Baulastenverzeichnis: Inhalt, Einsicht und Kosten

Das Baulastenverzeichnis

Beim Kauf oder Verkauf eines Grundstücks fällt häufig der Begriff des Baulastenverzeichnis. Was sich hinter dem Baulastenverzeichnis verbirgt und warum es bei der Immobilienbewertung und dem Immobilienverkauf so wichtig ist, erfahren Sie im folgenden Artikel.

Inhaltsverzeichnis:

1. Was ist ein Baulastenverzeichnis und was steht darin?
2. Wie entsteht eine Baulast?
3. Welche Arten von Baulasten gibt es?
4. Welche Behörde führt das Baulastenverzeichnis?
5. Wo liegt der Unterschied zwischen Baulastenverzeichnis und Grundbuch?
6. Warum ist das Baulastenverzeichnis beim Verkauf und Kauf von Bedeutung?
7. Wer darf das Baulastenverzeichnis einsehen?
8. Wann sollte das Baulastenverzeichnis eingesehen werden?
9. Wie viel kostet die Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis?

1. Was ist ein Baulastenverzeichnis und was steht darin?

Das Baulastenverzeichnis gibt Auskunft über die Baulasten, die auf einem bestimmten Grundstück liegen. Bei einer Baulast handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers bezüglich seines Grundstücks gegenüber der Baubehörde. Diese Verpflichtungen können die Nutzung oder Bebauung des Grundstücks einschränken oder aber die Nutzbarkeit erweitern. Wenn ein Bauvorhaben nicht den gesetzlichen Vorgaben gemäß realisiert werden kann, sind Baulasten nötig. Der Grundstücksbesitzer verpflichtet sich gegenüber der Behörde, gewisse Dinge auf seinem Grundstück zu unterlassen, zu dulden oder auszuführen. Wichtig hierbei ist, dass die Ansprüche der Allgemeinheit dienlich sein müssen, also von öffentlich-rechtlichem Interesse sind.

Baulasten sind dauerhaft gültig und bleiben auch im Fall eines Eigentümerwechsels bestehen. Das Baulastenverzeichnis ergänzt das Grundbuch, weshalb die im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulasten nicht im entsprechenden Grundbuchblatt des Grundstücks vermerkt sind. Alle Bundesländer in Deutschland führen ein Baulastenverzeichnis, abgesehen von Bayern.

2. Wie entsteht eine Baulast?

Sobald der Besitzer eines Grundstücks eine Baugenehmigung beantragt, wird ein Baugenehmigungsverfahren durch die Bauaufsicht eingeleitet. Dieses Verfahren untersucht, ob für das Bauvorhaben eine Baulast erforderlich ist oder es genehmigt werden kann. Entspricht das Bauvorhaben nicht den gesetzlichen Vorgaben, ist eine Baulast fällig. Damit die Baubehörde das Vorhaben dennoch gestattet, können Nachbargrundstücke in die Planung miteinbezogen werden.

3. Welche Arten von Baulasten gibt es?

In Deutschland werden verschiedene Arten von Baulasten unterschieden. Folgende Arten können im Baulastenverzeichnis vermerkt sein:

• Erschließungsbaulast: Der Eigentümer lässt zu, dass andere Grundstücke über sein eigenes Grundstück an das öffentliche Straßen- und Versorgungsnetz angeschlossen werden.
• Stellplatzbaulast: Der Eigentümer gewährt die Nutzung von Stellplätzen durch andere Personen auf seinem Grundstück.
• Überfahrbaulast: Der Eigentümer erklärt sich bereit, dass sein Grundstück Teil einer Zufahrt zu einem anderen Grundstück ist.
• Abstandsflächenbaulast: Damit sein Nachbar gesetzlich vorgegebene Abstände einhalten kann, erklärt sich der Eigentümer dazu bereit, bestimmte Flächen seines Grundstücks nicht zu bebauen.
• Anbaubaulast: Der Eigentümer ist verpflichtet, sein Bauvorhaben grenzständig an ein oder mehrere Nachbargebäude umzusetzen.
• Vereinigungsbaulast: Immobilienbesitzer, die Eigentümer von zwei oder mehreren Grundstücken sind, müssen diese baurechtlich wie ein einzelnes Grundstück behandeln.
• Kinderspielflächenbaulast: Wer mehr als fünf vermietbare Wohnungen besitzt, muss Spielflächen für Kinder bereitstellen und unterhalten.

Die Zustimmung des Eigentümers ist Voraussetzung für die Eintragung der Baulast. Seine Unterschrift muss öffentlich beglaubigt oder schriftlich vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet werden.

4. Welche Behörde führt das Baulastenverzeichnis?

Baulastenverzeichnisse fallen in Deutschland in die Verantwortung von Städten, Gemeinden und Ländern. Die lokalen Bauaufsichtsbehörden führen das Verzeichnis, nur in Bayern werden die Baulasten in das Grundbuch eingetragen. In Brandenburg wurden die Baulasten zwischen 1994 und 2006 im Grundbuch des Nachbarn vermerkt, heute wird auch hier wieder ein Baulastenverzeichnis geführt.

5. Wo liegt der Unterschied zwischen Baulastenverzeichnis und Grundbuch?

Beim Baulastenverzeichnis und Grundbuch kann es zu Überschneidungen kommen, trotzdem sind sie voneinander zu unterscheiden. So können bestimmte Nutzungsrechte sowohl im Baulastenverzeichnis als auch im Grundbuch vermerkt sein. Während das Baulastenverzeichnis lediglich die Baulasten eines Grundstücks aufführt, gibt das Grundbuch Aufschluss über die Eigentumsverhältnisse.

Top Tipp: Im Grundbuchauszug werden wichtige Informationen wie Nutzungs- und Nießbrauchrechte, privatrechtliche Eintragungen sowie eventuell vorliegende Pfandrechte festgehalten. Mehr über das wichtige Dokument erfahren Sie in unserem Artikel rund um das Grundbuch und den Grundbuchauszug.

6. Warum ist das Baulastenverzeichnis beim Verkauf und Kauf von Bedeutung?

Wer sich für den Kauf einer Immobilie interessiert, sollte unbedingt Einsicht in das Baulastenverzeichnis nehmen und sich über eventuelle Baulasten informieren. Denn auch nach einem Grundstücksverkauf bleiben im Baulastenverzeichnis eingetragene Baulasten bestehen. Da Notare im Rahmen des Abschlusses von Kaufverträgen nicht zur Einsicht in das Baulastenverzeichnis verpflichtet sind, liegt es in der Verantwortung des Kaufinteressenten die Baulasten in Erfahrung zu bringen. Nur so kann geprüft werden, ob das Grundstück wie gewünscht genutzt oder bebaut werden kann, ein Blick in das Grundbuch reicht nicht aus.

Ist der Kauf abgeschlossen, hat der neue Eigentümer nur dann Gewährleistungsrechte, wenn der Verkäufer von den bestehenden Baulasten wusste und diese arglistig verschwiegen hat. Verschiedene Baulasten können den Wert des Grundstücks erheblich reduzieren, etwa wenn die Baulast die Nutzbarkeit des Grundstücks einschränkt.

7. Wer darf das Baulastenverzeichnis einsehen?

Die Einsicht in das Baulastenverzeichnis ist Personen mit berechtigtem Interesse vorbehalten und wird meist schriftlich beantragt. Nicht nur als Eigentümer, sondern auch als Kaufinteressent hat man das Recht, sich durch Einsicht in das Baulastenverzeichnis über die eventuell auf dem Grundstück lastenden Verpflichtungen zu informieren. Dafür wird in der Regel eine Vollmacht des Grundstückseigentümers verlangt.

8. Wann sollte das Baulastenverzeichnis eingesehen werden?

Bevor der Kaufvertrag für ein Grundstück unterschrieben wird, sollte ein Blick in das Baulastenverzeichnis geworfen werden. Da eingetragene Baulasten auf den Rechtsnachfolger übergehen, ist Unwissenheit kein Schutz. Es lohnt sich genau zu prüfen, ob Baulasten auf dem Grundstück bestehen und wie diese dessen Nutzbarkeit und Wert beeinflussen. Dadurch kann der Kaufinteressent den Kaufpreis besser beurteilen und sicherstellen, dass das gewünschte Bauvorhaben auf dem Grundstück umgesetzt werden kann.

9. Wie viel kostet die Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis?

Nicht nur die gesetzlichen Regelungen zur Baulast unterscheiden sich je nach Kommune, auch die Kosten für die Einsicht fallen unterschiedlich aus. Eine persönliche Auskunft vor Ort oder per Telefon ist meist kostenfrei oder gegen eine geringe Gebühr erhältlich. Für einen schriftlichen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis muss eine höhere Gebühr eingerechnet werden. Wer einen Auszug anfordert, sollte mit Kosten zwischen 20 und 150 Euro rechnen.