Vergleichswertverfahren - so berechnet sich der Vergleichswert

Vergleichswertverfahren - Vergleichswert berechnen

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, muss dafür ihren genauen Wert kennen. Für die Bewertung einer Immobilie gibt es drei Verfahren, die Grundsätze zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien werden dabei von der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Die gängigsten Verfahren für die Immobilienwertermittlung sind das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Welche Methoden beim Vergleichswertverfahren angewandt werden, erfahren Sie in diesem Artikel.

Inhaltsverzeichnis:

1. Was versteht man unter einem Vergleichswertverfahren?
2. Direktes und indirektes Vergleichswertverfahren – wo liegt der Unterschied?
3. Welche Faktoren haben Einfluss auf den Vergleichswert?
4. Wie wird der Vergleichswert bei Grundstücken und Gebäuden ermittelt?
5. Welche Vor- und Nachteile hat das Vergleichswertverfahren?

1. Was versteht man unter einem Vergleichswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren ist die präziseste Methode zur Ermittlung des Verkehrswerts von selbstgenutzten Immobilien und Grundstücken, da sie das Marktgeschehen sehr gut abbildet. Die Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in derselben Gegend werden im Rahmen des Vergleichswertverfahrens miteinander verglichen. Das Verfahren eignet sich besonders für Wohnungen oder Häuser, wenn diese ähnlichen Objekten im Viertel entsprechen. Das Verfahren wird umso präziser, je mehr Vergleichswerte verfügbar sind. Diese können beim örtlichen Gutachterausschuss angefordert werden. Dabei gilt zu beachten, dass finale Kaufpreise von Immobilien nicht transparent sind. Die genauen Zahlen liegen beim Gutachterausschuss der jeweiligen Gemeinde und können nur mit einem berechtigten Interesse eingesehen werden. Auch nach einem Einblick in die Kaufpreissammlung gilt zu bedenken, dass es sich lediglich um Orientierungswerte handelt. Der Grundsatz bleibt: Eine Immobilie ist immer das wert, was ein anderer bereit ist, für sie zu zahlen.

2. Direktes und indirektes Vergleichswertverfahren – wo liegt der Unterschied?

Im Idealfall werden im Rahmen des Vergleichswertverfahrens direkte Vergleiche zwischen Immobilien oder Grundstücken hergestellt, die ähnliche Merkmale aufweisen. Es gibt jedoch nicht für alle Immobilien ausreichend direkte Vergleichswerte, weshalb oft vom indirekten Vergleichswertverfahren Gebrauch gemacht wird. Dabei wird der Verkehrswert einer Immobilie aus den vergangenen Kaufpreisen abgeleitet. Die Kaufpreise der Vergangenheit werden vom Gutachterausschuss der jeweiligen Gemeinde vorgehalten und nach verschiedenen Kriterien aufgeteilt. Für jedes der Kriterien wie Lage oder Baujahr wird ein Durchschnittspreis errechnet. Diese Werte fließen anschließend als indirekte Vergleichswerte in das Vergleichsverfahren ein. Wichtig ist, darauf zu achten, dass die Durchschnittswerte eventuell noch durch Zu- oder Abschläge korrigiert werden müssen.

3. Welche Faktoren haben Einfluss auf den Vergleichswert?

Damit Sachverständige einen realistischen Wert für die zu verkaufende Immobilie berechnen können, müssen sie unterschiedliche Kriterien in ihre Untersuchungen einbeziehen, anhand derer sie die ähnlichen Objekte miteinander vergleichen. Oft unterscheiden sich die zu bewertende Immobilie und die Vergleichsobjekte in ihren individuellen Eigenschaften. Wenn bei einem indirekten Vergleich gravierende Unterschiede beispielsweise in der Lage auftreten, wird mit Zu- oder Abschlägen gearbeitet. Diese sogenannten Korrekturfaktoren sind Merkmale, die den Wert der Immobilie in besonderem Maße beeinflussen. Dazu zählen beispielsweise:

• Grundrisse
• Belichtung
• Nutzungsmöglichkeiten
• Grundstücksausrichtung
• Mikrolage (Verkehrsanbindung, Verkehrslärm etc.)
• Zustand der Immobilie (Modernisierungsbedarf)
• Nutzungsrechte etc.

4. Wie wird der Vergleichswert bei Grundstücken und Gebäuden ermittelt?

Das Vergleichswertverfahren fußt auf dem Vergleich von der zu bewertenden Immobilie mit einer ausreichenden Anzahl an Objekten, die hinsichtlich verschiedener Merkmale eine große Übereinstimmung aufweisen.

Bei Grundstücken sind folgende Faktoren von Bedeutung:

• Grundstücksgestaltung und -ausrichtung
• Erschließungszustand
• Lage
• Art der baulichen Nutzung
• Bodenbeschaffenheit
• Größe

Bei Häusern und Wohnungen gibt es darüber hinaus folgende Vergleichsparameter:

• Gebäudeart
• Qualität der Ausstattung
• Restnutzungsdauer
• Baulicher Zustand des Gebäudes
• Energetischer Zustand des Gebäudes
• Bauweise
• Gestaltung
• Größe
• Bei Mietobjekten: Ertrag durch Vermietung

Abschließend wird der Vergleichswert um bestimmte Verfahrensergebnisse wie die Lage der Immobilie korrigiert. Der daraus resultierende Wert ist dann der Verkehrswert der Immobilie.

5. Welche Vor- und Nachteile hat das Vergleichswertverfahren?

Obwohl das Vergleichswertverfahren als eine besonders zuverlässige und präzise Art der Verkehrswertermittlung im Rahmen des Immobilienverkaufs gilt, können bei der Methode objektspezifische Nachteile entstehen. Die Vor- und Nachteile auf einen Blick:

Vorteile:

• Naher Bezug zum aktuellen Marktgeschehen bzw. der realitätsnahen Abbildung von Angebot und Nachfrage
• Leicht nachvollziehbare und zuverlässige Bewertungsmethode
• Sehr gut geeignet für privates Wohneigentum und unbebaute Grundstücke

Nachteile:

• Nicht anwendbar bei fehlenden Vergleichswerten
• Für ungewöhnliche Gebäude weniger geeignet
• Verlangt hohe Kompetenz des Sachverständigen

Top Tipp: Um die Nachteile des Vergleichswertverfahrens wettzumachen und den Immobilienwert verlässlich zu ermitteln, wenden seriöse Immobiliensachverständige noch mindestens ein weiteres Verfahren zur Wertbestimmung an.