Alle Informationen zum Bodenrichtwert

Für die Erfassung der Grundsteuer Erklärung benötigen Sie den Bodenrichtwert. Wie dieser Wert berechnet wird und wo Sie die aktuellen Werte finden, erfahren Sie in unserem Ratgeber.

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Bodenrichtwertkarte Hamburg Boris

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Alle Informationen zum Bodenrichtwert

Aktuell suchen Millionen an Immobilien-Eigentümern den Bodenrichtwert für die Grundsteuererklärung. Dieser Wert ist ebenfalls bei einer Immobilienbewertung oder Grundstücksbewertung ein entscheidender Anhaltspunkt. Was der Bodenrichtwert bedeutet und wo Sie den aktuellen Wert kostenlos abrufen können, erfahren Sie in in unserem Ratgeber.

Inhaltsverzeichnis

  1. Was ist der Bodenrichtwert?
  2. Bodenrichtwert vs. Verkehrswert: Wo liegt der Unterschied?
  3. Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?
  4. Richtlinie für Bodenrichtwerte in ImmoWertV 2021
  5. Welche Faktoren beeinflussen den Bodenrichtwert?
  6. Wofür brauche ich den Bodenrichtwert?
  7. Für wen ist der Bodenrichtwert von Interesse?
  8. Wer legt den Bodenrichtwert fest?
  9. Wann wird der Bodenrichtwert veröffentlicht?
  10. Wo finde ich den aktuellen Bodenrichtwert für meine Immobilie?

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert bietet für die Grundstücksbewertung einen unablässigen Faktor. Er ist ein amtlicher Durchschnittswert zur Bestimmung des Wertes von Grundstücken. Wie der Name schon vermuten lässt, ist der Bodenrichtwert ein Wert, der vor allem zur Orientierung dient. Er wird dann relevant, wenn in der Region rund um die Immobilie oder das Grundstück keine anderen Vergleichswerte vorhanden sind, die für eine Bewertung herangezogen werden können.

Konkret gibt der Bodenrichtwert den durchschnittlichen Lagewert des Bodens an. Der Wert wird dabei in Euro pro Quadratmeter angegeben. Er bezieht sich dabei nur auf das Grundstück, nicht auf die Immobilie. Gebietsspezifische Merkmale und individuelle Charakteristika z.B. Lage oder Entwicklungsstand beeinflussen den Wert. Der Bodenrichtwert ist trotzalledem auch für die Immobilienbewertung von Bedeutung, da in deren Wert mitunter auch das Grundstück einspielt. Die Bodenrichtwerte werden je nach Bundesland unterschiedlich oft ermittelt. In der Regel werden sie aber alle zwei Jahre erfasst und veröffentlicht.

Tip

Top-Tipp:

Nicht selten ist Verkäufern nicht ganz klar, was mit dem Grundstückswert gemeint ist. Ist damit das Grundstück ohne Bebauung gemeint? Oder das Grundstück inklusive Immobilie? Hier schafft der Paragraf 78 des Bewertungsgesetzes (BewG) Klarheit: „Der Grundstückswert umfasst den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlage”. Da der Bodenrichtwert ein Teil des Bodenwertes ist, ist er quasi ein Bestandteil des Grundstückswerts.

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Bodenrichtwert vs. Verkehrswert: Wo liegt der Unterschied?

Der Verkehrswert bezieht sich, im Gegensatz zum Bodenrichtwert, um einen stichtagsbezogenen, variablen Wert. Er gibt den Preis an, der zu dem Zeitpunkt zu erzielen wäre, auf den sich die Ermittlung bezieht.

Der Bodenwert und Gebäudesachwert ergeben zusammen den Verkehrswert. Der Verkehrswert kann sich im Extremfall von heute auf morgen ändern, je nach Marktentwicklung, Angebot und Nachfrage. Beim ermittelten Preis muss beachtet werden, das Grundstück immer zusammen mit der darauf befindlichen Immobilie betrachtet werden muss.

Das Verkehrswertverfahren bezieht sich somit auf bebaute Grundstücke und der Bodenrichtwert rein auf den Wert des Bodens.

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Ein wichtiger Schritt in der Ermittlung des Bodenrichtwerts ist die Festlegung von sogenannten Bodenrichtwertzonen. Diese kann man sich als geographische Einteilungen vorstellen, die einen Stadtteil, eine ganze Stadt oder sogar einen Landkreis umfassen können. Für die Einteilung ist ausschlaggebend, dass die Grundstücke in der Zone ähnliche Charakteristika aufweisen und auch ähnlich genutzt werden.

In der jeweiligen Zone wird anschließend ein konkretes Bodenrichtwertgrundstück ausgesucht. Entscheidend für die Wahl ist, dass das Grundstück repräsentative Merkmale für Grundstücke der Gegend aufweist. Es handelt sich also um eine Art Mustergrundstück, das beispielhaft für andere Grundstücke in der Region steht. Es kann sich dabei um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handeln. Ist das Grundstück allerdings bebaut, wird der Wert ermittelt, der bei einem unbebauten Grundstück ermittelt werden würde.

Um den Bodenrichtwert ermitteln zu können, erhält der Gutachterausschuss von den ansässigen Notaren Kopien der Immobilienkaufverträge in der entsprechenden Zone. Aus den Kaufpreisen und Schätzungen von Auswirkungen regionaler Einflüsse wie Zustand und Lage ermittelt der Ausschuss anschließend den Durchschnittswert. Dabei werden die jeweiligen Flächen und Preise zunächst addiert. Anschließend wird die Summe der Kaufpreise durch die Summe der Quadratmeter dividiert. Das Ergebnis ist der Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter.

Hier eine Beispielrechnung:

GrundstückVerkaufspreisVerkaufszeitpunkt
Grundstück 200 m²32.000 €Vor einem Jahr
Grundstück 300 m²46.000 €vor einem halben Jahr
Grundstück 400 m²68.000 €Vor zwei Jahren
Grundstück 600 m²90.000 €Vor einem Jahr
= 1.500 m²= 236.000 €
Tip

236.000 € / 1.500 m² = 157,33 €/m²

Dieser durchschnittliche Kaufpreis der Immobilien in der Bodenrichtwertzone bildet den Bodenrichtwert des repräsentativen Grundstücks. An diesem Durchschnittswert des Beispielgrundstücks kann sich also orientiert werden. Der Wert bezieht sich dabei stets auf einen bestimmten Zeitraum und wird in regelmäßigen Abständen neu ermittelt.

Tip

Top-Tipp:

Der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Bodenwert Den Bodenrichtwert sollten Sie nicht mit dem Bodenwert verwechseln. Während der Bodenrichtwert den durchschnittlichen Wert des Bodens in einer bestimmten Zone angibt, bezieht sich der Bodenwert auf den Verkehrswert, sprich auf den geschätzten Preis, den Verkäufer für das unbebaute Grundstück erhalten würden. Der Bodenrichtwert ist dabei einer der beiden Faktoren in der Rechnung, die den Bodenwert eines Grunstücks bestimmen. Der Bodenwert ist also direkt abhängig vom Bodenrichtwert. Die Formel für den Bodenwert sieht wie folgt aus:

Bodenwert (€) = Bodenrichtwert (€ pro m2) X Grundstücksfläche (m2)

Richtlinie für Bodenrichtwerte in ImmoWertV 2021

Am 01. Januar 2022 trat die neue Immobilienwerteermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) in Kraft. Insgesamt 6 Richtlinien wurden mit der Novellierung des Wertermittlungsrechts zur neuen ImmoWertV 2021 zusammengelegt, um Immobilien- und Grundstückswerten zu berechnen:

  • Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2010)
  • Bodenrichtwertrichtlinien (BRW-RL)
  • Sachwertrichtlinien (SW-RL)
  • Vergleichswertrichtlinie (VW-RL)
  • Ertragswertrichtlinie (EW-RL)
  • Wertermittlungsrichtlinie 2006

Von uns an gelten für die Datenerhebung und Berechnung zur Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien bundeseinheitliche Grundsätze. Zudem werden ab jetzt Sachverständige und Gutachter seit der Neufassung noch stärker in die Pflicht genommen. Es muss bei der Wertermittlung mehr als zuvor darauf geachtet werden, dass alle erhobenen Daten geeignet, aktuell und repräsentativ sind und den gesetzlichen Vorgaben aus ImmoWertV 2021 entsprechen.

Tip

Hinweis:

ImmoWertV 2021 ist ab sofort vor Gericht Maß der Dinge. Es muss von nun an sehr genau offengelegt werden, wie eine Wertermittlung einer Immobilie oder eines Grunstücks abläuft. Sollte es zu einem Rechtssteit kommen, ist besonders wichtig, eine korrekte Wertermittlung nachzuwweisen. Gerichte sind berechtigt, die neue Verordnung als Maß aller Dinge heranzuziehen und dürfen erwarten, dass alle Vorgaben bei den Werteermittlung berücksichtigt wurden.

Welche Faktoren beeinflussen den Bodenrichtwert?

Neben den Kaufpreisen in der Region und individuelle Gegebenheiten, gibt es auch noch weitere Faktoren, die den Bodenrichtwert beeinflussen:

  • Lages des Grundstücks
  • Erschließungsgrad
  • Form und Größe des Grundstücks
  • Bodenbeschaffenheit
  • Art der Bepflanzung
  • Bebauungsmöglichkeiten

Vor allem die Lage des Grundstückes z.B. Infrastruktur, Versorgungsgrundlage etc. haben sehr starken Einfluss auf den Bodenrichtwert, sowohl positiv als auch negativ. Das sind Merkmale, die vor allem für die privaten Zwecke hohe Bedeutung haben und sich daher oft in einem höheren oder ggf. niedrigerem Bodenrichtwert niederschlagen.

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Wofür brauche ich den Bodenrichtwert?

Soll eine Immobilie oder ein Grundstück verkauft werden und fehlt es an entsprechenden Vergleichswerten, um den Verkehrswert zu ermitteln, kommt der Bodenrichtwert ins Spiel. Er wird vor allem beim Sachwertverfahren und beim Ertragswertverfahren angewendet. Im Zuge dieser Verfahren werden der Wert des Grundstücks und der Immobilie zunächst separat ermittelt. Für die Wertermittlung des Grundstücks wird in der Regel der Bodenrichtwert als Orientierung herangezogen.

Darüber hinaus berücksichtigt auch das Finanzamt den Bodenrichtwert, wenn die Grundsteuer berechnet wird. Zudem spielt er für die Ermittlung von Steuern bei einer Erbschaft oder einer Schenkung eine ausschlaggebende Rolle. Auch wenn eine Immobilie Teil eines Scheidungsverfahrens ist und in diesem Zuge der Wert ermittelt werden soll, kann der Bodenrichtwert relevant werden.

Eine Orientierung für die Berechnung des Grundstückswerts mithilfe des Bodenrichtwerts bietet dabei folgende Formel:

Tip

Grundstückswert = örtlicher Bodenrichtwert x Quadratmeterzahl

Für wen ist der Bodenrichtwert von Interesse?

  • Eigentümer, die ein unbebautes oder bebautes Grundstück verkaufen möchten und erfahren wollen, wie viel ihr Grundstück wert ist
  • Eine Erbin oder eine Erbengemeinschaft, die ein Grundstück geerbt hat und den Wert des Vermögens erfahren möchte
  • Noch-Eheleute bzw. Richter, die den Bodenrichtwert im Rahmen einer Scheidung kennen müssen
  • Das Finanzamt, um die jährliche Grundsteuer eines Grundstücks zu ermitteln sowie die Höhe der Steuern bei Schenkungen oder einer Erbschaft zu berechnen

Wer legt den Bodenrichtwert fest?

Der Bodenrichtwert wird in der Regel von den Gutachterausschüssen der jeweiligen Gemeinden ermittelt, in denen sich das Grundstück oder die Immobilie befindet. Die Gutachterausschüsse setzen sich aus Immobiliensachverständigen zusammen. Das heißt, die Gutachter haben entsprechende Weiterbildungen absolviert und wurden von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüft. Deshalb werden ihre Gutachten auch gerichtlich anerkannt und sie dürfen sich Sachverständige nennen. Die Gremien sind unabhängig und keiner Organisation unterstellt.

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Wann wird der Bodenrichtwert veröffentlicht?

Der Gutachterausschuss aktualisiert den Bodenrichtwert spätestens alle zwei Jahre – das ist sogar gesetzlich festgelegt. Schließlich ist der Immobilienmarkt mitunter von Schwankungen in der Preisentwicklung betroffen, die sich natürlich auch in der Immobilienbewertung widerspiegeln sollten. In der Regel wird der Bodenrichtwert sogar einmal pro Jahr ermittelt und neu veröffentlicht. Dafür wird ein Stichtag festgelegt, der aber von Region zu Region unterschiedlich sein kann. Oft handelt es sich bei dem Stichtag für den Bodenrichtwert aber um den 31. Dezember oder den 1. Januar.

Wo finde ich den Bodenrichtwert?

Die Bodenrichtwerte der verschiedenen Regionen können von jedem Interessierten kostenfrei eingesehen werden. Dafür gibt es verschiedene Vorgehensweisen. Zum einen führen die Geschäftsstellen der entsprechenden Gutachterausschüsse sogenannte Bodenrichtwertkarten, die vor Ort eingesehen werden können. In den Bodenrichtwertkarten werden die vom Gutachterausschuss ermittelten Werte festgehalten und aufgeführt. Ihnen zugrunde liegen bereits erstellte topographische Karten, Stadtpläne oder Regionalkarten. Zum anderen kann der Bodenrichtwert online abgerufen werden.

Man findet ihn beim Vernetzten Bodenrichtwertinformationssystem (VBORIS) oder beim Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) eines jeweiligen Bundeslandes. Meistens handelt es sich bei dem BORIS um eine interaktive Karte, die einem Stadtplan gleicht. In ihr sind die Bodenrichtwertzonen und die entsprechenden Bodenrichtwerte vermerkt. Außerdem kann mittels der Suchfunktion nach einer bestimmten Postleitzahl gefiltert werden.

Ähnlich wie bei einem Stadtplan ist es auch bei der Nutzung des BORIS hilfreich, einige Einteilungen zu kennen, um die Karte korrekt lesen zu können. So werden die Bodenrichtwertzonen durch gestrichelte Linien gekennzeichnet, Sanierungs- und Entwicklungsbereiche dagegen mittels durchgezogener Linien. In jeder Zone stehen zwei Zahlen, die durch einen Bruchstrich getrennt sind. Die obere Zahl gibt den Bodenrichtwert an. Steht davor ein EU oder SU, verweist dies auf eine Entwicklung oder Sanierung. Die untere Einheit beschreibt die Art des Gebiets. Dabei wird in fünf Nutzungsmöglichkeiten unterschieden:

  • W: größtenteils Wohnbebauung, möglicherweise geringfügige gewerbliche Nutzung
  • G: Gewerbebebauung, die vor allem für Dienstleistungen genutzt wird
  • M1: Kerngebietscharakter, geringer Wohnanteil, aber hohe bauliche Ausnutzung
  • M2: Kern- und Mischgebietscharakter, ausgewogener Wohnanteil
  • GB: bebaute Gemeinbedarfsfläche

Nachfolgend finden Sie die links zu den BORIS Diensten für die größten Städte in Deutschland:

Neben den Länderportalen gibt es mit BORIS-D, dem Bodenrichtwertinformationssystem auch ein Gemeinschaftsprojekt mehrerer Bundesländer. Projektziel ist es, Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte länderübergreifend einheitlich, webbasiert und leicht zugänglich für die breite Öffentlichkeit bereitzustellen.

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