Ratgeber Kaufvertrag Haus kaufen

VertragsunterschriftVertragsunterschrift

Inhaltsverzeichnis

Egal, ob Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kaufen oder verkaufen möchten, ein rechtssicherer Kaufvertrag ist immer der letzte und entscheidende Schritt auf dem Weg zum erfolgreichen Immobilienverkauf. Hier erfahren Sie mehr über die Rolle des Notars im Verkaufsprozess, was in einem Kaufvertrag stehen muss und welche Regeln Sie beachten sollten.

  1. Was ist ein Vorvertrag?
  2. Ist ein Notar zwingend notwendig beim Immobilienverkauf?
  3. Welche Informationen braucht der Notar, um einen Kaufvertrag aufzusetzen?
  4. Muss das Inventar einer Wohnung im Kaufvertrag erwähnt werden?
  5. Bis wann kann der Käufer vom Kauf der Immobilie zurücktreten?

1. Was ist ein Vorvertrag?

Ein Vorvertrag ist eine Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer, die vor einem Kaufvertrag getroffen wird. Hier werden beide Parteien zum Abschluss eines Kaufvertrags verpflichtet. In einem Vorvertrag werden bereits alle wesentlichen Bedingungen, die auch im späteren Kaufvertrag stehen, aufgeführt. Sie können in einem Vorvertrag mit Ihrem Käufer auch eine Klausel zu Schadenersatzansprüchen vereinbaren, wenn eine der beiden Parteien vom Vertrag zurücktritt. Gesetzlich vorgeschrieben ist ein solcher Vertrag nicht, somit muss er nicht notariell beglaubigt werden. Mit einer Beglaubigung durch einen Notar gibt der Vorvertrag beiden Parteien jedoch mehr Sicherheit. Für den Verkäufer ist ein solcher Vertrag besonders interessant, wenn der Kaufvertrag noch nicht abgeschlossen werden kann, weil die Baufinanzierung durch den Käufer noch nicht geklärt ist.

Top-Tipp: Gestalten Sie mit Ihrem Käufer einen Entwurf und überarbeiten ihn gemeinsam. Beauftragen Sie erst danach den Notar, denn mehrmalige Korrekturen können Sie viel Geld und Zeit kosten.

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2. Ist ein Notar zwingend notwendig beim Immobilienverkauf?

Ja, in Deutschland muss immer ein Notar beauftragt werden, um einen Immobilienverkauf rechtskräftig abzuschließen. Dabei fungiert der Notar als neutraler Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer. Er erstellt den Kaufvertrag für die Immobilie, informiert beide Parteien über dessen Inhalt und kümmert sich nach dem Unterzeichnen um alle weiteren rechtlichen Schritte. Im Anschluss an den Notartermin erhalten beide Parteien den rechtskräftigen Kaufvertrag. Der Notar informiert das Grundbuchamt und das Finanzamt über den Verkauf der Immobilie. Sobald der Käufer den Kaufpreis, die Notarkosten sowie die Grunderwerbsteuer bezahlt hat, erfolgt die Eigentumsüberschreibung. Hierbei kann der Käufer verlangen, dass das Geld erst auf das Notaranderkonto überwiesen wird. Der Notar verwaltet das Geld dann, bis der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen ist.

Top-Tipp: In der Regel werden die Notarkosten vom Käufer übernommen. Das bedeutet allerdings nicht, dass der Notar nur die Wünsche und Anmerkungen des Käufers berücksichtigt. Als neutraler Vermittler ist der Notar dazu verpflichtet, beide Parteien unparteiisch zu beraten.

3. Welche Informationen braucht der Notar, um einen Kaufvertrag aufzusetzen?

In einem Kaufvertrag sind alle Rechte und Pflichten des Verkäufers und Käufers aufgeführt. Der genaue Inhalt eines solchen Vertrags hängt stark davon ab, welche Regelungen im Vorhinein zwischen Verkäufer und Käufer abgesprochen wurden. Falls die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs an Dritte vermietet ist, beachten Sie, dass der Kaufvertrag alle wichtigen Informationen zum bestehenden Mietverhältnis enthält. Mehr Informationen zum Verkauf einer vermieteten Immobilie finden Sie hier. Zudem gilt es, beim Verkauf eines geerbten Hauses zu beachten, dass alle Mitglieder einer Erbengemeinschaft dem Verkauf der Immobilie zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben müssen, damit die Immobilie rechtskräftig übertragen werden kann. Mehr über den Immobilienverkauf nach Erbschaft erfahren Sie im Ratgeber.

Obligatorische Angaben im Kaufvertrag

  • Name und Anschrift der beteiligten Parteien
  • Kaufgegenstand sowie eventuelle Hypotheken oder Nutzungsrechte
  • Ausstattung
  • Objektzustand und vorhandene Mängel
  • Gewährleistungshaftung
  • Aufteilung der Nebenkosten und die Regelung der Jahresendabrechnung
  • Kaufpreis
  • Zahlungstermin und Zahlungsmodalitäten
  • Übergabetermin
  • ggf. Inventar der Immobilie
  • ggf. Informationen über Mietverhältnis
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4. Muss das Inventar einer Wohnung im Kaufvertrag erwähnt werden?

Bevor Sie einen Kaufvertrag aufsetzen lassen, sollten Sie sich mit dem Käufer darüber geeinigt haben, welche Gegenstände mitverkauft werden. Sofern nichts anderes vereinbart wurde, werden in jedem Fall alle fest eingebaute Objekte mitverkauft. Dies umfasst zum Beispiel Garagen oder Carports, das Küchenmobiliar, Sanitärobjekte im Bad, die Heizungsanlage, Bodenbeläge sowie Markisen und Jalousien. Bewegliches Inventar kann natürlich auch mitverkauft werden. Das sollten Sie mit dem Käufer absprechen und genauestens im Kaufvertrag festhalten. Hier finden Sie eine Liste mit beweglichen Gegenständen, die Sie verkaufen können, jedoch im Kaufvertrag listen sollten:

Inventar, das Sie im Kaufvertrag benennen sollten, sofern Sie es verkaufen

  • Möbel (Sofa, Küchentisch, Bett, etc.)
  • Funk-Alarmanlage
  • Waschmaschine
  • Spülmaschine
  • Kühlschrank
  • eingebaute Stereoanlage
  • Fernseher
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5. Bis wann kann der Käufer vom Kauf der Immobilie zurücktreten?

Solange der Kaufvertrag nicht unterschrieben ist, ist ein Rückzug beider Seiten grundsätzlich möglich. Falls Sie allerdings im Vorvertrag eine Rücktrittsklausel vereinbart haben, fallen für denjenigen, der vom Kauf zurücktritt, Entschädigungszahlungen an. Wenn der Kaufvertrag unterschrieben ist, ist in der Regel kein Widerruf mehr möglich. Eine Ausnahme dieser Regel besteht nur dann, wenn erhebliche Mängel festgestellt werden. Der Käufer kann dann – unter hohem juristischen Aufwand – ein Widerrufsrecht erlangen. Dies gilt allerdings nur bei neuen Immobilien, bei Bestandsimmobilien wird dieses Recht schon im Vorhinein ausgeschlossen.

Top-Tipp: Insbesondere wenn Sie eine neue Immobilie verkaufen, sollten Sie den Käufer über alle potenziellen Mängel der Immobilie aufgeklärt haben, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Sonst riskieren Sie im schlimmsten Fall einen unangenehmen Rechtsstreit.

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