Immobilienkauf: Kosten, Nutzen und Dauer der Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung ist eine rechtliche Absicherung für den Käufer einer Immobilie während des Erwerbs. Alle Informationen diesbezüglich erhalten Sie in unserem Ratgeber.

Paar sitzt vor einem Vertrag, Quelle: iStock

Die Auflassungsvormerkung

Der Immobilienverkauf ist ein langwieriger Prozess, der auch mit dem Unterzeichnen des Kaufvertrags noch nicht endgültig abgeschlossen ist. Um den Käufer nach dem Unterschreiben des Vertrags abzusichern, wird eine sogenannte Auflassungsvormerkung aufgesetzt. Was genau man darunter versteht, wie viel sie kostet und wann sie fällig wird, erfahren Sie im folgenden Artikel.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Was versteht man unter einer Auflassungsvormerkung?
  2. Wieso ist eine Auflassungsvormerkung nötig?
  3. Welche rechtliche Grundlage begründet die Auflassungsvormerkung?
  4. Wo und von wem kann die Auflassungsvormerkung eingesehen werden?
  5. Wo liegt der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?
  6. Welche Kosten fallen für die Auflassungsvormerkung an und wer übernimmt sie?
  7. Welche Rechte sichert die Auflassungsvormerkung dem Verkäufer zu?
  8. Wie lange ist eine Auflassungsvormerkung gültig?

1. Was versteht man unter einer Auflassungsvormerkung?

Nachdem der Kaufvertrag für eine Immobilie von beiden Parteien unterzeichnet wurde, können noch mehrere Wochen oder Monate vergehen, bis die Immobilie tatsächlich den Eigentümer wechselt. Bevor die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch erfolgt, wird eine Auflassungsvormerkung zum Schutz des Käufers in die Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Diese sichert dem Käufer die Eigentumsübertragung zu und verhindert, dass die Immobilie mehrfach verkauft wird.

Voraussetzung für die Auflassungsvormerkung ist der von beiden Parteien unterzeichnete notarielle Kaufvertrag. Beantragt wird die Eintragung der Erwerbsvormerkung umgehend vom Notar, nachdem der Kaufvertrag unterschrieben ist. Die Auflassungsvormerkung berechtigt den Käufer zum Erwerb der Immobilie zu den im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Konditionen.

2. Wieso ist eine Auflassungsvormerkung nötig?

Die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch erfolgt erst dann, wenn die Finanzierung gesichert ist. Da zwischen dem Unterzeichnen des Vertrags und der tatsächlichen Eigentumsübertragung Monate vergehen können, bedarf es der Absicherung des Käufers in Form einer Auflassungsvormerkung. Diese verhindert, dass der Verkäufer beispielsweise zur Finanzierung einer anderen Immobilie eine Grundschuld in das Grundbuch eintragen lässt, die dann dem Käufer zu Lasten fällt. Auch der Verkauf der Immobilie an Dritte ist durch die Auflassungsvormerkung untersagt. Im Falle einer Insolvenz des Verkäufers greift sie ebenfalls. Eine Zwangsversteigerung durch etwaige Gläubiger des Verkäufers ist nach der Vertragsunterzeichnung nicht mehr möglich.

3. Welche rechtliche Grundlage begründet die Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung basiert auf §883 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) als Rechtsgrundlage und wird in Abteilung II des Grundbuchs vermerkt. Im Zuge der Auflassungsvormerkung werden die Rechte des Eigentümers an der zu verkaufenden Immobilie unwirksam. Darüber hinaus werden Haftvermögen für eventuelle Beschädigungen des Eigentums und Verwendung festgelegt. Geregelt wird die Auflassung in §§873 und 925 des BGB, hier wird sie als dingliche Einigung bezüglich der Übertragung des Eigentums an einem Grundstück beschrieben.

Gemäß §13 GBO (Grundbuchordnung) muss ein Antrag an das Grundbuchamt gestellt werden, bevor eine Auflassungsvormerkung eingetragen werden kann. Obwohl auch Käufer und Verkäufer der Immobilie bzw. des Grundstücks als antragsberechtigt gelten, übernimmt dies meist der zuständige Notar nach dem Unterzeichnen des Kaufvertrages.

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4. Wo und von wem kann die Auflassungsvormerkung eingesehen werden?

Die Eintragung der Auflassungsvormerkung erfolgt in das Grundbuch, wo sie auch eingesehen werden kann. Die Einsicht in das Grundbuch ist jedoch nur Personen mit berechtigtem Interesse vorbehalten. Als Käufer einer Immobilie gehört man zu diesen Personen und hat somit das Recht auf Einsicht in das Grundbuch.

Top Tipp: Wer noch zu den Personen mit berechtigtem Interesse gehört und welche weiteren Informationen im Grundbuchauszug stehen, erfahren Sie in unserem Artikel rund um den Grundbuchauszug.

5. Wo liegt der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?

Häufig werden die Auflassungsvormerkung und die Auflassung verwechselt. Als Auflassung bezeichnet man die rechtsgültige Eintragung in das Grundbuch. Die Immobilie wechselt mit der Eintragung offiziell den Besitzer. Da die Bearbeitungszeit dieses Antrags einige Monate dauern kann, wird die Auflassungsvormerkung eingesetzt. Sie vermerkt nicht nur die Beurkundung des notariellen Kaufvertrags, sondern sichert zeitgleich den Platz für die Grundbucheintragung. Die Rechte an der Immobilie sind dem Käufer dadurch sicher.

6. Welche Kosten fallen für die Auflassungsvormerkung an und wer übernimmt sie?

Die Kosten für eine Auflassungsvormerkung zählen zu den Kaufnebenkosten und richten sich nach dem Immobilienwert. Grundsätzlich gilt, die Auflassungsvormerkung beträgt die Hälfte der Gebühr, die später für die Grundbucheintragung fällig wird. Laut dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) sind das in der Regel 0,5 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Faktoren wie eine anfallende Löschungsgebühr können Einfluss auf den zu zahlenden Preis haben. Da es sich bei den Kosten für die Auflassungsvormerkung um Kaufnebenkosten handelt, sind die anfallenden Gebühren vom Käufer selbst zu tragen.

7. Welche Rechte sichert die Auflassungsvormerkung dem Verkäufer zu?

Die Auflassungsvormerkung sichert dem Käufer folgenden Rechte zu:

  • Eine Belastung des Grundstücks ist nicht mehr möglich.
  • Gläubiger haben keinen Zugriff mehr auf die Immobilie.
  • Selbst bei einem höheren Angebot durch einen anderen Käufer darf der Verkäufer nicht den Zuschlag erteilen.
  • Der Verkäufer darf nicht mehr vom Kauf zurücktreten.
  • Eine Insolvenz des Verkäufers hat keine Auswirkungen auf die Kaufabwicklung und somit die Eigentumsübertragung.

Diese Rechte stehen dem Käufer jedoch nur dann zu, wenn er gewissen Pflichten, wie etwa der Finanzierung, nachkommt.

8. Wie lange ist eine Auflassungsvormerkung gültig?

Sobald der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde, erlischt die Auflassungsvormerkung. Sie verliert im Zuge der Auflassung ihre Gültigkeit und wird aus dem Grundbuch gelöscht. Damit es zur Auflassung kommen kann, muss der Käufer die Baufinanzierung sichergestellt haben und der Verkäufer etwaige Belastungen wie Hypotheken begleichen. Bis zur Eintragung der Auflassung vergehen in der Regel ein bis zwei Monate. Eine vorzeitige Löschung ist nur mit Einwilligung des Käufers möglich.

Hamburg Hafencity Ericusspitze, copyright:AndreasKreutzer

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