¿Qué es la permuta de viviendas?

¿Puedo intercambiar mi piso? Conozca las particularidades, ventajas y problemas de un contrato de permuta de viviendas, así como las precauciones que hay que tomar antes de firmarlo.

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¿Puedo intercambiar mi vivienda?

La permuta de viviendas entre particulares significa que las dos partes propietarias de respectivas viviendas se las intercambian. Este intercambio específico es mucho más habitual de lo que parece, pero su contrato debe cumplir unos determinados requisitos. Conocerlos puede resultarnos de gran ayuda.

Al tratarse de una transacción en que se intercambian viviendas entre particulares sin que medie desembolso de dinero, en circunstancias determinadas puede sernos recomendable. Las razones por las que un intercambio puede ser la opción aconsejable son variadas, e igualmente conocerlas resulta del mayor interés en el sector inmobiliario.

Contenido

  1. ¿En qué consiste una permuta inmobiliaria, y cuál es el procedimiento para llevarla a cabo?
  2. ¿Cuál es el procedimiento de la permuta de viviendas?
  3. ¿Cuáles son las características de un contrato de permuta?
  4. ¿Qué precauciones tomar a la hora de realizar permutas inmobiliarias?
  5. ¿Qué gastos vamos a desembolsar en una permuta?
  6. ¿Se pueden efectuar permutas de casa cuando hay hipoteca?

¿En qué consiste una permuta inmobiliaria, y cuál es el procedimiento para llevarla a cabo?

La principal y fundamental característica que diferencia el contrato de permuta inmobiliaria del de compraventa, es que en el primero no hay desembolso dinerario alguno. No obstante, sí es práctica habitual compensar la diferencia de precios entre ambos inmuebles permutados con dinero. Ello se efectúa en caso de que el valor de uno sobrepase el del otro. Sea como fuere, una de las condiciones generales características de los contratos de permuta de viviendas es que ambos inmuebles deberán poseer un valor similar. De este modo, se evitan los problemas económicos, jurídicos y litigiosos en el intercambio efectuado.

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¿Cuál es el procedimiento de la permuta de viviendas?

A la hora de establecer qué es una permuta, debe quedar claro, en primer lugar, que las dos partes implicadas deberán pactar el valor de las viviendas. Una vez que ambas partes hayan establecido un precio, deberán acudir al notario para suscribir el contrato correspondiente.

Es preciso tener en cuenta que, a la hora de dar estos pasos previos, resulta de esencial importancia una buena valoración inmobiliaria realizada por un profesional. Una evaluación de estas características, que empresas de calificada trayectoria como Evernest ofrecen de manera gratuita, es primordial para poder pactar un precio. De este modo, conociendo con anterioridad el valor real de mercado, se puede concertar un precio en las condiciones más apropiadas y ventajosas posibles.

Una vez en la notaría, ambas partes deberán formalizar y firmar la escritura de permuta de inmuebles. Estas escrituras notariales poseen unas características legales distintas según se trate de los siguientes tipos de permutas:

  • Escritura de permuta de solar por finca futura.
  • Escritura de permuta de fincas rústicas.
  • Escritura de permuta de fincas urbanas.

La escritura de solar por finca futura es aquella en que se intercambia un solar por pisos o casas que han de edificarse en un futuro, en un plazo determinado. Tras haber formalizado las correspondientes escrituras de permuta, se debe realizar la transmisión de la titularidad de los bienes ante el notario. A continuación, deberán inscribirse las escrituras en el registro de la propiedad que corresponda.

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¿Cuáles son las características de un contrato de permuta?

Las características que han de regir en un contrato de permuta son las siguientes:

  • Consensual: se requiere de la voluntad expresa de ambas partes contratantes para que el contrato pueda ser formalizado.
  • Oneroso: un contrato de esta índole es lo que en Derecho Civil Patrimonial se conoce por contrato oneroso. Ello quiere decir que la prestación de cada parte conlleva la contraprestación de la otra, y viceversa. Los derechos y obligaciones económicas de cada parte son recíprocos. Es por esta razón por la que también ha de ser considerado un contrato bilateral y recíproco.
  • Traslativo de dominio: es decir, que supone la transmisión de la titularidad de las respectivas viviendas de los firmantes.

No obstante, ha de aclararse que no existe una forma especial de contrato de permuta, sino que para firmarlo tan solo se necesitan los siguientes elementos:

  • La expresa y manifiesta voluntad de ambas partes contratantes.
  • Capacidad suficiente de ambas partes firmantes.
  • El mutuo acuerdo de las cosas que se van a intercambiar.

Además, se exigen una serie de obligaciones al formalizar en un contrato las permutas inmobiliarias:

  • Transferir la titularidad de las cosas permutadas, en este caso, las viviendas.
  • Hacer entrega de la cosa que transfiere.
  • Ambas partes deberán responder por los vicios ocultos que haya en el contrato. En un inmueble, son los desperfectos presentes en este, que impiden que le demos la utilidad requerida. En el Código Civil se establece que la responsabilidad de sanear los vicios ocultos corresponde a quien transfiere la propiedad del bien.
  • Garantizar la posesión pacífica del inmueble.
  • El propietario original que transfiere una vivienda en una permuta deberá responder de ella en caso de evicción. Es decir, cuando se pierde el derecho sobre la vivienda por sentencia judicial.
  • Pagar la parte que legalmente corresponda por los gastos notariales y registrales.
  • Pagar los impuestos que legalmente correspondan.
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¿Qué precauciones tomar a la hora de realizar permutas inmobiliarias?

A la hora de realizar permutas inmobiliarias, deberemos tomar una serie de precauciones iniciales:

  • Comprobar la titularidad del inmueble del otro futuro permutante en el registro de la propiedad.
  • Comprobar en el mismo registro si la vivienda del otro término de la permuta tiene sobre sí alguna carga. Es decir, si hay gastos impagados de la comunidad de propietarios, deudas con terceros o con Hacienda, una hipoteca por amortizar, etc.

Una vez hayamos podido realizar tales comprobaciones a través del registro de la propiedad, será cuando podamos encargar la valoración de los inmuebles. De este modo, podrán formalizarse el contrato y las escrituras sin que nos encontremos posteriormente con sorpresas desagradables.

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¿Qué gastos vamos a desembolsar en una permuta?

De la permuta, el significado mismo del término implica que la transacción en sí no conlleva gastos pecuniarios. No obstante, la fiscalidad y la propia seguridad jurídica que el acto requiere sí implicarán determinados gastos. Los resumimos en la siguiente tabla:

GastosCaracterísticas
Gastos notarialesEscrituras de la permuta inmobiliaria, que podrán ser:
  • Escritura de permuta de solar por finca futura
  • Escritura de permuta de fincas rústicas
  • Escritura de permuta de fincas urbanas
Gastos registralesInscripción de las escrituras en el registro de la propiedad
Gastos fiscalesSerá preciso abonar los siguientes impuestos:
  • Impuesto de Transmisiones
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
  • Impuesto de Plusvalía Municipal, por lo que se haya revalorizado el inmueble cuya titularidad se transmite
  • IRPF, según haya habido ganancia o pérdida patrimonial con la permuta
Gastos de tasación inmobiliariaNo siempre son necesarios, puesto que algunas compañías de acreditada profesionalidad, como Evernest, ofrecen este servicio de forma totalmente gratuita. Sin embargo la asesoría de un experto puede hacer la diferencia.

¿Se pueden efectuar permutas de casa cuando hay hipoteca?

Una pregunta habitual a la hora de realizar, por ejemplo, permutas de pisos entre particulares, es si estas se pueden efectuar cuando hay hipoteca. Y es que esta carga es muy frecuente sobre los inmuebles que puedan ser destinados a permuta. Sin duda, la carga hipotecaria sobre el inmueble a permutar es un problema en sí, pero la operación podrá realizarse igualmente. Sea como fuere, el precio final de la vivienda vendrá determinado por el valor de mercado menos el capital pendiente de amortizar con el banco. Para que la operación pueda culminar, será absolutamente imprescindible que el banco apruebe el cambio de titular de la hipoteca. Asimismo, la entidad bancaria comprobará la capacidad económica del futuro nuevo titular, para saber si podrá saldar la deuda hipotecaria. Debido al notorio inconveniente que puede suponer la hipoteca, la permuta inmobiliaria suele limitarse cada vez más a personas conocidas e inmuebles sin cargas.

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