Grundstück verkaufen: Ablauf, Steuern & Tipps

Sie planen, Ihr Grundstück zu verkaufen? In diesem Ratgeber erfahren Sie alles Wichtige von der Wertermittlung über rechtliche Schritte bis hin zu steuerlichen Aspekten. Nutzen Sie unsere Tipps und Checkliste für einen erfolgreichen Verkauf.

Inhaltsverzeichnis:

1. Vorbereitung: Wichtige Schritte vor dem Grundstücksverkauf
2. Wie bestimme ich den Wert meines Grundstücks?
3. Vermarktung: So präsentieren Sie Ihr Grundstück
4. Wie läuft ein Grundstücksverkauf ab?
5. Was kostet mich der Grundstücksverkauf?
6. Kann ich ein Grundstück privat und ohne Makler verkaufen?
7. Checkliste Grundstück verkaufen: Alle wichtigen Schritte
8. Die häufigsten Fragen zum Grundstücksverkauf

1. Vorbereitung: Wichtige Schritte vor dem Grundstücksverkauf

Der erste Schritt beim Grundstücksverkauf ist eine gründliche Vorbereitung. Diese legt den Grundstein für einen reibungslosen Verkaufsprozess und ermöglicht es Ihnen, den bestmöglichen Preis zu erzielen.

Grundstücksart bestimmen

Finden Sie heraus, zu welcher Kategorie Ihr Grundstück gehört:

• Bauerwartungsland: Hier darf noch nicht gebaut werden, da es nicht vollständig als Bauland ausgewiesen ist.
• Bauland: Das Grundstück verfügt über einen Bebauungsplan, muss jedoch häufig noch erschlossen werden.
• Baugrundstück: Dieses Grundstück kann sofort bebaut werden – ideal für Käufer.

Unterlagen zusammenstellen

Sammeln Sie alle wichtigen Dokumente, die Käufer benötigen:

• Grundbuchauszug
• Flurkarte oder Liegenschaftskarte
• Bebauungsplan
• Baulastenverzeichnis
• Nachweise über Leitungen, Altlasten oder Denkmalschutzauflagen

Top-Tipp: Wenn Ihr Grundstück noch keine Baugenehmigung hat, prüfen Sie, ob eine Genehmigung möglich ist, indem Sie beim Bauamt den Bebauungsplan einsehen oder eine Bauvoranfrage stellen. Eine positive Aussicht darauf kann den Verkaufspreis deutlich steigern.

2. Wie bestimme ich den Wert meines Grundstücks?

Der nächste Schritt ist die Ermittlung des Grundstückswerts. Dies hilft Ihnen, einen realistischen und attraktiven Verkaufspreis festzulegen.

Bodenrichtwert prüfen

Der Bodenrichtwert gibt eine Orientierung zum Wert des Bodens in Ihrer Region. Dieser Wert wird von regionalen Gutachterausschüssen auf Basis von Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke ermittelt. Sie können den Bodenrichtwert online einsehen oder beim Bauamt erfragen.

Formel zur Berechnung des Bodenwerts: Bodenwert (in Euro) = Bodenrichtwert (in Euro/m²) × Grundstücksfläche (in m²).

Zusätzliche wertbestimmende Faktoren Zwar bietet der Bodenrichtwert eine erste Orientierung, doch dieser Wert ist nur ein Referenzpunkt. Um den tatsächlichen Marktwert eines Grundstücks zu ermitteln, sollten Sie die folgenden Aspekte berücksichtigen:

• Lage: Zentral gelegene Grundstücke oder solche in gefragten Wohngegenden erzielen höhere Preise.
• Grundstücksfläche: Die Größe des Grundstücks hat direkten Einfluss auf den Preis – größere Grundstücke sind in der Regel teurer, allerdings zählt auch die Effizienz der Nutzung.
• Ausrichtung und Schnitt: Eine gute Ausrichtung (z. B. nach Süden) und ein optimaler Zuschnitt können den Wert steigern.
• Infrastruktur: Die Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, öffentlichem Nahverkehr oder Autobahnen erhöhen die Attraktivität.
• Angrenzendes Gewerbe: Störende Gewerbebetriebe wie Fabriken oder vielbefahrene Straßen können den Preis mindern.
• Beschäftigungsmöglichkeiten: Grundstücke in Regionen mit einer guten Arbeitsmarktsituation sind oft gefragter.
• Alt- oder Baulasten: Rechtliche Einschränkungen wie Baulasten oder Altlasten auf dem Grundstück können den Preis erheblich senken.
• Bebaubarkeit: Ob das Grundstück sofort bebaut werden kann oder erst Erschließungsmaßnahmen notwendig sind, beeinflusst den Wert.

Link-Tipp: Eine interaktive Bodenrichtwertkarte finden Sie hier.

3. Vermarktung: So präsentieren Sie Ihr Grundstück

Der erfolgreiche Verkauf eines Grundstücks beginnt mit einer guten Präsentation. Hier sind die wichtigsten Schritte und Tipps, um Ihr Grundstück bestmöglich zu vermarkten:

1. Ein überzeugendes Immobilienexposé erstellen

Ein ansprechendes Exposé ist der erste Eindruck, den potenzielle Käufer von Ihrem Grundstück erhalten. Es sollte die wichtigsten Informationen enthalten, darunter:

• Größe und Lage des Grundstücks
• Bebaubarkeit und Nutzungsmöglichkeiten
• Besondere Vorzüge wie eine attraktive Umgebung oder vorhandene Erschließung
• Hochwertige Fotos und, wenn möglich, ein Luftbild des Grundstücks

Mehr Informationen zur Erstellung eines professionellen Immobilienexposés finden Sie hier.

2. Grundstücksbesichtigungen optimal planen

Eine gut geplante Besichtigung kann den Unterschied machen:

• Wählen Sie den richtigen Zeitpunkt: Idealerweise findet die Besichtigung bei gutem Wetter statt, da das Grundstück bei Sonnenschein attraktiver wirkt.
• Bereiten Sie das Grundstück vor: Mähen Sie den Rasen, entfernen Sie Müll oder Unrat und schaffen Sie eine gepflegte Atmosphäre.
• Seien Sie gut informiert: Haben Sie Antworten auf häufige Fragen der Käufer, z. B. zur Bebaubarkeit oder Erschließung, bereit.

3. Die Nachbarschaft ins Gespräch bringen

Falls die Interessenten planen, ein Eigenheim zu bauen, kann es hilfreich sein, im Vorfeld die Nachbarschaft zu erwähnen oder vorzustellen. Eine freundliche Nachbarschaft ist für viele Käufer ein entscheidender Pluspunkt.

4. Gutachter für eine Grundstücksbegehung hinzuziehen

Top-Tipp: Bevor Sie das Grundstück potentiellen Käufern zeigen, machen Sie eine Begehung mit einem Baugutachter. Dieser kann Ihnen Stärken und Schwächen des Grundstücks aufzeigen und so helfen, mögliche Unsicherheiten bei Käufern zu vermeiden.

4. Wie läuft ein Grundstücksverkauf ab?

Der Verkauf eines Grundstücks unterscheidet sich grundsätzlich nicht wesentlich vom Haus- oder Wohnungsverkauf. Den Käufer werden alle notwendigen Dokumente bereitgestellt und es werden alle Regelungen zwischen Käufer und Verkäufer getroffen, wie der Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und ein möglicher Übergabetermin. Im nächsten Schritt wird ein Kaufvertragsentwurf vom Notariat aufgesetzt und ein Notartermin festgelegt. Dafür müssen Sie dem Notar alle erforderlichen Unterlagen rechtzeitig vorlegen, darunter den Grundbuchauszug, den Flurplan und weitere relevante Dokumente. Bei diesem Termin unterschreiben Sie – oder ein notariell bevollmächtigter Vertreter – zusammen mit dem Käufer den Kaufvertrag, wodurch der Verkauf rechtlich verbindlich wird. Nach der Unterzeichnung übernimmt der Notar die weiteren rechtlichen Schritte, wie die Eintragung des Käufers ins Grundbuch und die Auflassungsvormerkung, die den neuen Eigentümer schützt. Erst nach Zahlung des Kaufpreises erfolgt die Schlüsselübergabe oder – bei Grundstücken – die Übergabe des Besitzes.

Top-Tipp: Beantragen Sie rechtzeitig einen Grundbuchauszug. So sind Sie bestens auf Fragen des Käufers vorbereitet und können dem Notar das Dokument zeitnah vorlegen. Sie beantragen den Grundbuchauszug bei dem zuständigen Amtsgerichts.

5. Was kostet mich der Grundstücksverkauf?

Welche Kosten beim Verkauf eines Grundstücks für den Verkäufer entstehen, hängt von der Art des jeweiligen Grundstücks ab. Kosten können zum Beispiel entstehen, wenn das Grundstück noch erschlossen oder gereinigt werden muss, bevor es verkauft werden kann. Außerdem gibt es einige Kosten, die regelmäßig anfallen. Unterlagen wie zum Beispiel das Wertgutachten oder der Grundbuchauszug müssen im Vorhinein beantragt werden und kosten den Verkäufer Geld. Beim Verkauf fallen zudem Steuern an. Diese schauen wir uns im nächsten Abschnitt noch gesondert an.

Mögliche Ursachen für zusätzliche Kosten:

• Erschließung des Grundstückes
• Wertgutachten
• Grundbuchauszug
• Maklerprovision
• Vorfälligkeitsentschädigung
• Steuern

6. Steuern beim Verkauf von Grundstücken: Was gibt es zu beachten?

Beim Verkauf eines Grundstücks fallen verschiedene Steuern und Kosten an, die Sie berücksichtigen sollten. Die Grundsteuer wird in der Regel vom Käufer übernommen. Für den Verkäufer ist jedoch vor allem die Spekulationssteuer ein zentraler Punkt. Diese fällt an, wenn zwischen dem Kauf und Verkauf eines Grundstücks weniger als zehn Jahre liegen (Spekulationsfrist). Der Gewinn aus dem Verkauf wird dann mit Ihrem individuellen Einkommensteuersatz versteuert.

Sonderfall unbebautes Grundstück: Für unbebaute Grundstücke gibt es keine Möglichkeit, die Spekulationssteuer durch Eigennutzung zu vermeiden – anders als bei Wohnungen oder Häusern. Es ist daher besonders wichtig, die Haltefrist von zehn Jahren zu beachten, um unnötige Steuerlasten zu vermeiden.

Tipp: Steuerberater hinzuziehen: Ein Steuerberater kann Ihnen dabei helfen, die steuerlichen Auswirkungen des Verkaufs zu bewerten und Einsparmöglichkeiten zu identifizieren. Er zeigt Ihnen Wege, um versteckte Kosten zu vermeiden und rechtliche Stolperfallen zu umgehen.

7. Kann ich ein Grundstück privat und ohne Makler verkaufen?

Ja, der Verkauf eines Grundstücks ist auch privat möglich, ohne einen Makler einzuschalten. Damit der Prozess reibungslos abläuft, sollten Sie folgende Schritte beachten:

1. Exposé erstellen: Fassen Sie die wichtigsten Informationen zusammen, wie die Lage, Größe, Bebaubarkeit und eventuelle Besonderheiten des Grundstücks. Fügen Sie aussagekräftige Fotos hinzu, um das Interesse potenzieller Käufer zu wecken.

2. Unterlagen beschaffen: Stellen Sie alle relevanten Dokumente bereit, darunter den Grundbuchauszug, die Flurkarte, den Bebauungsplan und, falls nötig, Altlastennachweise oder Baulastenverzeichnisse. Diese Unterlagen schaffen Vertrauen bei den Käufern.

3. Vermarktung: Nutzen Sie Online-Plattformen, lokale Anzeigen oder Netzwerke, um das Grundstück anzubieten. Achten Sie dabei auf eine klare und ansprechende Beschreibung.

4. Besichtigungen organisieren: Bereiten Sie das Grundstück auf Besichtigungstermine vor, indem Sie es sauber und gepflegt präsentieren. Seien Sie auf Fragen zur Bebaubarkeit oder Erschließung vorbereitet.

5. Notar einschalten: Der Verkauf muss in jedem Fall durch einen Notar beurkundet werden. Der Notar übernimmt auch die rechtlichen Schritte, wie die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch.

8. Checkliste Grundstück verkaufen: Alle wichtigen Schritte

Vorbereitung:

• Grundstücksart bestimmen (Bauerwartungsland, Bauland, Baugrundstück).
• Bodenrichtwert prüfen und Bodenwert berechnen.
• Alle relevanten Unterlagen beschaffen:
  • Grundbuchauszug
  • Flur- oder Liegenschaftskarte
  • Bebauungsplan
  • Baulastenverzeichnis
  • Nachweise über Leitungen oder Erschließungskosten
  • Altlastenverzeichnisse oder Bodenbelastungsgutachten (falls vorhanden)
  • Informationen zu Denkmalschutzauflagen (falls zutreffend).

2. Preisfindung:

• Marktwert des Grundstücks ermitteln, ggf. mit Hilfe eines Gutachters.
• Zusätzliche Faktoren berücksichtigen (Lage, Infrastruktur, Bebaubarkeit, Altlasten).

3. Vermarktung:

• Immobilienexposé erstellen mit allen wichtigen Informationen und hochwertigen Bildern.
• Plattformen zur Vermarktung auswählen (Online-Portale, lokale Zeitungen, Netzwerke).
• Besichtigungstermine organisieren und das Grundstück gut präsentieren.

4. Rechtliche Klärung:

• Bebaubarkeit prüfen (Bebauungsplan oder Bauvoranfrage stellen).
• Steuerliche Fragen klären, z. B. Spekulationssteuer und Grundsteuer.

5. Kaufabwicklung:

• Vorvertrag aufsetzen, um wichtige Regelungen (Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabe) festzuhalten.
• Notartermin vereinbaren und Kaufvertrag unterzeichnen.
• Notar leitet weitere Schritte ein (Auflassungsvormerkung, Eintragung ins Grundbuch).

6. Übergabe:

• Nach Zahlung des Kaufpreises Besitz an den Käufer übergeben.
• Eventuell benötigte Schlüssel oder Dokumente bereitstellen.

Tipp: Behalten Sie den Überblick über die Schritte, indem Sie die Punkte der Checkliste abhaken. Mit einer guten Vorbereitung und einem strukturierten Ablauf sichern Sie sich einen erfolgreichen und reibungslosen Grundstücksverkauf.