Ertragswertverfahren: So wird der Ertragswert ermittelt!

Das Ertragswertverfahren

Die korrekte Preisbestimmung einer Immobilie spielt vor allem bei deren Verkauf eine wichtige Rolle. Für die Bewertung einer Immobilie gibt es drei Verfahren. Die gängigsten Verfahren für die Immobilienwertermittlung sind das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Die Grundsätze zur Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien werden dabei von der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Wie der Ertragswert berechnet wird und wann sich die Methode besonders gut eignet, beantwortet der folgende Artikel.

Inhaltsverzeichnis:

1. Was ist das Ertragswertverfahren?
2. Welche Faktoren haben Einfluss auf den Ertragswert?
3. Wie wird der Ertragswert berechnet?
4. Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
5. Welche Vor- und Nachteile hat das Ertragswertverfahren?

1. Was ist das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren dient der Wertermittlung einer Immobilie, wobei das Verfahren die Frage in den Vordergrund rückt, wie viel Gewinn ein Käufer mit der entsprechenden Immobilie erzielen kann. Der Verkehrswert des Objektes wird dabei aus den Mieteinnahmen abgeleitet, die Immobilie wird also ausschließlich als Kapitalanlage betrachtet. Der Wert des Grundstücks und der Ertragswert des Gebäudes werden, ähnlich dem Sachwertverfahren, getrennt voneinander erfasst.

2. Welche Faktoren haben Einfluss auf den Ertragswert?

Die Berechnung des Ertragswerts erfolgt, indem der Wert von Grundstück und der Ertragswert des Gebäudes vorerst separat erfasst werden. Dabei spielen Faktoren wie die Höhe der Mieteinnahmen, der Liegenschaftszins, die Bewirtschaftungskosten, der Bodenwert und der sogenannte Vervielfältiger eine wichtige Rolle.

Der Bodenwert bildet die Grundlage der Berechnung im Ertragswertverfahren. Er wird anhand des Bodenrichtwerts pro Quadratmeter und der Grundstücksfläche berechnet.

Der Liegenschaftszins gibt an, mit welchem Prozentsatz Immobilienvermögen marktüblich verzinst werden. Im Rahmen des Ertragswertverfahren wird nur der Bodenwert verzinst, da Gebäude sich mit der Zeit abnutzen. Erträge sind also nur in einem gewissen Zeitraum zu erzielen. Grundstücke stellen unabhängig davon einen Wert dar.

Die Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten sind essentiell für die Berechnung des sogenannten Reinertrags. Dabei werden von der Jahresmiete, die mit der Immobilie erzielt wird (auch Rohertrag genannt), die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Unter Bewirtschaftungskosten versteht man die Kosten, die nicht auf die Miete umgelegt werden können, wie etwa Kosten für Verwaltung und Instandhaltung.

Der Vervielfältiger kann mathematisch aus der Restnutzungsdauer der Immobilie und dem Liegenschaftszins abgeleitet werden und hilft, den Ertragswert eines Objektes ohne den Bodenwert zu berechnen. Dabei gilt: Mit steigender Restnutzungsdauer steigt auch der Wert des Vervielfältigers.

Ein weiterer Faktor in der Berechnung des Ertragswerts sind wertbeeinflussende Umstände wie aufgeschobene Sanierungsarbeiten. Ein Gutachter entscheidet, ob die jeweiligen Umstände den Wert der Immobilie mindern oder steigern.

3. Wie wird der Ertragswert berechnet?

Die Erträge, die eine Immobilie erbracht hat, wie etwa Miete oder Pacht, dienen der Wertermittlung beim Ertragswertverfahren. Auch der Bodenwert ist von Bedeutung, denn der Ertragswert ergibt sich aus der Addition von Gebäudeertragswert und Bodenwert.

Formel : Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen = Ertragswert (Verkehrswert)

4. Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?

Wenn eine Immobilie vermietet ist, spielt für den Käufer der Sachwert meist eine untergeordnete Rolle. Im Mittelpunkt steht die Frage, wie viel Umsatz mit der Immobilie über die Jahre gemacht werden kann. Das Ertragswertverfahren findet besonders bei vermieteten Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien Anwendung. Um den Wert der Überschüsse aus Einnahmen und Kosten bei gemischten Wohn- und Gewerbeimmobilien zu berechnen, wird das Ertragswertverfahren hier ebenfalls angewandt. Da das Verfahren zur Bewertung von vermieteten Immobilien sehr komplex ist, wird es hauptsächlich im Rahmen kostenpflichtiger und vollwertiger Wertgutachten genutzt.

5. Welche Vor- und Nachteile hat das Ertragswertverfahren?

Wie jedes Wertermittlungsverfahren hat auch das Ertragswertverfahren seine Vor- und Nachteile. Die wichtigsten sind hier zusammengefasst:

Vorteile:

• Es ist eine praxisnahe Prozedur, die sich auf die tatsächlichen Zahlen der Vermietung stützt.
• Das Ertragswertverfahren kann helfen, einen konkreten Wertebereich, in dem der finale Ertragswert liegt, zu ermitteln, selbst wenn keine exakten Daten vorliegen.
• Das Verfahren ist besonders gut geeignet für die Wertermittlung vermieteter Immobilien und Gewerbeimmobilien.

Nachteile:

• Der durch das Ertragswertverfahren ermittelte Ertragswert hängt stark vom Liegenschaftszins ab. Zu dessen Berechnung stehen jedoch nicht immer ausreichend Daten zur Verfügung.
• In Zeiten stark ansteigender Mietpreise kann der tatsächliche Ertragswert höher liegen als der errechnete, da der Rohertrag immer nur die Vergangenheit abbildet.