¿Cómo cambiar la hipoteca variable a fija?

Infórmese sobre las posibilidades de cambiar de hipoteca variable a fija, y sobre las diversas opciones al respecto.

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Cambiar la hipoteca variable a fija se está convirtiendo en una preocupación y aspiración muy extendida ante las actuales fluctuaciones del Euríbor. Este índice de referencia es el gran hegemónico en la Eurozona, y sus subidas en los últimos meses son fuente de inquietudes para muchos. No obstante, ¿es posible realizar el cambio de una hipoteca variable a fija?, ¿bajo qué condiciones? En realidad, existen diversas formas, bien dispares entre sí, de cambiar de una a otra modalidad de hipoteca. Cuál pueda ser más apropiada para cada caso concreto es algo que depende de nuestra situación específica y se relacionará con nuestra capacidad económica, nuestra situación familiar, laboral, entre otros factores.

Contenido

  1. ¿De qué maneras podemos cambiar de uno a otro tipo de préstamo hipotecario?
  2. ¿Qué es la novación de la hipoteca?
  3. ¿Qué es la subrogación de la hipoteca?
  4. ¿Se puede cambiar de hipoteca cancelándola?
  5. ¿Es realmente aconsejable cambiarse a una hipoteca fija?
  6. ¿Cuáles son las ventajas y desventajas de una hipoteca fija?
  7. ¿Va a contribuir el Gobierno español al cambio de hipotecas?
  8. ¿Está negociando Gobierno español con la banca para que el ciudadano pueda cambiar a hipoteca fija?

¿De qué maneras podemos cambiar de uno a otro tipo de préstamo hipotecario?

Los trámites para cambiar de uno a otro tipo de préstamo hipotecario son muy diversos, pero se caracterizan por su sencillez. El Euríbor, índice de referencia de la aplastante mayoría de hipotecas variables ofrecidas por las entidades bancarias, se encuentra en mínimos históricos. Además, se prevé que esta situación, con el subiendo y en números positivos, vaya a prolongarse durante largo tiempo. Es preciso tener en cuenta que el euríbor había permanecido en cifras negativas desde la crisis financiera de 2008. ¿Qué significa un Euríbor en negativo? Que las entidades bancarias se cobraban dinero entre sí para guardar el dinero, puesto que no logran liberarlo a los clientes. Cuanto más alto esté el Euríbor, mayores serán los intereses que haya de abonar el cliente final por su hipoteca. En España, debe tenerse en cuenta que alrededor del 90% de los créditos de esta naturaleza se hallan referenciados al Euríbor.

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¿Qué es la novación de la hipoteca?

La novación de la hipoteca es una forma habitual de cambiar las condiciones de esta. Consiste fundamentalmente en la renegociación de las cláusulas del contrato hipotecario con el banco. Una vez se llegue a un determinado acuerdo, este deberá formalizarse ante notario. No obstante, también es preciso tener en cuenta que el banco puede rechazar unilateralmente las condiciones del acuerdo, si estas son contrarias a sus intereses. Las condiciones que suelen cambiarse en esta operación pueden resumirse en la siguiente tabla:

CláusulasCaracterísticas
Tipo de interésSe puede bajar, pasar de variable a fijo, o cambiar de índice de referencia.
Requisitos de bonificaciónSe pueden renegociar sin penalización alguna estos requisitos (por ejemplo, eliminar los productos asociados al contrato hipotecario)
ComisionesSe puede eliminar alguna comisión, por ejemplo la de subrogación (por cambiar a la hipoteca de otro banco) o la de amortización anticipada (por pagar la hipoteca antes de plazo)
Capital y plazoSe puede ampliar el capital del crédito, o bien ampliar el plazo de amortización
Garantías o avales de pagoCon la novación también es posible agregar o eliminar avales del crédito
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¿Qué es la subrogación de la hipoteca?

La subrogación de la hipoteca es otra de las formas que permiten cambiar de una hipoteca de capital variable a otra de capital fijo. Concretamente, hemos de tener en cuenta que existen dos tipos de subrogación de estos créditos:

  • Subrogación de deudor: se produce cuando la propiedad sometida a hipoteca, y por tanto la hipoteca misma, cambia de deudor. Así por ejemplo, si la propiedad es comprada por alguien. Sin embargo, hay que señalar que mediante esta forma concreta de subrogación no se puede pasar de una hipoteca fija a una variable.
  • Subrogación de acreedor: se trata, en este caso concreto, de cambiar de banco. Ello permite una renegociación del contrato hipotecario. No obstante, en este caso también hay que tener muy presentes los gastos de subrogación de la hipoteca. Se debe a la complejidad de algunos trámites burocráticos con el banco y la necesaria seguridad jurídica. Así pues, será necesario invertir en gestoría administrativa, notaría y gastos registrales.
Tip

A la hora de efectuar un trámite de estas características, es aconsejable consultar un simulador de subrogación de la hipoteca, de los varios que se ofrecen online. De esta manera, podremos conocer de antemano los gastos aproximados que la operación puede suponernos.

¿Se puede cambiar de hipoteca cancelándola?

Si queremos poder elegir entre hipoteca fija o variable, existe otra opción adicional a la que podemos acudir. Se trata de cancelar el crédito anterior para contratar otro nuevo. Será la alternativa más aconsejable si, además de cambiar de modalidad de hipoteca, queremos realizar una ampliación de hipoteca. Es decir, del capital del crédito o del plazo de amortización. En todo caso, podremos escoger dos opciones según cuál sea nuestra situación concreta:

  • Cancelar la hipoteca previa para negociar otra nueva con capital fijo.
  • Cancelar la hipoteca previa de capital variable para contratar otra con capital fijo con otra entidad bancaria.
Paar schließt einen Vertrag ab, Quelle: iStock
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¿Es realmente aconsejable cambiarse a una hipoteca fija?

Ya desde el momento en que estemos realizando la elección previa para comprar una casa con hipoteca, hemos de saber elegir la opción más adecuada. Hay diversas alternativas en el mercado, y también opciones variopintas, que a menudo cuesta localizar, dada la amplia gama de ofertas del mercado financiero. ¿A qué carta quedarnos?

Para poder decidirnos, a menudo es recomendable emplear un simulador de hipotecas, como el que nos ofrece el Banco de España. Así podremos calcular plazos y condiciones de cada préstamo, aplicando además sus diversos posibles escenarios.

¿Cuáles son las ventajas y desventajas de una hipoteca fija?

Las múltiples ventajas y desventajas de una hipoteca fija pueden resumirse en la siguiente tabla:

Ventajas de una hipoteca fijaDesventajas de una hipoteca fija
Sabemos de antemano lo que vamos a pagar, sin variaciones ni sorpresas indeseablesEl capital a abonar es habitualmente más elevado que el de una hipoteca variable, y la comisión de apertura es más elevada
La hipoteca no se encarece a largo plazo, pues el capital permanece estableEl plazo de devolución de las hipotecas fijas es más corto que el de las variables
¿Qué es una hipoteca inversa?

Se trata de una hipoteca que es contratada dejando en prenda la vivienda de la que es propietario el solicitante.

Conozca las ventajas de las hipotecas inversas

¿Va a contribuir el Gobierno español al cambio de hipotecas?

El Banco Central Europeo (BCE), banco de bancos del sistema financiero de la UE, afirma que este índice mantendrá su tendencia alcista los próximos meses. Así lo afirma Christine Lagarde, presidenta del BCE, y por lo tanto máxima autoridad monetaria y financiera de la Eurozona. Así pues, hoy resulta más imperioso que nunca para muchas personas cambiar de modalidad de hipoteca.

Conviene señalar que ello será facilitado por diversos gobiernos y administraciones públicas de la Eurozona. En este sentido ha propuesto actuar el Gobierno español. La actual Ministra de Asuntos Económicos y Transformación Digital ha declarado recientemente que existen facilidades para cambiar la modalidad de préstamo desde 2019.

¿Está negociando Gobierno español con la banca para que el ciudadano pueda cambiar a hipoteca fija?

Estas medidas gubernamentales se llevan a cabo, por supuesto, como medio para que resulte más fácil comprar viviendas en la actual coyuntura económica de crisis. A continuación veremos de qué manera se propone el Gobierno de nuestro país llevar a cabo este objetivo, ello en colaboración con la banca privada.

Se están barajando soluciones para:

  • Colectivos sociales vulnerables.
  • Capas de población de rentas medias o bajas.
  • Soluciones generales para que el común de los ciudadanos puedan cambiar de hipoteca variable a fija.
Tip

En el momento presente, se están efectuando negociaciones entre el Ejecutivo español y del sector bancario privado del país para lograr estos objetivos. El resultado de dichas negociaciones aún no ha sido obtenido. El propósito gubernamental es que el resultado sea aprobado en enero.

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Preguntas sobre cómo cambiar hipoteca variable

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