Wohnflächenberechnung: So wird richtig gemessen!

Was zählt zur Wohnfläche und was nicht? Wie die tatsächlich zu bewohnte Fläche bemessen wird erfahren Sie hier.

Ratgeber Maklergebühren, Quelle: Shutterstock

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Wohnflächenberechnung

Beim Immobilienverkauf sowie bei der Vermietung ist es wichtig, die genaue Wohnfläche des Objektes zu kennen, da diese Einfluss auf den Kauf- bzw. Mietpreis hat. Um die Immobilie zu bewerten, sollte die Wohnfläche also genau bestimmt werden. Außerdem gehört die Wohnflächenberechnung zu den essentiellen Bestandteilen eines Bauantrags. Um die Größe der Wohnfläche zu berechnen, werden verschiedene Verfahren angewandt. Welche das sind und was die Wohnfläche von Nutz- und Grundfläche unterscheidet, wird in diesem Artikel erläutert.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Was ist die Wohnfläche und wo liegt der Unterschied zur Nutz- und Grundfläche?
  2. Wie wird die Wohnfläche korrekt berechnet?
  3. Wann braucht man eine Wohnflächenberechnung?
  4. Wer führt die Wohnflächenberechnung aus und wer zahlt dafür?

1. Was ist die Wohnfläche und wo liegt der Unterschied zur Nutz- und Grundfläche?

Die Wohnfläche umfasst die anrechenbaren Grundflächen. Dabei sind Grund- und Wohnfläche jedoch in keinem Fall gleichzusetzen, da je nach Berechnungsmethode Faktoren wie etwa die Raumhöhe entscheidend sind, was beispielsweise bei der Bemessung von Räumen mit Dachschrägen einen Unterschied macht.

Als Grundflächen bezeichnet man die Flächen eines Gebäudes, die den Boden berühren. Bei höher gelegenen Stockwerken zählen die Flächen des Fußbodens.

Als Nutzfläche gelten all jene Räume eines Hauses oder einer Wohnung, die genutzt werden können. Ihre Bewohnbarkeit ist dabei nicht entscheidend, so zählen auch Keller oder Dachboden als Nutzfläche.

Nutzflächen dienen den folgenden Nutzungsgruppen:

  • Büroarbeit
  • Wohnen und Aufenthalt
  • Produktions-, Hand-, Maschinenarbeit
  • Lagern
  • Verteiler
  • Verkaufen
  • Kultur
  • Heilen und pflegen
  • Bildung
  • Unterricht
  • Sonstige Nutzflächen wie Balkone, Loggien und Keller
Evernest selected Wohnzimmer Blick ins Grüne, Source:shutterstock
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2. Wie wird die Wohnfläche korrekt berechnet?

Für die Berechnung der Wohnfläche gibt es auf dem freien Wohnungsmarkt keine gesetzlich vorgeschriebene Methode – Vermieter oder Eigentümer können hier frei wählen. Eine Ausnahme gilt für den öffentlich geförderten Wohnungsbau: Dieser schreibt die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV) vor.

Die wichtigsten Methoden zur Wohnflächenberechnung auf einen Blick:

a. Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277

Die Methode nach DIN-Norm 277 bezieht sich auf Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau. Die Räume einer Wohnung werden hierbei in die drei Untergruppen Nutzfläche, Verkehrsfläche und technische Funktionsfläche unterteilt. Diese Methode ist für Eigentümer von Vorteil, da das Flächenergebnis größer ausfällt als bei anderen Methoden zur Flächenberechnung. Unter anderem dürfen Dachböden und Keller in die Grundflächenermittlung als Nutz- beziehungsweise Wohnfläche einfließen.

Tip

Top Tipp:

Bei dieser Methode spielt die Raumhöhe keine Rolle, weshalb besonders Dachgeschosswohnungen einige Quadratmeter an Wohnfläche gewinnen können. Da eine größtmögliche Flächenberechnung nach DIN-Norm 277 erfolgt, ist diese Methode für Vermieter die beste. Durch die höhere Quadratmeterzahl kann auch der Mietpreis entsprechend höher ausfallen. Der Mietvertrag sollte immer festhalten, welche Berechnungsart gewählt wurde, um spätere Konflikte zu vermeiden.

b. Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Die am häufigsten angewandte Methode ist die nach der Wohnflächenverordnung. Diese umfasst die Grundflächen der Räume, die nur zu der jeweiligen Wohnung gehören. Dazu zählen insbesondere:

  • Wohnzimmer
  • Küche
  • Bad
  • Gäste-WC
  • Flure
  • Esszimmer
  • Schlaf- und Nebenzimmer
  • Abstellräume innerhalb der Wohnung
  • Wintergärten und Schwimmbäder, sofern sie geschlossen und beheizbar sind
  • Balkone, Loggien und Terrassen, allerdings in der Regel nur zu 25 Prozent. 50 Prozent der Fläche können dann berücksichtigt werden, wenn sie baulich besonders hochwertig gestaltet sind.

Bei dieser Methode gibt es einige Besonderheiten zu beachten: So können Nischen an Türen, Fenstern oder Wänden nur mitgerechnet werden, wenn sie mindestens 13 Zentimeter tief sind und bis zum Boden reichen. Schornsteine, Säulen und Pfeiler wiederum zählen mit, wenn diese nicht höher sind als 1,50 Meter und eine Grundfläche von 0,1 Quadratmetern nicht überschreiten.

Auch bei Schrägen oder Treppen gibt es Besonderheiten: Bei einer Raumhöhe von mehr als zwei Metern wird die Wohnfläche darunter voll mitgezählt. Liegt die Raumhöhe zwischen einem Meter und zwei Metern wird sie nur zur Hälfte und unter einem Meter gar nicht mitgezählt.

Die Flächen von Hausfluren, Kellern (sofern sie nicht ausgebaut sind und als Wohnraum dienen), Heizungs-, Trocken- und Abstellräumen außerhalb der Wohnung, Garagen oder Geschäftsräumen werden nicht miteinbezogen.

c. Wohnflächenberechnung nach Zweiter Berechnungsverordnung (II. BV)

Diese Methode zur Wohnflächenberechnung gilt als veraltet und wurde von Eigentümern und Vermietern genutzt, bevor im Jahr 2004 die WoFlV in Kraft trat. Wenn die Wohnfläche vor dem 31. Dezember 2003 vermessen wurde und es seitdem keine Umbauten an den Räumen gab, ist die II. BV weiterhin gültig. Die Besonderheit dieser Methode ist unter anderem, dass Balkone oder Loggien zu bis zu 50 Prozent zur Wohnfläche zählen.

d. Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 283

Die Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 283 wurde 1989 zurückgezogen. Anwendung findet sie heute nur noch in Ausnahmen, etwa wenn sich beide Parteien auf die Anwendung dieser Methode einigen. Die Methode enthält keine Regelungen zu Terrassen, Heizungsräumen oder Garagen.

3. Wann braucht man eine Wohnflächenberechnung?

Eine Wohnflächenberechnung spielt nicht nur für einen Bauantrag eine wichtige Rolle. Sie kommt zudem zum Einsatz bei…

  • dem Immobilienverkauf, da die Wohnfläche den Kaufpreis beeinflusst und ein Vergleich mit anderen Objekten erleichtert wird.
  • der Immobilienvermietung, da die Wohnfläche Einfluss auf den Mietpreis hat.

Außerdem nimmt sie Einfluss auf…

  • die Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümer im Falle einer Eigentümergemeinschaft.
  • die Betriebskostenabrechnung, da gewisse Kosten anteilig nach Wohnungsgröße auf die Mieter umgelegt werden können.
  • den Energieausweis, da der Energieverbrauch nach Quadratmetern der Gebäudenutzfläche oder, wenn diese nicht bekannt ist, mit dem 1,35-fachen Wert der Wohnfläche angegeben wird.

4. Wer führt die Wohnflächenberechnung aus und wer zahlt dafür?

Grundsätzlich steht es den Vermietern oder Eigentümern eines Objektes frei, die Räume ihrer Immobilie eigenständig zu vermessen. Wer darauf Wert legt, dass die Berechnung der Wohnfläche im Zweifelsfall auch juristischen Bestand hat, dem ist die Beauftragung eines Gutachters zu empfehlen. Wurde im Mietvertrag eine zu hohe Wohnfläche angegeben und deswegen eine höhere Miete gezahlt, kann der Mieter vor Gericht auf Mietminderung klagen. Als Experten kommen Immobilienmakler in Frage, die im Rahmen der Immobilienbewertung eine Wohnflächenberechnung durchführen. Auch ein öffentlich bestellter Immobiliengutachter kann die Wohnung rechtssicher vermessen. Wie hoch die Kosten für einen Gutachter ausfallen, richtet sich nach dernGröße der Immobilie. In der Regel liegt der Preis zwischen 200 und 500 Euro.

Hamburg Hafencity Ericusspitze, copyright:AndreasKreutzer

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