Erbschaftssteuer und Freibeträge bei Immobilien

Erbschaftssteuer bei dem Erbe einer Immobilie und welche Freibeträge in diesem Fall gelten, lesen Sie in folgendem Ratgeber zum Thema.

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Die Erbschaftssteuer

Wer eine Immobilie erbt, muss in Deutschland die sogenannte Erbschaftssteuer zahlen. Wie hoch diese Steuer ausfällt, ist von der jeweiligen Steuerklasse der Erben abhängig. Woraus sich diese Steuerklassen ergeben, wie man die Steuer berechnet und welche Kosten durch eine geerbte Immobilie entstehen können, erfahren Sie in diesem Artikel.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Was ist die Erbschaftssteuer?
  2. Muss das Finanzamt über die Erbschaft informiert werden?
  3. Wie berechnet man die Erbschaftssteuer bei Immobilien?
  4. Was mache ich mit einer Immobilie, die ich geerbt habe?
  5. Welche Kosten entstehen, wenn ich ein Haus geerbt habe?
  6. Welche Kosten entstehen beim Verkauf der geerbten Immobilie? 7.Steuerfrei erben: Freibeträge nach Erbschaftssteuerklassen

1. Was ist die Erbschaftssteuer?

Seit 1906 gilt in Deutschland, wer ein Erbe erhält, muss dieses entsprechend versteuern. Diese Erbschaftssteuer zählt zu den sogenannten Landessteuern und ist im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) verankert. Die Steuer fällt auf den Gesamtwert eines Erbes an, abzüglich eventuell zu verrechnender Freibeträge, Schulden und Bestattungskosten. Erst wenn das Erbe tatsächlich angenommen wird und dessen Wert über der Steuerfreigrenze liegt, fällt die Erbschaftssteuer an. Die Höhe der Steuerfreigrenze wird dabei vom Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblasser bestimmt.

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2. Muss das Finanzamt über die Erbschaft informiert werden?

Eine geerbte Immobilie bedeutet immer auch Schriftverkehr mit dem Finanzamt. Denn laut Gesetzbuch unterliegen sämtliche Erbschaften der Steuerpflicht. Spätestens drei Monate nach Tod des Erblassers muss das Finanzamt über die Erbschaft informiert werden. Wird die Erbschaft nicht rechtzeitig mitgeteilt, kann die Finanzbehörde ein Strafverfahren einleiten und auch noch Jahre später die Erbschaftssteuer einfordern.

3. Wie berechnet man die Erbschaftssteuer bei Immobilien?

Um die Erbschaftssteuer zu berechnen, kann man den folgenden fünf Schritten folgen:

  1. Als erster Schritt wird die Höhe des Vermögens bzw. der Wert der Immobilie bestimmt. Im Falle einer Erbschaft gibt es jedoch einige Besonderheiten zu beachten, da hier das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie ermittelt. Dabei kann es passieren, dass der ermittelte Wert deutlich höher ausfällt als der tatsächliche Marktwert, wodurch auch die Steuer steigt. Grund dafür ist das Bewertungsverfahren des Finanzamts. Dieses berücksichtigt nämlich nur die Daten der Gutachterausschüsse und lässt die tatsächlichen Gegebenheiten der Immobilie wie etwa dessen Lage außer Acht. Sollte ein Erbe den ermittelten Wert als zu hoch empfinden, hat er das Recht, Widerspruch einzulegen. Aspekte, die den Wert der Immobilie reduzieren (z.B. anfallende Sanierungskosten), können mit Hilfe eines Sachverständigen beim Finanzamt eingereicht werden.

  2. In der zweiten Instanz gilt es, den Erbschaftssteuerfreibetrag und die Steuerklasse des Erben zu bestimmen.

  3. Nun wird der steuerpflichtige Betrag ermittelt, indem der Erbschaftssteuerfreibetrag vom Wert des Erbes abgezogen wird.

  4. Im vorletzten Schritt wird die prozentuale Höhe der Erbschaftssteuer anhand der Steuerklasse des Erben ermittelt.

  5. Abschließend wird die absolute Höhe der Erbschaftssteuer berechnet, indem man den in Schritt 3 ermittelten, zu versteuernden Betrag des Erbes mit dem in Schritt 4 ermittelten Prozentsatz multipliziert.

4. Was mache ich mit einer Immobilie, die ich geerbt habe?

Hat man eine Immobilie geerbt, kann man über dessen Verwendung frei verfügen. Neben der Eigennutzung kommt der Verkauf oder das Vermieten des Objekts in Frage. Wer sich dafür entscheidet, das Haus zu verkaufen, sollte sich über den Verkehrswert der Immobilie informieren und eventuelle Maklerkosten direkt mit einplanen. Auch im Falle einer Vermietung sollten die Instandhaltungskosten in die Überlegungen einbezogen werden.

Wenn keine Umbaumaßnahmen oder Renovierungsarbeiten notwendig sind, steht auch einem Einzug in die geerbte Immobilie nichts im Weg. Der Erbe sollte sich jedoch vorab fragen, ob er aus rein emotionaler Sicht in der Immobilie leben kann und möchte. Fallen doch Umbauarbeiten und Sanierungen an, muss über die Finanzierbarkeit nachgedacht werden. Dabei lohnt es sich, sich über verschiedene Fördermöglichkeiten wie die KfW-Förderung zu informieren.

5. Welche Kosten entstehen, wenn ich ein Haus geerbt habe?

Wer eine Immobilie erbt, muss nicht nur mit zeitlichem Aufwand rechnen, sondern auch mit anfallenden Kosten. Dazu gehören zum Beispiel die Beträge, die für den Erbschein verlangt werden. Die Höhe des zu zahlenden Betrages ist dabei abhängig vom Wert der geerbten Immobilie.

Tip

Hinweis:

Der Erbschein ist der Nachweis darüber, dass die darin genannte Person tatsächlich rechtsgültiger Erbe eines Nachlasses ist. Wer durch Testament oder Erbfolge ein Grundstück, Haus oder eine Wohnung geerbt hat, benötigt einen Erbschein, um den Grundbucheintrag der Immobilie entsprechend ändern zu können. Der Erbschein wird vom zuständigen Nachlassgericht ausgestellt, bedingt aber, dass der Erbe Unterlagen vorlegen kann, die die Rechtmäßigkeit belegen – zum Beispiel das Testament.

Auch die Umschreibung im Grundbuch kann Kosten verursachen. Eine Änderung im Grundbuch ist Voraussetzung dafür, dass der Erbe auch als tatsächlicher Eigentümer der Immobilie gilt. Wird diese Umschreibung innerhalb von zwei Jahren vorgenommen, ist diese jedoch kostenfrei.

Mit einer geerbten Immobilie übertragen sich vielerlei Verantwortungen auf den Erben. So muss dieser weiterhin die laufenden Kosten wie etwa Nebenkosten und Steuern finanzieren. Wenn eine Immobilie an mehrere Erben vererbt wird, müssen auch Kosten für die Auszahlung der Pflichtteilsberechtigten eingeplant werden. Entscheidet sich einer der Erben dazu, die geerbte Immobilie zu übernehmen, muss er die anderen Erben mindestens mit ihrem Pflichtteil auszahlen.

6. Welche Kosten entstehen beim Verkauf der geerbten Immobilie?

Wer sich dazu entschließt, die geerbte Immobilie zu verkaufen, muss Steuern und weitere beim Verkauf anfallende Kosten beachten. Zu diesen Kosten gehören:

  • Spekulationssteuer
  • Maklerprovision
  • Kosten für Reparaturen, Instandsetzung des Hauses
  • Kosten für das Begleichen der Verbindlichkeiten bzw. Hypotheken
  • Kosten für die Ermittlung des Verkehrswertes durch einen unabhängigen Gutachter

7. Steuerfrei erben: Freibeträge nach Erbschaftssteuerklassen

Ein empfangenes Erbe muss nicht vollständig versteuert werden, da jedem Erben ein Freibetrag zusteht, auf den keine Steuern gezahlt werden müssen. Dieser Freibetrag kann also von der Erbschaft abgezogen werden. Das Finanzamt erhebt dann auf die übrige Summe die Erbschaftssteuer. Wie hoch der jeweilige Freibetrag ist, hängt vom Verwandtschaftsgrad und der Steuerklasse des Erben ab.

Das Erbschaftsteuerrecht teilt die Erben in drei unterschiedliche Steuerklassen ein, wobei sich die Steuerklassen aus dem Verwandtschaftsverhältnis ergeben. Je nach Steuerklasse erhebt das Finanzamt unterschiedlich gestaffelte Erbschaftssteuersätze.

Steuerklasse I: Ehegatten, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Urenkel, Eltern, Großeltern

Steuerklasse II: Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten

Steuerklasse III: alle weiteren Erben

Tip

Top Tipp:

Wenn der Wert der geerbten Immobilie oder des Grundstücks innerhalb der Freibetragsgrenze liegt, wird steuerfrei vererbt. Für Kinder, Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner gibt es die Möglichkeit, die Erbschaftssteuer zu umgehen, indem sie die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen. Die Erbschaftssteuer wird dennoch rückwirkend fällig, wenn die Erben das Haus oder die Wohnung weniger als zehn Jahre bewohnen.

Hamburg Hafencity Ericusspitze, copyright:AndreasKreutzer

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