Voll vermietet und bereits aufgeteilt: Wohn- und Geschäftshaus mit flexibler Exit-Strategie

Das voll vermietete Wohn- und Geschäftshaus an der Kölner Landstraße 423 und 423a verbindet einen laufenden Mietertrag mit einer bereits vorbereiteten, außergewöhnlich flexiblen Verwertungsstruktur bei einer Ist-Rendite von 5% und einem Kaufpreisfaktor von 20 sowe einer Soll-Rendite von 6% bei einem Kaufpreisfaktor von 16,7.

Auf dem insgesamt 1.862 m² großen Grundstück befinden sich 16 Wohneinheiten sowie eine Gewerbeeinheit im Erd- und Untergeschoss. Die Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist bereits erfolgt. Für sämtliche Wohnungs- und Teileigentumseinheiten bestehen separate Grundbücher. Ein Erwerber kann die Immobilie somit langfristig als Gesamtobjekt im Bestand halten oder einzelne Einheiten zu einem späteren Zeitpunkt schrittweise veräußern, ohne zunächst selbst ein aufwendiges Teilungsverfahren durchführen zu müssen.

Gemäß der aktuellen Mietaufstellung erzielt die Liegenschaft eine Jahresnettomiete von rund 342.000 Euro. Etwa 48 Prozent der Einnahmen entfallen auf die Wohnnutzung und rund 52 Prozent auf die Gewerbeflächen. Hauptmieter der Gewerbeeinheit ist ein staatlich anerkanntes Ausbildungsunternehmen das die Flächen als Schulstandort nutzt und über einen Mietvertrag bis September 2028 verfügt. Diese Flächen können nach erfolgter Prüfung auch alternativen Nutzungen zugeführt werden.

Im Wohnbereich besteht eine Mischung aus langjährigen Mietverhältnissen und möblierten Vermietungen an Teilnehmerinnen und Teilnehmer des Ausbildungsunternehmens. Der überwiegende Teil der neueren Mietverträge verfügt über begrenzte Laufzeiten. Dadurch entsteht für einen künftigen Eigentümer mittelfristig die Möglichkeit, die Vermietungsstruktur schrittweise anzupassen, Einheiten neu zu positionieren oder bei entsprechender Markt- und Rechtslage einzeln zu veräußern.

Die 16 abgeschlossenen Wohnungen weisen gemäß der aktuellen Aufteilungsplanung Größen von etwa 55 bis 78 m² auf. Die Einheiten im ersten bis dritten Obergeschoss verfügen jeweils über einen Balkon. Vier kompaktere Dachgeschosswohnungen ergänzen den Wohnungsmix. Auf dem Grundstück stehen insgesamt neun Stellplätze zur Verfügung.

Die Liegenschaft präsentiert sich in einem gepflegten Gesamtzustand. Nach Angaben des Eigentümers besteht kein wesentlicher Renovierungsstau. Darüber hinaus bieten vorhandene Flächenreserven von ca. 200 qm im Dachboden zusätzliche Perspektiven. Die Teilungserklärung enthält zugunsten der Gewerbeeinheit Nr. 17 im Erdgeschoss weitreichende Regelungen für bauliche Veränderungen und eine mögliche weitere Unterteilung des zugeordneten Bereichs. Deren Umsetzung steht unter dem Vorbehalt der baurechtlichen Zulässigkeit und ist im Rahmen einer vertiefenden Prüfung zu bewerten.

Das Objekt eröffnet damit unterschiedliche Investmentstrategien: eine langfristige Bestandshaltung mit laufenden Erträgen, die schrittweise Weiterentwicklung der Vermietungsstruktur oder eine sukzessive Einzelverwertung der bereits aufgeteilten Einheiten.