Wertgutachten für Immobilien: Alle wichtigen Informationen

In einem Wertgutachten hält der Gutachter seine Einschätzung der Immobilie fest. Was das bedeutet und worauf Sie achten müssen, lesen Sie in unserem Ratgeber.

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Das Immobilien Wertgutachten

Keine Immobilienbewertung kommt ohne Wertgutachten aus. Es bildet die Grundlage für den Verkehrswert und ist ein wesentlicher Bestandteil des Verkaufsprozesses. In diesem Artikel erfahren Sie deshalb alles über das Wertgutachten. Lesen Sie weitere Details zu den Themen Immobilienbewertung und Immobilienverkauf in unseren Ratgebern.

Tip

Das wichtigste in Kürze:

  • Das Wertgutachten ermöglicht eine realistische Einschätzung eines Angebotspreises für den Verkauf einer Immobilie.
  • Für die Berechnung des Verkehrswertes gibt es drei Verfahren: Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren
  • Wertgutachten werden in der Regel durch Makler, Gutachter oder Sachverständige erstellt. Dies hängt davon ab, aus welchem Grund ein Wertgutachten erstellt werden soll.
  • Es gibt drei Arten von Gutachten: Die Immobilienbewertung, das Kurzgutachten und das gerichtsfeste Gutachten.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Was ist ein Wertgutachten?
  2. Warum brauche ich ein Wertgutachten?
  3. Wer und wie wird ein Wertgutachten erstellt?
  4. Welche Wertgutachten gibt es?
  5. Wie viel kostet ein Wertgutachten?
  6. Welche Faktoren beeinflussen ein Wertgutachten?
  7. Wie finde ich den richtigen Gutachter?

1. Was ist ein Wertgutachten?

In einem Wertgutachten hält der Gutachter seine Einschätzung der Immobilie fest. Er beschreibt Beschaffenheit und Merkmale der Immobilie sowie deren Zustand. Dabei weist er auch auf etwaige Mängel hin. Aus Lage, Ausstattung und Eigenschaften sowie möglichen Abzügen berechnet der Gutachter dann den Verkehrswert. Dieser wird auch als Marktwert bezeichnet und soll laut Paragraf 194 des Baugesetzbuchs den Preis widerspiegeln, „der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“. Allerdings sollte er nicht mit dem Verkaufspreis verwechselt werden. Weitere Informationen zum Verkehrswert lesen Sie in dem Ratgeber Artikel.

Tip

Top Tipp:

Wenn sich alle Eigentümer einig über den Verkauf der Immobilie sind, muss kein extra Wertgutachten erstellt werden. In diesem Fall reicht eine kostenlose Bewertung der Immobilie.

Immobilienbewertung vs. Wertgutachten - Wo liegt der Unterschied?

Oft werden Wertgutachten und ein einfaches Kurzgutachten gleichgesetzt, was aber nicht immer korrekt ist. Für einige Anlässe ist eine einfach kostenlose Immobilienbewertung ausreichend, in anderen Fällen muss jedoch ein kostenpflichtiges Verkehrsgutachten erstellt werden. Die Anforderungen bei einem vollwertigen Wertgutachten sind deutlich höher, weshalb es auch mehr Zeit und Aufwand in Anspruch nimmt.

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2. Warum brauche ich ein Wertgutachten?

Die Gründe für ein Wertgutachten ähneln denen der Immobilienbewertung. Oft wird der Verkauf einer Immobilie anvisiert, wobei es hilfreich ist, diese vorab bewerten zu lassen. Ein solches Wertgutachten ist sowohl für Verkäufer und Käufer von Vorteil:

  • Käufer wollen normalerweise genau wissen, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet. Als Laien möchte man ungern von verdeckten Mängeln oder unvorhergesehene Kosten überrascht werden, weshalb sich eine professionelle Bewertung durchaus lohnt.
  • Bei einem Wertgutachten werden alle individuellen Besonderheiten einer Immobilie wie Lage, Größe, Ausstattung etc. berücksichtigt und ein realer Wert bestimmt. Verkäufer hilft dies, einen fairen Angebotspreis zu erstellen und stellt sicher, dass sie potentielle Käufer durch einen zu hohen Preis verschrecken oder Gewinn einbüßen müssen.

Weitere Anlässe für ein Wertgutachten können eine Erbschaft oder eine Scheidung sein. Außerdem kann es vorkommen, dass die Versicherung oder die Bank den Wert der Immobilie benötigt. Hierfür kann ebenfalls ein Gutachten angefertigt werden.

In jedem Fall ist es hilfreich, die Einschätzung des Gutachters schriftlich festzuhalten. So können Verkäufer diese jederzeit nachlesen. Aber auch bei rechtlichen Streitigkeiten, wie im Erbfall oder bei einer Scheidung, bietet ein Wertgutachten eine gute Basis für weitere Gespräche und die Findung einer Lösung. Vollgutachten sind zudem gerichtlich anerkannt. Die Gerichte benötigen natürlich ebenfalls eine Verschriftlichung der Wertermittlung.

Wann ist ein Wertgutachten gesetzlich vorgeschrieben?

Es gibt Situationen, in denen ein Wertgutachten für Immobilien sogar gesetzlich vorgeschrieben ist. In solchen Fällen muss die Verkehrsermittlung durch einen anerkannten Gutachter erfolgen, damit das Wertgutachten vor Gericht und Behörden genehmigt wird. In folgenden Situation erfordern ein gesetzlich vorgeschriebenes Wertgutachten:

  • Bei einer gerichtlichen Verhandlung bzgl. einer Scheidung
  • Erbstreitigkeiten, die vor Gericht ausgetragen werden
  • Zwangsversteigerung
  • Bestimmung des Betriebsvermögen
  • Dokumentation des Immobilienwertes gegenüber des Fiskus
  • Banken, bei der Kreditvergabe (Ermittlung des Beleihungswertes)

3. Wer erstellt ein Wertgutachten?

Wertgutachten können sowohl von freien Immobiliengutachtern als auch von geprüften oder sogar staatlich anerkannten Sachverständigen angefertigt werden. Zwar bringen alle drei Expertise mit, aber nur von der Industrie- und Handelskammer geprüfte Sachverständige können Gutachten anfertigen, die gerichtlich anerkannt werden. Für offizielle Bestimmungen oder bei Rechtsstreitigkeiten sollten also geprüfte Sachverständige beauftragt werden. Soll eine Immobilie hingegen verkauft werden, sind auch Bewertungen von Maklern bestens geeignet. Diese bringen umfangreiche Kenntnisse über Immobilien und den Immobilienmarkt mit. Unsere Makler bei Evernest führen gerne eine kostenlose Immobilienbewertung für Sie durch.

Beim Erstellen eines Verkehrswertgutachten greifen die Gutachter auf verschiedene Verfahren zurück. Welches angewendet wird, hängt auch davon ab, wofür das Gutachten benötigt wird. Die verschiedenen Methoden sind:

Vergleichswertverfahren

Bei diesem Verfahren bildet die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses in der Region die Grundlage zur Wertermittlung. Gute Ergebnisse kann man bei diesem Verfahren allerdings nur erzielen, wenn ausreichend viele Daten vorhanden sind.

Ertragswertverfahren

Bei diesem Verfahren wird der Verkehrswert anhand des Bodenwerts des Grundstücks und des Gebäudeertragswerts ermittelt. Der letztere Wert ergibt sich aus den Mieteinnahmen und Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie. Dieses Verfahren kommt in der Regel in den Bereichen Wohnen und Gewerbe zur Anwendung.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Verkehrswert anhand des Boden- und Gebäudesachwerts ermittelt. Der Bodenwert ergibt sich aus den Bodenrichtwerten und der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Herstellungskosten für das Gebäude. Dieses Verfahren wird oft von Banken genutzt.

Unterlagen, um ein Wertgutachten zu erstellen

  • Grundbuchauszug
  • Bauzeichnungen
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Belege über jegliche Modernisierungsarbeiten
  • Auszug aus Flurkarte / Automatisierte Liegenschaftskarte (ALK)
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
Kosten Steuern Kalkulation Kaufen
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4. Welche Wertgutachten gibt es?

Wertgutachten können sehr unterschiedlich aufgesetzt werden. Einige sind nur ein paar Seiten lang und andere bis zu 30 Seiten oder mehr. Untenstehend erhalten Sie einen Überblick über die unterschiedlichen Arten von Wertgutachten.

ImmobilienbewertungKurzgutachtenGerichtsfestes Gutachten
Wann?Verkauf/Erbschaft/Scheidung ohne RechtsstreitVorlage bei Behörden, Ermittlung der SteuerpflichtVorlage vor Gericht, Ermittlung des Betriebsvermögens, Zwangsversteigerung
Wer?Makler, freie GutachterZertifizierter GutachterÖffentlich bestellter und vereidigter Gutachter
Umfang?ca. 10 - 15 Seitenca. 10 - 15 Seitenca. 30 Seiten und/oder mehr
Dauer?3 -3 TageEinige Tage bis WochenEinige Wochen bis Monate
Kosten?Evernest Makler: kostenlos, externe Gutachter ca. 500 - 1000€ca. 500 - 1000€Mind. 0,5 - 1,5% des Verkehrswert

Was ist ein Kurzgutachten?

Neben dem Vollgutachten kann auch ein Kurzgutachten erstellt werden. Das Kurzgutachten stellt eine vereinfachte Wertschätzung dar, im Zuge derer gewisse Unterlagen außen vor gelassen werden. Dies sind zum Beispiel die Grundbuchauszüge oder die Lagepläne. Ein Kurzgutachten ist deshalb kürzer als ein Wertgutachten und umfasst in der Regel lediglich zwei bis drei Seiten, sodass auch die Erstellung schneller ist. Die Kosten für ein Kurzgutachten belaufen sich dabei auf bis zu 500 Euro. Das Kurzgutachten kann für eine Werteinschätzung im Zuge einer Scheidung oder Erbschaft verwendet werden. Außerdem empfiehlt es sich für den Haus- oder Wohnungsverkauf. Es können zum Beispiel Makler fundierte Gutachten anfertigen, da sie sich mit Immobilien und der Marktlage sehr gut auskennen. Bei Evernest bieten wir Ihnen eine unverbindliche und kostenlose Immobilienbewertung durch einen unserer Makler an.

5. Wie viel kostet ein Wertgutachten?

Das Wertgutachten, auch Vollgutachten genannt, kann je nach Aufwand zwischen 500 und 1,5% des Verkehrswertes liegen. Bei einem Immobilienwert von 300.000€ kann das bis zu 4.500 € sein. Zudem sind die Kosten für das Gutachten von Art und Lage der Immobilie und vom Umfang des Gutachtens abhängig. Bei einer prozentualen Berechnung des Wertgutachtens, sind die Kosten nämlich höher, je höher der Verkehrswert ist. Außerdem beeinflusst auch die Komplexität des Gutachtens den Preis. Bei offiziellen Anlässen und Rechtsstreitigkeiten kann ein günstigeres Kurzgutachten verwendet werden.

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6. Welche Faktoren beeinflussen ein Wertgutachten?

Um das Wertgutachten zu erstellen, besichtigt der Gutachter die Immobilie und guckt sich das Haus oder die Wohnung genau an. Dabei achtet ein Gutachter auf Faktoren wie den Zustand der Immobilie, die Lage, den Bodenrichtwert, die Energieeffizienz, den Erschließungsgrad der Immobilie, die Altlasten auf dem Grundstück und die Marktlage. Auch individuelle Merkmale der Immobilie spielen eine Rolle.

7. Wie finde ich den richtigen Gutachter?

Je nach Anlass des Wertgutachtens muss man entscheiden - soll es ein gerichtsfestes Gutachten sein, zur Vorlage bei den Behörden oder nur eines, das den Verkehrswert für einen geplanten Verkauf ermittelt?

Bei einem Hauskauf- oder Verkauf ohne gerichtliche oder behördliche Schwierigkeiten benötigen Sie kein kostenpflichtiges Wertgutachten. Hier reicht die Bewertung durch einen Makler, da dieser im Regelfall die gleichen Verfahren zum Bewerten der Immobilie verwendet wie ein Gutachter. Für die Vorlage bei den Behörden müssen Sie mindestens einen EU-zertifizierten Gutachter wählen. Dieser unterliegt der behördlichen Aufsicht und ist von der IHK zugelassen. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen sollte definitiv ein öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter das Gutachten erstellen, denn nur diese werden vor Gericht anerkannt.

Tip

Top-Tipp:

Die IHK der Bundesländer haben Kontaktdaten von EU-zertifizierten sowie öffentlich bestellten und vereidigten Gutachtern auf Ihren Internetseiten oder per Nachfrage.

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