Sachwertverfahren - was ist Ihre Immobilie wert?

Das Sachwertverfahren

Bevor eine Immobilie verkauft werden kann, muss ihr genauer Wert bestimmt werden. Die Bewertung einer Immobilie erfolgt in der Regel mit Hilfe von drei Verfahren. Die Grundsätze zur Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien werden dabei von der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Die gängigsten Verfahren für die Immobilienwertermittlung sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Das Hauptaugenmerk beim Sachwertverfahren liegt auf der Bausubstanz. Wie genau das Sachwertverfahren funktioniert und wann es sich zur Wertermittlung eignet, erfahren Sie in diesem Artikel.

Inhaltsverzeichnis:

1. Was versteht man unter dem Sachwertverfahren?
2. Wann wird das Sachwertverfahren genutzt?
3. Welche Faktoren haben Einfluss auf den Sachwert einer Immobilie?
4. Wie bestimmt das Sachwertverfahren den Verkaufswert?
5. Welche Vor- und Nachteile hat das Sachwertverfahren?

1. Was versteht man unter dem Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren wird bei der Wertermittlung von Immobilien angewandt. Grundlage für die Berechnung des Verkehrswertes der entsprechenden Immobilie bilden die Bausubstanz und der Bodenrichtwert. Die Herstellungskosten des fiktiven Neubaus spielen dabei eine wichtige Rolle, es wird also untersucht, wie viel der Bau dieser Immobilie zum heutigen Zeitpunkt kosten würde. Im Falle von Abnutzungserscheinungen werden die Werte von den ursprünglichen Baukosten abgezogen, um den aktuellen Marktwert festzustellen. Der Wert einer Immobilie und des dazugehörigen Grundstücks werden im Rahmen des Sachwertverfahren getrennt voneinander ermittelt. Die folgenden drei Komponenten bilden die Grundlage des Sachwerts:

• der Bodenrichtwert, also der Wert des Grundstücks oder Grundstücksteils
• die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen, wie Garagen oder Wege
• die Herstellungskosten der baulichen Anlagen, bei privat genutzten Immobilien also des Hauses oder der Wohnung

2. Wann wird das Sachwertverfahren genutzt?

Soll der Verkehrswert einer Wohnung oder eines Hauses bestimmt werden, ist das Sachwertverfahren nur eingschränkt geeignet und findet nur bei besonderen Verkaufsbedingungen Anwendung. Verglichen mit den anderen beiden Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV, dem Ertragswertverfahren und dem Vergleichswertverfahren, gilt das Sachwertverfahren als sehr komplex. Daher wird dieses hauptsächlich genutzt, wenn sich die beiden anderen Verfahren als ungeeignet erweisen. Das Sachwertverfahren wird insbesondere bei den folgenden Immobilienarten von Sachverständigen angewandt:

• alleinstehende Häuser und Immobilien in ländlichen Gegenden, bei denen Vergleichsobjekte fehlen oder nur in geringer Anzahl vorhanden sind
• Infrastruktur (zum Beispiel Bahnhöfe)
• Industrie-/Gewerbeimmobilien
• denkmalgeschützte Immobilien

3. Welche Faktoren haben Einfluss auf den Sachwert einer Immobilie?

Bei der Berechnung des Sachwertes spielen die Herstellungskosten der baulichen Anlagen, ausgenommen die Außenanlagen, eine zentrale Rolle. Die Ermittlung der Herstellungskosten der baulichen Anlagen erfolgt auf Grundlage der in der Sachwertrichtlinie (SW-RL) enthaltenen Kostenkennwerte. Diese sogenannten Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) beziehen sich unter anderem auf Art und Qualität des Ausbaus bzw. der Ausstattung. Für die Bestimmung der Gebäudeart wird gefragt: Wie wurde das Haus ausgebaut?

• Keller (unterkellert, teilweise unterkellert)
• Dachgeschoss (ausgebaut, teilweise ausgebaut)

Die Kosten der Ausstattungsmerkmale werden ermittelt durch die Frage: Welche Qualität haben die einzelnen Bauteile?

• Außenwände
• Deckenkonstruktion und Treppen
• Fußböden
• Sanitäreinrichtungen
• Heizung
• Dach
• Fenster und Außentüren
• sonstige technische Ausstattung

Auch der Bodenrichtwert ist bei der Ermittlung des Sachwerts von Bedeutung. Dieser Wert wird vom örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückspreise anhand amtlicher Kaufpreissammlungen in der jeweiligen Lage bestimmt. Mittels Bodenrichtwertkarten wird der Quadratmeterpreis des Grundstücks berechnet. Zusammen ergeben die Werte des Grundstücks und der Immobilie dann den Sachwert.

4. Wie bestimmt das Sachwertverfahren den Verkaufswert?

Im Sachwertverfahren werden der Bodenwert und der Gebäudesachwert getrennt voneinander ermittelt. Der Verkehrswert ergibt sich aus der Summe von Gebäudesachwert und Bodenwert, korrigiert um eventuelle Marktanpassungsfaktoren. Mit den folgenden drei Schritten kann der Sachwert einer Immobilie bestimmt werden.

1. Schritt: Gebäudesachwert berechnen

Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Regelherstellungskosten der baulichen Anlagen, multipliziert mit der Bruttogrundfläche des Gebäudes, abzüglich der Alterswertminderung. Die Regelherstellungskosten sind für das Bundesgebiet erhoben und nach Grundstücksarten, Gebäudeklassen, Ausstattungsstandards und Baujahren tabellarisch aufrufbar. Je nach Gebäude- oder Grundstücksart ermittelt der Gutachter entsprechend den Wert. Außenanlagen wie Garagen oder Schuppen werden in die Berechnungen mit einbezogen. Herstellungskosten – Altersminderung = Gebäudesachwert

2. Schritt: Bodenwert berechnen

Unter dem Bodenwert versteht man den Wert des Bodens, den er ohne das sich darauf befindende Gebäude hat. Um den Bodenwert zu berechnen, wird das Vergleichswertverfahren herangezogen. Für die Bewertung des Bodens kann sich auf die Bodenrichtwerte der Gemeinde bezogen werden. Hierbei handelt es sich um einen amtlich regionalen Durchschnittswert, der von Gutachterausschüssen auf Grundlage von Vergleichswerten ermittelt wird. Bei der Wertermittlung der Immobilie wird ein unbebauter Zustand des Bodens unterstellt. Bodenrichtwert x Grundstücksfläche in m² = Bodenwert

3. Schritt: Korrektur über Marktanpassungsfaktor

Um das Ergebnis an die Marktpreise anzupassen, wird der vorläufig errechnete Sachwert um den Marktanpassungsfaktor korrigiert. Der Marktanpassungsfaktor gibt dabei an, wie viel Prozent des vorläufig berechneten Sachwertes beim Verkaufswert erzielt werden. Im Normalfall werden die Marktanpassungsfaktoren von den Gutachterausschüssen in Form von Wertzahlen zur Verfügung gestellt.

5. Welche Vor- und Nachteile hat das Sachwertverfahren?

Die Stärke des Sachwertverfahrens liegt vor allem in seiner Anwendbarkeit bei industriell oder allgemein genutzten Objekten wie Bahnhöfen. Wie jedes Wertermittlungsverfahren hat auch das Sachwertverfahren einige Vor- und Nachteile. Das Wichtigste auf einen Blick: Vorteile:

• Möglichkeit, ungewöhnliche, nicht vergleichbare Immobilie zu bewerten (z. B. Bahnhöfe, industrielle Gebäude)
• objektives Verfahren für den Substanzwert einer Immobilie
• Orientierung an aktuellen Herstellungspreisen

Nachteile:

• mangelnde Datenbasis für moderne Haustypen wie Passivhäuser
• aufwendiges und kompliziertes Verfahren
• das Sachwertverfahren bildet das Marktgeschehen nicht zutreffend ab