¿Qué es el impuesto plusvalía y cómo calcularlo?

La plusvalía municipal o IIVTNU es gestionado y recaudado por los ayuntamientos españoles, y supone un porcentaje notorio de sus ingresos presupuestarios.

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Lo que tiene que saber del impuesto plusvalía

La plusvalía es uno de los impuestos más importantes y polémicos de España en lo que concierne al sector inmobiliario. Recursos innumerables, interpretaciones del supremo tumbando los tipos impositivos.

Todo tipo de controversias han sido suscitadas por este impuesto, que sin embargo es crucial tener en cuenta cuando se adquiere un inmueble en cualquier municipio español.

Tabla de contenidos

  1. ¿Qué es la plusvalía municipal?
  2. ¿Quién paga el impuesto de plusvalía?
  3. ¿Quién está exento de tributar este impuesto?
  4. ¿Cuáles son los plazos y posibilidad de reclamación del impuesto municipal?
  5. ¿Cómo calcular la plusvalía?

¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal es como se conoce también al oficialmente denominado Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, o IIVTNU.

Este impuesto fija un gravamen sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (no de los de naturaleza rústica). Ello teniendo en cuenta tal incremento desde que se transmite su propiedad, y no antes. O bien desde que se constituyen o transmiten los llamados derechos reales limitativos de dominio.

Los derechos reales limitativos de dominio también cuentan para fijar este Impuesto

Los derechos reales de goce limitativos de dominio, que también cuentan para comenzar a fijar el IIVTNU, vienen regulados por el Código Civil español. Es necesario tenerlos también muy presentes, puesto que su constitución o transmisión también da lugar al pago del IITVNU.

Estos derechos son los que hacen posible usar y disfrutar de una cosa que no es de la propiedad del cesionario. Es decir, que no se trata de ceder la propiedad de la cosa, sino su uso y disfrute.

Estos son los derechos reales de goce limitativos:

  • Usufructo: derecho a usar o usufructuar, lo que es de propiedad de otro. Se establece por contrato de usufructo.
  • Derecho de habitación: el derecho personalísimo de usar una vivienda y de habitar en ella.
  • Derecho de censos: un censualista exige a un censatario un canon anual por el reconocimiento del dominio de la cosa que este está disfrutando. Por ejemplo, un inmueble urbano, una finca rústica, etc.
  • Derecho de servidumbres: es aquel derecho en que el propietario de la finca contigua puede exigir el paso por la finca colindante.
  • Derecho de superficie: hablando en términos generales, es aquel que concede el derecho a construir en el suelo, subsuelo o vuelo de otro. Por “vuelo” se entiende en Derecho Civil español al derecho a construir por encima o debajo del inmueble de otra persona.

Quién recauda el impuesto de plusvalía municipal

Este impuesto es gestionado y recaudado por los ayuntamientos españoles, y supone un porcentaje notorio de sus ingresos presupuestarios.

En datos de 2021 del diario La Vanguardia, la Comunidad de Madrid es la autonomía en la que más se recauda. Concretamente, en esta autonomía suponía un 7,39% del total de los ingresos tributarios de sus Ayuntamientos, según estadísticas de ese año.

Al igual que el Impuesto de Bienes Inmuebles o IBI, este tributo es uno de los más importantes para los presupuestos públicos municipales en España.

La documentación necesaria para vender un piso

La venta de una vivienda es sin duda un proceso que nos trae muchos quebraderos de cabeza.

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¿Quién paga el impuesto de plusvalía?

En general, quienes están obligados a pagar este impuesto municipal son las siguientes personas:

  • Quienes vendan un inmueble.
  • Quienes lo reciban en donación o herencia.
  • En el caso de los mencionados derechos reales de goce limitativos de dominio, paga el impuesto el propietario del bien inmueble. Así por ejemplo, tributará el propietario, pero no el cesionario de un usufructo o usufructuario.
  • En los supuestos de personas físicas no residentes en España, habrá de pagar el adquirente, y no el vendedor.
  • También puede darse la posibilidad de que ambas partes de un contrato de compraventa pacten que sea el comprador quien se haga cargo del impuesto.

¿Quién está exento de tributar este impuesto?

Hay numerosos supuestos en que las personas pueden quedar exentas de tributar este impuesto. Veamos cuáles son:

  • Reinversión de fondos de la vivienda habitual: si un propietario decide vender su vivienda habitual para reinvertir esos fondos en comprar, a su vez, otra vivienda habitual. En tal caso, quedará exento de tributar este impuesto.

  • Venta de un bien inmobiliario considerado patrimonio histórico-cultural: en el caso de que un inmueble sea considerado patrimonio histórico-cultural, sus vendedores quedarán exentos del tributo. Pero ello, a condición de que los vendedores acrediten haber efectuado las obras pertinentes para su conservación y mejora.

  • Propiedades pertenecientes al Estado o a instituciones benéficas: también la transmisión de bienes inmobiliarios patrimonio de las Administraciones Públicas españolas o de entidades benéficas, queda exenta de este impuesto.

    En las Administraciones Públicas de nuestro país se incluyen, por supuesto, tanto el Estado y las Comunidades Autónomas como las Corporaciones Locales. Es decir, en este último caso: Ayuntamientos, Diputaciones Provinciales, agrupaciones de municipios, etc.

  • Inmuebles transmitidos entre cónyuges: si la transmisión de la vivienda es realizada por una parte del matrimonio a la otra, sea como pago de haberes comunes o en favor de los hijos. En este caso, también están exentos de pagar el impuesto.

¿Quiénes deben pagar el impuesto plusvalía y quiénes están exentos?

En esta tabla resumimos las personas que han de pagar el impuesto y aquellas que se encuentran exentas de ello:

Deben pagar el impuestoExentos de pagar el impuesto
Vendedores de un inmueble.Venta de una vivienda habitual para reinvertir los fondos en adquirir otra vivienda habitual.
Herederos y donatarios de un inmueble.Venta de inmueble que sea patrimonio histórico-cultural, en caso de que se hayan efectuado las obras de conservación y mejora.
Propietarios, en caso de cesión de derechos reales de goce limitativos de dominio.Propiedades de las Administraciones Públicas españolas y de instituciones o entidades benéficas.
Adquirente, en caso de personas físicas no residentes en España.Inmuebles transmitidos de un cónyuge a otro, en beneficio de los hijos o como pago de haberes comunes.
El comprador, en caso de que se haya pactado así por ambas partes en el contrato de compraventa.

Cuáles son los plazos y posibilidad de reclamación del impuesto municipal?

Como sucede con todos los tributos reglamentados en España, existen tanto unos plazos preestablecidos, como la posibilidad de reclamar contra la plusvalía municipal.

Plazos para pagar el impuesto de plusvalía

En este tributo, se distinguen dos plazos específicos:

  • Para la venta o donación, se conceden 30 días de plazo desde la operación realizada.
  • Para las herencias, 6 meses desde que tuviera lugar el hecho que las motivase y diese validez jurídica. Por ejemplo, el fallecimiento del titular de la casa.

Posibilidad de reclamación y recurso contra la plusvalía municipal

Se puede recurrir contra la plusvalía, primero por vía económico-administrativa (es decir, a través de la propia Administración Tributaria correspondiente).

Agotada esta vía, entonces se puede recurrir por vía contencioso-administrativa; es decir, a través de los Juzgados y Tribunales de esta especialidad.

Se puede reclamar en los siguientes supuestos:

  • Cuando la persona obligada a tributar ha sufrido pérdidas económicas con la venta o enajenación del inmueble.
  • Cuando no haya mediado herencia alguna, ni donación, ni embargo, ni dación en pago.
  • Cuando no se haya excedido un mes desde la liquidación del impuesto. De lo contrario, vence el plazo para poder recurrir.
  • Si se ha realizado la autoliquidación (el pago efectivo del impuesto), el recurrente tiene hasta cuatro años para recibir la devolución.
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¿Cómo calcular la plusvalía?

En términos generales, para calcular la plusvalía municipal, se multiplica la base imponible del inmueble por un coeficiente que determine cada Ayuntamiento. En ningún caso tal coeficiente podrá sobrepasar el 30%.

No obstante, hay que tener en cuenta que, por sentencia del Tribunal Constitucional, hubo de modificarse la legislación vigente. Y, como consecuencia de ello, en noviembre de 2021 entró en vigor un nuevo sistema de cálculo.

A partir de este nuevo sistema, la persona obligada a tributar habrá de elegir entre dos métodos distintos:

  • Método objetivo: cálculo basado en la multiplicación del valor catastral por un coeficiente que determine cada Ayuntamiento.
  • Método de la plusvalía real: cálculo basado en el incremento objetivo (o considerado tal) del valor del terreno. El concepto del incremento del valor de los terrenos es fundamental para comprender qué es la plusvalía.

Cálculo de la base imponible de la plusvalía municipal

Para llevar a cabo este cálculo, hay que tener en cuenta tres valores distintos:

  • El valor de transmisión: el precio de venta de la vivienda. En general, se refiere al valor por el que se enajena un bien inmobiliario, restándole los gastos e impuestos de la operación.
  • El valor de adquisición: fundamentalmente, es el precio que pagamos al comprar un inmueble. Se calcula sumándole el precio más las inversiones y mejoras necesarias, más los gastos y tributos, y restándole a todo ello las amortizaciones. Por estas últimas se entiende, por ejemplo, los ingresos que se obtendrán si la vivienda va a ser alquilada a terceros.
  • El valor catastral del suelo: el valor catastral de una vivienda se puede comprobar en el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). O bien en el sitio web del catastro. Este sitio del Ministerio de Hacienda contiene un buscador en el que se puede verificar el valor de cada inmueble introduciendo determinadas variables.

Método objetivo de cálculo

Este se basa en multiplicar el valor catastral, por los respectivos coeficientes que determine cada Ayuntamiento. De este modo, se puede establecer una calculadora de la plusvalía municipal. Esta tabla en concreto toma como referencia los coeficientes utilizados para calcular la plusvalía en Madrid:

Años en que se ha sido propietario de un inmuebleCoeficiente a aplicar
Menos de 1 año0,14
1 año0,13
2 años0,15
3 años0,16
4 a 5 años0,17
6 años0,16
7 años0,12
8 años0,10
9 años0,09
10 a 13 años0,08
14 años0,10
15 años0,12
16 años0,16
17 años0,20
18 años0,26
19 años0,36
20 años o más0,45
Fuente: Portal del contribuyente del Ayuntamiento de Madrid

Estos coeficientes son los comúnmente empleados para calcular la plusvalía en Madrid, según fuentes oficiales del Ayuntamiento de esta ciudad. Las cifras de otros municipios españoles, sobre todo en las grandes urbes, son muy similares.

Método de la plusvalía real

A la hora de saber cómo se calcula la plusvalía, hay que tener en cuenta también este método alternativo, basado en el incremento real del valor de los terrenos.

Consiste en lo siguiente: para saber cuánto se paga de plusvalía con este método, hay que tener en cuenta estos factores:

  • Valor de transmisión
  • Valor de adquisición
  • Porcentaje de valor catastral de un inmueble

La operación matemática que ha de efectuarse es esta:

  • Se resta el valor de adquisición (VA) del valor de transmisión (VT).
  • Ello se multiplica por el porcentaje correspondiente de valor catastral del terreno (VC).

(VA-VT) x VC

Como resultado, obtendremos entonces la base imponible.

La plusvalía ha dado lugar a polémicas que han llegado hasta el Tribunal Constitucional. Pero, afortunadamente, el resultado es que se han clarificado mucho los métodos y criterios para calcularla.

¿Qué es el impuesto de plusvalía?

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