Baulastenverzeichnis: Inhalt, Einsicht und Kosten 2026

Das Baulastenverzeichnis

Das Baulastenverzeichnis zeigt, welche öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen auf einem Grundstück liegen. Beim Kauf oder Verkauf eines Grundstücks fällt der Begriff daher häufig. Was im Verzeichnis steht und warum es für die Immobilienbewertung und den Immobilienverkauf so wichtig ist, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Inhaltsverzeichnis:

1. Was ist ein Baulastenverzeichnis und was steht darin?
2. Wie entsteht eine Baulast?
3. Welche Arten von Baulasten gibt es?
4. Welche Behörde führt das Baulastenverzeichnis?
5. Wo liegt der Unterschied zwischen Baulastenverzeichnis und Grundbuch?
6. Warum ist das Baulastenverzeichnis beim Verkauf und Kauf von Bedeutung?
7. Wer darf das Baulastenverzeichnis einsehen?
8. Wann sollte das Baulastenverzeichnis eingesehen werden?
9. Wie viel kostet die Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis?
   

1. Was ist ein Baulastenverzeichnis und was steht darin?

Das Baulastenverzeichnis zeigt, welche Baulasten auf einem Grundstück liegen. Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung der Eigentümerin oder des Eigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Sie verpflichtet dazu, auf dem Grundstück etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen. Für das belastete Grundstück schränkt eine Baulast die Nutzung oder Bebauung ein, für ein begünstigtes Grundstück macht sie ein Bauvorhaben oft erst möglich.

Baulasten gelten auch nach einem Eigentumswechsel weiter. Sie erlöschen erst, wenn die Bauaufsichtsbehörde auf sie verzichtet und die Baulast im Verzeichnis gelöscht ist. Im Grundbuch stehen Baulasten nicht. Alle Bundesländer außer Bayern führen ein Baulastenverzeichnis.

2. Wie entsteht eine Baulast?

Eine Baulast entsteht meist im Zusammenhang mit einem Bauantrag. Erfüllt ein Bauvorhaben die baurechtlichen Vorgaben nur mithilfe eines anderen Grundstücks, etwa für Abstandsflächen, Stellplätze oder eine Zufahrt, kann die Eigentümerin oder der Eigentümer dieses Grundstücks eine Baulast übernehmen. Die Übernahme ist freiwillig und erfolgt durch eine schriftliche Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Wirksam wird die Baulast mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis, und sie gilt auch für spätere Eigentümerinnen und Eigentümer.

3. Welche Arten von Baulasten gibt es?

In Deutschland werden verschiedene Arten von Baulasten unterschieden. Folgende Arten können im Baulastenverzeichnis vermerkt sein:

• Erschließungsbaulast: Die Eigentümerin oder der Eigentümer duldet, dass andere Grundstücke über das eigene Grundstück an das öffentliche Straßen- und Versorgungsnetz angeschlossen werden.

• Stellplatzbaulast: Die Eigentümerin oder der Eigentümer stellt auf dem eigenen Grundstück Stellplätze für ein anderes Grundstück bereit.

• Überfahrbaulast: Die Eigentümerin oder der Eigentümer duldet, dass ein Teil des Grundstücks als Zufahrt zu einem anderen Grundstück dient.

• Abstandsflächenbaulast: Die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt Abstandsflächen eines Nachbargebäudes und hält diese Fläche von Bebauung frei.

• Anbaubaulast: Die Eigentümerin oder der Eigentümer verpflichtet sich, bei einem Neubau an die Grenze zu einem oder mehreren Nachbargebäuden anzubauen.

• Vereinigungsbaulast: Mehrere Grundstücke derselben Eigentümerin oder desselben Eigentümers werden baurechtlich wie ein einziges Grundstück behandelt.

• Kinderspielflächenbaulast: Die Eigentümerin oder der Eigentümer stellt auf dem eigenen Grundstück eine Spielfläche bereit, die zu einem Wohngebäude auf einem anderen Grundstück gehört. Ab wie vielen Wohnungen eine Spielfläche Pflicht ist, regelt die jeweilige Landesbauordnung.

Eine Baulast setzt die Zustimmung der Eigentümerin oder des Eigentümers voraus. Die Erklärung muss schriftlich erfolgen. Die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt sein oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet werden.

4. Welche Behörde führt das Baulastenverzeichnis?

In den meisten Bundesländern führt die untere Bauaufsichtsbehörde der Stadt oder des Landkreises das Baulastenverzeichnis. In Baden-Württemberg ist die Gemeinde zuständig, in Hamburg erteilt der Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung die Auskünfte. Bayern kennt keine Baulasten; dort werden vergleichbare Verpflichtungen über Dienstbarkeiten im Grundbuch gesichert. In Brandenburg wurden Baulasten bis Juni 1994 eingetragen und danach durch Dienstbarkeiten im Grundbuch ersetzt. Seit dem 1. Juli 2016 gibt es dort wieder Baulasten und ein Baulastenverzeichnis.

5. Wo liegt der Unterschied zwischen Baulastenverzeichnis und Grundbuch?

Baulastenverzeichnis und Grundbuch sind getrennte Register. Das Grundbuch beim Amtsgericht zeigt die Eigentumsverhältnisse sowie privatrechtliche Rechte und Belastungen, etwa Grunddienstbarkeiten oder Grundschulden. Das Baulastenverzeichnis enthält dagegen öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Eine Baulast gibt der begünstigten Nachbarin oder dem begünstigten Nachbarn keinen eigenen Anspruch, dafür ist zusätzlich eine Dienstbarkeit im Grundbuch nötig. Deshalb sind manche Rechte, etwa ein Wegerecht, in beiden Registern eingetragen.

Top Tipp: Im Grundbuchauszug werden wichtige Informationen wie Nutzungs- und Nießbrauchrechte, privatrechtliche Eintragungen sowie eventuell vorliegende Pfandrechte festgehalten. Mehr über das wichtige Dokument erfahren Sie in unserem Artikel rund um das Grundbuch und den Grundbuchauszug. Im Fall von einer Trennung, bei der beide Partein unverheiratet im Grundbuch stehen, können Sie sich hier weiterführend informieren: zum Artikel.

6. Warum ist das Baulastenverzeichnis beim Verkauf und Kauf von Bedeutung?

Käuferinnen und Käufer sollten vor dem Kauf einer Immobilie Einsicht in das Baulastenverzeichnis nehmen, denn eingetragene Baulasten bleiben nach dem Verkauf bestehen. Notarinnen und Notare müssen das Baulastenverzeichnis vor der Beurkundung nicht einsehen. Die Prüfung liegt deshalb bei den Kaufinteressierten. Ein Blick in das Grundbuch reicht dafür nicht aus, weil Baulasten dort nicht eingetragen sind.

In Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien wird die Haftung für Mängel meist ausgeschlossen. In diesem Fall haftet die Verkäuferin oder der Verkäufer für eine Baulast nur, wenn sie oder er die Baulast kannte und arglistig verschwiegen hat. Baulasten können den Wert eines Grundstücks deutlich mindern, etwa wenn sie die Bebauung oder Nutzung einschränken

7. Wer darf das Baulastenverzeichnis einsehen?

In das Baulastenverzeichnis darf Einsicht nehmen, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Das sind etwa Eigentümerinnen und Eigentümer, Kaufinteressentinnen und Kaufinteressenten sowie deren Bevollmächtigte. Kaufinteressierte brauchen in der Regel eine Vollmacht der Eigentümerin oder des Eigentümers. Den Antrag stellen Sie meist schriftlich bei der zuständigen Behörde, in vielen Städten auch online. In Hamburg ist keine Einsicht vor Ort möglich, dort erhalten Sie schriftliche Auszüge beim Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung.

Mehr Informationen zum "berechtigten Interesse" finden Sie beim Bundesportal Hessen, mehr zur Vollmacht erfahren Sie beim BA Neukölln.

8. Wann sollte das Baulastenverzeichnis eingesehen werden?

Sehen Sie das Baulastenverzeichnis ein, bevor Sie den Kaufvertrag für ein Grundstück unterschreiben. Eingetragene Baulasten gehen auf die neuen Eigentümerinnen und Eigentümer über, auch wenn diese davon nichts wussten. Prüfen Sie deshalb, ob Baulasten bestehen und wie sie Nutzung und Wert beeinflussen. So können Sie den Kaufpreis besser einschätzen und klären, ob Ihr Bauvorhaben umsetzbar ist. Planen Sie dafür ausreichend Zeit ein, denn die Bearbeitung kann mehrere Wochen dauern.

9. Wie viel kostet die Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis?

Die Gebühren für eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis legen Länder und Kommunen fest. In Berlin kostet die Bescheinigung, dass keine Baulast eingetragen ist, 17 €; eine Abschrift vorhandener Baulasten kostet 29 € je Grundstück. In Köln kostet die Auskunft ohne Baulast 30 €, online 15 €. Ist eine Baulast eingetragen, fallen in Köln 50 € an, bei umfangreichen Baulasten bis zu 150 €. Für eine schriftliche Auskunft sollten Sie daher mit etwa 15 bis 150 € je Grundstück rechnen (Stand November 2026). Die Einsicht vor Ort ist in manchen Städten kostenlos, etwa in Köln.