Geerbte Immobilie verkaufen - Steuern, Fristen und Freibeträge

Erfahren Sie in unserem Ratgeber alles, was Sie über den Immobilienverkauf nach einer Erbschaft wissen müssen.

Notar Erbschaft ältere Personen

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Immobilie geerbt und nun?

Sie haben ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück geerbt und streben einen Verkauf an? Dann erfahren Sie in unserem Ratgeber alles, was Sie über den Immobilienverkauf nach einer Erbschaft wissen müssen.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Neben der Erbschaftssteuer kann auch die Spekulationssteuer anfallen
  • Ein Erbe darf innerhalb von 6 Wochen ausgeschlagen werden
  • Mit Annahme des Erbes übernimmt man alle Vermögenswerte, als auch eventuelle Verbindlichkeiten und Schulden
  • In der Regel legt das Finanzamt den berechneten Verkehrswert für die Ermittlung der Erbschaftsteuer zugrunde
  • Wenn mehrere Personen eine Immobilie gemeinsam erben, entsteht eine Erbengemeinschaft

Inhaltsverzeichnis:

  1. Was ist beim Verkauf eines geerbten Hauses zu beachten?
  2. Erbe ausschlagen oder annehmen?
  3. Immobilie geerbt: Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen?
  4. Fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses Steuern an?
  5. Wieso hängt der Verkehrswert mit dem Finanzamt zusammen?
  6. Kann ich nur meinen Erbteil verkaufen?
  7. Was sollte beachtet werden, wenn eine Erbengemeinschaft eine Immobilie verkauft?
  8. Mit welchen Kosten muss ich beim Verkauf einer geerbten Immobilie rechnen?

Was ist beim Verkauf eines geerbten Hauses zu beachten?

Haben Sie eine Immobilie geerbt, sollten sie einige Punkte beachten, dazu zählen unter anderem:

  • Ist das Erbe werthaltig oder überschuldet?
  • Beantragen Sie Einsicht ins Grundbuch
  • Sie können das Erbe innerhalb von 6 Wochen ausschlagen
  • Vermeiden Sie Erbauseinandersetzungen mit Miterben, um eine Teilungsversteigerung zu vermeiden
  • Beschäftigen Sie sich mit der Erbschaftssteuer und Wege wie sie diese mindern können
  • Lassen Sie die Erbschaftsannahme im Grundbuch nachtragen, so dass sie als Eigentümer der Immobilie eingetragen sind
  • Entscheiden Sie sich, ob sie die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen möchten

Wir empfehlen Ihnen folgende Schritte nach Antritt des Erbes zu befolgen:

Eintragung ins Grundbuch

Sollten Sie der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie sein, sollte als erster Schritt die Eintragung ins Grundbuch erfolgen. Für die Berechtigung des Grundbucheintrages benötigen Sie einen Beleg, dass Sie Erbe dieser Immobilie sind z.B. Testament, Erbvertrag oder Erbschein.

Bewertung der Immobilie

Sie sollten die Immobilie professionell bewerten lassen um den exakten Wert der Immobilie und Verkaufspreis zu identifizieren. So können Sie direkt abschätzen, was sie erwarten und verlangen können. Unsere Makler von Evernest helfen Ihnen gerne dabei eine Immobilienbewertung vorzunehmen.

Fristen beachten

Bevor die geerbte Immobilie verkaufen, sollten sie unbedingt die gesetzlichen 10-Jahres oder 3-Jahres-Fristen beachten, damit Sie keine Spekulationssteuer zahlen müssen. Lesen Sie weiter unten mehr über die Fristen und Steuern.

Vorbereitungen treffen

Sammeln Sie alle notwendigen Unterlagen und Dokumente zusammen, die für den Verkauf der Immobilie notwendig sind.

Immobilienmakler beauftragen

In der Regel werden höhere Verkaufserlöse mit einem Makler erzielt und die Abwicklung des Verkaufsprozesses geht schneller und reibungsloser. Unsere Makler von Evernest stehen Ihnen da gerne zu Seite.

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Erfahren Sie mehr darüber, wie Evernest Sie beim Verkaufsprozess unterstützen kann. Ihre Vorteile: optimaler Verkaufspreis, schnelle Vermarktung, persönliche Beratung.

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Erbe ausschlagen oder annehmen?

Sie haben eine Immobilie geerbt, dann haben Sie nun sechs Wochen Zeit das Erbe auszuschlagen, falls sie das Erbe nicht antreten. Gründe dafür könnten Pflichten und Verbindlichkeiten sein, die mit dem Erbe eine Immobilie einhergehen. Sie übernehmen nämlich nicht nur die Vermögenswerte, sondern auch die Verantwortung für die Verbindlichkeiten oder Schulden des Erblassers. Machen Sie sich also ein Bild über die Vermögensstände und Verbindlichkeiten des abzutretenden Erbe. Sie haben ein Recht auf Einsicht ins Grundbuch, wenn Sie Erbe sind. Dies sollten sie definitiv wahrnehmen.

Das Erbe ausschlagen

Sollte das Erbe tatsächlich überschuldet sein oder die Verbindlichkeiten übersteigen die Vermögensstände, sollten Sie das Immobilienerbe nicht annehmen. Dies gilt auch, wenn das Erbe sanierungsbedürftig oder mit bestehenden Belastungen wie Grundschulden oder Hypotheken behaftet ist. Eine Erbausschlagung muss in schriftlicher Form erfolgen und vom Notar unterzeichnet werden, bevor es dem Nachlassgericht vorgelegt wird. Die Ausschlagungsfrist von sechs Wochen (§1944 des bürgerlichen Gesetzbuches BGB) kann nicht verlängert werden und sollte deswegen unbedingt eingehalten werden.

Beantragung des Erbscheins

Wenn das Erbe frei von Verbindlichkeiten bzw. Schulden ist, können Sie das Erbe problemlos antreten. Ihnen sollte aber bewusst sein, dass das Erbe direkt angetreten wird, wenn der Erbschein beantragt wird. Also beantragen Sie diesen nur, wenn Sie das Erbe auch wirklich antreten wollen.

Immobilie geerbt: Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen?

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, werden Sie sich entscheiden müssen, ob Sie diese selbst nutzen, vermieten oder verkaufen wollen. Um die richtige Entscheidung zu treffen, sollten Sie zunächst einen Blick ins Grundbuch werfen. Auch wenn Sie vielleicht eine emotionale Bindung zu dem Haus oder der Wohnung haben, könnte es sich für Sie auszahlen, über einen Verkauf nachzudenken. Vor allem, wenn verschiedene Umbaumaßnahmen und Sanierungen vorgenommen werden müssen, um selbst in das Haus oder die Wohnung einzuziehen oder es zu vermieten, kann ein Verkauf eine empfehlenswerte Alternative sein.

Für Kinder kann der Einzug ins geerbte Haus durchaus eine sinnvolle Lösung sein, sofern das Haus zur den Vorstellungen bzgl. Lage, Wohnbedürfnissen, Größe etc. passt und in den nächsten zehn Jahren auch kein Auszug erforderlich ist. In Hinblick auf die Erbschaftssteuer kann dies auch durchaus vorteilhaft sein, da Kinder beim Einhalten der Zehnjahresfrist das Haus steuerfrei erben, sofern die Wohnfläche 200m² nicht übersteigt. Nur die darüberliegenden m² der Wohnfläche sind dann steuerpflichtig. Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner gilt dies nicht, sie müssen sich lediglich an die Fristen halten.

Eine Selbstnutzung, auch von Kindern, ist aber nicht immer möglich. Leben die Kinder im Ausland, oder sind die monatlichen Darlehensraten von einer noch nicht abgezahlten Hausfinanzierung zu hoch, kann es sein, dass eine Selbstnutzung zu teuer ist. Für einen alleinstehenden Erben bspw. macht es kein Sinn in ein großes Haus zu ziehen oder es müssen weitere Miterben ausgezahlt werden. In solchen Fällen ist der Immobilienverkauf in der Regel die bessere Option. Eine geerbte Immobilie zu vermieten lohnt sich in den meisten Fällen eher weniger.

Sollte es eine Erbengemeinschaft geben, sprich der Nachlass geht an mehrere Personen, löst sich diese Gemeinschaft mit dem Verkauf auf. Dies ist von Vorteil, wenn die Erben sich nicht gut miteinander verstehen. Jeder erhält seinen entsprechenden Erbteil und es können noch übrig gebliebene Schulden oder Verbindlichkeiten mit dem Geld aus dem Verkauf beglichen werden.

Sie möchten Einsicht in das Grundbuch beantragen? Downloaden Sie das Musterdokument für den Antrag auf Einsicht ins Grundbuch hier kostenlos:

Fallen beim Verkauf einer geerbten Immobilie Steuern an?

Beim Verkauf einer Immobilie können zwei unterschiedliche Steuern anfallen. Zum einen die Erbschaftssteuer und zum anderen die Spekulationssteuer. Die Spekulationssteuer fällt dann an, wenn die Spekulationsfrist unterschritten wurde. Diese Frist beträgt zehn Jahre für vermietete Immobilien. Dabei gilt jedoch nicht der Zeitpunkt des Erbfalls, sondern der Termin, an dem der Verstorbene die Immobilie erworben hat, als Erwerbstermin. Wenn zwischen diesem Termin und dem Verkauf mehr als zehn Jahre liegen, können Sie die Immobilie ohne eine anfallende Spekulationssteuer verkaufen. Bei eine eigengenutzten Immobilie sind Steuern auf den Veräußerungsgewinn der Immobilie nur dann zu zahlen, wenn sie vor Ablauf von zwei Kalenderjahren nach dem Jahr des Verkaufs den Eigentümer wechselt.

Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie also steuerfrei?

  • Wenn der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft hat
  • Wenn der Erblasser die Immobilie die letzten zwei Kalenderjahre und im Jahr des Erbfalls selbst genutzt hat
  • Wenn die Immobilie in den letzten zwei Kalenderjahren und im Jahr des Erbfalls von einem leiblichen oder adoptierten Kind bewohnt wurde
  • Wenn Sie die geerbte Immobilie ohne Gewinn verkaufen
  • Wenn die Immobilie unter 600 Euro verkauft wird und sonst keine anderen Erlöse durch private Veräußerungsgeschäfte in dem Jahr erzielt wurden
  • Wenn Sie nicht mehr als drei Immobilien innerhalb der letzten fünf Jahre verkauft haben

Im Gegensatz zur Spekulationssteuer wird die Erbschaftsteuer fast immer fällig. Jedoch gibt es gesetzlich geregelte Freibeträge, die nach Verwandtschaftsgrad gestaffelt sind. Je enger Ihre Verwandtschaft mit dem Verstorben war, desto höher sind die Freibeträge. Der Betrag der Erbschaftsteuer hängt zudem von Ihrer Steuerklasse und der Höhe der Vermögenssumme ab, die nach Abzug des Freibetrags noch vorhanden ist.

Freibeträge der Erbschaftssteuer nach Verwandtschaftsgrad

  • Eheleute und Lebenspartner: 500.000 €
  • Kinder: 400.000 €
  • Enkel: 200.000 €
  • Eltern: 100.000 €
  • Großeltern: 100.000 €
  • sonstigen Erben: 20.000 €
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Top-Tipp:

Wie bei jedem Immobilienverkauf gilt es auch bei dem Verkauf einer geerbten Immobilie, die wirtschaftliche Marktsituation zu beachten. Ein guter Zeitpunkt für den Immobilienverkauf ist dann gegeben, wenn die Zinsen niedrig sind und es einen wirtschaftlichen Aufschwung gibt.

Wieso hängt der Verkehrswert mit dem Finanzamt zusammen?

Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) sieht zwar für Erben je nach Beziehungsstatus hohe Freibeträge vor, fällt in vielen Fällen trotzdem die Erbschaftssteuer an. Liegt der Verkehrswert unterhalb des Freibetrags für die Erben und liegt der Verkaufszeitpunkt außerdem der Frist für die Spekulationssteuer, kann man die Immobilie komplett steuerfrei erben. Um die Höhe der möglichen Erbschaftssteuer festzustellen, ermittelt das Finanzamt des Verkehrswert des Hauses. Ist das Haus vermietet, reduziert sich dieser Wert um zehn Prozent.

Und welchen Wert legt das Finanzamt für das geerbte Haus zugrunde, wenn der Verkehrswert vom Verkaufspreis abweicht?

Wird die Immobilie innerhalb eines Jahres nach dem Bewertungsstichtag (Todestag des Erblassers) an Fremde veräußert, legt das Finanzamt des Verkaufspreis und nicht den ermittelten Verkehrswert zugrunde. Nach Ablauf dieser Frist ist nachzuweisen, dass der Wert sich zwischenzeitlich nicht geändert hat.

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Hinweis:

Sollte der Verkaufspreis niedriger als der vom Finanzamt ermittelte Verkehrswert sein, ist dies ein Vorteil für Sie. Allerdings nur dann, wenn der Verkauf nicht an Verwandte erfolgt ist. In einem solchen Fall, akzeptiert das Finanzamt diesen Wert nicht. Fällt der Verkaufspreis höher als der Verkehrswert aus, kann das Finanzamt diesen nachteiligen Wert ansetzen.

3. Was sollte beachtet werden, wenn eine Erbengemeinschaft eine Immobilie verkauft?

Wenn mehrere Personen eine Immobilie gemeinsam erben, entsteht eine Erbengemeinschaft. Dies bedeutet, dass keine Einzelperson, sondern eine Gruppe der Eigentümer der Immobilie ist. Das bedeutet, dass ein einzelner Miterbe nicht alleine über den Nachlassgegenstand entscheiden kann. Die Verwaltung (und gegebenenfalls die Veräußerung) der geerbten Immobilie erfolgt gemeinschaftlich. Wenn die Immobilie verkauft werden soll, müssen alle Erben dem Verkauf ausdrücklich zustimmen. Wird eine Immobilie an eine Erbengemeinschaft vererbt, ist der Immobilienverkauf oftmals die einfachste Lösung, um das Erbe gerecht aufzuteilen. Bei der gemeinschaftlichen Nutzung der Immobilie ist das Risiko von Meinungsverschiedenheiten oft zu hoch.

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Top-Tipp:

Um den Wert der Miterbenanteile jeweils genau bestimmen zu können, kann ein Sachverständiger beauftragt werden. Dieser kann ein Gutachten ausstellen, das einen marktgerechten Immobilienpreis für die gesamte Immobilie ermittelt und alle Erbteile angibt.

Top-Tipp: Kostenlose Immobilienbewertung

Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie wert ist? Dann nutzen Sie unseren kostenlosen Immobilienrechner.

Zum Immobilienrechner

4. Kann ich auch nur meinen Erbteil verkaufen?

Ja, theoretisch ist es möglich, nur Ihren eigenen Erbteil zu verkaufen. Allerdings gilt es, zu beachten, dass Erbteile von Immobilien nur mit Zustimmung der restlichen Mitglieder der Erbengemeinschaft verkauft werden dürfen. Die Miterben haben gesetzlich ein Vorkaufsrecht und sind in vielen Fällen daran interessiert, den Erbteil zu erwerben. Um dieses Recht auszuüben, müssen die Miterben bis zur Vorkaufsfrist eine formlose Erklärung abgeben. Machen die Miterben von ihrem Recht keinen Gebrauch, können auch Personen außerhalb der Erbengemeinschaft den Erbteil erwerben.

Tip

Top-Tipp:

Als Erbe können Sie auch auf Ihren Erbteil verzichten und mit den anderen Miterben eine sogenannte Abschichtungsvereinbarung ausmachen. Das bedeutet, dass sich der jeweilige Erbteil der verbleibenden Miterben anteilig vermehrt und Ihnen eine Abfindung gezahlt wird. Das ist allerdings nur möglich, wenn alle Miterben damit einverstanden sind, eine Abfindung an Sie zu zahlen.

Was ist eine Erbauseinandersetzung?

In der Regel findet die Erbengemeinschaft ihre Ende mit einer Erbauseinandersetzung. Im Zuge dessen wird die Erbengemeinschaft aufgelöst und das gemeinsame Erbe wird unter den Miterben aufgeteilt. Eine Lösung für eine Erbstreitigkeit kann der Verkauf des gemeinschaftlichen Erbes sein. Im Gegensatz zur Teilungs- und Zwangsversteigerung ist diese Lösung mit weniger wirtschaftlichen Verlusten verbunden. Um Wertverluste durch Erbstreitigkeiten zu verhindern, sollten Erblasser ihren letzten Willen schon zu Lebzeiten schriftlich festhalten.

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Ist ein Verkauf der Immobilie aufgrund mangelnden Einvernehmens nicht möglich, bleibt in letzter Konsequenz nur die Teilungsversteigerung. Dabei entsteht die Möglichkeit für einen Miteigentümer den Verkauf zu erzwingen. Das Hauptziel dabei ist es, die meist unteilbare Immobilie in einen teilbaren Geldbetrag umzuwandeln, um so die Eigentümergemeinschaft aufzulösen. Allerdings ist dieses Vorgehen oft mit Verlusten verbunden, da der Erlös meist unter dem Betrag liegt, der beim freihändigen Verkauf erzielt werden könnte. Zudem kann das rechtliche Verfahren Monate in Anspruch nehmen.

6. Mit welchen Kosten muss ich beim Verkauf einer geerbten Immobilie rechnen?

Bei dem Verkauf einer geerbten Immobilie können neben den Steuern weitere Kosten auf die Erben zukommen. So fallen Instandhaltungskosten (z.B. für die Gartenpflege, Stromversorgung, Heizung oder Internet) an, die weiter bezahlt werden müssen. Zudem ist es vor dem Verkauf einer Immobilie oft ratsam, das Haus oder die Wohnung zu entrümpeln. Wer dafür keine Zeit hat, kann ein Entrümpelungsunternehmen beauftragen. Darüber hinaus entstehen Kosten für die Ausstellung des Erbscheins und der eidesstattlichen Versicherung. Diese werden nur gegen Gebühr erstellt. Falls Sie ein notariell beglaubigtes Testament vorlegen können, können Sie hier etwas Geld sparen. Das Testament reicht aus, um die Erbschaft im Grundbuch eintragen zu lassen.

Beispiele für Erbscheingebühren:

Das Nachlassgericht verfährt nach einer festgesetzten Gebührenordnung. Nachlassgerichte verlangen einen Gebühr, die sich an der Höhe des Erbes orientieren. Bei einem Faktor 1,0 werden bspw. folgende Gebühren fällig:

Wert der ErbschaftGebühr für den Erbschein
30.000 Euro125 Euro
110.000 Euro273 Euro
260.000 Euro535 Euro
500.000 Euro935 Euro

In der Regel werden folgende Kosten fällig, bei Erbschaft einer Immobilie:

Laufende Kosten

Alle mit der geerbten Immobilie verbundenen Zahlungsverpflichtungen kommen auf Sie zu. Dazu gehören z.B. Grundsteuer, Versicherungen, Versicherungen und etwaige Darlehensraten, falls das Haus noch nicht abbezahlt wurde. Außerdem weitere Nebenkosten wie Strom, Wasser und Heizung.

Grundbuch

Um Eigentümer der geerbten Immobilie zu werden, muss eine Änderung im Grundbuch vorgenommen werden. Sofern die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren geschieht, ist die Umschreibung kostenfrei.

Kosten für die Auszahlung der Pflichtteilsberechtigten

Laut dem BGB verankerten Erbrecht haben Pflichtteilsberechtigte einen klar festgelegten Geldanspruch. Nahen Verwandten wird der Pflichtteil als gesetzliche Mindestbeteiligung zugesagt. Zu den Pflichtberechtigten gehören unter anderem Ehegatten, Eltern und eheliche/uneheliche und adoptierte Kinder und Enkelkinder. Komplizierter wird es bei einer geerbten Immobilie, da sich die Immobilie nicht einfach gleichermaßen teilen lässt.

So funktioniert der Verkauf mit Evernest

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In einem Erstgespräch lernen Sie Ihren persönlichen Evernest-Berater kennen und erhalten einen ersten Eindruck von unserem Unternehmen und unserer Vision. Sie bekommen eine kompetente Einführung, nach der wir gemeinsam den Prozess unter Berücksichtigung Ihrer individuellen Wünsche definieren.

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