¿Qué es flipping house?

Adéntrese en las particularidades del flipping house, modalidad de inversión inmobiliaria poco conocida en España, y aprenda cómo extraerle rápida rentabilidad.

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Flipping house: la nueva modalidad de inversión inmobiliaria

Flipping house es una nueva modalidad de inversión en inmuebles que, pese a su luenga trayectoria en Estados Unidos, en España es relativamente reciente. Se ha ido consolidando en un contexto caracterizado por la inflación, pues ha demostrado ser una opción particularmente rentable en el mercado inmobiliario actual. Esta forma de inversión en viviendas se define por su bajo coste. Asimismo, otros de sus rasgos más destacados es el de generar una amplia plusvalía y amplio margen de rentabilidad en un corto periodo de tiempo. Con un precio de salida reducido, esta modalidad inversora aumenta tal valor y precio de mercado rápidamente, con los amplios beneficios económicos que ello supone.

Contenido

  1. ¿Qué diferencias existen entre una inversión inmobiliaria flipping y una inversión normal?
  2. ¿Cuáles son las diferencias concretas entre flipping house e inversiones habituales?
  3. ¿Cuáles son las mejores viviendas para el flipping house?
  4. ¿Cómo debo comenzar una inversión de flipping?
  5. ¿Cuáles son las fases iniciales que debo seguir en la operación inmobiliaria de flipping?
  6. ¿Cómo negociar y llevar a cabo la operación de flipping?

¿Qué diferencias existen entre una inversión inmobiliaria flipping y una inversión normal?

Esta forma de inversión inmobiliaria no es la habitual en lo que entenderíamos por inversiones habituales del sector. En primer lugar, el inversor flipper busca propiedades de bajo precio en el mercado para revalorizarlas rápidamente. Para ello, es fundamental aplicar modificaciones al inmueble con las que se obtenga el alza deseada. Lo que realiza el inversor en flipping es adquirir viviendas a un precio lo más bajo posible, para reformarlas. Una vez reformadas, estas se revalorizan y pueden revenderse inmediatamente a un precio mucho mayor. Así, se logra un margen de beneficio considerable sobre el precio inicial de adquisición.

El flipping house en España es algo que despierta gran interés inversor en nuestro país en los últimos años, como señala la web especializada Idealista. Así por ejemplo, en algunas de las zonas de mayor actividad inmobiliaria del país, como es el caso de la Costa del Sol, se halla en pleno auge.

¿Cuáles son las diferencias concretas entre flipping house e inversiones habituales?

Las diferencias fundamentales entre un flipper inmobiliario y un inversor, digamos, convencional, estriban en los siguientes aspectos:

  • El flipper busca un margen de rentabilidad de un mínimo del 10-20%, obtenido a corto plazo, por lo que suele negociar de forma muy rápida y agresiva.
  • El inversor de estas características busca casas muy baratas en venta, pues para su operación necesita de viviendas por debajo del precio de mercado. También busca inmuebles que se ajusten lo más posible a esa cifra.
  • El flipper busca las propiedades inmobiliarias en zonas muy concretas, que por lo común se hallan en el centro de las ciudades.
  • Estos inversores no necesariamente son profesionales del sector inmobiliario o financiero. De hecho, es un tipo de inversión que suele ser recomendada a los jóvenes, dado su bajo coste y rápida rentabilidad.
  • El flipper cuenta con una financiación muy superior a la del comprador habitual o tradicional, ya que el negocio de aquél consiste en la compraventa.
Paar schließt einen Vertrag ab, Quelle: iStock
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¿Cuáles son las mejores viviendas para el flipping house?

El mercado más idóneo para realizar este tipo de inversiones son las zonas céntricas de capitales de provincia o ciudades secundarias. La razón fundamental de ello es que en estas zonas es donde se concentra la mayor cantidad de movimiento inmobiliario. Con la actual ralentización de alquileres turísticos (que conocieron un auténtico boom hace pocos años), el mercado se ha abierto extraordinariamente al flipping. Por lo tanto, la opción más adecuada para el inversor de esta modalidad cuando va a comprar una casa.

Debe conseguirla lo más barata posible en relación con una ubicación que habrá de ser, asimismo, la mejor posible en cuanto a calidad-precio. En este sentido, dos candidatas especialmente favorables a este tipo de operaciones inmobiliarias son las viviendas allanadas por okupas y las embargadas.

Así, por ejemplo, si quiero comprar piso en Madrid para destinarlo a una de estas operaciones, deberé poner el foco en zonas muy bien comunicadas. No obstante, también han de ser zonas de gran efervescencia inmobiliaria que cuenten con viviendas de estas características.

¿Cómo debo comenzar una inversión de flipping?

La inversión del flipper inmobiliario requiere de una cierta estrategia y planificación previas, así como de una financiación. Esta ha de ser más amplia que la de un comprador convencional, por lo que debe también planearse y barajarse con antelación suficiente.

Además, es imprescindible contar con asesoría de profesionales experimentados, como pueda ser un consultor inmobiliario con conocimientos especializados. Estos profesionales son plenamente conocedores del mercado actual del inmueble y de sus fluctuaciones. A ello hay que agregar que, por su labor cotidiana, también conocen en profundidad la actividad de las áreas específicas donde operan.

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¿Cuáles son las fases iniciales que debo seguir en la operación inmobiliaria de flipping?

La operación de flipping inmobiliario se divide en varias fases sucesivas. Las fases iniciales o preparatorias pueden ser resumidas en la siguiente tabla:

Fases iniciales del flipping houseCaracterísticas de cada fase
InformaciónEn esta fase concreta, deberemos informarnos previamente de la zona donde queremos invertir y del estado del flipping inmobiliario en ella.
También habremos de informarnos de diversas particularidades, como costes, márgenes de beneficio habituales, etc.
FinanciaciónEn este apartado, podemos contar con varios métodos distintos:
  • Autofinanciación.
  • Financiación bancaria
  • Préstamo con garantía hipotecaria, en que el garante es la propiedad inmobiliaria que ya se posee.
  • Préstamo de dinero fuerte, garantizado por una propiedad poseída previamente por el solicitante.
Planificación de negocioEs fundamental una estrategia para comprar, publicar y vender la propiedad inmobiliaria, incluyendo los aspectos legales y funcionales involucrados en la operación.
Buscar asesoríaCon la ayuda de profesionales como los consultores inmobiliarios, podremos conocer el mercado y el valor real de las propiedades con precisión, para así tomar las decisiones adecuadas.
Delimitar el área de compraElegir la zona donde vamos a realizar las operaciones, en función de su nivel de actividad inmobiliaria, ubicación más o menos privilegiada, precios, etc.
Elegir la vivienda adecuadaA la hora de elegir la vivienda adecuada, hemos de tener en cuenta los siguientes aspectos:
  • Precio que estemos dispuestos a pagar, y relación calidad-precio del inmueble
  • Número de habitaciones que deseamos para la propiedad a adquirir
  • Zona donde nos interesa invertir
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¿Cómo negociar y llevar a cabo la operación de flipping?

La fase en que se lleva a cabo el flipping inmobiliario propiamente dicho puede resumirse en la siguiente tabla:

Fases de negociación y cierre del flipping houseCaracterísticas de cada fase
Negociaciones y trámites iniciales de esta faseHan de cubrirse varios aspectos:
  •  Oferta inicial al propietario del inmueble.
  • Solicitar al propietario un informe sobre el estado de la vivienda, por si hubiera vicios ocultos en esta.
Negociaciones con el vendedor y anticipoNegociar el precio final con el vendedor.
Debe pagarse un anticipo sobre el precio final acordado para cerrar el trato de compraventa.
Inspección del inmueble y cierre del contratoDebe someterse el inmueble a valoración, así como hacerlo inspeccionar por un perito especializado.
Se formalizará el contrato con asesoramiento de abogados y ante notario.
Reforma del inmuebleReformar el inmueble ciñéndonos estrictamente a lo necesario y al presupuesto previo.
Organización presupuestariaOrganizar adecuadamente el presupuesto para mantener al día el pago de todas las facturas, ciñéndonos en todo momento al presupuesto previo.
Revisión del plan de negocio y elaboración de un plan de ventaSe debe revisar si el precio inicial previsto en la planificación de negocio se ajusta a los gastos finales, y elaborar un plan para promocionar el inmueble y comercializarlo.
Plan de respaldo financieroSi finalmente hubiera gastos suplementarios (por ejemplo, porque el inmueble tarda en venderse), elaborar un plan de respaldo para una financiación adicional.
Agilización de la ventaA menudo, contar con profesionales como un consultor inmobiliario y una agencia aceleran y agilizan el proceso final de venta.
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Preguntas sobre el flipping house

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