Verwirrung wegen der Grundsteuererklärung 2022: Tipps für Eigentümer

Zum 01.01.2025 wird die neue Grundsteuer als neue Regel in Kraft treten. Die neue Grundsteuererklärung führt zu Verwirrung und wird schwierig beschrieben. Lesen Sie alle Tipps zum Thema bei uns.

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Grundsteuererklärung & Grundsteuerreform 2022

Seit Juni sorgt die Neuberechnung der Grundsteuer für viel Trubel, Verwirrung und Verzweiflung. Immobilieneigentümer ächzen über die sogenannte „Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte”, die von ihnen an das Finanzamt übermittelt werden muss. Circa 36 Millionen bebaute und unbebaute Grundstücke müssen in Deutschland neu vermessen werden. Mit der Abgabe der Grundsteuererklärung tun sich viele Immobilieneigentümer jedoch schwer: Der Prozess wird als kompliziert und aufwändig wahrgenommen. Eine Sprecherin des Bundesfinanzministeriums teilte vor Kurzem mit, dass bislang nur knapp 18 Prozent der Erklärungen abgegeben worden seien – das entspricht nicht einmal jedem Fünften. Während circa 6,2 Millionen Formulare online ausgefüllt wurden, sind rund 584.000 Erklärungen in Papierform eingegangen (Stand 12.09.2022).

Inhaltsverzeichnis

  1. Was ist die Grundsteuer?
  2. Was ist die Reform der Grundsteuer?
  3. Wer muss die Grundsteuererklärung abgeben?
  4. Welche Fristen gibt es?
  5. Wie funktioniert die Grundsteuererklärung?
  6. Gibt es die Möglichkeit, die Erklärung in Papierform einzureichen?
  7. Wie melde ich mich bei ELSTER an?
  8. Welche Unterlagen sind relevant?
  9. Was ist der Bodenrichtwert und wie wird er ermittelt?
  10. Was zählt zur Wohnfläche, was nicht?
  11. Gibt es eine Fristverlängerung?
  12. Welche Alternativen gibt es?
  13. Wer kann mir helfen?

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer wird auf Eigentum, wie eine Immobilie oder ein Grundstück, erhoben. Grundsätzlich wird zwischen der Grundsteuer A, die für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke anfällt, sowie der Grundsteuer B, die für bebaubare Grundstücke und Gebäude zu zahlen ist, unterschieden. Die Grundsteuerreform 2019 sieht die Einführung der Grundsteuer C vor, durch die Kommunen die Möglichkeit haben sollen, unbebaute Grundstücke durch erhöhte Hebesätze zu besteuern, um die Nutzung als reines Spekulationsobjekt zu unterbinden. Durch die Besteuerung sollen finanzielle Anreize geschaffen werden, dringend benötigte, baureife, jedoch ungenutzte Flächen zu Wohnraum zu machen.

Tip

Achtung:

Die Grundsteuer, die jährlich zu entrichten ist, sollte nicht mit der Grunderwerbsteuer verwechselt werden, die beim Kauf einer Immobilie einmalig anfällt.

Was ist die Reform der Grundsteuer?

Zum 01.01.2025 wird die neue Grundsteuer als neue Regel in Kraft treten. Damit verliert der Einheitswert als Berechnungsgrundlage seine Gültigkeit. Nun müssen, auf Grundlage des neuen Grundsteuer- und Bewertungsrechts, für rund 36 Millionen unbebaute und bebaute Grundstücke neue Grundsteuern ermittelt werden. Die meisten Bundesländer setzten die neue Grundsteuer nach dem folgenden Bundesmodell um:

Tip

Grundsteuer x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Grundsteuerwert: wird vom Finanzamt anhand einer Feststellungserklärung ermittelt Steuermesszahl: gesetzlich festgelegt Hebesatz: legt Stadt oder Gemeinde fest

Wer muss eine Grundsteuererklärung abgeben?

Die Grundsteuerreform erfordert die Mitarbeit der Grundstückseigentümer: Wer zum Stichtag 01.01.2022 Besitzer eines Grundstücks, einer Eigentumswohnung, eines Ein- oder Zweifamilienhauses war, muss zur Feststellung der neuen Grundsteuer Angaben zum Grund (Bodenrichtwert) und zur Immobilie machen.

Welche Fristen gibt es?

Die Feststellungserklärung muss in digitaler Form bis zum 31.10.2022 beim zuständigen Finanzamt eingereicht werden.

Frau am Laptop, Quelle: iStock
Grundsteuererklärung mit ELSTER: Schritt-für-Schritt-Anleitung

Vollständige Anleitung für Ihre Grundsteuererklärung mit ELSTER

Schritt-für-Schritt-Anleitung ELSTER

Wie funktioniert die Grundsteuererklärung?

Privateigentümer haben die Möglichkeit, die Grundsteuererklärung entweder über die Online-Plattform des Bundesfinanzministeriums mit dem einfachen Namen „Grundsteuererklärung für Privatpersonen” oder über ELSTER, die Plattform für elektronische Steuererklärung, abzugeben. Die Online-Plattform des Bundesministeriums wirbt damit, Angaben „schnell und unkompliziert” machen zu können, hat jedoch einen Haken: Nur für einen Bruchteil der Eigentümer kommt die Erfassung über die Plattform überhaupt in Frage. Voraussetzungen, die für die Nutzung erfüllt sein müssen, sind unter anderem, dass es sich um nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grund und eine Privatperson mit einfachen Eigentumsverhältnissen handelt (das schließt z.B. ungeteilte Erbengemeinschaften, Kapitalgesellschaften etc. aus), die ihren Wohnsitz in Deutschland hat, keine Miteigentumsanteile an weiteren Grund- / Flurstücken und keine Steuerbegünstigungen für die Immobilie bekommt (z.B. durch Denkmalschutz). Zudem ist die Erfassung nur in elf Bundesländern möglich. In Baden-Württemberg, Bayern, Hessen und Niedersachsen kann die „Grundsteuererklärung für Privatpersonen” generell nicht erfolgen.

Für die vielen Eigentümer, die ihre Grundsteuererklärung also nicht über die Online-Plattform des Bundesfinanzministeriums abgeben können, besteht die Möglichkeit, ELSTER zu nutzen. Die Steuererklärung hierüber ist jedoch bei weitem nicht selbsterklärend und treibt den ein oder anderen Immobilienbesitzer an den Rande seiner Verzweiflung.

Gibt es die Möglichkeit, die Erklärung in Papierform einzureichen?

Wer die Grundsteuererklärung statt in digitaler in Papierform abgeben möchte, braucht triftige Gründe und muss diese in einem Antrag formulieren. Laut §150 der Abgabenordnung ist einem solchen Antrag nur zuzustimmen, wenn „eine Erklärungsabgabe nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz durch Datenfernübertragung für den Steuerpflichtigen wirtschaftlich oder persönlich unzumutbar ist”. Das bedeutet, dass entweder die Schaffung der technischen Möglichkeiten für die digitale Abgabe nicht ohne erheblichen finanziellen Aufwand für den Steuerpflichtigen möglich ist oder der Steuerpflichtige aufgrund individueller Kenntnisse und Fähigkeiten nicht bzw. nur eingeschränkt in der Lage ist, die Möglichkeit der Datenfernübertragung zu nutzen – nur in diesen Fällen wird einem Antrag auf Abgabe in Papierform stattgegeben.

Untenstehend haben wir Ihnen einige Tipps zur Grundsteuererklärung mit ELSTER zusammengestellt:

Wie melde ich mich bei ELSTER an?

Die erste Hürde ist oftmals schon die Anmeldung bei ELSTER. Zunächst muss man sich – recht kompliziert – anmelden. Sie bekommen im ersten Schritt eine Aktivierungs-ID per Mail zugeschickt, benötigen aber im weiteren Verlauf zudem einen Aktivierungscode. Diesen erhalten Sie per Post – kalkulieren Sie also einige Tage ein, die es bereits dauert, bis die Aktivierungscodes bei Ihnen eingegangen sind.

Welche Unterlagen sind relevant?

Um alle Angaben vollständig und richtig zu machen, ist es ratsam, bereits im Voraus – zum Beispiel während Sie auf den Aktivierungsbrief warten – relevante Dokumente zusammenzutragen. Hierzu zählen:

  • Grundsteuerbescheid
  • Grundstücksgröße
  • Bei Eigentumswohnungen: Miteigentumsanteil am Grundstück
  • Grundbuchauszug, aus dem Gemarkung, Flur und Flurstück hervorgehen (hier erfahren Sie, wie Sie einen Grundbuchauszug beantragen)
  • Steuernummer / Aktenzeichen des Grundstückes
  • Bodenrichtwert
  • Genaues Baujahr des Gebäudes (ab BJ 1949)
  • Wohnfläche
  • Anzahl der Garagenplätze (nicht Außenstellplatz oder Carport)
  • Kontaktdaten aller Eigentümer sowie deren Eigentumsanteile, deren elfstellige Steuer-ID sowie deren Steuernummer

Sie müssen keine Unterlagen im Rahmen der Steuererklärung an das Finanzamt senden. Halten Sie diese aber griffbereit, falls das Finanzamt nach der Abgabe Dokumente zur Überprüfung Ihrer Angaben anfordert.

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Portalanleitung: Grundsteuererklärung für Privateigentum

Grundsteuererklärung mit dem Service vom Bundesfinanzministeriums

Grundsteuererklärung für Privateigentum

Was ist der Bodenrichtwert und wie wird er ermittelt?

Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Lagewert des Bodens an. Der Wert wird dabei in Euro pro Quadratmeter angegeben. Er bezieht sich dabei nur auf das Grundstück, nicht auf die Immobilie. Der Bodenrichtwert wird in der Regel von den Gutachterausschüssen der jeweiligen Gemeinden ermittelt, in denen sich das Grundstück oder die Immobilie befindet. Der Gutachterausschuss aktualisiert den Bodenrichtwert spätestens alle zwei Jahre – das ist sogar gesetzlich festgelegt. In der Regel wird der Bodenrichtwert sogar einmal pro Jahr ermittelt und neu veröffentlicht.

Die Bodenrichtwerte können einerseits beim Gutachterausschuss des jeweiligen Gebiets über Bodenrichtwertkarten eingesehen werden. Andererseits können die Bodenrichtwerte online beim Vernetzten Bodenrichtwertinformationssystem (VBORIS) oder bei einem der Bodenrichtwertinformationssysteme (BORIS) der entsprechenden Bundesländer abgerufen werden.

Einie ausführliche Auflistung aller BORIS-Portale erhalten Sie in unserem Ratgeber zum Thema Bodenrichterwerte für die Grundsteuer.

Tip

Hinweis:

Wenn der Bodenrichtwert laut Finanzamt nicht bestimmbar ist, wenden Sie sich an den zuständigen Gutachterausschuss.

Was zählt zur Wohnfläche, was nicht?

In den Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag finden Sie in der Regel Angaben zur Wohnfläche. Sind hier jedoch nicht ausgewiesen, müssen sie nach der Wohnflächenverordnung (WoFLV) ausgemessen und berechnet werden. Laut der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFLV) wird die Grundfläche einer Immobilie nicht 1:1 als Wohnfläche eingetragen. Einige Flächen werden nicht oder nur zum Teil als bewohnbar eingestuft. Diese Flächen werden nur zu 50 % oder 25 % in die Berechnung eingeschlossen. Einige andere Flächen werden gar nicht zur Wohnfläche gezählt.

Übersicht der anteiligen Berechnung von Wohnfläche

Zu 100% angerechnetzu 50% angerechnetzu 25% angerechnetnicht angerechnet
Räume, die mind. 2 Meter hoch sindRäume, die zwischen 1 und 1,99 Meter hoch sindRäume, die sich außerhalb des Gebäudes befindenRaumabschnitte unter einem Meter Höhe
EsszimmerWintergarten, nicht beheiztBalkonGarage
WohnzimmerLoggiaKeller
KinderzimmerTerasseDachboden
Flur und DieleDachgartenHeizungsräume
Vorräume, Besen-, Speisekammer, HauswirtschaftsraumWaschküche
KücheGeschäftsräume
Badezimmer und ToilettenräumeAbstellräume außerhalb der Wohnung
Wintergarten, falls beheiztTechnikraum
Tip

Hinweis:

Grundsätzlich sollte man natürlich akkurat messen, der Gesetzgeber lässt aber eine Toleranz von 10 % zu. Am einfachsten ist es, wenn Sie erst alle Flächen berechnen, die zu 100 % zur Wohnfläche zählen und danach addieren Sie die restlichen Flächen, die nur zu 50 % oder 25 % angerechnet werden.

Gibt es eine Fristverlängerung?

Die Forderungen nach einer Fristverlängerung über den 31.10.2022 hinaus sind groß: Zum einen sind die bürokratischen Hürden für viele Immobilienbesitzer enorm, zum anderen hat der Bund noch bis 2025 Zeit, die neue Grundsteuer zu berechnen. Zwar zeigte sich Finanzminister Christian Lindner (FDP) im Rahmen eines Bürgergespräches offen, jedoch wurde bislang keine Verlängerung der Abgabefrist beschlossen.

Welche Alternativen gibt es?

Haben Sie keinen ELSTER-Zugang oder möchten den Stolperfallen des staatlichen Steuerportals entgehen, können Sie auf eine alternative Software zurückgreifen. Ebenso wie für die jährliche Einkommensteuererklärung gibt es mittlerweile verschiedene Angebote anderer Softwarehersteller, die für die Feststellungserklärung genutzt werden können. Wir präsentieren Ihnen drei Alternativen:

  • WISO-Grundsteuer:

Das Online-Programm unterstützt sowohl das Bundesmodell als auch die spezifischen Modelle der Länder und ist für alle Arten von Grundstücken und wirtschaftlichen Einheiten anwendbar. Den in den meisten Ländern nötigen Bodenrichtwert ermittelt die Software automatisch. Kostenpunkt: 29,95 Euro (drei Abgaben)

  • Wolters Kluwer GrundSteuerErklärung:

Das Programm unterstützt sowohl private Wohngrundstücke als auch land- und forstwirtschaftliche Flächen in allen Bundesländern. Mit Hilfetexten führt es durch die Erklärung, weist auf Fehleingaben hin und ruft bestimmte Angaben wie Flurstück und Bodenrichtwert direkt aus den entsprechenden Portalen der Bundesländer ab. Hinweis: Die Erklärung wird über das persönliche ELSTER-Konto verschickt, Sie benötigen also ein ELSTER-Zertifikat, einen Sicherheitsstick oder eine Signaturkarte, müssen die Erklärung aber nicht über ELSTER machen. Kostenpunkt: 14,95 Euro (eine Abgabe)

  • Smartsteuer Grundsteuererklärung:

Die WebApp Smartsteuer Grundsteuererklärung ruft alle nötigen Liegenschaftsinformationen wie Gemarkung, Gemarkungsnummer, Flurstücksnummer, Flurstückszähler, Flurstücksnenner und Bodenrichtwert direkt von der jeweiligen Behörde ab. Kostenpunkt: 34,96 Euro (erste Abgabe)

Wer kann mir helfen?

Wollen Sie die Grundsteuererklärung nicht selbst abgeben, ist es ratsam, einen Steuerberater heranzuziehen, der für Sie die Grundsteuererklärung durchführt. Hier sollten Sie mit Kosten von circa 400 bis 800 Euro rechnen.

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Alles Wichtige über die Grundsteuererklärung 2022

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Vollständige Anleitung für Ihre Grundsteuererklärung mit ELSTER

Schritt-für-Schritt-Anleitung ELSTER

Bodenrichtwert, Bodenrichtwertkarte Berlin Boris

So finden Sie den Bodenrichtwert für die Grundsteuererklärung

Bodenrichtwert für die Grundsteuer 2022

Paar arbeitet am Laptop, Quelle: iStock

Grundsteuererklärung mit dem Portal des Bundesfinanzministeriums

Anleitung: Grundsteuer für Privateigentum

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