Alle Infos zum Grundbuch und dem Grundbuchauszug

Was ist ein Grundbuch und was hat es mit dem Grundbuchauszug auf sich? Alle Informationen rund um das Thema erhalten Sie in folgendem Inhalt.

Notar unterschreibt, Quelle: pixabay

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Der Grundbuchauszug

Wer seine Wohnung oder sein Haus verkaufen möchte, wird früher oder später einen Auszug aus dem Grundbuch benötigen. Wo man diesen Auszug beantragt, wofür er wichtig ist und weitere Fragen rund um das Grundbuch werden im folgenden Inhalt beantwortet.

Inhaltsverzeichnis

  1. Was ist das Grundbuch?
  2. Was ist ein Grundbuchauszug?
  3. Wann braucht man einen Grundbuchauszug?
  4. Wer hat das Recht zur Einsicht in das Grundbuch?
  5. Wo fordert man einen Grundbuchauszug an?
  6. Wie fordert man einen Grundbuchauszug an?
  7. In welchem Fall ist ein beglaubigter Grundbuchauszug notwendig?

1. Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch in Deutschland ist ein öffentliches Eigentumsverzeichnis und beinhaltet Informationen darüber, wem was gehört. Das öffentlich geführte Register hält die Rechts- und Eigentumsverhältnisse von Immobilien und Grundstücken fest. Dabei geht es um alle bebauten sowie unbebauten Grundstücke eines Gemeindebezirks. Denn in ganz Deutschland gibt es nicht nur ein Grundbuch, sondern zahlreiche. Das jeweilige Grundbuch liegt im Normalfall bei dem sogenannten Grundbuchamt des Amtsgerichts des Bezirks.

Die im Grundbuch zusammengetragenen Informationen dienen vor allem zur Übersicht über die Rechtsverhältnisse der dort eingetragenen Grundstücke. Im Grundbuchblatt eines jeden Grundstücks sind Angaben zur Lage, den Rechten und den Lasten wie etwa Hypotheken enthalten. Da jedes Bauland dem Grundbuchzwang unterliegt, enthält das Grundbuch ein vollständiges Verzeichnis aller Grundstücke samt deren Eigentümer.

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2. Was ist ein Grundbuchauszug?

Ein Grundbuchauszug umfasst alle Grundbucheintragungen zu einem Grundstück. Dabei folgt der Aufbau des Grundbuchs entsprechend der deutschen Rechtsvorschrift zur Regelung des Grundbuchs einem bestimmten Muster, welches wie folgt aufgebaut ist:

  • Aufschrift: Die Aufschrift, auch Deckblatt genannt, umfasst Angaben wie das zuständige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk und die fortlaufende Aktennummer des Blattes des Grundbuchs. Auch die Umschreibungs- und Schließungsvermerke gehören zur Aufschrift.

  • Bestandsverzeichnis: In diesem Bereich stehen die Angaben zum Grundstück, wie die Lage des Baulands und Größe der Immobilie. Neben der Flurnummer ist auch die Gemarkung im Bestandsverzeichnis zu finden.

  • 1. Abteilung: In der ersten Abteilung werden nähere Informationen zu den Eigentümern gelistet. Gibt es mehrere Eigentümer, werden die Anteile prozentual angegeben. Wird eine Immobilie verkauft oder wechselt auf andere Art den Besitzer, muss der Eintrag ins Grundbuch geändert werden.

  • 2. Abteilung: In diesem Abschnitt des Grundbuchs werden, abgesehen von den Grundpfandrechten eines Grundstücks, jegliche Lasten und Beschränkungen, die auf dem Grundstück liegen, gelistet. Dazu gehören zum Beispiel die Vorkaufsrechte, die Reallasten und das Erbbaurecht.

  • 3. Abteilung: In der letzten Abteilung werden die Grundpfandrechte festgehalten. Das sind zum Beispiel Rentenschulden oder Hypotheken.

Ein jedes Grundstück eines Bezirks besitzt ein eigenes Grundbuchblatt in den jeweiligen Sparten des Grundbuchs.

3. Wann braucht man einen Grundbuchauszug?

a. Immobilienverkauf

Wer seine Immobilie verkauft, muss einen Auszug aus dem Grundbuch vorweisen können. Nur auf diesem Wege lässt sich beweisen, dass der Verkäufer auch rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie ist und somit das Recht auf einen Verkauf hat. Für Kaufinteressenten ist der Auszug auch deswegen von Bedeutung, weil er Aufschluss über die Eigentumsverhältnisse gibt. Durch den Grundbuchauszug kann bestätigt werden, dass keine Rechte von Dritten auf der Immobilie lasten. Nicht nur gegenüber dem Käufer muss die Eigentümerschaft bewiesen werden, auch der Notar verlangt im Rahmen des Immobilienverkaufes einen beglaubigten Auszug aus dem Grundbuch.

b. Beleihungsprüfung

Im Falle einer Immobilienfinanzierung wird im Zuge der Beleihungsprüfung durch die Bank ein beglaubigter Grundbuchauszug fällig. Bei einer solchen Beleihungsprüfung wird geprüft, ob der von den Kunden angebotene Wert der Sicherheiten mindestens dem Wert des Darlehens entspricht. Der Grundbuchauszug ist also für die Vergabe eines Immobilienkredits notwendig, da er Auskunft über die Grundschuld gibt, über die der Kredit im Normalfall abgesichert wird. Wird der Kredit gewährt, bestehen die Banken darauf, an der ersten Rangstelle des Grundbuchs eingetragen zu werden. So können sie bei einer möglichen Zwangsversteigerung als Gläubiger zuerst bedient werden.

c. Erbfall

Wer eine Immobilie erbt, dem ist ein Blick in das Grundbuch nur zu empfehlen, da die Verbindlichkeiten und Belastungen, die auf dem Grundstück lasten, nun in Verantwortung der Erben liegen.

4. Wer hat das Recht zur Einsicht in das Grundbuch?

Da die Inhalte des Grundbuchs Auskunft über sensible Informationen wie Vermögensverhältnisse der Eigentümer geben, wird ein Einblick in das Grundbuch nicht jedem gewährt. Zum Schutz der Informationen muss berechtigtes Interesse bestehen und gewisse Voraussetzungen erfüllt werden.

Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn:

  • Notare, Gerichte, Makler, Behörden sowie Vermessungsingenieure einen Auszug anfordern
  • potenzielle Käufer, die durch einen Vorkaufsvertrag belegen können, dass sie beabsichtigen, Bauland oder eine Immobilie zu kaufen, sich informieren wollen
  • Sie Besitzer der betreffenden Immobilie sind
  • eine Bank sich vor Vergabe eines Kredits informieren will
  • ein Mieter sich versichern will, dass der Vermieter tatsächlich Eigentümer ist
  • Gläubiger des Eigentümers einen Vollstreckungstitel haben und eine Zwangsversteigerung des entsprechenden Objekts veranlassen wollen

5. Wo fordert man einen Grundbuchauszug an?

Wenn ein berechtigtes Interesse an der Einsicht in das Grundbuch vorliegt, kann ein entsprechender Antrag beim Grundbuchamt gestellt werden. Das Grundbuchamt ist als Registergericht des Amtsgerichts zu finden. Während die Grundbuchämter in Baden-Württemberg noch bei den Gemeinden angesiedelt sind, sind normalerweise die Amtsgerichte für die im jeweiligen Bezirk liegenden Grundstücke zuständig.

6. Wie fordert man einen Grundbuchauszug an?

Der Antrag im zuständigen Amtsgericht kann in der Regel schriftlich oder mündlich vor Ort gestellt werden. Wird der Antrag schriftlich gestellt, sollte darauf geachtet werden, die genaue Bezeichnung des Grundstücks samt Grundbuchbezirk und Blattnummer, mindestens aber Straße und Hausnummer zu nennen. Bei einem mündlichen Antrag bei der Grundbucheinsichtsstelle des Amtsgerichts sollte zusätzlich der Personalausweis und die Meldebescheinigung mitgenommen werden.

Wer nicht Eigentümer der Immobilie ist, der muss sein berechtigtes Interesse beispielsweise durch Vorlegen des Mietvertrags oder des Kaufvertrags belegen. Ist der Antrag einmal gestellt, beträgt die durchschnittliche Bearbeitungszeit ca. 14 Tage.

Tip

Top Tipp:

Wer nicht viel Zeit hat und sich den Weg zum Amt sparen will, kann den Antrag auch online über das jeweils für das Bundesland zuständige Justizportal stellen. Eine Online-Einsicht ins Grundbuch erfolgt dann nach eingehender Prüfung. Ein Grundbuchblatt auf diesem Weg anzufordern ist kostenpflichtig.

7. In welchem Fall ist ein beglaubigter Grundbuchauszug notwendig?

Prinzipiell gilt: Die Einrichtung, der Sie den Grundbuchauszug vorlegen müssen, entscheidet, ob eine beglaubigte Version notwendig ist. Beim beglaubigten Grundbuchauszug wird vom Amt bestätigt, dass es sich um keine Fälschung handelt. Während einem Mieter, der die Eigentumsverhältnisse der Wohnung überprüfen will, auch ein unbeglaubigter Auszug ausreichen wird, verlangt die Bank im Rahmen der Beleihungsprüfung einen beglaubigten Grundbuchauszug. Auch beim Verkauf einer Immobilie wird ein beglaubigter Auszug aus dem Grundbuch verlangt.

Tip

Top Tipp:

Beim Beantragen eines Grundbuchauszugs entstehen Kosten. Die Preise für einen Grundbuchauszug sind gesetzlich geregelt. Demnach kostet ein beglaubigter Auszug 18 bis 20 Euro, ein unbeglaubigter nur 10 Euro. Kosten können gespart werden, wenn bereits ein aktueller (maximal sechs Monate alter) Auszug vorliegt. Die Gebühren, die für die Eintragung des neuen Immobilieneigentümers ins Grundbuch anfallen, bezahlt in der Regel der Käufer. Der Immobilienverkäufer hingegen trägt die Kosten für das Löschen einer im Grundbuch eingetragenen Grundschuld oder Hypothek.

Hamburg Hafencity Ericusspitze, copyright:AndreasKreutzer

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