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Der Verkehrswert

Der Verkehrswert ist eine unablässige Größe für jeden, der seine Immobilie bewerten lassen und sein Haus oder seine Wohnung verkaufen möchte. Ohne den Verkehrswert wäre es um einiges schwieriger, die Immobilie gut auf dem Markt zu platzieren und einen angemessenen Kaufpreis zu erzielen. Es gibt verschiedene Verfahren, um den Verkehrswert zu ermitteln. In diesem Artikel erfahren Sie alle wichtigen Informationen zum Verkehrswert. Wenn Sie Ihre Immobilie bewerten lassen möchten, wenden Sie sich gern an unsere Makler.

  1. Was ist der Verkehrswert?
  2. Wann sollte ich den Verkehrswert ermitteln?
  3. Wie wird der Verkehrswert ermittelt?
  4. Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?
  5. Wer ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie?
  6. Ist der Verkehrswert gleich Kaufpreis?
  7. Welche Unterlagen brauche ich für den Verkehrswert?

1. Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert wird auch Marktwert genannt und ist im Paragraf 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) festgelegt. Der Verkehrswert soll sich auf ein gewöhnliches Geschäftsjahr beziehen und auf dem konkreten Zeitpunkt basieren, der der Ermittlung zugrunde liegt. Bei der Wertermittlung gibt es verschiedene Faktoren, die den Verkehrswert beeinflussen können, die von der Lage, dem Baujahr sowie der Wohn- und Nutzfläche über den Zustand von Gebäude und Ausstattung bis zu besonderen Merkmalen wie Balkon, Keller oder Parkplätzen reichen.

2. Wann sollte ich den Verkehrswert ermitteln?

Für die Ermittlung des Verkehrswerts gibt es verschiedene Gründe. Einer der häufigsten ist wohl, dass die Immobilie verkauft werden soll. Für den Hausverkauf oder den Wohnungsverkauf bietet der Verkehrswert einen wichtigen preislichen Anhaltspunkt. Der Verkehrswert ist allerdings nicht gleich Kaufpreis, denn auf diesen hat auch die Marktsituation einen Einfluss.

Ein weiterer Grund kann sein, dass eine Immobilie geerbt wurde. Hier hilft der Verkehrswert dabei, die Höhe des Erbes einschätzen zu können. Dies kann ebenfalls hilfreich sein, wenn es Streitigkeiten zwischen verschiedenen Erben gibt. Ähnliches kann auch bei einer Scheidung der Fall sein. Auch hier ist es hilfreich, durch die Ermittlung des Verkehrswerts den Wert einer Immobilie schätzen und so womöglich das Vermögen aufteilen zu können.

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3. Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Für die Ermittlung des Verkehrswerts bieten sich drei verschiedene Verfahren an: das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Welches eingesetzt wird, hängt davon ab, um was für Objekte es sich handelt und welche Vergleichswerte vorhanden sind.

Wird das Sachwertverfahren angewendet, ermittelt man einerseits den Wert des Grundstücks, andererseits den Wert der Immobilie. Für den Grundstückswert spielt dabei der Bodenrichtwert eine Rolle. Dieser gibt den durchschnittlichen Lagewert des Bodens an. Weitere Informationen zum Bodenrichtwert lesen Sie hier. (Link zum Unterartikel) Der Immobilienwert dagegen ergibt sich aus den Herstellungskosten abzüglich etwaiger Abnutzungskosten. Die Situation des Immobilienmarkts wird dabei nicht berücksichtigt. Dieses Verfahren wird besonders für Eigentumswohnungen oder Häuser empfohlen.

Beim Vergleichswertverfahren dagegen werden die Kaufpreise vom eigenen Objekt mit ähnlichen Immobilien in der Gegend verglichen. Das Verfahren wird dabei präziser, je mehr Kaufpreise ähnlicher Immobilien, also Vergleichswerte, zur Verfügung stehen. Informationen über die Kaufpreise können dabei beim örtlichen Gutachterausschuss angefordert werden. Da das Verfahren besonders geeignet ist, wenn viele Immobilien desselben Typs vorhanden sind, eignet es sich vor allem für Eigentumswohnungen in dicht bebauten Stadtteilen oder Häuser in einheitlich bebauten Gebieten wie beispielsweise Reihenhäuser.

Das Ertragswertverfahren bewertet Grundstück und Immobilie ebenfalls zunächst getrennt voneinander. Dabei wird die Immobilie als Kapitalanlage angesehen, sodass auch Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten für die Wertermittlung relevant sind. Das Verfahren eignet sich demnach besonders für vermietete Immobilien und Gewerbeimmobilien.

4. Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?

Je nach Verfahren spielen unterschiedliche Faktoren bei der Wertermittlung eine Rolle. Es gibt jedoch einige Faktoren, die unabhängig vom ausgewählten Verfahren bedeutend sind. Dazu zählen die Lage von Grundstück und Immobilie sowie das Baujahr des Gebäudes. Zudem ist natürlich relevant, in welchem Zustand sich das Gebäude befindet, ob es deutliche Abnutzungsspuren gibt oder Renovierungs- und Sanierungsarbeiten vorgenommen werden müssen. Auch die Größe der Immobilie, also die Wohn- und Nutzfläche, und die Ausstattungsmerkmale dieser Flächen, sprich die Anzahl der Zimmer, Balkone, der Keller oder Parkplätze, spielen eine Rolle.

5. Wer ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie?

Für eine Immobilienbewertung im Rahmen des Verkaufs einer Immobilie empfiehlt es sich beispielsweise, einen Makler zu engagieren. Dieser kennt sich mit vergleichbaren Immobilien in der Region sowie der Situation am Immobilienmarkt gut aus und kann somit eine fundierte Bewertung vornehmen. Für die Bewertung besucht der Makler die Immobilie und fertigt anschließend ein Gutachten an. Unsere Makler bei Evernest beraten Sie gern unverbindlich und kostenlos zu einer Immobilienbewertung und führen diese für Sie durch.

Handelt es sich um eine Bewertung, die für gerichtliche Zwecke oder im Zuge von rechtlichen Streitigkeiten durchgeführt wird, sollte ein von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüfter Sachverständiger beauftragt werden. Die von ihnen angefertigten Gutachten sind auch gerichtlich anerkannt und können somit zum Beispiel bei Erbstreitigkeiten verwendet werden.

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6. Ist der Verkehrswert gleich Kaufpreis?

Es ist wichtig zu beachten, dass der Verkehrswert nicht dem schlussendlichen Kaufpreis entspricht. Beim Verkehrswert handelt es sich um den geschätzten Marktwert, den die Immobilie bei einem Verkauf erzielen könnte. Dieser Wert wird von verschiedenen Faktoren wie der Lage und dem Zustand der Immobilie beeinflusst und kann durch drei verschiedene Verfahren ermittelt werden. Für die Ermittlung kann zum Beispiel ein Makler engagiert werden, der den Immobilienwert für einen Verkauf begutachtet.

Der Kaufpreis wiederum ist kein geschätzter Wert, sondern der tatsächliche Preis, der beim Verkauf der Immobilie schließlich erzielt wird. Auf diesen Preis hat auch die Marktsituation einen Einfluss. Diese spielt beim Verkehrswert hingegen keine Rolle. Ein Beispiel: Ist die Immobilie zwar in einwandfreiem Zustand und in einer guten Lage, auf dem Markt gibt es aufgrund anderer Faktoren aber gerade keine entsprechende Nachfrage, kann das den Preis nach unten drücken. Der Verkehrswert fällt also womöglich deutlich höher aus als der schlussendliche Verkaufspreis.

7. Welche Unterlagen brauche ich für den Verkehrswert?

Für die Ermittlung des Verkehrswerts werden je nach Immobilie verschiedene Unterlagen benötigt. Die Immobilien können dabei in Häuser und Wohnungen unterteilt werden. Hier lesen Sie mehr darüber, wie ein Gutachter ein Haus bewertet. Wie eine Wohnung bewertet wird, erfahren Sie hier.

Unterlagen für die Ermittlung des Verkehrswertes von Häusern

  • Grundbuchauszug
  • Grundriss der Immobilie
  • Wohnflächenberechnung
  • Energieausweis
  • Flurkarte und Lageplan
  • Baubeschreibung
  • Gegebenenfalls Nachweis über Modernisierungsmaßnahmen

Unterlagen für die Ermittlung des Verkehrswertes von Wohnungen

  • Teilungserklärung
  • Wohngeldabrechnung
  • Wirtschaftsplan
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen
  • Dokumentation der Instandhaltungsrücklage
  • Gegebenenfalls aktuelle Wohnungsmietverträge

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Die wichtigsten Fragen zum Verkehrswert

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