Source / Copyright: Unsplash (Matthew Hamilton)
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Immobilienmarkt
20. Apr. 2021

Was uns der Immobilienmarktbericht über Hamburg verrät

Was uns der Immobilienmarktbericht über Hamburg verrät

Anna Böing

Immobilienmarktbericht Hamburg 2021

Kürzlich ist der Immobilienmarktbericht der Hansestadt für das Jahr 2021 erschienen. Dieser offeriert Einblicke in die Umsatzzahlen, Immobilien- und Grundstückspreise in Hamburg. Gerade Käufern, Verkäufern und Immobilienbesitzern dient der Immobilienmarktbericht als neutrale und transparente Informationsbasis für die Einschätzung eines Immobilienwerts. Die Zahlen, die dem Bericht zugrunde liegen, basieren auf den notariell beurkundeten Kaufverträgen des Jahres 2020.

Zu Beginn der Corona-Pandemie wurde heiß diskutiert, inwiefern sich diese auf den Immobilienmarkt auswirken würde und ob bereits 2020 Anzeichen für den Einbruch des Immobilienbooms zu verzeichnen sein würden. Nun, ein Jahr später, lässt sich Folgendes beobachten: Das selbstgenutzte Wohneigentum erlebte einen Aufschwung in der Preisentwicklung, welcher zu großen Teilen auf die Corona-Pandemie und die dadurch bedingte, steigende Nachfrage zurückzuführen ist. Obwohl die Zahlen der verkauften Immobilien im zweiten Quartal 2020 kurzzeitig einbrachen, konnte über das Gesamtjahr eine konstante Nachfrage mit steigender Tendenz beobachtet werden. Das Resultat dieser Entwicklung sind stärker steigende Preise als in den vergangenen Jahren.

Grundsätzlich lässt sich erkennen, dass die Zahl der Grundstücks-, Wohnungs- und Hausverkäufe in Hamburg 2020 auf 11.700 Verkäufe insgesamt sank – das ist im Vergleich zum Vorjahr ein Rückgang um etwa 4 %. Dieser Tendenz folgend, sank auch der Geldumsatz um circa 1 % auf 12,1 Milliarden Euro. Den größten prozentualen Anteil der Verkäufe nahmen 2020 Eigentums- und Teileigentumswohnungen (57 %) ein. Darauf folgten bebaute Grundstücke (33 %), unbebaute Flächen (9 %) und sonstige Flächen (1 %). Der Umsatz, der bei dem Verkauf unbebauter Flächen entstand, beläuft sich auf 1,3 Milliarden Euro. Die Gesamtquadratmeterzahl dieser Flächen beträgt 2,7 Millionen Quadratmeter.

Vergleicht man die Zahlen mit denen des Vorjahres, so lässt sich konstatieren, dass im Jahr 2020 die Zahl der verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser um circa 1 % zurückging, die der verkauften Mehrfamilienhäuser sogar um 25 %. Auch wurden 2 % weniger Eigentumswohnungen verkauft. Dafür stieg die Zahl der verkauften Bauplätze für Ein- und Zweifamilienhäuser um 3 %. Trotz – oder gerade wegen – der geringeren Verkäufe von Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Grundstücken stiegen die Preise für diese an. Je nach Immobilienart war ein Anstieg von 13 - 15 % zu verzeichnen. So kostete beispielsweise ein freistehendes Einfamilienhaus in Hamburg 2020 im Mittel 903.000 Euro. Der Quadratmeterpreis für Mehrfamilienhäuser lag 2020 8 % über dem Vorjahresniveau und betrug 3.800 Euro / m². Während eine Neubauwohnung mit Fahrstuhl und Einbauküche in mittlerer Lage im Durchschnitt 6.400 Euro / m² kostete, belief sich der Preis für eine gebrauchte Eigentumswohnung auf 5.400 Euro / m².

Preisindex Eigentumswohnungen und Häuser in Hamburg, Gutachterausschuss 2020

Preisindex Eigentumswohnungen und Häuser in Hamburg, Gutachterausschuss 2020

Aus dem Immobilienbericht geht deutlich hervor, dass viele Stadtteile, die bereits 2019 sehr beliebt waren, weiter an Beliebtheit gewinnen, sodass die Preise dementsprechend ansteigen. So verhält es sich beispielsweise mit Alsterdorf, Eimsbüttel, Neustadt, Hoheluft-Ost und der Hafencity. All diese Stadtteile haben 2020 einen Preisanstieg von circa 20 % verzeichnet. Besonders sticht Uhlenhorst hervor, das sogar einen Preisanstieg von über 35 % aufweisen kann. Die Quadratmeterpreise sind hier von durchschnittlich 6.472 Euro in 2019 auf 8.783 Euro in 2020 angestiegen. Die Beliebtheit und folglich der Preisanstieg sind auf verschiedene Faktoren innerhalb der Stadtteile zurückzuführen. So überzeugen die obig genannten Stadtteile durch eine hervorragende Infrastruktur, die Nähe zum Zentrum, idyllische Grünanlagen und ein vielseitiges Freizeitangebot nicht nur Senioren, sondern auch junge Familien und Studenten.

Durchschnittliche Kaufpreise Eigentumswohnungen

Durchschnittliche Kaufpreise Eigentumswohnungen

Auch einige Randgebiete Hamburgs konnten 2020 einen Preisanstieg verzeichnen. Insbesondere Eißendorf, Groß Flottbek, Lurup und Sülldorf können signifikante Preisanstiege bezüglich des Kaufpreises pro Quadratmeter verzeichnen. Hervor stechen vor allem Sülldorf mit einem Anstieg von circa 34 % sowie Groß Flottbek mit einem Anstieg von rund 35 %. Beide Stadtteile begeistern aufgrund ihrer exklusiven Lage im Grünen und ziehen Bewohner verschiedener Altersklassen in die Hamburger Randgebiete.

Sowohl 2019 als auch 2020 wiesen die drei Stadtteile Harvestehude, Rotherbaum und die Hafencity die höchsten Kaufpreise / m2 auf. In beiden Jahren führt Harvestehude die Liste der teuersten Nachbarschaften an. Der Kaufpreis / m2 ist von 9.882 Euro in 2019 auf 10.887 Euro in 2020 angestiegen. Während Rotherbaum 2019 noch den zweiten Platz der teuersten Nachbarschaften mit einem Kaufpreis von 8.249 Euro / m2 belegte und von der Hafencity mit einem Kaufpreis von 7.962 Euro / m2 gefolgt wurde, haben die beiden Stadtteile 2020 ihren Rang getauscht. Die Hafencity ist mit einem Kaufpreis von 9.331 Euro / m2 nur kaum teurer als Rotherbaum mit einem Kaufpreis von 9.227 Euro / m2.

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Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung

Disclaimer: Bei der Entwicklung der Kaufpreise pro Stadtteil ist zu berücksichtigen, dass teilweise eine geringere Anzahl an verkauften Immobilien in dem Jahr die Preisentwicklung stark beeinflussen kann.