¿Qué tipos de hipotecas hay en el mercado?

Conozca los diversos tipos de hipotecas, para así poder elegir la más adecuada a su situación concreta a la hora de comprar vivienda.

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¿Qué tipos de hipotecas hay en el mercado?

Las hipotecas 100 son una de las modalidades de hipotecas más conocidas del mercado, pero no desde luego las únicas. En realidad, se abren ante el consumidor y el comprador potencial de inmuebles, muy variadas posibilidades de financiación hipotecaria. Conocer de antemano los variados tipos de hipotecas resulta de la mayor importancia para poder elegir con la información adecuada a mano. Por lo general, se habla de hipotecas fijas y variables. Pero cabe aclarar que estas no son las únicas modalidades que nos podemos encontrar, sino las más conocidas y generales.

Contenido

  1. ¿Cuáles son las diferencias entre una hipoteca fija y otra variable?
  2. ¿Qué es una hipoteca fija, y cuáles son sus características esenciales?
  3. ¿Qué es una hipoteca variable, y cuáles son sus características esenciales?
  4. ¿Qué es una hipoteca variable bonificada?
  5. ¿Qué otros tipos de hipotecas existen?
  6. ¿Qué es una hipoteca mixta?
  7. Otros tipos de hipotecas

¿Cuáles son las diferencias entre una hipoteca fija y otra variable?

Las dos modalidades de hipotecas más básicas y conocidas entre todas serían la hipoteca fija y la variable. Pero ¿cuáles son las diferencias entre ambas, y cuáles son las características de cada una de ellas? La elección de uno u otro tipo de préstamos hipotecarios se vincula con la situación económica de cada solicitante y de su familia. Solicitar una hipoteca es realizar una elección de futuro, que influirá notablemente en la situación económica del solicitante durante un periodo de tiempo prolongado. Asimismo, la forma de calcular la hipoteca varía considerablemente en función de los plazos y variaciones en que ésta se distribuya o que ésta conozca. Entre los gastos al comprar una vivienda, las cuotas de los diversos tipos de hipotecas ocupan un lugar de inequívoca relevancia.

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¿Qué es una hipoteca fija, y cuáles son sus características esenciales?

En líneas generales, puede decirse que una hipoteca fija es aquella cuyas cuotas mensuales de pago no varían, puesto que son invariables. Esto es: no se establecen de conformidad con un determinado índice de referencia. La hipoteca de tipo fijo posee una serie de ventajas y desventajas que pueden resumirse en la siguiente tabla:

Ventajas de las hipotecas fijasDesventajas
Estabilidad para planificar la economía familiarEl cliente no se beneficia de rebajas en las cuotas en caso de bajadas de los índices de referencia como el Euríbor
Cuotas de amortización uniformes y predeciblesCuotas más elevadas
Plazos de amortización relativamente largos, que en algunos casos llegan hasta los 25-30 añosLos plazos de amortización no son tan prolongados como los de las hipotecas variables, y la comisión de apertura es más elevada

También es importante señalar que las características de las hipotecas de tipo fijo varían según el tipo de vivienda que se quiera financiar. Los requisitos de una hipoteca de estas características se diferencian según hablemos de:

  • Primera residencia: La financiación abarca comúnmente entre el 70 % y el 80 % del valor de mercado del inmueble en cuestión. El plazo máximo de amortización no sobrepasará en caso alguno los 30 años (ni los 75 años de edad del solicitante del crédito). Esta financiación debe tenerse en cuenta como una opción de gran interés a la hora de comprar casa.
  • Segunda residencia: La financiación solo cubre, como máximo, el 60 % del valor real de una vivienda, y el plazo máximo de financiación no sobrepasa 25 años. En este caso concreto, tampoco sobrepasará los 75 años de edad del solicitante del préstamo hipotecario. Esta financiación es habitual en los gastos de compra de vivienda de segunda mano.
Tip

Como puede apreciarse, media una considerable diferencia entre la hipoteca de segunda vivienda y la de primera vivienda. En los préstamos hipotecarios, un simulador online gratuito, como el del Banco de España puede ser de gran ayuda para calcular cuánto hemos de pagar.

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Los plazos de los pagos hipotecarios dependen del tipo de préstamo (variable o fijo).

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¿Qué es una hipoteca variable, y cuáles son sus características esenciales?

La hipoteca variable es aquella en que las cuotas que han de abonarse varían según el índice de referencia al que el préstamo se vincula. Este índice puede ser:

  • El Euríbor: También denominado Tipo Europeo de Oferta Interbancaria. Se define, pues, como el tipo de interés al que las propias entidades bancarias de la UE están dispuestas a prestarse fondos entre sí. Es el índice de referencia más común desde 1999 para las hipotecas de tipo variable.
  • El IRPH: Es el también llamado Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Este índice se elabora por el Banco de España desde 1994. Oficialmente se conoce como Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre. Consiste en una media ponderada de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios de plazo igual o superior a tres años.

Las ventajas y desventajas de comprar una piso con una hipoteca variable pueden condensarse visualmente en la siguiente tabla:

Ventajas de las hipotecas variablesDesventajas
El cliente puede beneficiarse de rebajas en las cuotas en caso de que desciende el índice de referenciaLas subidas de los índices de referencia también afectan a las cuotas
Cuotas más bajasCuotas de amortización más inestables e impredecibles
Comisiones de apertura más bajas y plazo de amortización más largo, lo que permite más comodidades de pagoSon más baratas a corto plazo, pero mucho más impredecibles e inestables a largo plazo

¿Qué es una hipoteca variable bonificada?

Es aquel crédito hipotecario en que las condiciones son más asequibles que las de una hipoteca de tipo variable a secas. No obstante, ello se debe a que, a la hora de solicitar una hipoteca de esta índole, deben asumirse los productos vinculados. Estos llevan aparejado un determinado coste. Algunos de los productos que se vinculan a la hipoteca variable bonificada son los siguientes:

  • Domiciliación de una nómina.
  • En muchos bancos, también contratar algún seguro ofrecido por la propia entidad bancaria o por una aseguradora vinculada a ella.
  • Contratación de un depósito bancario.
  • Apertura de un plan de pensiones.
  • Solicitar tarjeta de crédito.
  • Suscripción de participaciones en un fondo de inversión.
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¿Cuáles son los gastos para comprar una vivienda?

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Los gastos al comprar una vivienda

¿Qué otros tipos de hipotecas existen?

Cuando nos disponemos a comprar piso, nos encontramos con variados tipos de hipotecas, como puede ser la hipoteca de tipo mixto, o la joven. Pero todos ellos son mucho menos conocidos que los dos grandes grupos que ocupan el centro de la polémica social: fija y variable. Es necesario que conozcamos también otras particularidades del mercado hipotecario para poder escoger con la más completa información previa. En cuanto a la legislación de hipotecas, habitualmente se habla del Reglamento Hipotecario. Sin embargo, en la actualidad la norma más importante es la Ley 5/2019. Ésta se conoce comúnmente como Ley de Hipotecas. La tasación de una vivienda para hipoteca también es importante antes de cursar la solicitud. La valoración de inmuebles es fundamental para conocer el valor real de mercado de la vivienda.

¿Qué es una hipoteca mixta?

Esta hipoteca en concreto consiste en combinar un tipo de interés fijo durante los primeros años del préstamo, para posteriormente pasar a un tipo variable. Por ejemplo, es habitual que permanezca en tipo fijo durante los primeros 10 años, y luego cambie a variable. Entre sus ventajas más destacables, se encuentran las siguientes:

  • Tanto el interés fijo como el variable nunca son muy altos, y resultan bastante competitivos para el nivel que hay en el mercado. Los tipos de interés fijos de estas hipotecas suelen estar por debajo de la media.
  • Se puede escoger cuántos años se quiere un interés fijo, y cuántos un interés variable. Por esta razón, puede ser una opción interesante a largo plazo para distribuir las cuotas a la hora de comprar piso. Entre sus desventajas, figuran las siguientes:
  • No se puede escoger qué tipo de interés queremos pagar primero.
  • Carecen de la estabilidad de las hipotecas fijas, y pueden generar mucha incertidumbre a largo plazo.
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¿Qué más tipos de hipotecas hay?

Además de las hipotecas mixtas, puede hablarse de otros tantos tipos de hipotecas:

  • Hipotecas 100: Son aquellas que financian el 100 % de la compra de la vivienda. En la actualidad, son muy poco frecuentes.
  • Hipoteca joven: Es aquella que suele destinarse por algunas entidades bancarias a solicitantes menores de 35 años de edad. Cubren porcentajes de financiación muy elevados, que pueden llegar hasta el 80 % del valor tasado de la vivienda.
  • Hipotecas digitales: Son aquellas que pueden contratarse por medios exclusivamente digitales. Solicitar hipoteca online ahorra largos trámites, desplazamientos, etc.
  • Hipoteca puente: Es aquella que puede solicitarse para unir la hipoteca ya contratada con otra, y así comprar una nueva. Dentro de los gastos al comprar una casa, esta hipoteca supone una ventaja, porque las cuotas a pagar son más bajas de lo común. Deberá cumplirse la venta del piso hipotecado anterior en un plazo previamente pactado con el banco.
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Preguntas sobre los tipos de hipotecas

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