Vermietete Immobilie verkaufen: Alle Infos

Der Verkauf einer Mietwohnung

Wer eine vermietete Immobilie verkaufen möchte, sollte einige Besonderheiten beachten. Anders als bei dem Verkauf eines leerstehenden Hauses oder einer leerstehenden Wohnung gilt es, die Rechte der Mieter zu wahren. Hier erfahren Sie alles, was Sie wissen müssen, damit der Verkauf Ihrer Immobilie ein Erfolg wird.

Inhaltsverzeichnis:

1. Kann ich eine vermietete Immobilie überhaupt verkaufen?
2. Was ist ein Vorkaufsrecht?
3. Welche Besonderheiten gibt es bei der Vermarktung vermieteter Immobilien?
4. Wie läuft die Besichtigung einer vermieteten Immobilie ab?
5. Gibt es Besonderheiten beim Erstellen des Kaufvertrags einer vermieteten Immobilie, die zu beachten sind?
6. Kann der neue Eigentümer dem Mieter nach dem Kauf kündigen?

1. Kann ich eine vermietete Immobilie überhaupt verkaufen?

Vermietete Immobilien können grundsätzlich problemlos verkauft werden. Allerdings gilt nach § 566 BGB der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet, dass der Käufer nach der Übergabe der Immobilie die bestehenden Mietverhältnisse unverändert übernehmen muss. Diese gesetzliche Regelung macht den Verkauf von vermieteten Immobilien oft deutlich schwieriger. Potenzielle Käufer können dann nämlich nicht frei darüber entscheiden, an wen und unter welchen Bedingungen sie die Immobilie vermieten. Dadurch ist die Gruppe an potentiellen Käufern von Beginn an etwas kleiner als bei dem Verkauf leerstehender Immobilien. Um einen passenden Käufer zu finden, lohnt es sich daher besonders, einen Immobilienmakler zu beauftragen. Dieser hilft Ihnen, alle notwendigen Unterlagen für den Verkauf einer vermieteten Immobilie bereitzustellen, bevor Sie die Immobilie verkaufen.

Zusätzliche Unterlagen für den Verkauf vermieteter Immobilien

• Mietvertrag und Angaben zur letzten Mieterhöhung
• Bei Wohnungseigentümergemeinschaften: Teilungserklärung
• Nebenkostenabrechnungen
• Nachweis über Rücklagen für Instandhaltungen
• Sondervertragsdaten

2. Was ist ein Vorkaufsrecht?

Nach § 577 BGB haben Mieter unter bestimmten Bedingungen ein Vorkaufsrecht. Dies gilt, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. Das Vorkaufsrecht besagt, dass die Wohnungen zuerst den Mietern zum Kauf angeboten werden müssen. Diesen wird zudem das Recht eingeräumt, solange mit der Entscheidung zu warten, bis der Verkäufer ihm einen notariell beglaubigten Kaufvertrag vorlegt. Der Mieter hat dann zwei Monate Zeit, sich zu entscheiden, ob er sein Vorkaufsrecht geltend machen möchte. Tut er dies, kann er die Immobilie zu den Bedingungen des vorgelegten Kaufvertrags erwerben. Das Vorkaufsrecht für Mieter entfällt allerdings, wenn der Verkäufer sich entscheidet, die Immobilie an ein Familienmitglied zu verkaufen.

Top-Tipp: Beachten Sie, dass das Vorkaufsrecht nicht übertragbar ist. Vorkaufsberechtigt ist derjenige, der zum Zeitpunkt der Umwandlung Mieter war und zum Zeitpunkt des Verkaufs noch Mieter ist.

3. Welche Besonderheiten gibt es bei der Vermarktung vermieteter Immobilien?

Bei vermieteten Immobilien gibt es einen Unterschied in der Präsentation. Für das Immobilienexposé brauchen Sie ansprechende Bildaufnahmen der Wohnung. Da die Attraktivität der Wohnung stark von dem Zustand der Einrichtung des Mieters abhängt, kontaktieren Sie diesen so früh wie möglich und klären Sie ihn über Ihr Vorhaben auf. Wenn Sie die Aufnahmen gemacht haben, achten Sie auch darauf, private Bilder und andere Gegenstände auf den Fotos unkenntlich zu machen, bevor Sie die Immobilie vermarkten. Zudem ist die Zielgruppe für den Verkauf vermieteter Immobilien etwas kleiner als bei leerstehenden Immobilien. Lediglich zwei Interessentengruppen können Sie direkt ansprechen:

Zielgruppen für den Verkauf einer vermieteten Immobilie

• Kapitalanleger, die daran interessiert sind, die Immobilie nach einigen Jahren mit Profit weiterzuverkaufen
• Personen, die die Immobilie selbst bewohnen wollen, können Eigenbedarf anmelden

4. Wie läuft die Besichtigung einer vermieteten Immobilie ab?

Als Vermieter hat man in Deutschland kein generelles Besichtigungsrecht einer vermieteten Immobilie. Doch wenn ein Vermieter eine Wohnung oder ein Haus verkaufen möchte, darf er mit den Kaufinteressenten oder mit einem Makler die Immobilie einmal pro Woche für maximal zwei Stunden besichtigen. Besichtigungstermine sollten allerdings mindestens 14 Tage vorher mit dem Mieter abgesprochen werden. Im Normalfall gilt, dass diese Termine wochentags zwischen 10 und 13 Uhr oder zwischen 16 und 18 Uhr vereinbart werden. Allerdings sollten Sie hier die Wünsche Ihres Mieters berücksichtigen.

Top-Tipp: Holen Sie Ihre Mieter von Anfang an mit ins Boot und informieren Sie sie über ihren Plan, die Immobilie zu verkaufen. Eine gute Kommunikation wird es Ihnen erleichtern, Besichtigungstermine zu vereinbaren.

5. Gibt es Besonderheiten beim Erstellen des Kaufvertrags einer vermieteten Immobilie, die zu beachten sind?

In einem Kaufvertrag einer vermieteten Immobilie sollte erwähnt werden, dass es sich um eine vermietet Immobilie handelt. Zudem sollten hier auch die Rechte und Pflichten des neuen Eigentümers, die sich aus dem bestehenden Mietvertrag ergeben, klar und deutlich aufgeführt werden. Wie beim Verkauf von leerstehenden Immobilien muss der Kaufvertrag auch hier von einem Notar beglaubigt werden. Der Notar setzt den Kaufvertrag zwischen beiden Parteien auf und klärt sie über die rechtliche Bedeutung sowie die Inhalte des Vertrages auf. Weitere Informationen zum Kaufvertrag und zum Notartermin finden Sie hier.

Top-Tipp: Halten Sie im Kaufvertrag auch Regelungen zu den Betriebskosten, der Rückzahlung der Kaution und ggf. offene Mietschulden fest. So beugen Sie mögliche Streitigkeiten mit dem Käufer vor.

6. Kann der neue Eigentümer dem Mieter nach dem Kauf kündigen?

Nein, ohne Zustimmung des Mieters kann der Mietvertrag nicht geändert oder gekündigt werden. Allerdings können Vermieter Eigenbedarfsinteresse ankündigen, wenn sie selbst, ein Familienmitglied oder ein Angehöriger seines Haushalts in der Immobilie wohnen möchten. In diesem Fall ist der Vermieter nach § 573 II Nr. 2 BGB dazu berechtigt, dem Mieter wegen Eigenbedarf zu kündigen. Aber auch bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf müssen Kündigungsfristen eingehalten werden.