¿Qué lleva un informe de valoración?

Descubra las ventajas de un informe de valoración para establecer el precio final de su vivienda en el mercado.

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¿En qué consiste un informe de valoración?

La valoración de inmuebles en la Comunidad de Madrid puede ser efectuada por peritos tasadores inmobiliarios o por asesores inmobiliarios. En ambos casos, nos proporcionará una información muy importante sobre el valor de nuestra vivienda en el mercado actual. Este proceso puede realizarse de diversas formas, e incluso puede llevarse a cabo online. Lo más aconsejable es contar con profesionales especializados y con conocimientos del sector y de la situación concreta del mercado del inmueble en cada momento. Éstos emplean métodos profesionales de valoración recomendados por el Banco de España (como el análisis por comparación). Además, conocen en detalle las zonas en que operan profesionalmente. Es el caso de los agentes inmobiliarios.

Contenido:

  1. ¿Qué es la valoración de inmuebles y qué factores influyen en ella?
  2. ¿Qué factores influyen en la valoración de un inmueble?
  3. ¿Qué es el valor catastral de un inmueble?
  4. ¿Qué diferencias existen entre el valor catastral de una vivienda y el valor de mercado?
  5. ¿En qué consiste un informe de valoración?
  6. ¿Qué diferencias hay entre un informe de tasación y uno de valoración?
  7. ¿Qué información debe incluir un informe de valoración de inmuebles?

¿Qué es la valoración de inmuebles y qué factores influyen en ella?

La valoración inmobiliaria es la determinación del valor real de mercado de un inmueble específico, barajando los factores que influyen en ese valor. Para ello, han de emplearse métodos fiables. En este aspecto, resulta de crucial importancia el conocimiento de la situación del mercado en general y en la zona concreta del inmueble en particular. El profesional ha de conocer las transacciones efectuadas recientemente en la zona, para así estar informado sobre precios, factores que más se valoran. Acudir a datos generales de cada municipio del Colegio de Registradores y del de Notarios es de gran ayuda. No obstante, igualmente es necesario estar al tanto de las compraventas concretas de la zona en que se halle el inmueble.

¿Qué factores influyen en la valoración de un inmueble?

Los factores que influyen en la determinación del valor real de una vivienda son muy dispares:

  • Ubicación. Si la propiedad se halla cerca de áreas de servicios como hospitales, colegios, comercios, etc. Si es más céntrica o se halla más en la periferia o en el extrarradio, o bien si se encuentra en una gran urbe. O si, por el contrario, se ubica en un municipio más pequeño y alejado.
  • Tamaño de la propiedad y superficie total en metros cuadrados, así como superficie útil total.
  • Si se trata de un inmueble más antiguo o más moderno, y el estado de conservación del mismo.
  • El estado de las infraestructuras de luz, agua, electricidad, gas, teléfono, Internet…
  • Propiedades próximas y colindantes.
  • El estado actual del mercado inmobiliario y las diversas fluctuaciones del mismo.
  • Características de la construcción del inmueble.
  • Cómo se distribuyen las diversas zonas y estancias de la propiedad.
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¿Cómo puedo aumentar el valor de una vivienda?

Existen diferentes factores que determinan el valor de la propiedad. Algunos puntos clave son la ubicación, la superficie, la oferta y la demanda del barrio, entre otros.

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¿Qué es el valor catastral de un inmueble?

El valor catastral de un inmueble es el valor monetario que la Administración Pública le asigna a éste. Esta valoración administrativa se efectúa sobre todo en función de las obligaciones fiscales del propietario. Los factores que se tienen en cuenta son prácticamente los mismos que los empleados en la valoración inmobiliaria. Sin embargo, quedan excluidos los factores concretos que ligan el valor real del inmueble a las fluctuaciones del mercado. Por esta razón, el valor catastral es meramente orientativo de cara a las obligaciones fiscales del propietario. No obstante, no es en ningún caso el valor real de mercado, ni por lo tanto el precio final de la vivienda.

El valor catastral en Madrid puede hallarse por medio de la página correspondiente del Sistema Integral de Valoraciones. Ésta, a su vez, pertenece a la Dirección General de Tributos de la Comunidad de Madrid.

¿Qué diferencias existen entre el valor catastral de una vivienda y el valor de mercado?

Las múltiples diferencias que existen entre el valor catastral de una vivienda y el valor real en el mercado pueden apreciarse en la siguiente tabla:

valor catastralvalor de mercado
No incluye la fluctuación del mercado inmobiliario en cada momentoSí incluye la fluctuación del mercado inmobiliario en cada momento, por medio de factores como el horizonte temporal, la demanda existente y la situación económica
Toma en cuenta características técnicas y otros aspectos, pero no puede superar el mercadoSe basa en la situación real de los precios del mercado en cada momento
Su finalidad es principalmente administrativa, ya que se toma como base para el cálculo de impuestos como el IBISu finalidad es determinar tanto el valor de mercado como la posible financiación de la compraventa del inmueble
Paar schließt einen Vertrag ab, Quelle: iStock
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En una valoración presencial, el consultor obtiene una imagen exacta de la propiedad, evalúa sus características y realiza una valoración basada en datos objetivos.

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¿En qué consiste un informe de valoración?

El informe de valoración es denominado también informe de tasación. Aquí puede hablarse de una confusión de términos. El informe de tasación se sujeta a unos procedimientos estrictamente reglados por la ley y cuyo objeto es la validez legal a la hora de probar el valor de una propiedad. Por ejemplo, cuando se habla de una tasación online, en realidad se está hablando de una valoración online. La razón de ello es que para la tasación legalmente se exige la visita presencial al inmueble y una inspección exhaustiva del mismo. De ahí el mayor precio de la tasación comparado con la valoración.

¿Qué diferencias hay entre un informe de tasación y uno de valoración?

Los informes de tasación de inmuebles pueden ser elaborados tanto por peritos judiciales de tasación inmobiliaria como por agentes inmobiliarios. Sin embargo, el informe de valoración no se halla tan estrictamente reglado, pero sí que registra el valor real de una vivienda en el mercado. Lo puede realizar igualmente un perito tasador de pisos o bien un agente inmobiliario. Posee la ventaja de que, al no ser tan exhaustivo ni exigir visitas presenciales, resulta mucho más asequible. Además, es perfectamente válido para fines de arrendamiento, compraventa y financiación. Así, cuando hablamos de tasación online gratis, en realidad estamos hablando de una valoración inmobiliaria gratuita llevada a cabo online. Es preciso dejar definitivamente claro que en la tasación inmobiliaria, el precio se establece con un procedimiento preestablecido y con inspección presencial. En este aspecto, lo más fiable son los informes de valoración confeccionados por profesionales conocedores del mercado, como los agentes de la propiedad inmobiliaria.

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¿Qué información debe incluir un informe de valoración de inmuebles?

Aunque se puede calcular el precio de la vivienda online gratis, es mucho más fiable el informe de valoración pormenorizado que elabore un profesional. Los datos obtenidos por esta última vía son muy superiores a los obtenidos meramente por un simulador de tasación gratuita. Sin embargo, éste también puede ser valioso en términos orientativos. Así, la tasación de vivienda gratis en Internet puede orientarnos de cara a una valoración más rigurosa y profunda. Con ésta, se podrá establecer el precio final definitivamente. La información esencial que debe incluir un informe de este tipo se incluye en la siguiente tabla:

Datos a incluir en el informe de valoraciónCaracterísticas
Datos identificativosNombre del profesional que ha realizado la valoración, fecha de la valoración y caducidad de ésta, domicilio de la vivienda valorada, etc.
Datos registralesRegistro/sección, libro, tomo, finca, inscripción
IDUFIR y CRUIdentificador Único de Finca Registral y Código Registral Único, códigos utilizados para identificar de manera inequívoca cada finca en el correspondiente registro de la propiedad
CRCUReferencia Catastral Unitaria, código de identificación único de la finca en el catastro
Comprobaciones realizadasFecha de la visita, estado actual del inmueble (ocupado/sin ocupar), propietario y porcentaje de propiedad (si es propietario al 100%, solo al 50%, etc.)
ValoraciónValores y método empleado para calcularlos, valor y seguro de las fincas, etc.
Advertencias y observacionesSi existen discrepancias sobre al superficie útil del inmueble y otros factores, etc.
Tip

Con estos datos, se puede elaborar una plantilla para tasaciones y para valoraciones. Ello puede emplearse también para una tasación hipotecaria.

Así funciona la valoración de un inmueble

Paso 1: reunir todos los datos importantes de la propiedad.

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Preguntas sobre el informe de valoración

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