Renditestarkes Mehrfamilienhaus mit 10 Einheiten – zentrale Lage, Faktor 11,5

Zum Verkauf steht ein Mehrfamilienhaus mit zehn Wohneinheiten in zentraler Innenstadtlage von Neumünster (Stadtteil Stadtmitte). Das Objekt befindet sich auf einem ca. 400 m² großen Eckgrundstück in fußläufiger Nähe zum Stadtzentrum und Hauptbahnhof und stellt eine nachhaltige Kapitalanlage mit stabilen Mieteinnahmen dar. Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie, Ärzte und öffentliche Einrichtungen sind in wenigen Gehminuten erreichbar, der Großflecken liegt in unmittelbarer Nähe.

Das Gebäude wurde ca. 1960 in massiver Bauweise errichtet und umfasst ein Erdgeschoss, vier Obergeschosse, ein nicht ausgebautes Dachgeschoss sowie ein Kellergeschoss. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 705,55 m², die Wohnungsgrößen liegen zwischen ca. 50,92 m² und 80,31 m². Acht Wohnungen verfügen über Loggien, Abstellräume sind im Keller vorhanden.

Die Konstruktion besteht aus Betonfundamenten, tragenden Mauerwerkswänden und Betondecken. Das Satteldach ist mit Betondachpfannen gedeckt. Die Fassade ist überwiegend als rote Klinkerfassade ausgeführt, die Nordostfassade wurde vor ca. 20 Jahren gedämmt. Kunststofffenster mit Isolierverglasung sind verbaut. Die Beheizung erfolgt über Fernwärme, Warmwasser über elektrische Durchlauferhitzer. Sämtliche Hausanschlüsse sind vorhanden, die Entwässerung erfolgt über Vollkanalisation.

Die Ausstattung der Wohnungen ist durchschnittlich. Böden sind mit Teppich, PVC, Laminat und Fliesen belegt, Bäder sind gefliest. Überwiegend sind Einbauküchen vorhanden, teils im Eigentum der Mieter. Alle Einheiten verfügen über Voll- oder Duschbäder.

Das Eckgrundstück verfügt über eine Straßenfront von ca. 23 m zur Friedrichstraße und ca. 16 m zur Wippendorfstraße. Ein Bebauungsplan liegt nicht vor, die Beurteilung erfolgt nach § 34 BauGB. Fünf gepflasterte Außenstellplätze sind vorhanden und derzeit nicht vermietet, wodurch zusätzliches Mietsteigerungspotenzial besteht.

Neun Wohnungen sind vermietet, eine Einheit im 2. OG links steht leer und ist mit marktüblicher Sollmiete berücksichtigt. Zwei Mietverträge sind als Indexmiete ausgestaltet, in den übrigen Einheiten wurden 2025 Mieterhöhungen von jeweils 15 % durchgeführt. Die aktuelle monatliche Soll-Netto-Kaltmiete beträgt 4.814,75 €, entsprechend 57.777,00 € jährlich. Durch Vermietung der Stellplätze zu je 50 € monatlich ergibt sich ein zusätzliches Potenzial von 3.000 € jährlich, sodass eine Gesamtjahresmiete von rund 60.777,00 € realisierbar ist.

Beim Kaufpreis von 699.000 € ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von ca. 12,1-fach bzw. 11,5-fach inkl. Stellplätze. Die Bruttorendite beträgt ca. 8,26 % bzw. 8,70 % inkl. Stellplätze. Die Verwaltung erfolgt durch Haus und Grund, die Vergütung beträgt 6 % der Bruttowarmmiete (ca. 4.373,88 € p. a.). Instandhaltungsrücklagen und Hausgeld bestehen nicht.

Neumünster ist Oberzentrum mit rund 80.000 Einwohnern und bedeutender Wirtschafts- und Verkehrsknotenpunkt zwischen Hamburg und Kiel mit sehr guter Anbindung an A7, B430 und das ICE-Netz. Das Objekt bietet attraktives Entwicklungspotenzial durch Vermietung des Leerstands, Stellplatzvermietung, Mietanpassungen sowie perspektivisch Modernisierung oder Dachgeschossausbau (vorbehaltlich Prüfung).