Vermietete Kapitalanlage mit Süd-West-Balkon und modernisierter Ausstattung

Diese vermietete Eigentumswohnung mit der Wohnungsnummer 16 befindet sich im 2. Obergeschoss eines massiv errichteten Mehrfamilienhauses aus dem Baujahr 1974 im beliebten Bad Bramstedter Wohnquartier Bissenmoor. Die Wohnung überzeugt durch ihre kompakte und gut vermietbare Größe, zahlreiche Modernisierungen der vergangenen Jahre sowie einen großzügigen Süd-West-Balkon. Mit einer Wohnfläche von ca. 31,79 m² eignet sich die Immobilie insbesondere für Kapitalanleger, die eine solide und überschaubare Investition mit sofortigen Mieteinnahmen suchen.

Die Wohnfläche verteilt sich auf einen Wohn- und Schlafbereich mit ca. 17,59 m², eine separate Kochnische mit Fenster (ca. 2,64 m²), ein innenliegendes Duschbad (ca. 2,70 m²), einen praktischen Abstellraum (ca. 3,17 m²) sowie einen Flur mit ca. 2,27 m². Ergänzt wird das Raumangebot durch den großzügigen Süd-West-Balkon mit einer tatsächlichen Größe von ca. 6,84 m², der mit 3,42 m² in die Wohnflächenberechnung eingeflossen ist. Zusätzlich stehen ein eigener Kellerraum mit ca. 5 m² Nutzfläche sowie kostenfreie öffentliche Parkmöglichkeiten direkt vor dem Haus zur Verfügung.

In den vergangenen Jahren wurden bereits zahlreiche Modernisierungen durchgeführt. Das innenliegende Duschbad wurde 2023 erneuert, die moderne Einbauküche stammt aus dem Jahr 2024. Ebenfalls 2024 wurde ein neuer Laminatboden verlegt. Für zeitgemäßen Wohnkomfort sorgen die 3-fach verglasten Kunststofffenster aus dem Jahr 2016. Die Beheizung erfolgt über eine Fernwärmeanlage aus dem Jahr 2011. Der Waschmaschinenanschluss befindet sich in der Küche. Ein besonderes Highlight ist der großzügige Balkon, dessen umfangreiche Sanierung erst im Jahr 2025 abgeschlossen wurde. Von hier aus bietet sich ein angenehmer Blick auf die umliegenden Grünflächen, den Baumbestand sowie die gepflegte Nachbarschaft. Ein Gemeinschaftsgarten steht den Bewohnern ebenfalls zur Verfügung. Die Treppenhausfenster wurden bereits im Jahr 2012 durch 2-fach verglaste Kunststofffenster ersetzt. Ein Aufzug, Dachboden oder eigener Stellplatz sind nicht vorhanden.

Die Wohnung ist seit dem 01.04.2024 unbefristet an eine Einzelperson vermietet. Die monatliche Kaltmiete beträgt derzeit 350,00 €, hinzu kommen 110,00 € Betriebskostenvorauszahlung, sodass sich eine monatliche Warmmiete von insgesamt 460,00 € ergibt. Die Jahresnettokaltmiete beläuft sich aktuell auf 4.200,00 €. Eine Mietkaution in Höhe von drei Nettokaltmieten (1.050,00 €) wurde hinterlegt. Mietrückstände bestehen nicht. Seit Mietbeginn erfolgte keine Mieterhöhung. Da weder eine Staffel- noch eine Indexmiete vereinbart wurde, besteht grundsätzlich weiteres Mietsteigerungspotenzial im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten. Bezogen auf den Kaufpreis von 95.000,00 € ergibt sich eine Bruttomietrendite von rund 4,42 % bei einem Kaufpreisfaktor von ca. 22,62.

Die Wohnung gehört zu einer gepflegten Wohnungseigentümergemeinschaft mit insgesamt 28 Wohneinheiten in den Häusern Bissenmoorweg 18 bis 22 auf einem 2.885 m² großen Grundstück. Der Miteigentumsanteil beträgt 169/10.000. Das monatliche Hausgeld beläuft sich auf ca. 218,47 €, wovon rund 113,48 € auf den Mieter umlagefähig sind. Der nicht umlagefähige Anteil beträgt ca. 34,58 € monatlich. Die monatliche Zuführung zur Erhaltungsrücklage beläuft sich auf ca. 70,42 €. Zum 31.12.2025 verfügte die Gemeinschaft über eine Instandhaltungsrücklage in Höhe von 96.746,94 €, woraus sich rechnerisch ein Rücklagenanteil der Wohnung von rund 1.634 € ergibt. Die umfangreiche Balkonsanierung wurde bereits abgeschlossen, aktuell bestehen keine beschlossenen Sonderumlagen. Die jährliche Grundsteuer beträgt 78,60 €.

Diese Immobilie bietet Kapitalanlegern eine attraktive Investitionsmöglichkeit mit sofortigen Mieteinnahmen, bereits erfolgten Modernisierungen, einer gepflegten Wohnungseigentümergemeinschaft und einer gut angebundenen Lage in Bad Bramstedt.