Spekulationssteuer bei Immobilien: Das sollten Sie wissen

Die Spekulationssteuer

Bekanntermaßen müssen Gewinne, die aus Geschäften mit Immobilien oder Grundstücken entstehen, versteuert werden. Immobilien die als Altersvorsorge, Investition oder Vermögensanlage gekauft wurden, sollen beim Verkauf (Verlinkung Maserartikel) einen möglichst hohen Gewinn bei niedriger Steuerlast erzielen. Wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren erneut verkauft wird, kann die sogenannte Spekulationssteuer fällig werden. Doch wie hoch ist diese Steuer, wie wird sie berechnet und wie kann man sie vermeiden?

Inhaltsverzeichnis:

1. Was versteht man unter Spekulationssteuer?
2. Wann wird die Spekulationssteuer fällig?
3. Wie kann man die Spekulationssteuer reduzieren oder vermeiden?
4. Wann muss keine Spekulationssteuer gezahlt werden?
5. Wie berechnet man die Spekulationssteuer?

1. Was versteht man unter Spekulationssteuer?

Wenn ein privater Immobilienbesitzer seine Immobilie verkaufen will, müssen die Gewinne entsprechend dem § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) versteuert werden, da der Verkauf der Wohnung oder des Hauses zu den privaten Veräußerungsgeschäften gehört. Der Immobilienverkauf erscheint dabei als private Einkunft in der Einkommenssteuererklärung des Besitzers. Sobald ein privater Immobilienbesitzer das Objekt innerhalb einer Frist von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, fällt die Spekulationssteuer an.

Das Augenmerk liegt auf dem Spekulationsgewinn aus dem Haus- oder Wohnungsverkauf. Unter Spekulationsgewinn versteht man den beim Verkauf einer Immobilie erzielten Gewinn, wenn der Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist stattfindet. Heutzutage bezeichnet man die Spekulationssteuer auch als Einkommenssteuer auf Gewinne aus privaten Geschäften.

2. Wann wird die Spekulationssteuer fällig?

Grundsätzlich gilt, wer als privater Immobilienbesitzer innerhalb der zehnjährigen Frist ein Haus oder eine Wohnung verkauft, muss für den Gewinn, den er durch den Verkauf erwirtschaftet hat, die Spekulationssteuer zahlen. Dies gilt jedoch nur, wenn der Verkaufspreis über dem damaligen Kaufpreis liegt. Bei Spekulationsgewinnen und steuerpflichtigen Verkäufen von Immobilien sollten die folgenden Kriterien beachtet werden:

Unbebautes Grundstück

• Wer ein unbebautes Grundstück erworben hat und dieses vor Ende der Spekulationsfrist wieder verkaufen will, ohne es bebaut zu haben, muss immer Steuern zahlen. Das liegt daran, dass unbebaute Grundstücke nicht als bewohnbar gelten und man sie daher nicht zum eigenen Wohnzweck nutzen kann. Wurde auf dem Grundstück ein Haus zur Vermietung gebaut, gilt der Kaufzeitpunkt des Grundstücks als Beginn der Spekulationsfrist.

Fremdnutzung

• Die Immobilie wurde nicht selbst genutzt.

Im Rahmen einer Gütertrennung erworben

• Verkauft ein Partner nach der Scheidung innerhalb der Spekulationsfrist die Immobilie oder vereinbaren Ehepartner eine Gütertrennung, wird die Spekulationssteuer bei einem gewinnbringenden Verkauf fällig.

Teilnutzung

• Wer ein Mehrfamilienhaus verkauft, bevor die Spekulationsfrist abgelaufen ist, aber eine Wohnung selbst bewohnt hat, muss die Spekulationssteuer anteilig zahlen. Die Steuerlast wird bei der Einkommensteuer auf die Quadratmeterzahl umgerechnet, zu zahlen ist dann nur die fremdgenutzte Fläche.

Betriebliche Immobilien

• Wenn eine Gewerbeimmobilie bei einer Betriebsaufgabe erworben wurde (der Entnahmewert gilt als Anschaffungswert) oder sie aus dem Betriebsvermögen entnommen wurde gilt: Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn der Nutznießer das Objekt innerhalb der Zehnjahresfrist gewinnbringend veräußert.

3. Wie kann man die Spekulationssteuer reduzieren oder vermeiden?

Der einfachste Weg, die Spekulationssteuer legal zu umgehen, besteht darin, die Immobilie erst nach Ablauf der Frist von zehn Jahren zu verkaufen, wodurch keine Steuern auf den Veräußerungsgewinn anfallen. Das genaue Datum der Beurkundung der Kaufverträge dient dabei zur Berechnung der Spekulationsfrist. Auch wer in seiner Steuererklärung gewisse Kosten angibt und diese absetzt, kann dadurch den Spekulationsgewinn der Immobilie reduzieren und die Spekulationssteuer umgehen. Folgende Kosten können in der Steuererklärung abgesetzt werden:

Veräußerungsverluste

• Wenn im selben Abrechnungsjahr weitere private Veräußerungsgeschäfte getätigt wurden, bei denen Verlust verzeichnet wurden, können diese Spekulationsverluste bei der Versteuerung des Gewinns geltend gemacht werden.

Modernisierungskosten

• Wenn innerhalb der ersten drei Jahre Modernisierungen und Reparaturen umgesetzt wurden und sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten der Immobilie übersteigen, können die Kosten dafür abgesetzt werden. Wenn es sich um von Ihnen durchgeführte Eigenleistungen handelt, gilt dies jedoch nicht. Darum sollten etwaige Rechnungen vorgelegt werden können.

Verkaufskosten

• Jegliche Kosten für Inserate, Maklerkosten sowie sonstige Verkaufskosten wie die Kopien von Plänen, Fahrtkosten zu Besichtigungsfahrten usw., können abgesetzt werden. Wenn eine Immobilie oder ein Grundstück zu einem Wert verkauft wird, der unter den Anschaffungskosten bzw. Herstellkosten liegt, sieht es nach einem Verlustgeschäft aus. Auch hier kann es eventuell zu einer Besteuerung kommen. Alle in der Vergangenheit in Anspruch genommenen Abschreibungsbeträge werden auf den Veräußerungsgewinn gerechnet. Die Eigenheimzulage für die Zeit der Selbstnutzung ist keine Abschreibung und ist nicht hinzuzurechnen.

Kaufnebenkosten

• Die ursprünglichen Kaufnebenkosten, also die Kosten für den Notar, den Grundbucheintrag sowie die Grunderwerbsteuer, können von dem Veräußerungserlös abgezogen werden.

Hinweis: Pro Jahr gibt es generell eine Freigrenze von 600 Euro für Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften. Wenn Sie diese Grenze bei Ihrem Immobilienverkauf nicht überschreiten, bedeutet das, dass die Gewinne steuerfrei bleiben.

4. Wann muss keine Spekulationssteuer gezahlt werden?

Obwohl der Verkauf einer Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist prinzipiell steuerpflichtig ist, gibt es doch ein paar Ausnahmen. Ein Haus kann dann steuerfrei verkauft werden, wenn der Gesetzgeber davon ausgeht, dass der wirtschaftliche Gewinn nicht im Vordergrund steht. Gründe für einen solchen Immobilienverkauf können sein:

Erbe

• Im Falle einer Erbschaft spielt der ursprüngliche Kaufzeitpunkt des Erblassers eine wichtige Rolle, der den Beginn der Spekulationsfrist markiert. Wenn ein Miterbe den Erbteil eines anderen Miterben kauft, entstehen dabei sogenannte Anschaffungskosten. Wird die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft, führt dies dazu, dass der Veräußerungserlös aus dem Verkauf dieses Grundstücks steuerpflichtig ist. Solch ein Veräußerungsgeschäft kann unter Umständen durch die Spekulationssteuer hohe Kosten verursachen. Ein Beratungshonorar lässt sich vor einem Verkauf empfehlen, es kann gut angelegt sein und viel Geld sparen.

Schenkung

• Ähnlich wie beim Erbe, spielt der ursprüngliche Kaufzeitpunkt des Objekts bei einer Schenkung die entscheidende Rolle. Wenn eine geschenkte Immobilie verkauft werden soll, gilt erst zu prüfen, ob die Spekulationsfrist von zehn Jahren verstrichen ist.

Eigennutzung/ Selbstnutzung

• Die Spekulationssteuer entfällt dann, wenn der Besitzer der Immobilie diese im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorherigen Jahren zu eigenen Wohnzwecken selbst genutzt hat. Auch angefangene Kalenderjahre zählen dazu. Wenn die Kinder der Verkäufer, für die noch Kindergeld erhalten wird, die Immobilie bewohnen, entfällt die Spekulationssteuer bei eigengenutzten Immobilien ebenfalls.

Zweitwohnsitz

• Zweitwohnungen, Ferienwohnungen, die nicht zur Vermietung bestimmt sind, und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden, stellen ebenfalls eine Ausnahme dar. Wenn der Eigentümer die Immobilie nur zeitweise bewohnt, sie aber in der übrigen Zeit zu eigenen Wohnzwecken zur Verfügung steht, zählt sie auch als eigener Wohnsitz. Auch hier gilt die Regelung zur Nutzung der Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie den zwei vorangegangen Kalenderjahren.

Vermietung

• Wer seine Immobilie zunächst oder zwischenzeitlich vermietet hat, sie aber im Verkaufsjahr und den beiden vorherigen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, muss ebenfalls keine Spekulationssteuer auf den Spekulationsgewinn zahlen.

5. Wie berechnet man die Spekulationssteuer?

Um die Höhe der Spekulationssteuer bei Immobilien zu berechnen, werden der Verkaufserlös, abzüglich der Veräußerungskosten, den damaligen Anschaffungskosten gegenübergestellt. Da der Gewinn aus dem Verkauf in der Einkommenssteuer als zusätzliches Einkommen angegeben wird, führt dies zu einem höher zu versteuernden Gesamteinkommen. Das bedeutet, dass die tatsächliche Steuerlast vom persönlichen Steuersatz des Immobilienverkäufers abhängt. Für die Höhe der Spekulationssteuer ist also nicht nur der zu versteuernde Gewinn, sondern auch der persönliche Steuersatz ausschlaggebend.

Beispielrechnung: Ein Immobilienbesitzer verkauft seine Immobilie nach fünf Jahren und die Spekulationssteuer fällt an.

Kaufpreis: 200.000 Euro

Verkaufspreis: 300.000 Euro

Zu versteuernde Differenz: Jährlich können bei Immobilien zwei Prozent vom Kaufpreis abgeschrieben werden. Man rechnet also 4000 Euro multipliziert mit fünf (Jahren) = 20.000 Euro. Diese Kosten verringern den Anschaffungspreis, sodass die zu versteuernde Differenz bei 300.000 minus 200.000, minus 20.000 liegt. = 120.000. Von diesen Kosten können die Kosten für Renovierungsarbeiten und Maklergebühren abgezogen werden. Vom Rest berechnet der Fiskus, also der Staat als Eigentümer des Staatsvermögens, die Spekulationssteuer und wendet hierfür den persönlichen Steuersatz des Immobilienverkäufers an.