Ratgeber Bodenrichtwert

Lesen Sie in unserem Ratgeber alle Infos zum Bodenrichtwert und der Immobilienbewertung.

Bodenrichtwertkarte Hamburg Boris Bodenrichtwert
Bodenrichtwertkarte Hamburg Boris Bodenrichtwert

Inhaltsverzeichnis

Bei einer Immobilienbewertung oder Grundstücksbewertung ist der Bodenrichtwert ein entscheidender Anhaltspunkt. Es ist empfehlenswert, sich bereits vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie genau mit dem Bodenrichtwert zu befassen. Alle relevanten Informationen dazu finden Sie in in diesem Ratgeber. Wenn Sie Ihre Immobilie bewerten lassen möchte, wenden Sie sich gern an unsere erfahrenen Immobilienmakler, die Sie unverbindlich und kostenlos beraten.

  1. Was ist der Bodenrichtwert?
  2. Wofür brauche ich den Bodenrichtwert?
  3. Wer legt den Bodenrichtwert fest?
  4. Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?
  5. Wann wird der Bodenrichtwert veröffentlicht?
  6. Wo finde ich den Bodenrichtwert?

1. Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert bietet für die Grundstücksbewertung einen unablässigen Faktor. Wie der Name schon vermuten lässt, ist der Bodenrichtwert ein Wert, der vor allem zur Orientierung dient. Er wird dann relevant, wenn in der Region rund um die Immobilie oder das Grundstück keine anderen Vergleichswerte vorhanden sind, die für eine Bewertung herangezogen werden können.

Konkret gibt der Bodenrichtwert den durchschnittlichen Lagewert des Bodens an. Der Wert wird dabei in Euro pro Quadratmeter angegeben. Er bezieht sich dabei nur auf das Grundstück, nicht auf die Immobilie. Dennoch ist der Bodenrichtwert auch für die Immobilienbewertung von Bedeutung, da in deren Wert mitunter auch das Grundstück einspielt.

Top-Tipp: Was ist der Grundstückswert? Nicht selten ist Verkäufern nicht ganz klar, was mit dem Grundstückswert gemeint ist. Ist damit das Grundstück ohne Bebauung gemeint? Oder das Grundstück inklusive Immobilie? Hier schafft der Paragraf 78 des Bewertungsgesetzes (BewG) Klarheit: „Der Grundstückswert umfasst den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlage“

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2. Wofür brauche ich den Bodenrichtwert?

Soll eine Immobilie oder ein Grundstück verkauft werden und fehlt es an entsprechenden Vergleichswerten, um den Verkehrswert zu ermitteln, kommt der Bodenrichtwert ins Spiel. Er wird vor allem beim Sachwertverfahren und beim Ertragswertverfahren angewendet. Im Zuge dieser Verfahren werden der Wert des Grundstücks und der Immobilie zunächst separat ermittelt. Für die Wertermittlung des Grundstücks wird in der Regel der Bodenrichtwert als Orientierung herangezogen.

Darüber hinaus berücksichtigt auch das Finanzamt den Bodenrichtwert, wenn die Grundsteuer berechnet wird. Zudem spielt er für die Ermittlung von Steuern bei einer Erbschaft oder einer Schenkung eine ausschlaggebende Rolle. Auch wenn eine Immobilie Teil eines Scheidungsverfahrens ist und in diesem Zuge der Wert ermittelt werden soll, kann der Bodenrichtwert relevant werden.

Eine Orientierung für die Berechnung des Grundstückswerts mithilfe des Bodenrichtwerts bietet dabei folgende einfache Formel: Grundstückswert = örtlicher Bodenrichtwert x Quadratmeterzahl

3. Wer legt den Bodenrichtwert fest?

Der Bodenrichtwert wird in der Regel von den Gutachterausschüssen der jeweiligen Gemeinden ermittelt, in denen sich das Grundstück oder die Immobilie befindet. Die Gutachterausschüsse setzen sich aus Immobiliensachverständigen zusammen. Das heißt, die Gutachter haben entsprechende Weiterbildungen absolviert und wurden von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüft. Deshalb werden ihre Gutachten auch gerichtlich anerkannt und sie dürfen sich Sachverständige nennen. Die Gremien sind unabhängig und keiner Organisation unterstellt.

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4. Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Ein wichtiger Schritt in der Ermittlung des Bodenrichtwerts ist die Festlegung von sogenannten Bodenrichtwertzonen. Diese kann man sich als geographische Einteilungen vorstellen, die einen Stadtteil, eine ganze Stadt oder sogar einen Landkreis umfassen können. Für die Einteilung ist ausschlaggebend, dass die Grundstücke in der Zone ähnliche Charakteristika aufweisen und auch ähnlich genutzt werden.

In der jeweiligen Zone wird anschließend ein konkretes Bodenrichtwertgrundstück ausgesucht. Entscheidend für die Wahl ist, dass das Grundstück repräsentative Merkmale für Grundstücke der Gegend aufweist. Es handelt sich also um eine Art Mustergrundstück, das beispielhaft für andere Grundstücke in der Region steht. Es kann sich dabei um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handeln. Ist das Grundstück allerdings bebaut, wird der Wert ermittelt, der bei einem unbebauten Grundstück ermittelt werden würde.

Um den Bodenrichtwert ermitteln zu können, erhält der Gutachterausschuss von den ansässigen Notaren Kopien der Immobilienkaufverträge in der entsprechenden Zone. Aus den Kaufpreisen ermittelt der Ausschuss anschließend den Durchschnittswert. Dabei werden die jeweiligen Flächen und Preise zunächst addiert. Anschließend wird die Summe der Kaufpreise durch die Summe der Quadratmeter dividiert. Das Ergebnis ist der Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter.

Dieser durchschnittliche Kaufpreis der Immobilien in der Bodenrichtwertzone bildet den Bodenrichtwert des repräsentativen Grundstücks. An diesem Durchschnittswert des Beispielgrundstücks kann sich also orientiert werden. Der Wert bezieht sich dabei stets auf einen bestimmten Zeitraum und wird in regelmäßigen Abständen neu ermittelt.

Top-Tipp: Der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Bodenwert Den Bodenrichtwert sollten Sie nicht mit dem Bodenwert verwechseln. Während der Bodenrichtwert den durchschnittlichen Wert des Bodens in einer bestimmten Zone angibt, bezieht sich der Bodenwert auf den Verkehrswert, sprich auf den geschätzten Preis, den Verkäufer für das unbebaute Grundstück erhalten würden.

5. Wann wird der Bodenrichtwert veröffentlicht?

Der Gutachterausschuss aktualisiert den Bodenrichtwert spätestens alle zwei Jahre – das ist sogar gesetzlich festgelegt. Schließlich ist der Immobilienmarkt mitunter von Schwankungen in der Preisentwicklung betroffen, die sich natürlich auch in der Immobilienbewertung widerspiegeln sollten. In der Regel wird der Bodenrichtwert sogar einmal pro Jahr ermittelt und neu veröffentlicht. Dafür wird ein Stichtag festgelegt, der aber von Region zu Region unterschiedlich sein kann. Oft handelt es sich bei dem Stichtag für den Bodenrichtwert aber um den 31. Dezember oder den 1. Januar.

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6. Wo finde ich den Bodenrichtwert?

Die Bodenrichtwerte der verschiedenen Regionen können von jedem Interessierten kostenfrei eingesehen werden. Dafür gibt es verschiedene Vorgehensweisen. Zum einen führen die Geschäftsstellen der entsprechenden Gutachterausschüsse sogenannte Bodenrichtwertkarten, die vor Ort eingesehen werden können. In den Bodenrichtwertkarten werden die vom Gutachterausschuss ermittelten Werte festgehalten und aufgeführt. Ihnen zugrunde liegen bereits erstellte topographische Karten, Stadtpläne oder Regionalkarten. Zum anderen kann der Bodenrichtwert online abgerufen werden. Man findet ihn beim Vernetzten Bodenrichtwertinformationssystem (VBORIS) oder beim Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) eines jeweiligen Bundeslandes. Meistens handelt es sich bei dem BORIS um eine interaktive Karte, die einem Stadtplan gleicht. In ihr sind die Bodenrichtwertzonen und die entsprechenden Bodenrichtwerte vermerkt.

Nachfolgend finden Sie die links zu den BORIS Diensten für die größten Städte in Deutschland:

Neben den Länderportalen gibt es mit BORIS-D, dem Bodenrichtwertinformationssystem auch ein Gemeinschaftsprojekt mehrerer Bundesländer. Projektziel ist es, Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte länderübergreifend einheitlich, webbasiert und leicht zugänglich für die breite Öffentlichkeit bereitzustellen.

Ähnlich wie bei einem Stadtplan ist es auch bei der Nutzung des BORIS hilfreich, einige Einteilungen zu kennen, um die Karte korrekt lesen zu können. So werden die Bodenrichtwertzonen durch gestrichelte Linien gekennzeichnet, Sanierungs- und Entwicklungsbereiche dagegen mittels durchgezogener Linien. In jeder Zone stehen zwei Zahlen, die durch einen Bruchstrich getrennt sind. Die obere Zahl gibt den Bodenrichtwert an. Steht davor ein EU oder SU, verweist dies auf eine Entwicklung oder Sanierung. Die untere Einheit beschreibt die Art des Gebiets.

Dabei wird in fünf Nutzungsmöglichkeiten unterschieden:

  • W: größtenteils Wohnbebauung, möglicherweise geringfügige gewerbliche Nutzung
  • G: Gewerbebebauung, die vor allem für Dienstleistungen genutzt wird
  • M1: Kerngebietscharakter, geringer Wohnanteil, aber hohe bauliche Ausnutzung
  • M2: Kern- und Mischgebietscharakter, ausgewogener Wohnanteil
  • GB: bebaute Gemeinbedarfsfläche

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