Comprar casa con hipoteca y simulacro de hipoteca
Con este simulacro online, es muy fácil saber cuáles van a ser los plazos de los pagos hipotecarios, dependiendo de si el préstamo es a plazo variable o fijo.
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Conozca los tipos de simulador de hipoteca
Hacer uso del simulador de cálculo es una herramienta muy habitual cuando se está planeando adquirir un préstamo de estas características.
Con este simulacro online, es muy fácil saber cuáles van a ser los plazos de los pagos hipotecarios, dependiendo de si el préstamo es a plazo variable o fijo. Además, hay que tener en cuenta que existen diversos tipos de simuladores de hipotecas, en función del tipo de préstamo hipotecario que vayamos a solicitar. A continuación le explicamos a detalle.
Tabla de contenidos
- Simular una hipoteca: tipos de simuladores y cómo funcionan
- Simulador de tasación de una vivienda para hipoteca
- El paso final antes de comprar con hipoteca: la FEIN
Simular una hipoteca: tipos de simuladores y cómo funcionan
Una hipoteca no funciona igual si es un crédito que funciona por el denominado sistema francés, o bien si es por amortización anticipada, etc. Sea para una hipoteca de segunda vivienda o de primera, existen muy variadas clases de préstamos hipotecarios que es necesario conocer.
Por estas razones, las modalidades de hipotecas y cómo funciona cada una de ellas también condiciona el que existan muy variados simuladores.
Existen, pues, muy variados tipos de simuladores, en relación con el tipo de préstamo hipotecario o del cálculo que hayamos de efectuar. Los más conocidos son los simuladores oficiales del Banco de España.
| Tipo de simulador | Tipo de préstamo hipotecario o de cálculo realizado |
|---|---|
| Simulador de préstamo hipotecario o personal | Amortización de sistema francés: todas las cuotas a pagar son iguales, siempre que se mantenga idéntico tipo de interés. |
| Simulador de hipoteca si hay periodo de carencia | Amortización de hipotecas en que el prestatario haya solicitado reducción de cuotas o aplazamiento de pagos. |
| Simulador de hipoteca con amortización anticipada | Amortización de hipotecas en que se anticipa todo o parte del pago de la deuda hipotecaria. |
| Cálculo de TAE | A partir de los diversos gastos del préstamo, calcula el coste efectivo de la hipoteca (Tasa Anual Equivalente o TAE). |
| Cálculo del tipo de interés efectivo de una hipoteca | Puede calcular el tipo de interés efectivo de una hipoteca a partir de su interés nominal, y viceversa. |
| Diferencial a aplicar al índice sustitutivo de una hipoteca | Calcula el tipo de interés efectivo para hipotecas con el índice de referencia desaparecido. |
Fuente: Banco de España
¿Cómo obtener una hipoteca?
La inversión en vivienda, y el pago de las cuotas de un crédito de estas características, pueden constituir la más importante inversión de nuestra vida.
Tipos de préstamos hipotecarios.
Simulador de préstamo o hipotecario personal de sistema francés
Este tipo de simulador en concreto funciona introduciendo importe, plazo y tipo de interés. El resultado es la cuota a pagar de cada préstamo.
Se trata de un simulador pensado únicamente para el sistema llamado francés, en que las cuotas a pagar son idénticas todos los meses. Además, ofrece una representación de las diversas opciones de cuotas de pago por medio de un gráfico.
Simulador de hipoteca si hay periodo de carencia
Funciona introduciendo un importe, un plazo, un tipo de interés y un periodo de carencia. De esta manera, puede obtenerse de inmediato la cuota a pagar para ese periodo.
Por periodo de carencia, se entiende aquel en que el prestatario solicita reducción de las cuotas, o bien que los pagos se aplacen.
El propio simulador nos ofrece dos opciones:
- No pagar nada durante el periodo de carencia.
- Abonar solamente los intereses.
Igualmente, ofrece un gráfico representando las diversas opciones de pago.
Simulador de hipoteca con amortización anticipada
Es aquel que calcula la nueva cuota o nuevo plazo de préstamo cuando se solicita una hipoteca con amortización anticipada parcial.
Para realizar el cálculo, es necesario introducir diversas variables. Estas son el capital pendiente de pago, el tipo de interés, el plazo que nos queda hasta pagarlo, y el importe que queramos amortizar.
Al igual que los anteriores, ofrece gráficos de las variadas opciones, así como tablas de amortización que pueden descargarse.
Cálculo de TAE
El simulador de cálculo de la Tasa Anual Equivalente de una hipoteca permite conocer esta si conoce modificaciones durante el periodo de vida del préstamo.
Para obtener el cálculo, se introducirán el importe, el plazo, el tipo de interés y las comisiones, así como los demás gastos vinculados al préstamo.
Cálculo del tipo de interés efectivo de una hipoteca
El tipo de interés nominal se utiliza cuando coinciden el periodo de liquidación de los intereses y el de tiempo de cálculo. Cuando no, se habrá de emplear el tipo de interés nominal.
Con este simulador en concreto, se puede obtener un valor a partir del otro, y viceversa.
Diferencial a aplicar al índice sustitutivo de una hipoteca
Este es un simulador destinado a calcular lo que nos queda por pagar de una hipoteca cuando el índice de referencia de esta ha desaparecido.
Para obtener el resultado, se debe introducir el índice que tenía nuestra hipoteca y la fecha en que fue otorgada.
El resultado que logremos será el denominado diferencial. Deberá sumarse al Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre del conjunto de entidades de crédito.
La suma final será el nuevo índice a aplicar a la revisión de la cuota del préstamo hipotecario que estamos pagando.
Simulador de tasación de una vivienda para hipoteca
Además, hemos de tener en cuenta que también existen tasadores inmobiliarios online muy fiables para valorar nuestra vivienda de cara al pago de una hipoteca.
Conociendo previamente el valor de tasación de nuestra vivienda, podremos escoger a continuación el tipo de hipoteca y de amortización que más nos convenga. Para ello, bastará con utilizar los diversos tipos de simuladores que ya hemos visto.
La tasación, es decir, la estimación del valor de mercado de la vivienda, también será especialmente útil para otro tipo de préstamos hipotecarios. Así por ejemplo, para la hipoteca de la reforma de una vivienda.
Cómo funcionan los simuladores de tasación de una vivienda
Por lo general, los tasadores online de viviendas ofrecidos por diversas empresas y medios especializados funcionan mediante una barra de búsqueda. Se puede buscar por dirección o por referencia del catastro, para de este modo obtener gratuitamente la tasación de vivienda online.
Una vez nos hayan proporcionado la tasación o valor de mercado de la vivienda, podremos aplicar las ventajas fiscales si las hay. Así por ejemplo, la deducción de la hipoteca de una vivienda habitual.
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Diferencias entre el valor catastral y el valor de mercado para una hipoteca
Algo con lo que tenemos que tener especial cuidado es la diferencia entre el valor catastral de una vivienda y su valor de tasación o valor de mercado. Es un error confundir ambos valores. El valor catastral se utiliza como base impositiva para los tributos: IBI, Impuesto de Plusvalía, etc.
Además, nunca y bajo ningún concepto será superior al valor de mercado de la vivienda. De hecho, suele existir una diferencia de en torno al 50% en favor del segundo.
Sin embargo, el valor de tasación está sometido a una serie de condicionamientos:
- Comportamiento ante la fluctuación de precios del mercado inmobiliario Obviamente, la mayor o menor tendencia al alza o la baja del mercado del inmueble afectará a los precios, y por lo tanto, al valor de tasación. A la hora de comprar una casa con hipoteca, hemos de tener muy presentes estas tendencias de fluctuación.
- Fines Con la valoración catastral, únicamente se persiguen fines administrativos y tributarios. Sin embargo, con la tasación de mercado se persiguen fines comerciales y de financiación, que pesarán decisivamente en la hipoteca.
- Precio exacto de compraventa El valor de tasación nos permitirá conocer el precio exacto por el que podemos comprar o vender una casa con hipoteca.
A la hora de tasar una vivienda, se tienen presentes numerosas variables, entre las que destacan:
- Ubicación, incluyendo si hay zonas verdes próximas, transporte público, etc.
- Contaminación vial o exceso de tránsito o de comercio.
- Calidad y antigüedad de la edificación.
- Ascensor, acabados, si hay balcón o terraza, etc.
La tasación hipotecaria de una vivienda
La tasación hipotecaria de una vivienda es la que se realiza con el fin primordial de valorar inmuebles de cara a la compraventa con hipoteca. O lo que es lo mismo: a comprar casa con hipoteca pendiente.
Esta tasación permitirá al banco conocer el valor real de mercado de la vivienda cuyo pago se va a financiar. Por lo general, las entidades financieras bancarias no otorgan hipotecas que sobrepasen el 80% del valor de tasación.
Entre los gastos al comprar casa, debe tenerse soberanamente presentes el tipo de hipoteca y los plazos y cuotas de esta.
De ahí la gran importancia de un buen simulador online de hipotecas dentro de los gastos para comprar vivienda.
La valoración de una vivienda debe incluirse entre los gastos previos a la compra de una casa con hipoteca. De este modo, podremos elegir el tipo de préstamo hipotecario más adecuado y saber a lo que atenernos.
¿Cómo obtener una hipoteca?
La inversión en vivienda, y el pago de las cuotas de un crédito de estas características, pueden constituir la más importante inversión de nuestra vida.
Tipos de préstamos hipotecarios
El paso final antes de comprar con hipoteca: la FEIN
La FEIN de una hipoteca es el paso final antes de adquirir una vivienda con préstamo hipotecario.
Una vez que el banco ya cuenta con toda la información sobre el valor real de mercado de la vivienda, nos entregará esta ficha. Pero ¿en qué consiste exactamente?
Qué es la FEIN de una hipoteca
Estas siglas designan la Ficha Europea de Información Normalizada.
Se trata del documento con las condiciones personalizadas de la hipoteca, que el banco nos ofrece cuando ya ha evaluado nuestro perfil. En otras palabras: es la oferta final de hipoteca por parte del banco.
Incluirá datos como los derechos del prestatario, cuotas y plazos de pago, cuadro de amortización, importe de los pagos, y otras obligaciones, si las hubiera.
Al mismo tiempo que este documento, el banco nos hará entrega de la FIAE. Esta es la Ficha de Advertencias Estandarizadas, que sirve para documentar las cláusulas del contrato hipotecario. Esta ficha se entrega también al aval y al cotitular si los hay.
Este documento incluye otras tantas condiciones de la hipoteca. Así: gastos que deberá afrontar el cliente, índice de referencia sobre el que se calculan los intereses, condiciones para el vencimiento anticipado, etc.
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