Ratgeber Immobilienverkauf nach einer Scheidung

Erfahren Sie in unserem Ratgeber alle Details zu einem erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie nach einer Scheidung.

Notar Anwalt Scheidung
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Inhaltsverzeichnis

Befindet sich eine Immobilie im gemeinsamen Besitz eines Ehepaares, das sich scheiden lässt, kann der Immobilienverkauf zu einer besondere Herausforderung werden. Hier erfahren Sie alles, was Sie beim Immobilienverkauf im Scheidungsfall beachten sollten.

  1. Wann lohnt es sich, nach einer Trennung die gemeinsame Immobilie zu verkaufen?
  2. Wie regelt ein Ehevertrag die Vermögensaufteilung?
  3. Was passiert mit laufenden Krediten für die gemeinsame Immobilie?
  4. Wie ist die Hausnutzung nach der Trennung und im Trennungsjahr geregelt?
  5. Ist ein Immobilienverkauf im Trennungsjahr der Scheidung sinnvoll?

1. Wann lohnt es sich, nach einer Trennung die gemeinsame Immobilie zu verkaufen?

Eine Trennung bzw. Scheidung ist oftmals schmerzhaft. Kompliziert wird es auch, wenn man ein gemeinsames Haus oder eine gemeinsame Wohnung besitzt. Wenn es zu einer Trennung kommt, muss geklärt werden, was mit der Immobilie passiert. In vielen Fällen entscheiden sich beide Parteien für einen Immobilienverkauf, denn oft lohnt es sich einfach nicht, die Immobilie zu behalten. Grund dafür ist nicht selten die finanzielle Situation der Ehepartner. Bei einer Scheidung erhöhen sich nicht nur die Kosten durch die doppelte Haushaltsführung, auch die Steuerklassenänderung kann eine finanzielle Beeinträchtigung mit sich bringen. Außerdem ist eine Scheidung ein Bruch der bisherigen Lebenssituation – viele getrennte Paare entscheiden sich für den Neuanfang in einer neuen Wohnumgebung.

Top-Tipp: Wie bei jedem Immobilienverkauf lohnt es sich auch bei dem Verkauf nach einer Scheidung, die marktwirtschaftliche Situation zu berücksichtigen. Wenn die Zinsen niedrig sind und die Wirtschaft einen Aufschwung erlebt, kann ein guter Verkaufspreis erzielt werden.

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2. Wie regelt ein Ehevertrag die Vermögensaufteilung von Immobilien?

Nach deutschem Recht gelten Eheleute ab dem Zeitpunkt der Eheschließung als sogenannte Bruchteilsgemeinschaft. Dabei gilt das Prinzip der Zugewinngemeinschaft, welches besagt, dass das gesamte Vermögen, das während der Ehe erworben wurde, nach einer Scheidung zu gleichen Teilen aufgeteilt wird. Erwerben die Eheleute nach der Eheschließung also gemeinsam ein Haus oder eine Wohnung, gehört es Ihnen zu gleichen Teilen. Allerdings kommt es im Scheidungsfall oftmals zu Unstimmigkeiten über die gemeinsame Immobilie. Daher ist es – auch wenn es unromantisch scheint – sinnvoll, in einem Ehevertrag festzuhalten, was mit einer gemeinsamen Immobilie im Scheidungsfall passieren soll. Wenn im Vorhinein kein Ehevertrag geschlossen wurde, können Sie auch später noch eine sogenannte Scheidungsfolgenvereinbarung treffen. Durch diese Vereinbarung vereinfachen Sie nicht nur den Scheidungsprozess, sondern auch den Immobilienverkauf nach der Scheidung.

Regelungen, die in einer Scheidungsfolgenvereinbarung festgehalten werden

  • Unterhaltsberechnung des Ehegatten/der Ehegattin
  • Unterhaltsberechnung von gemeinsamen Kindern
  • ggf. monatliche Ausgleichszahlungen
  • ggf. Fragen bezüglich des Haushalts beziehungsweise der ehelichen Immobilie

3. Was passiert mit laufenden Krediten für die gemeinsame Immobilie?

Ein Kredit, der zur Finanzierung des Immobilienkaufs oder Hausbaus aufgenommen wurde, bleibt unabhängig von der Trennung bzw. Scheidung bestehen. Auch wenn einer der Ehepartner aus dem Haus ausziehen sollte oder sogar das Haus an den anderen überträgt, ändert sich an der Haftung für den Kredit nichts. Das bedeutet, dass es nicht vom Eintrag im Grundbuch abhängt, wer den Kredit abzahlen muss. Vielmehr geht es darum, wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat. Wenn ein Ehepaar ein Haus kauft, lässt die Bank deshalb normalerweise beide Ehepartner unterschreiben. Wenn Sie sich dafür entscheiden, die Immobilie zu verkaufen, macht es Sinn, den Kredit mit dem Verkaufsgewinn vorzeitig abzubezahlen. Hierbei sollten Sie allerdings die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung beachten.

Hinweis: Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Zahlung, die die Bank verlangt, wenn ein Darlehen vorzeitig abgelöst wird. Informieren Sie sich über die Vorfälligkeitsentschädigung und andere mögliche Kosten beim Immobilienverkauf hier.

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4. Wie ist die Hausnutzung nach Trennung und im Trennungsjahr geregelt?

Gemäß der aktuellen Rechtsprechung muss ein Ehepaar, das sich trennen möchte, nicht unbedingt in verschieden Haushalten leben. Dennoch entscheiden sich viele getrennte Paare für eine räumliche Trennung, sofern dies finanziell möglich ist. Wenn der Ehepartner, der aus der gemeinsamen Immobilie auszieht, innerhalb von sechs Monaten nicht offiziell Interesse bekundet, das Haus ebenfalls zu bewohnen, wird dem verbliebenen Ehepartner das alleinige Nutzungsrecht überlassen. Derjenige, der ausgezogen ist, hat allerdings das Recht auf einen bestimmten monatlichen Betrag, der den sogenannten Wohnvorteil ausgleicht. Um den genauen Betrag zu berechnen, wird mithilfe des örtliche Mietspiegels errechnet, wie viel Miete das Haus oder die Wohnung theoretisch kosten würde. Dieser Betrag muss dem Ausgezogenen entweder direkt ausgezahlt werden oder er wird mit möglichen Unterhaltszahlungen verrechnet.

Beispiel: Der Ehemann bleibt nach der Trennung mit den Kinder im gemeinsamen Haus wohnen. Gemäß der Berechnung anhand des Mietenspiegels beträgt die Miete für das Haus 1000 Euro. Zudem verfügt der Ehemann über ein monatliches Nettoeinkommen von 2500 Euro. Das Einkommen, das zur Unterhaltsberechnung genutzt wird, erhöht sich dann auf 3500 Euro.

5. Ist ein Immobilienverkauf im Trennungsjahr der Scheidung sinnvoll?

Den Immobilienverkauf noch im Trennungsjahr durchzuführen, ist vor allem dann vernünftig, wenn sich beide Parteien einig sind, dass die Immobilie auf jeden Fall verkauft werden soll. Wenn Sie sich gemeinsam dafür entscheiden, das Haus oder die Wohnung im Trennungsjahr zu verkaufen, sollte dies relativ schnell passieren. Oft ist es für die Ehegatten emotional schwierig in dem Haus oder der Wohnung zu leben, die sie an die gescheiterte Ehe erinnern. Außerdem können die Kosten für die Hausinstandhaltung zu hoch sein, um diese allein tragen zu können. Dieser Zeitdruck bei dem Immobilienverkauf im Rahmen einer Scheidung ist oft ein ausschlaggebender Punkt für einen zu niedrigen Verkaufspreis.

Top-Tipp: Beachten Sie beim Zeitpunkt des Verkaufs auch unbedingt die Spekulationssteuer. Sollten Sie eine Immobilie, die Sie gemeinschaftlich mit Ihrem Partner besitzen, vor weniger als zehn Jahren erworben haben und in den vergangen zwei Kalenderjahren nicht zu Wohnzwecken selbst genutzt haben, müssen Sie Spekulationssteuer bezahlen.

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