El Impuesto IRPF en la venta de una vivienda

Cómo calcular el impuesto IRPF y cuándo pagarlo

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas es uno de los trámites fiscales inexcusables que deben seguirse para la compraventa de una vivienda.

Es uno de los impuestos más importantes del sistema tributario español. Sin embargo, las dudas sobre cómo presentarlo, declararlo y liquidarlo son frecuentes entre los contribuyentes. Esas dudas alcanzan también, como es lógico, a las operaciones de compraventa de inmuebles.

Todas aquellas personas que hayan vendido un bien inmobiliario en el último año fiscal no deberían dejar de cursar este trámite. Sin embargo, las dudas sobre cuánto hay que pagar tras vender una vivienda proliferan, y es necesario darles una respuesta clara.

Tabla de contenidos

1. La ley del impuesto sobre la renta de las personas físicas: en qué consiste, y cómo nos afecta al vender una vivienda
2. Exenciones del IRPF cuando vendemos una vivienda
3. Cómo pagar el impuesto sobre la renta de no residentes

La ley del impuesto sobre la renta de las personas físicas: en qué consiste, y cómo nos afecta al vender una vivienda

El impuesto sobre la renta viene regulado en España por dos normas fundamentales: una con rango de ley ordinaria, y la otra con rango de reglamento.

La primera es la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Y la segunda, el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Cómo grava el impuesto IRPF el acto de vender una vivienda

Las personas que obtienen ingresos anuales inferiores a los 22.000 euros muchas veces no suelen declarar el IRPF, ya que el resultado será “a devolver”. Ello significa que no deben abonar determinada cantidad de dinero a Hacienda, sino al revés: que ésta les devolverá dinero.

Vender piso se considera, a efectos legales y reglamentarios, como un incremento patrimonial. Ello significa que el patrimonio de la persona que vende el inmueble se ve incrementado.

Al año siguiente de haber vendido una vivienda, será inexcusable presentar la correspondiente declaración de la renta.

A este respecto, surge algunas veces la duda de si el IRPF es un impuesto directo o indirecto. En realidad, se trata de un impuesto directo, que grava progresivamente las rentas del contribuyente. Esto es, que el que más tiene, más paga.

Por lo tanto, los rendimientos patrimoniales en la venta de una vivienda se gravan más cuanto mayores sean.

Cómo se calcula el IRPF en la venta de una vivienda

Para saber si la declaración del IRPF nos dará como resultado “a pagar” o “a devolver”, será necesario tener en cuenta los siguientes criterios:

• El valor de transmisión de la vivienda Aquí, el importe real de la venta suma en la declaración del impuesto. Los gastos y tributos, por su parte, restan.
• El valor de adquisición de la vivienda En este apartado, suman los siguientes conceptos: importe real de la compra, inversiones y mejoras, y gastos y tributos. Por otra parte, las amortizaciones restan.

Sin embargo, para el cálculo también será preciso aplicar los tramos del IRPF, según la cuantía de ese rendimiento. De conformidad con cada tramo, habrá que tributar un determinado porcentaje.

Los tramos del IRPF en el cálculo del impuesto a la hora de vender una vivienda

Estos tramos, que se aplican según la correspondiente ganancia patrimonial obtenida, son los siguientes:

Cuándo debe pagarse el IRPF por vender una vivienda

Otra pregunta habitual es cuáles son los plazos para tributar una vez se vende la vivienda.

Todos los años, el Ministerio de Hacienda determina un plazo de unos tres meses para que los contribuyentes presenten su declaración del IRPF.

Hay que ocuparse de este asunto con antelación suficiente, para no encontrarnos con que estamos realizando el trámite fuera de plazo. Ello supondría una sanción económica por parte de las autoridades de la Agencia Tributaria.

La declaración puede resultarse entregando los formularios de manera presencial en las correspondientes oficinas de la Administración Tributaria. No obstante, también puede efectuarse de la forma actualmente normalizada: es decir, online, por medio de la Administración electrónica.

Exenciones del IRPF cuando vendemos una vivienda

Existen varios tipos de exenciones del IRPF en la venta de una vivienda. Debemos conocerlas, porque suponen que no habremos de tributar este impuesto en determinados casos específicos.

Las exenciones previstas por la legislación española en el Impuesto sobre la Renta a la hora de vender una vivienda son los siguientes:

Exención por reinvertir en vivienda habitual

Las condiciones para acceder a esta exención en concreto son éstas:

• La vivienda que acaba de ser vendida tiene que ser la residencia habitual del vendedor. Para adquirir esta consideración a efectos normativos, será necesario que el vendedor la haya habitado durante al menos tres años. Este requisito puede incumplirse sólo por causas estrictamente justificadas. Estas serían traslado por motivos laborales, matrimonio o divorcio.
• La vivienda comprada también habrá de ser residencia habitual. Para que adquiera esta consideración, será imprescindible cumplir ciertas condiciones. El comprador debe comenzar a habitarla a los doce meses de realizar la compra o una vez finalizadas las obras de rehabilitación.
• Se debe llevar a cabo la reinversión en el plazo de dos años. Este periodo puede llegar a computarse incluso desde antes de realizada la compraventa.
• Todo el dinero de la venta deberá destinarse a la reinversión en vivienda habitual. De lo contrario, la cuantía sobrante tan solo disfrutará de exención a título parcial.
• En algunos casos, y según los convenios internacionales existentes, será posible lograr otro tipo de exención. Es la derivada de reinvertir el dinero de la venta en la compra de una vivienda situada en el extranjero.

Exención del IRPF para mayores de 65 años de edad

Los mayores de 65 años de edad que vendan un piso tampoco deben tributar el impuesto sobre la renta de las Personas Físicas en la venta de una vivienda.

No obstante, si la vivienda que es objeto de venta es una segunda residencia, entonces sí deberán tributar. Ello, a menos que destinen el dinero de la venta a una renta vitalicia. Las condiciones en este sentido son las siguientes:

• La cantidad máxima permitida para exención fiscal del dinero a reinvertir en renta vitalicia es de 240.000 euros en total.
• La contratación de la renta vitalicia deberá efectuarse en un plazo de seis meses desde la venta de la vivienda.
• La renta vitalicia que se vaya a percibir deberá ser de frecuencia igual o inferior a un año. Además, debe comenzar a percibirse como muy tarde en el plazo de un año desde que se constituya.
• Es fundamental avisar a la entidad financiera (banco o aseguradora) de la intención de sujetarse a exención fiscal con el dinero proveniente de la venta.

Exención del IRPF por dación en pago

En el caso de que la vivienda haya tenido que ser entregada por no poder pagar la hipoteca (dación en pago), entonces también será posible acogerse a exención.

La condición para ello es que en el patrimonio del vendedor no haya bien alguno cuyo valor pudiera satisfacer o saldar la deuda hipotecaria.

Tabla-resumen de las exenciones del IRPF en la venta de vivienda

Las diversas exenciones del IRPF en la venta de una vivienda pueden resumirse en esta tabla:

Cómo pagar el impuesto sobre la renta de no residentes

Cuando vendemos una vivienda siendo no residentes en España, las condiciones del IRPF cambian. En este caso, la retención es del 3% del precio de la venta efectuada.

Se trata de una retención a cuenta del IRPF que posteriormente le corresponderá ingresar al vendedor según el rendimiento patrimonial obtenido.

También se devolverá en caso de que el valor del inmueble haya disminuido desde su valor original de compra, hasta el momento de la venta. O lo que es lo mismo: si ha habido pérdida patrimonial.