Kaufvertrag für Immobilien: Worauf Sie achten sollten!

Egal, ob Sie eine Immobilie oder ein Grundstück kaufen oder verkaufen möchten, ein rechtssicherer Kaufvertrag ist entscheidend. Erfahren Sie in unserem Ratgeber alles rund ums Thema Kaufvertrag.

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Der Kaufvertrag

Egal, ob Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verkaufen möchten, ein rechtssicherer Kaufvertrag ist immer der letzte Schritt auf dem Weg zum erfolgreichen Immobilienverkauf. Erfahren Sie in unserem Ratgeber alles rund ums Thema Kaufvertrag.

Tip

Das Wichtigste in Kürze

  • Immobilienkaufverträge müssen immer notariell beglaubigt werden.
  • Ein Vorvertrag kann beiden Parteien Sicherheit gewähren.
  • Mit einer Reservierungsvereinbarung kann dem Käufer die Immobilie reserviert werden.
  • Nur ein unterschriebener und beglaubigter Vertrag ist rechtlich wirksam.
  • Prüfen Sie alle Details und Vereinbarungen vor dem Unterzeichnen des Kaufvertrags.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Der rechtliche Hintergrund eines Kaufvertrages
  2. Wie läuft der Kaufvertrag ab?
  3. Welche Informationen beinhaltet ein Kaufvertrag?
  4. Was ist ein Notaranderkonto und wozu dient es?
  5. Bis wann kann der Käufer vom Kauf einer Immobilie zurücktreten?
  6. Fazit: Das gilt es beim Kaufvertrag zu beachten

Der rechtliche Hintergrund eines Kaufvertrages

Der Kaufvertrag bildet die rechtliche Grundlage für den Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks. Was viele nicht wissen: In Deutschland sind Immobilienkaufverträge laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB; § 311b Abs. 1 Satz 1) ausschließlich wirksam, wenn der Kaufvertrag notariell beglaubigt wurde. Erst dann berechtigt er zum Eigentümerwechsel. Der Vertrag muss von beiden Parteien, Käufer und Verkäufer, unterzeichnet werden und hat anschließend eine verbindliche Wirkung, da er die beiden Vertragsparteien zum Einhalten aller im Vertrag festgehaltenen Regelungen und Absprachen verpflichtet. Wenn man nicht sicher ist, welche Inhalte in einen Kaufvertrag gehören und worauf man achten sollte, kann es sinnvoll sein, einen Immobilienmakler hinzuzuziehen. Unsere Makler bei Evernest helfen Ihnen gerne bei der Erstellung und Prüfung eines rechtssicheren Kaufvertrages.

Ist ein Notar zwingend notwendig beim Immobilienverkauf?

In Deutschland muss immer ein Notar beauftragt werden, um einen Immobilienverkauf rechtskräftig abzuschließen. Dabei fungiert der Notar als neutraler Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer. Er erstellt den Kaufvertrag für die Immobilie, informiert beide Parteien über dessen Inhalt und kümmert sich nach dem Unterzeichnen um alle weiteren rechtlichen Schritte. Im Anschluss an den Notartermin erhalten beide Parteien den rechtskräftigen Kaufvertrag. Der Notar kümmert sich um die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, um den Käufer von einem möglichen weiteren Verkauf oder der Eintragung von Grundschulden nach Beurkundung zu schützen und informiert das Grundbuchamt und das Finanzamt über den Verkauf der Immobilie.

Sobald beide Parteien allen Pflichten aus dem Kaufvertrag nachgekommen sind, der Käufer den Kaufpreis, die Notarkosten sowie die Grunderwerbssteuer bezahlt hat, erfolgt die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch. In diesem Zuge wird die Auflassungsvormerkung gelöscht. Für den Zeitraum zwischen Kaufpreiszahlung und Eigentumsüberschreibung im Grundbuch kann der Käufer in bestimmten Fällen fordern, das Geld nicht direkt an den Verkäufer, sondern auf ein kostenpflichtiges Notaranderkonto zu überweisen. Der Notar richtet dies in der Regel nur ein, wenn ein "berechtigtes Sicherungsinteresse" (§ 54a Abs. 2 Beurkundungsgesetz (BeurkG) besteht, bspw. bei einem Verkauf durch einen Insolvenzverwalter oder wenn der Käufer den Kaufpreis durch Darlehen unterschiedlicher Banken begleicht. Der Notar verwaltet das Geld dann, bis der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen ist.

Tip

Top Tipp:

In der Regel werden die Notarkosten vom Käufer übernommen. Sollte das Grundbuch mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet sein, übernimmt der Verkäufer die Kosten für die Löschungsbewilligung und Lastenfreistellung. Das bedeutet allerdings nicht, dass der Notar nur die Wünsche und Anmerkungen des Käufers berücksichtigt. Als neutraler Vermittler ist der Notar dazu verpflichtet, beide Parteien unparteiisch zu beraten.

Mit welchen Notarkosten müssen Sie rechnen?

Wie hoch die Notarkosten ausfallen, hängt vom Kaufpreis ab. Im Schnitt sollte man für den Notar und die Grundbuchgebühren mit circa zwei Prozent des Kaufpreises rechnen. Diese Kosten werden in der Regel vom Käufer bezahlt. Kosten für die Löschung von eingetragenen Belastungen oder Rechten Dritter an der Immobilie aus dem Grundbuch werden hingegen vom Verkäufer beglichen. Kosten, die aus einer Immobilienfinanzierung, wie beispielsweise einem Bankdarlehen, entstehen, liegen beim Käufer.

Tip

Achtung:

Es sollten alle Details geklärt sein, bevor der Termin mit dem Notar vereinbart wird (z.B. Immobilienfinanzierung). Die Notarkosten können laut Gebührenordnung vom Notar bereits in Rechnung gestellt werden, sobald der Termin feststeht – auch, wenn der Termin nicht stattfindet. Die Kosten müssen dann von demjenigen getragen werden, der den Termin absagt.

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Wie läuft ein Kaufvertrag ab?

Vor, während und nach dem Kaufvertrag muss auf unterschiedliche Bestandteile geachtet werden. Bis zum Unterzeichnen des Vertrags kann der Prozess mehrere Monate dauern.

Vor dem Kaufvertrag

Ein Immobilienverkauf sollte gut vorbereitet werden. Die Immobilie sollte fachgerecht bewertet und alle Dokumente beschaffen werden. Zusammen mit Ihrem Immobilienmakler ermitteln Sie den Kaufpreis der Immobilie, entwickeln die richtige Verkaufsstrategie und erstellen das Exposé für die Vermarktung des Objektes. Wenn der perfekte Käufer für die Immobilie gefunden wurde, gibt es zwei Möglichkeiten, wie sich Käufer und Verkäufer absichern können: Einerseits können Sie den Immobilienmakler um eine Reservierungsvereinbarung bitten, andererseits können Sie einen Vorvertrag abschließen.

Was ist eine Reservierungsvereinbarung?

Das Wunschobjekt wird für einen festgelegten Zeitraum für Sie reserviert und keinem anderen Interessenten angeboten. Die Dauer der Reservierung liegt meistens zwischen einem und sechs Monaten. In einigen Fällen fällt eine Gebühr an, in der Regel sind das zwischen fünf und zehn Prozent des Kaufpreises. Falls die Gebühr mehr als zehn Prozent beträgt, muss diese notariell beglaubigt werden. Die Vereinbarung wird zwar mit dem Immobilienmakler geschlossen, einen Anspruch auf die Immobilie hat man allerdings nur, wenn auch der Verkäufer mit der Vereinbarung einverstanden ist. Sinnvoll ist es, wenn der Makler mit dem Verkäufer einen Alleinauftrag hat, sodass der Verkäufer die Immobilie nicht zeitgleich eigenständig oder über einen weiteren Makler anbieten kann. Rechtssicherheit gibt es aber auch hier erst nachdem die Vereinbarung von einem Notar beglaubigt wurde. Eine Reservierungsvereinbarung macht vor allem dann Sinn, wenn der Abschluss des notariellen Kaufvertrages noch nicht möglich ist oder vom Käufer Zeit benötigt wird, um kaufrelevante Vorgänge vorzubereiten.

Was ist ein Vorvertrag?

Ein Vorvertrag ist eine Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer, die vor einem Kaufvertrag getroffen wird. Hier werden beide Parteien zum Abschluss eines Kaufvertrags verpflichtet. Das bedeutet, der Käufer verpflichtet sich, die Immobilie zu kaufen und der Verkäufer verpflichtet sich, Ihnen das Objekt zu verkaufen. In einem Vorvertrag werden bereits alle wesentlichen Bedingungen, die auch im späteren Kaufvertrag stehen, aufgeführt. Sie können in einem Vorvertrag mit dem Käufer zudem eine Klausel zu Schadenersatzansprüchen vereinbaren, wenn eine der beiden Parteien vom Vertrag zurücktritt. Gesetzlich vorgeschrieben ist ein solcher Vertrag nicht, somit muss er nicht notariell beglaubigt werden. Mit einer Beglaubigung durch einen Notar gibt der Vorvertrag beiden Parteien jedoch mehr Sicherheit. Sollte man sich dafür entscheiden, den Vorvertrag notariell beglaubigen zulassen, fallen auch hier wieder Notarkosten an. Man zahlt demnach doppelt. Für den Verkäufer ist ein solcher Vertrag besonders interessant, wenn der Kaufvertrag noch nicht abgeschlossen werden kann, weil die Baufinanzierung durch den Käufer noch nicht geklärt ist. Ein solcher Vorvertrag macht vor allem dann Sinn, wenn man sich bereits ganz sicher ist, die Immobilie zu erwerben. Ein vollständiger Vorvertrag beinhaltet folgende Punkte:

  • Name der Vertragsparteien
  • Kaufgegenstand
  • Flurnummer
  • Kaufpreis und Zahlungsbedingungen
  • Frist, bis wann der Hauptvertrag geschlossen werden muss
  • Schadensersatzklausel
  • Evtl. Rücktrittsrecht
Tip

Top Tipp:

Gestalten Sie mit Ihrem Käufer einen Entwurf und überarbeiten sie ihn gemeinsam. Beauftragen Sie erst danach den Notar, denn mehrmalige Korrekturen können Sie viel Geld und Zeit kosten.

Finanzierungsvorschläge einholen

Jetzt ist auch der richtige Zeitpunkt, an dem Sie sich um eine Baufinanzierung kümmern sollten. Unsere Immobilienmakler bei Evernest empfehlen den Käufern, bereits bei Start der Immobiliensuche die Finanzierungsmöglichkeiten abzustecken, da die Banken teilweise einige Zeit für die Prüfung benötigen. Informieren Sie sich über die unterschiedlichen Möglichkeiten und kontaktieren Sie einen unabhängigen Vermittler, der Sie fachgerecht beraten kann. Auch hierbei unterstützen die Immobilienmakler von Evernest gerne. Die Bank wird in der Regel eine Bonitätsprüfung durchführen und Ihnen im Anschluss eine formlose Finanzierungsbestätigung zur Verfügung stellen. Dieses Dokument ist vor allem für den Verkäufer von Bedeutung, da es die Zahlungsfähigkeit des Käufers bestätigt und sicherstellt, dass dieser über die nötigen Mittel für den Kauf der Immobilie verfügt. Käufern wird geraten, nur mit einer sichergestellten Finanzierung einen Kaufvertragsentwurf in Auftrag zu geben und im Anschluss die Beurkundung durchzuführen, um eine kostspielige Rückabwicklung zu vermeiden.

Vergleich Vorvertrag und Reservierungsvereinbarung

Quelle: Evernest GmbH

Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrages

In einem Vorgespräch mit dem Notar können die Details und Vereinbarungen, die der Kaufvertrag beinhalten soll, besprochen werden. Im Anschluss erstellt der Notar den Kaufvertrag und legt beiden Parteien den Vorentwurf vor, sodass die Vertragspartner die Möglichkeit haben alle Unklarheiten und Fragen zu klären, bevor der Vertrag von beiden Parteien offiziell unterschrieben und notariell beurkundet wird. Bei Kaufverträgen zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmen – dem so genannten "Verbrauchervertrag" – gilt die Zwei-Wochen-Frist gemäß § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG. Der Notar hat sicherzustellen, dass dem Verbraucher der Kaufvertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin vorliegt, um ihm die Möglichkeit zu geben, diesen ausgiebig zu prüfen. Am Tag der Beurkundung sieht der Notar die Markentabelle ein – dieses Verzeichnis gibt Auskunft über nicht vollzogene oder in Bearbeitung stehende Anträge beim Grundbuchamt. Bei dem Beurkundungstermin verliest der Notar im Beisein beider Vertragsparteien den Kaufvertrag. Hier ist die letzte Möglichkeit, kleinere Änderungen vorzunehmen. Der Vertrag wird unterzeichnet und notariell beglaubigt. Der Immobilienkauf ist damit offiziell abgeschlossen und der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den Kaufpreis zu zahlen.

Nach dem Unterzeichnen des Kaufvertrages

Sobald der Kaufvertrag von beiden Parteien unterschrieben wurde, veranlasst der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Nach § 883 BGB wird die Immobilie damit für den Käufer reserviert und darf nicht weiterverkauft werden. Der Verkäufer hat ab diesem Zeitpunkt nicht mehr die Chance, weitere Schulden ins Grundbuch eintragen zu lassen.

Tip

Top Tipp:

Der Kaufpreis sollte unter keinen Umständen vor der Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch bezahlt werden. Eine Kaufpreisezahlung sollte grundsätzlich erst mit Fälligkeitsmitteilung des Notars gezahlt werden. Der Käufer riskiert sonst den Verlust des Geldes, ohne Eigentümer der Immobilie zu werden.

Das Finanzamt wird dem Käufer den Bescheid über die Grunderwerbssteuer zukommen lassen, die dann zusammen mit sämtlichen Notarkosten und Grundbuchgebühren bezahlt werden muss. Anschließend wird der Kaufpreis bezahlt, der Eigentümer überschrieben und die Immobilie übergeben. Das kann zwischen zwei Wochen und mehreren Monaten dauern.

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Welche Informationen beinhaltet ein Kaufvertrag?

In einem Kaufvertrag sind alle Rechte und Pflichten des Verkäufers und Käufers aufgeführt. Der genaue Inhalt eines solchen Vertrags hängt stark davon ab, welche Regelungen im Vorhinein zwischen Verkäufer und Käufer abgesprochen wurden. Bei der Unterzeichnung sollten Sie den Vertrag gründlich prüfen, dafür hat man in der Regel 14 Tage Zeit. Alle Namen sollten korrekt geschrieben sein und sämtliche Dokumente für die Immobilie müssen vorliegen. Falls die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs an Dritte vermietet ist, beachten Sie, dass der Kaufvertrag alle wichtigen Informationen zum bestehenden Mietverhältnis enthält. Beim Verkauf eines geerbten Hauses sollten Sie beachten, dass alle Mitglieder der Erbengemeinschaft dem Verkauf der Immobilie zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben müssen, damit die Immobilie rechtskräftig übertragen werden kann.

Folgende Informationen gehören in einen Immobilienkaufvertrag:

  • Name und Anschrift der beteiligten Parteien
  • Kaufgegenstand sowie eventuelle Hypotheken oder Nutzungsrechte
  • Lage und Anschrift der Immobilie gemäß Grundbucheintrag
  • Grundbucheintragungen z.B. Grundbuchblattnummer, Belastungen durch Grundschulden oder eine Grunddienstbarkeit
  • Ggf. Ausstattung
  • Objektzustand und vorhandene Mängel
  • Gewährleistungshaftung
  • Aufteilung der Nebenkosten und die Regelung der Jahresendabrechnung
  • Kaufpreis
  • Zahlungstermin und Zahlungsmodalitäten
  • Übergabetermin
  • Ggf. Inventar der Immobilie
  • Ggf. Informationen über Mietverhältnis
  • Regelung über die durch den Vertrag anfallende Kosten (Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Maklerprovision etc.)

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Kaufvertrag für eine Wohnung

Der Kaufvertrag für eine Wohnung unterscheidet sich insofern von dem eines Hauses, dass er um einige Informationen ergänzt werden muss. Als Wohnungsbesitzer ist man Teil einer Eigentümergemeinschaft und hat Anteil am Gemeinschaftseigentum.

Folgende Informationen gehören zusätzlich in den Kaufvertrag einer Wohnung:

  • Wohnungsnummer
  • Größe der Wohnung
  • Lage der Wohnung
  • Mögl. Sondereigentum z.B. Keller, Dachboden, Balkon, Garage etc.
  • Sondernutzungsrechte z.B. Parkplätze, Garten etc.
  • Was zum Gemeinschaftseigentum gehört
  • Nutzungsrechte für Gemeinschaftseigentum
  • Gemeinschaftsordnung
  • Miteigentumsanteil, mit dem man in die Instandhaltungsrücklage einzahlt
  • Aktuelle Höhe des Hausgeldes
  • Evtl. Angaben zum Mietverhältnis

Muss das Inventar im Kaufvertrag erwähnt werden?

Bevor Sie einen Kaufvertrag aufsetzen lassen, sollten Sie sich mit dem Käufer darüber geeinigt haben, welche Gegenstände mitverkauft werden. Sofern nichts anderes vereinbart wurde, werden in jedem Fall alle fest eingebauten Objekte mitverkauft. Dies umfasst zum Beispiel Garagen oder Carports, das Küchenmobiliar, Sanitärobjekte im Bad, die Heizungsanlage, Bodenbeläge sowie Markisen und Jalousien. Bewegliches Inventar kann natürlich auch mitverkauft werden. Das sollten Sie mit dem Käufer absprechen und genauestens im Kaufvertrag festhalten. Hier finden Sie eine Liste mit beweglichen Gegenständen, die Sie verkaufen können und im Kaufvertrag aufgeführt werden können:

  • Möbel (Sofa, Küchentisch, Bett etc.)
  • Funk-Alarmanlage
  • Waschmaschine
  • Spülmaschine
  • Kühlschrank
  • Eingebaute Stereoanlage
  • Fernseher
Tip

Top-Tipp:

Wenn möglich, sollte bewegliches Inventar in den Kaufvertrag aufgenommen und gesondert ausgewiesen werden, da sich so der Kaufpreis reduziert, wodurch weniger Grunderwerbssteuer gezahlt werden muss.

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Wichtige Unterlagen für den Immobilienkaufvertrag

Um einen Kaufvertrag von einem Notar rechtskräftig aufsetzen zu können, müssen Verkäufer und Käufer u.a. folgende Unterlagen zur Beurkundung mitbringen:

  • Personalausweis von beiden Parteien
  • Steueridentifikationsnummer beider Parteien
  • Energieausweis
  • evtl. Nachweis über Sanierungsmaßnahmen
  • evtl. Versicherungsnachweis für das Gebäude
  • evtl. Bau- und Grundrisszeichnung

Unterlagen für den Kaufvertrag einer Wohnung

Möchte man eine Wohnung verkaufen, benötigt man zusätzlich folgende Unterlagen:

  • Teilungserklärung
  • Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
  • ggf. Wohnungsmietvertrag
  • Gemeinschaftsordnung

Was ist ein Notaranderkonto und wozu dient es?

Erfolgt die Eigentumsübergabe bereits vor der Eintragung in das Grundbuch, kann die Kaufsumme auf ein Notaranderkonto überwiesen werden. In einem solchen Fall fungiert der Notar als Treuhänder des Geldes und zahlt dieses erst aus, wenn die Grundbucheintragung erfolgt ist. Dieses Vorgehen bietet sowohl Käufer als auch Verkäufer eine Sicherheit: Der Käufer ist im Falle einer Insolvenz des Verkäufers abgesichert und der Verkäufer kann sicher sein, dass der Kaufpreis bezahlt wird.

Für diesen Service werden Gebühren fällig, die gesetzlich geregelt sind. Die Gebühren sind sowohl von der Verwahrung, als auch von der Auszahlung abhängig. Bei mehreren Auszahlungen kommen noch einmal separate Gebühren hinzu, sowie Kontoführungsgebühren. Diese Kosten kommen zu den sonstigen Kosten eines Immobilienkaufs dazu.

Bis wann kann der Käufer vom Kauf der Immobilie zurücktreten?

Ein Rücktritt vom Kaufvertrag für den Immobilienkauf ist nach der notariellen Beglaubigung nicht oder nicht so einfach möglich. Haben beide Parteien den Vertrag unterschrieben, ist dieser bindend. Wichtig ist, dass man gesetzliches und vertragliches Rücktrittsrecht unterscheidet. Ist kein individuelles Rücktrittsrecht vereinbart, greift die gesetzliche Regelung. Nach diesen darf der Rücktritt nur dann erfolgen, wenn erhebliche Mängel vorliegen z.B.:

  • Man findet heraus, dass die Immobilie noch mit Schulden belastet ist, die nicht übertragen oder gelöscht werden können.
  • Nach Vertragsabschluss bemerken Sie __erhebliche Mängel __an der Immobilie, die Ihnen verschwiegen wurden. Dies muss allerdings bewiesen werden.

Sollte ein Rücktritt vom Vertrag nicht möglich sein, gibt es weitere Möglichkeiten vom Vertrag zurückzutreten. Sie könnten den Vertrag bei a__rglistiger Täuschung anfechten__. In diesem Fall kann der Anfechtende aber keine Schadensersatzansprüche geltend machen, da der Kaufvertrag dann von Anfang an nichtig ist. Außerdem könnte man darüber nachdenken, den Kaufpreis zu mindern. Diese Möglichkeit könnte man in Betracht ziehen, wenn man nach dem Kauf Mängel feststellt, die eine Senkung des Kaufpreises rechtfertigen. Wenn Sie den Mangel bereits bei Vertragsabschluss kannten, ist eine Senkung des Kaufpreises nicht mehr möglich.

Tip

Top-Tipp:

Insbesondere wenn Sie eine neue Immobilie verkaufen, sollten Sie den Käufer über alle potenziellen Mängel der Immobilie aufgeklärt haben, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Sonst riskieren Sie im schlimmsten Fall einen unangenehmen Rechtsstreit.

Fazit: Das gilt es beim Kaufvertrag zu beachten

Bei dem Kauf einer Immobilie gilt: Kein Immobilienkauf ohne Kaufvertrag! Laut BGB muss dieser Kaufvertrag von einem Notar beurkundet werden, damit er wirksam wird. Wer wenig Erfahrung hat, sollte darüber nachdenken, einen erfahrenen Immobilienmakler zu kontaktieren. Die Makler von Evernest stehen Ihnen gerne bei allen Fragen zur Seite. Folgende zehn Schritte sollten Sie in jedem Fall auf dem Weg zum Kaufvertrag beachten:

  1. Käufer und Verkäufer einigen sich über das Immobiliengeschäft
  2. Käufer kümmert sich im Finanzierungsbestätigung und legt diese dem Verkäufer vor
  3. Notartermin, bei dem alle Unterlagen mitgebracht werden, damit der Kaufvertrag aufgesetzt werden kann
  4. Kaufvertrag wird von Käufer und Verkäufer geprüft
  5. Beurkundung des Kaufvertrags
  6. Käufer erhält Grunderwerbsteuerbescheid vom Finanzamt
  7. Käufer bezahlt den Kaufpreis
  8. Eigentumsüberschreibung im Grundbuch
  9. Immobilie wird übergeben
  10. Grundbuchamt bestätigt die Eintragung des neuen Besitzer

So funktioniert der Verkauf mit Evernest

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