Conozca la ficha informativa sobre hipotecas

Conozca la ficha informativa sobre hipotecas que los bancos deben proporcionar obligatoriamente

La FIPRE es un documento absolutamente indispensable para informarnos con detalle de las condiciones de un crédito hipotecario. Tal ficha informativa es obligatoria por la normativa establecida, y el banco debe entregarla antes de que se cierre el contrato hipotecario.

Además, estas fichas también deben ser entregadas cuando la persona interesada en la hipoteca solicite información a la entidad bancaria. Legalmente se exige a estos documentos que reúnan unos requisitos y características muy específicos. Asimismo, deberán cumplir con la máxima transparencia informativa. Este documento es el sustituto, desde 2011, del documento informativo de la vieja normativa de 1994.

Contenido

1. ¿Cuál es la ley que regula la FIPRE?
2. ¿Cuáles deben ser las características de estas fichas informativas para un préstamo hipotecario?
3. ¿Qué es la FIPER, y por qué no debe confundirse con la FIPRE?
4. ¿Qué novedades trae al consumidor la nueva Ley Hipotecaria?
5. ¿Es aconsejable usar un simulador de hipoteca cuando el banco ya nos ha proporcionado la ficha de información?

¿Cuál es la ley que regula la FIPRE?

Pese a lo que muchas personas creen, esta ficha informativa no está regulada por el Reglamento Hipotecario de 1947, todavía vigente. En realidad, se rige por la de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Pero su regulación más pormenorizada se halla en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. Concretamente, son el artículo 21 y el Anexo I de la mencionada Orden los que establecen esta ficha como obligatoria.

En ambas normas se encuentran los requisitos y características exigidos para la elaboración y entrega por el banco de la llamada Ficha de Información Precontractual. Con esta ficha se impone la transparencia en el mercado financiero de las hipotecas, y para evitar posibles fraudes y malentendidos. Es preciso aclarar que para el banco es también obligatorio y exigible entregar la Ficha Europea de Información Normalizada, o FEIN, que se exige por la normativa de la Unión Europea y su transposición a la legislación de nuestro país.

¿Cuáles deben ser las características de estas fichas informativas para un préstamo hipotecario?

Estas fichas informativas de lo que van a ser las condiciones contractuales de un préstamo hipotecario deben reunir una serie de características muy concretas. Sus apartados las podemos resumir a continuación:

Información introductoria:

• Fecha
• Aclaración de que la ficha no implica obligación para el banco de conceder crédito alguno
• Aclaración del carácter orientativo de la información
• Advertencia sobre la posibilidad de que se produzcan nuevas variaciones económicas en función de las fluctuaciones del mercado en cada momento

Datos de identificación de la entidad financiera

• Identidad y denominación comercial de la entidad
• Domicilio social
• Teléfono de contacto
• Email
• Dirección del sitio web de la entidad
• Identidad y dirección electrónica de la correspondiente autoridad de supervisión
• Datos completos de la persona de contacto
• Datos de contacto del correspondiente servicio de atención al cliente

Características de la hipoteca:

• Cuantía máxima del crédito hipotecario disponible, relacionándolo con el valor del inmueble que se vaya a adquirir
• Objetivo del préstamo
• Tipo de hipoteca
• Préstamo en divisa, si fuera el caso
• Plazo en que ha de amortizarse el crédito hipotecario
• Aclaración previa de que se necesita por parte del solicitante que este aporte una garantía hipotecaria (si esta aclaración fuera precisa)
• Aclaración previa de que se necesita por parte del solicitante que este aporte una garantía pignoraticia (si esta aclaración fuera precisa)
• Aclaración previa de que se necesita por parte del solicitante que este aporte avales o garantes personales (si esta aclaración fuera precisa)
• En el caso de que exista esta opción, posibilidad de dación en pago del inmueble para saldar la deuda
• Ejemplo para ilustrar la hipoteca que se ofrece
• Reembolso del préstamo
• En su caso, aclaración de que el incumplimiento de las condiciones del crédito no implica un reembolso total
• Consecuencias de que se incumpliera el contrato

Tipo de interés:

• Tipo de interés que se va a aplicar: fijo, variable, variable limitado, y las condiciones en que se va a aplicar

Gastos preparatorios y productos vinculados:

• Lista y características de los gastos preparatorios y de los productos vinculados a la hipoteca, si los hay

TAE y coste total del crédito:

• Coste de la hipoteca en porcentajes anuales y sus componentes, así como coste total del crédito hipotecario

¿Qué es la FIPER, y por qué no debe confundirse con la FIPRE?

La FIPER es la antigua Ficha Informativa Personalizada de una hipoteca. Las siglas se asemejan mucho a las de la Ficha de Información Precontractual, pero ambos documentos no deben ser confundidos entre sí. En primer lugar, la Ficha Informativa Personalizada fue derogada hace ya algún tiempo. Concretamente, por la Orden ECE/482/2019.

La diferencia fundamental estriba en que la FIPER no era una ficha obligatoria para la entidad bancaria. Sin embargo, el documento que la sustituye en la actualidad, la FEIN o Ficha Europea de Información Normalizada, sí lo es.

En la antigua ficha informativa, tan sólo se incluía información de la hipoteca adaptada a las específicas condiciones económicas del solicitante. La Ficha Personalizada únicamente se entregaba de forma opcional. Sin embargo, se establecía la excepción de que, si el cliente solicitaba la oferta vinculante, el banco debía entregarle la FIPER. No obstante, la actual Ficha de Información Precontractual es obligatoria en todo caso.

¿Qué novedades trae al consumidor la nueva Ley Hipotecaria?

La nueva ley hipotecaria redactada por el Gobierno para aliviar las hipotecas ha entrado en vigor este mismo año de 2023. Es una noticia de interés para los clientes del mercado hipotecario, porque supone una forma de aplacar las consecuencias de las actuales fluctuaciones. Algunas de las medidas que se toman en esta ley hipotecaria nueva, que se aprobó por procedimiento de urgencia, son las siguientes:

• Se amplían los plazos de amortización de la hipoteca.
• Régimen particular de requisitos para cada tipo de interés aplicable por la entidad bancaria.
• Se ofrecen formas de conversión de las hipotecas variables a fijas, para evitar los efectos de las subidas del Euríbor. Ha de tenerse en cuenta que este es el máximo índice de referencia de hipotecas de capital variable en la Eurozona.
• Se toman especiales medidas para las familias más económicamente vulnerables.

El plazo de formulación de solicitudes es amplísimo, y abarca dos años desde la promulgación y publicación del Real Decreto-ley. También los requisitos para aspirar a estas ayudas son muy amplios, de modo que incluyen a un amplio sector de consumidores.

¿Es aconsejable usar un simulador de hipoteca cuando el banco ya nos ha proporcionado la ficha de información?

Es muy recomendable utilizar un simulador para calcular la hipoteca con los datos que figuran en la oferta de la Ficha de Información Precontractual. Para realizar este cálculo, existen diversos simuladores online gratuitos y altamente fiables, como por ejemplo el del Banco de España.

Es una forma de poder saber con antelación los plazos y cuotas concretas que habremos de pagar. Incluso se pueden aplicar posibles futuros escenarios de las hipotecas variables y mixtas (que mezclan cuotas fijas y variables). Es la forma más sensata de tomar una decisión lo más razonada posible y con toda la información en mano. Hemos de tener presente que la decisión de pagar una hipoteca es de gran importancia y peso en nuestra vida y nuestra economía.