¿Qué es una hipoteca inversa?

Conozca las ventajas de las hipotecas inversas para poder negociarlas con el banco y extraerles el máximo provecho.

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Lo que tiene que saber sobre la hipoteca inversa

La hipoteca inversa es un producto financiero todavía relativamente poco conocido en España, pero que puede reportar beneficios al consumidor. Esta modalidad de hipoteca se emplea para garantizar unos ingresos adicionales al cliente que la contrata. Así, por ejemplo, es muy habitual entre pensionistas y personas de avanzada edad.

Esta figura hipotecaria comienza a comercializarse en Gran Bretaña en 1965. Los británicos la denominaron reverse mortgage en contraposición a forward mortgage, es decir: hipoteca de amortización. Estas hipotecas se introdujeron por primera vez en la legislación española en 2007. Se trata de una forma jurídica de garantía real: es decir, de contrato civil en que se deja una cosa en prenda. A cambio de esta cosa que se deja en garantía (en este caso, la vivienda) el banco ofrece unas rentas más intereses al cliente.

Contenido

  1. ¿Qué tipos de hipotecas inversas existen?
  2. ¿Qué es una hipoteca inversa a interés fijo?
  3. ¿Qué es una hipoteca inversa temporal?
  4. ¿Qué es una hipoteca inversa a disposición única?
  5. ¿Cuáles son las condiciones de una hipoteca inversa?
  6. ¿Es necesario transmitir la titularidad de la vivienda en estas hipotecas?
  7. ¿Qué importancia tiene la tasación de la vivienda en la hipoteca inversa?

¿Qué tipos de hipotecas inversas existen?

Los tipos de hipotecas inversas se clasifican en función del tiempo de percepción de las rentas del banco, y del tipo de capital que se perciba. Por ejemplo, si éste es fijo o variable. Esta modalidad de préstamo hipotecario ha llegado a ser muy popular en determinados países, como los Estados Unidos. El banco entregará un determinado porcentaje por depositar la vivienda en hipoteca. Tal porcentaje es usualmente muy elevado, pues suele abarcar desde el 25 hasta el 50% del valor de la vivienda en el mercado.

Es por ello que también en estas hipotecas, una buena valoración inmobiliaria resulta absolutamente esencial para poder calcular sus posibles beneficios. También, por supuesto, para poder cerrar adecuada y ventajosamente el correspondiente contrato hipotecario.

Para calcular la rentabilidad de estas hipotecas, también se puede recurrir online a una simulación de la hipoteca inversa. Existen simuladores online de gran fiabilidad.

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¿Qué es una hipoteca inversa a interés fijo?

También conocida como hipoteca inversa vitalicia, esta forma de préstamo hipotecario posee unas características muy específicas:

  • La renta que percibirá el cliente será fija y vitalicia. Esta cantidad será recibida por el beneficiario hasta su fallecimiento. Si se hubiese designado un segundo beneficiario, entonces será percibida por éste último hasta su deceso.
  • Lo más habitual es que se trate de un crédito hipotecario a interés fijo.
  • Junto con este crédito, se activa un seguro de renta vitalicia si el titular sobrevive al plazo del crédito. De este modo, la renta podrá continuar siendo, efectivamente, vitalicia.

¿Qué es una hipoteca inversa temporal?

En el caso de la hipoteca inversa temporal, las características son bien diferentes de la modalidad anterior de crédito bancario:

  • El solicitante percibirá una determinada cantidad al mes durante el plazo previamente pactado. Más allá de este plazo, el cliente no se verá obligado a cancelar la deuda, excepto que lo hiciera voluntariamente.
  • La suma de las rentas percibidas será igual al valor real en el mercado de la vivienda hipotecada.
  • Si la persona es bastante mayor de 65 años de edad, ésta es la modalidad más recomendable, puesto que la renta que se percibe cada mes será especialmente elevada.
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¿Qué es una hipoteca inversa a disposición única?

Las características concretas de una hipoteca inversa a disposición única serían las siguientes:

  • El cliente recibirá un único pago (disposición única) a comienzos del crédito hipotecario.
  • La devolución del préstamo correrá igualmente a cargo de los herederos.
  • A la cantidad adeudada se le agregan los gastos de la constitución del préstamo más los intereses. Se exceptuan éstos en los casos en que ya hayan sido descontados de la renta.

Tabla-resumen de los tipos de hipotecas inversas

En esta tabla se resumen las diversas modalidades de estos préstamos hipotecarios:

Tipo de hipoteca inversaCaracterísticas
Hipoteca inversa vitalicia o a interés fijoEl solicitante percibirá una renta fija de por vida. Si hubiera un segundo beneficiario, entonces éste último continuará percibiendo la renta de forma vitalicia. La única desventaja notable es que la deuda acumulada con el banco puede llegar a ser muy elevada.
Hipoteca inversa temporalEl solicitante percibirá la renta del banco únicamente durante el periodo pactado. Aquí la deuda acumulada con la entidad bancaria será notoriamente más baja.
Hipoteca inversa a disposición únicaEl solicitante percibirá la renta en un único pago.

¿Cuáles son las condiciones de una hipoteca inversa?

En primer lugar, debemos tener en cuenta que estas hipotecas van dirigidas a destinatarios mayores de 65 años de edad. Es decir, que por lo general se trata de personas en edad de jubilación que mediante la renta hipotecaria complementan sus ingresos como pensionistas.

Otros destinatarios habituales de estas hipotecas son las personas clasificadas por la Ley de Dependencia en situaciones de dependencia severa o gran dependencia. Es decir, aquellas personas que no pueden desarrollar diversas tareas básicas de su vida cotidiana sin la ayuda de otros. Las pensiones recibidas tanto por los jubilados como por las personas dependientes pueden ser ampliamente complementadas con estas rentas. De esta manera, las hipotecas inversas se convierten en una opción muy atractiva para determinados sectores de la población.

Además, el solicitante deberá ser el propietario de su vivienda habitual. Asimismo, hay que tener muy presente que el nivel de la renta que se vaya a percibir no guarda relación alguna con la longevidad del solicitante.

Tampoco se relaciona con el grado de dependencia que le haya sido asignado por la comisión correspondiente. A todo ello hay que añadir la ventaja fiscal de que las hipotecas inversas no tributan el IRPF.

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¿Es necesario transmitir la titularidad de la vivienda en estas hipotecas?

En realidad, no es imprescindible transmitir la titularidad de la vivienda cuando se contrata una hipoteca de este tipo. Las hipotecas inversas pueden contratarse con o sin transmisión de la titularidad del inmueble. Dependiendo de si el contrato hipotecario incluye una de las dos modalidades, puede haber una serie de ventajas o desventajas. Las ventajas y desventajas de transmitir o no la titularidad de la vivienda cuando se contrata un préstamo hipotecario de este tipo se resumen aquí:

Hipoteca inversa con/sin transmisión de titularidad de la viviendaVentajasInconvenientes
Con transmisión de la titularidad de la viviendaEl interesado puede seguir habitando la vivienda o alquilarla.
Mayor nivel de ingresos.
Se cubre el riesgo de que el interesado viva más allá de la duración del préstamo (seguro de renta vitalicia)
Al haberse transmitido la titularidad, los herederos legales no podrán recuperar la vivienda ni revertir la operación.
Sin transmisión de la titularidad de la viviendaNo se transmite la vivienda.
El interesado puede seguir habitándola o alquilarla.
Mayor nivel de ingresos.
Los herederos podrán recuperar la vivienda y revertir la operación.
Si la contratación se combina con un seguro de renta vitalicia, se cubrirá también el riesgo de longevidad del interesado.
Ratgeber Übergabeprotokoll, Quelle: iStock
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¿Qué importancia tiene la tasación de la vivienda en la hipoteca inversa?

La importancia de una buena tasación de la vivienda en este tipo de hipotecas es absolutamente determinante. La razón de ello es que en la cantidad que el banco puede ofrecer influyen varios factores:

  • Edad y esperanza de vida del titular. Ya hemos visto que, cuanto mayor sea la edad del titular, mayor será la cantidad a percibir por éste.
  • El valor real de mercado de la vivienda. Al tasar el valor del inmueble de manera correcta y con auténticos profesionales, será mucho más fácil obtener el máximo valor de la vivienda. Empresas como Evernest ofrecen este servicio con la máxima profesionalidad y rigor, y además de forma gratuita. Con una buena tasación, además, se incrementará la posibilidad de que el acreedor, en su día, cobre la deuda, incluyendo capital, intereses y costas.
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Preguntas sobre la hipoteca inversa

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