¿Qué es la FIPRE?

Conozca la ficha informativa sobre hipotecas que los bancos deben proporcionarle obligatoriamente, y cómo la ley respalda la transparencia del consumidor financiero.

Creado en: 10/11/2022

Última edición: 15/11/2022

La FIPRE es uno de los documentos fundamentales cuando queremos informarnos sobre las condiciones de la hipoteca. Antes de que pueda cerrarse el contrato hipotecario, la entidad financiera ha de entregarnos unos documentos informativos que son obligatorios por ley. Estas fichas también han de entregarse cuando la persona interesada solicita información al respecto. Estos documentos, además, han de reunir unas características muy concretas y específicas para cumplir con la transparencia exigida. Desde 2011, este documento en concreto sustituye al antiguo “documento informativo” de la normativa de 1994.

Contenido

¿Qué ley regula la FIPRE y cuáles son las características de ésta?
¿Cuáles han de ser los documentos informativos sobre la hipoteca según la actual Ley Hipotecaria?
¿Cuáles deben ser las características de la FIPRE según la ley?
¿Qué es la transparencia de las entidades financieras y qué leyes la regulan?
¿Qué establece la Constitución Española acerca de la transparencia?
¿Cuáles son las leyes y disposiciones que garantizan la transparencia a los consumidores financieros?

¿Qué ley regula la FIPRE y cuáles son las características de ésta?

En primer lugar, es preciso que definamos qué es FIPRE. Estas siglas se refieren a la Ficha de Información Precontractual. Se trata de un documento de información reglado y detallado sobre las cláusulas reguladoras de una hipoteca ofrecida por la correspondiente entidad bancaria. Esta Ficha no está regulada en la actualidad por el Reglamento Hipotecario de 1947 (aún vigente), como algunos erróneamente creen. En realidad, se regula por la Ley 5/2019.

¿Cuáles han de ser los documentos informativos sobre la hipoteca según la actual Ley Hipotecaria?

La Ficha informativa está establecida por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. No obstante, su regulación detallada se efectúa por la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. Esta ficha es un aspecto considerado necesario por los legisladores para que se alcance una plena transparencia en el mercado hipotecario. Por lo tanto, es también la forma de evitar malentendidos y fraudes. Concretamente, la ficha se establece como obligatoria por el artículo 21 y el Anexo I de la mencionada Orden. Los documentos informativos exigidos y que han de ser entregados por el banco al cliente en todo caso antes de la formalización del contrato hipotecario, son:

La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
La Ficha de Información Precontractual.

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¿Cuáles deben ser las características de la FIPRE según la ley?

Según la Orden EHA/2899/2011, esta ficha ha de poseer unas determinadas características obligatorias:

Información general, clara y suficiente sobre cada préstamo hipotecario.
La información tendrá un carácter orientativo y será gratuita.
Esta ficha habrá de estar a disposición de los prestatarios o potenciales prestatarios de manera gratuita y en todos los canales de comercialización del crédito.

Los apartados de esta ficha informativa sobre préstamos hipotecarios se relacionan en la siguiente tabla. En tal ficha han de incluirse todos los requisitos de la hipoteca:

Apartados de la Ficha de Información Precontractual	Contenido
Texto introductorio	Fecha del documento. Aclaración de que no conlleva obligación alguna de préstamo por parte de la entidad. Carácter meramente orientativo de la información. Advertencia sobre las posibles variaciones de las condiciones económicas en función de las variaciones del mercado.
Datos identificativos de la entidad de crédito	Identidad / Nombre comercial. Domicilio social. Número de teléfono. Correo electrónico. Dirección de página electrónica. Autoridad de supervisión: identidad y dirección electrónica de la persona encargada de la supervisión. Persona de contacto: Datos completos de esta persona. Datos de contacto del servicio de atención al cliente.
Características del préstamo	Importe máximo del préstamo disponible en relación con el valor del bien inmueble. Finalidad. Tipo de préstamo. Préstamo en divisa (si lo hubiera). Plazo de amortización. Aclaración de que el préstamo requiere de la aportación de una garantía hipotecaria (si tal aclaración fuera necesaria). Aclaración de que el préstamo requiere de la aportación de una garantía pignoraticia (si tal aclaración fuera necesaria). Aclaración de que el préstamo requiere de garantes personales (si tal aclaración fuera necesaria). Aclaración de que el prestatario tiene la opción de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo (si es que se ofreciese tal opción). Ejemplo ilustrativo. Reembolso del crédito. Aclaración de que el incumplimiento de los términos y condiciones del contrato de préstamo no garantiza el reembolso de su importe total en virtud del contrato (si es que tal aclaración fuera necesaria). Consecuencias del incumplimiento del contrato de crédito hipotecario.
Tipo de interés	Fijo. Variable (expresado en tipo de interés de referencia + el diferencial aplicable). Variable limitado (expresando el tipo de interés mínimo y máximo y el tipo de interés de referencia + el diferencial aplicable). En caso de que durante el plazo de amortización se modifique la clase de tipo de interés, entonces se deberá reflejar el plazo en que se aplicará cada tipo.
Vinculaciones y gastos preparatorios	Listado de productos o servicios vinculados al contrato de préstamo (si lo hubiera). Listado de productos o servicios combinados con contrato de préstamo (si lo hubiera). Gastos preparatorios.
Tasa anual equivalente y coste total del préstamo	La TAE es el coste total del préstamo expresado en forma de porcentaje anual. La TAE sirve para ayudarle a comparar las diferentes ofertas. Especificar la TAE aplicable a cada préstamo, así como los diversos apartados que comprende: Tipo de interés. Otros componentes de la TAE. Coste total del préstamo en términos absolutos. El cálculo de la TAE y del coste total del préstamo se basan en importe, tipo de interés y otros supuestos.
Amortización anticipada	Compensación por desistimiento (si fuera necesaria). Compensación por riesgo de tipo de interés (si fuera necesaria).

Obviamente, todas estas exigencias informativas también son aplicables si solicitamos una hipoteca online. Así, si tenemos pensado solicitar alguna de las múltiples y variadas hipotecas digitales, también habremos de obtener esta ficha de información. Una vez hayamos recibido la FIPRE, lo más aconsejable es emplear un simulador de hipoteca de los muchos que se ofrecen online. De este modo, podremos calcular cuánto hemos de pagar en total y en cada uno de los plazos. Ello, por supuesto, dependerá del tipo de hipoteca pactado y de su cobertura. No son lo mismo las hipotecas 100 que otras cuyo porcentaje de cobertura no es total.

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¿Qué es la transparencia de las entidades financieras y qué leyes la regulan?

Cuando, por ejemplo, queremos comprar piso en Madrid, y además para ello necesitamos de una hipoteca, debemos contar con toda la información necesaria. La transparencia se exige por la legislación vigente en España para que el consumidor esté debidamente informado sobre el producto financiero y sus consecuencias económicas.

Es decir: sobre las condiciones, importe y duración de un crédito que supondrá, lógicamente, una inversión muy seria para el prestatario del crédito. Por ejemplo, es importante conocer la diferencia entre TAE y TIN. La TAE de la hipoteca es la Tasa Anual Equivalente, que es la referencia del coste efectivo de un producto financiero independientemente de su plazo.
Por su parte, el TIN es el Tipo de Interés Nominal. Esto es: como su propio nombre indica, el porcentaje de interés que hay que pagar por el dinero prestado.

¿Qué establece la Constitución Española acerca de la transparencia?

La Constitución Española de 1978 ya establece los principios de transparencia por los que han de garantizarse los derechos del consumidor y usuario. Concretamente, en su artículo 51 se afirma lo siguiente: “Los poderes públicos garantizarán la defensa de los consumidores y usuarios, protegiendo, mediante procedimientos eficaces, la seguridad, la salud y los legítimos intereses económicos de los mismos”.

¿Cuáles son las leyes y disposiciones que garantizan la transparencia a los consumidores financieros?

Tales leyes y disposiciones son las que se incluyen en esta tabla:

Ley o disposición sobre transparencia de servicios financieros	Denominación
Ley 26/1988	Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito
Circular 8/1990	Circular 8/1990, de 7 de septiembre, sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela
Ley 16/2011	Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo
Orden EHA/2899/2011	Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios
Orden ECE/482/2019	Orden ECE/482/2019, de 26 de abril, por la que se modifican la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios, y la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios

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Preguntas sobre la FRIPE

FIPRE son las siglas de Ficha de Información Precontractual, una ficha informativa gratuita y orientativa que el banco ha de proporcionarnos obligatoriamente. En ella se incluyen, entre otros datos, información general sobre las condiciones de cada préstamo hipotecario.

Al proporcionarme información sobre las condiciones de la hipoteca, la FIPRE me facilita vender mi casa para poder adquirir la hipoteca de otra. Por ejemplo, una hipoteca puente para poder comprar vivienda nueva.

La diferencia fundamental entre TAE y TIN estriba en que la primera es la Tasa Anual Equivalente. Es decir, el coste total de la hipoteca independientemente de su plazo. La segunda es el Tipo de Interés Nominal, el porcentaje de interés que hay que pagar en concepto de intereses por el dinero prestado.

Sí. Si, por ejemplo, solicitamos varias fichas de información sobre hipotecas con condiciones distintas, un agente inmobiliario puede asesorarnos para escoger la más adecuada.

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