Guía para comprar vivienda en 2023 en Madrid

Conozca los pasos esenciales, las preguntas y respuestas más frecuentes para una rentable inversión inmobiliaria en la ciudad de Madrid.

Creado en: 26/1/2023

Última edición: 26/1/2023

Guía actualizada para comprar un piso en Madrid

La inversión en inmuebles ofrece oportunidades especialmente atractivas en Madrid, uno de los máximos centros inversores del sector a nivel mundial. El margen de ahorro aumentó considerablemente durante el confinamiento pandémico, y ello ha influido mucho en el reflujo de actividad inversora. Por esta razón, en la actualidad es un buen momento para este tipo de operaciones financieras y de compraventa. No obstante, tales inversiones son voluminosas por definición. Lo más adecuado es que sigamos el consejo de expertos antes de realizarlas. Las previsiones del mercado inmobiliario madrileño para este 2023 son halagüeñas. Sin embargo, hemos de tener muy presentes la variación por zonas (como distritos y barrios), así como otros pormenores, tales como los gastos anejos. A continuación, cuatro puntos o recomendaciones a seguir para que la inversión en vivienda se haga de la mejor manera.

Contenido

Estudiar el mercado inmobiliario antes de comprar vivienda en Madrid
Considerar las ayudas públicas en el mercado inmobiliario de Madrid
Obtener una buena financiación para invertir
Analizar cuáles son los mejores barrios de Madrid para invertir

Estudiar el mercado inmobiliario antes de comprar vivienda en Madrid

Antes de comprar vivienda en Madrid, es indispensable estudiar el mercado inmobiliario de la ciudad. La capital española cerró el año 2022 con una subida del 8%; y la Comunidad Autónoma, con incrementos del 7,69%. Ha de tenerse muy en cuenta que la media española del incremento de precios inmobiliarios es del 5,63%. Fuentes como el Informe anual de precios de compraventa de fuentes especializadas como pisos.com ofrecen, asimismo, otros datos de interés.

Así por ejemplo, en la Comunidad de Madrid se alcanzaron en 2022 precios de 3.331 euros por metro cuadrado en la provincia. Ello frente a los 1.984 euros de la media española. Es la cuarta posición nacional en cuanto a revalorizaciones al alza en toda España. Tan sólo la superan Baleares, Andalucía y Valencia.

Dentro de las diversas modalidades de inversión inmobiliaria, según Idealista fue el build to rent (BTR) la encabezada por Madrid respecto a todo el país. Se trata de datos del pasado año 2022. Construir para alquilar los inmuebles cuenta con una amplísima oferta en esta urbe. Aquí, el BTR contaba en 2022 con más de 1.800 viviendas de este tipo, de las que 1.228 eran de obra nueva. Curiosamente, la capital es secundada dentro de la autonomía por el municipio de Valdemoro, con 216 viviendas BTR.

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Considerar las ayudas públicas en el mercado inmobiliario de Madrid

A la hora de invertir en el mercado inmobiliario de la ciudad, es importante tomar en consideración las múltiples ayudas públicas para compra de viviendas. Tales ayudas públicas pueden ser resumidas en la siguiente tabla:

Ayudas públicas para comprar vivienda en Madrid	Características y requisitos
Promociones de vivienda protegida del Ayuntamiento de Madrid	Destinadas a jóvenes y personas en situación de especial vulnerabilidad social. Cuentan con un patrimonio propio de más de 7.700 viviendas. Se hallan sujetas a un PMLV (Precio Máximo Legal de Venta)
Promociones de vivienda protegida de la Comunidad de Madrid	Destinadas a mayores de edad o menores emancipados, de nacionalidad española. Ingresos familiares que no sobrepasen en 5,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) para las viviendas de precio básico (VPPB) y de 7,5 el IPREM para las viviendas de precio limitado (VPPL)
Plan Mi Primera Vivienda de la Comunidad de Madrid	Plan destinado a respaldar la emancipación de los jóvenes, que aunque poseen solvencia económica, no cuentan con ahorros suficientes para obtener un crédito hipotecario. Pueden acceder a estas ayudas los menores de 35 años de edad que carezcan de vivienda en propiedad. Se sufraga hasta el 95% de la hipoteca del inmueble a adquirir

Además de las ayudas para comprar vivienda en Madrid, la Comunidad Autónoma ofrece ayudas públicas destinadas a otros tantos menesteres del sector inmobiliario. Así:

Viviendas con alquileres asequibles para jóvenes y personas socialmente vulnerables: Plan Vive Madrid.
Ayudas para reforma y rehabilitación de pisos en desuso: Plan Rejuvenece Madrid.
Ayudas a comunidades de vecinos para instalar ascensores: Plan Ascensores.
Bonificaciones en el Impuesto de Sucesiones.

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Obtener una buena financiación para invertir

En este aspecto, existen varias opciones de financiación para invertir en inmuebles, que pueden enumerarse en la siguiente tabla:

Tipos de hipotecas	Características
Hipoteca fija	Cuotas mensuales que permanecen invariables, pues no se ajustan a los índices de referencia del mercado hipotecario. Comportan la ventaja de la estabilidad, pero también desventajas: las cuotas son más elevadas y el plazo de amortización más breve que en otros tipos de hipotecas. Su porcentaje de cobertura varía según el tipo de residencia que se vaya a adquirir: así, son de entre el 70 y el 80% del valor de mercado para primeras residencias, y de, como máximo, el 60% para segundas residencias
Hipoteca variable	Las cuotas mensuales que han de pagarse al banco van variando en función de las variaciones del índice de referencia a que se sujete cada hipoteca variable, que en España puede ser Euríbor (índice de la Eurozona) o IRPH (nacional). Comporta la desventaja de su variabilidad, pero también la ventaja de que las cuotas suelen ser menos elevadas que en las hipotecas fijas, y el plazo de amortización más prolongado. Sea como fuere, en la actualidad las subidas del Euríbor están provocando la caída de la demanda de este tipo de créditos hipotecarios.
Hipoteca mixta	Combina un tipo de interés fijo durante los primeros años de préstamo. Es posible elegir cuántos años se quiere un interés fijo, y cuántos un interés variable. Entre sus desventajas, se encuentra el que no podemos escoger qué tipo de interés queremos abonar primero, y el que resultan más inestables que las hipotecas fijas.
Hipoteca puente	Las cuotas mensuales son más bajas de lo habitual, pues se trata de obtener una nueva hipoteca a partir de la venta del inmueble anterior en un determinado plazo: de ahí que estas hipotecas constituyan un puente entre la propiedad de una vivienda y la adquisición de la siguiente.
Hipoteca joven	Algunas entidades bancarias ofrecen este tipo de hipotecas para menores de 35 años. Consisten en porcentajes de financiación más altos de lo normal, que pueden llegar a cubrir hasta el 80% del valor de mercado del inmueble.

En la actualidad, además el Gobierno español ha ido ofreciendo opciones para cambiar la hipoteca variable a fija. Estos acuerdos se han alcanzado entre el Poder Ejecutivo del país y diversas grandes entidades bancarias del sector privado. Se han plasmado en el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre. Por dicha disposición legal se establece un Código de Buenas Prácticas para amortiguar la subida de los tipos de interés en hipotecas sobre vivienda habitual.

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Analizar cuáles son los mejores barrios de Madrid para invertir

En Madrid, los barrios conocen muchas diferencias y variaciones respecto a los otros en cuanto a precios y oportunidades de inversión. En términos generales, podríamos decir que en la actualidad los barrios más atractivos de la capital española de cara a la inversión serían los siguientes:

La zona de Tetuán, Valdeacederas, Almenara (Distrito de Tetuán de las Victorias) es actualmente una de las zonas madrileñas con mayor número de operaciones inmobiliarias. Su variación interanual de precios es atractiva para el inversor, pues ronda el 7%. Además, la relación calidad-precio es considerable, pues un piso de unos 80 metros cuadrados ronda los 200.000 euros. La ubicación de este distrito en cuanto a transporte público, servicios, cercanía con el centro, etc, es privilegiada.
Chamberí. Una de las mejores zonas dentro de toda guía para compra de vivienda en Madrid. El precio de la vivienda es muy estable, con variaciones interanuales de en torno al 8%. Su estructura urbanística es muy atractiva, con amplias plazas y bulevares. Posee una buena dotación de servicios, y mucha proximidad y comunicación con el centro.
En cuanto a viviendas de lujo, si acudimos a una buena guía para comprar una casa, lo más indicado son estas zonas. El Barrio de Salamanca es una de las zonas más exclusivas de Madrid, con una variación interanual de precios de alrededor del 12%. Está repleto de servicios y tiendas de lujo. También la zona de Jerónimos-Distrito Retiro se caracteriza por su buena situación, comunicación y servicios.

Sin embargo, además ha de recalcarse entre los consejos para comprar vivienda, que hay muchas más zonas apetecibles y rentables donde invertir en Madrid. Por ejemplo, Hortaleza, Usera, Arganzuela, Moncloa-Aravaca, el barrio de La Latina en el Distrito Centro.

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Preguntas sobre cómo comprar vivienda en Madrid

Sí, los expertos inmobiliarios son fundamentales para realizar inversiones en Madrid. Estos profesionales conocen detalladamente la situación del mercado y sus fluctuaciones, así como las zonas específicas donde operan cotidianamente. Contar con consultores de probada profesionalidad como los de Evernest puede ser decisivo a la hora de negociar, hallar la mejor relación calidad-precio… También para realizar los necesarios y oportunos trámites notariales, registrales, fiscales, etc. Invertir en vivienda es un proceso complejo que debe contar con profesionales especializados.

A la hora de plantearnos cuándo comprar una casa de cara a la rentabilidad que pueda depararnos, deben tenerse en cuenta los gastos. Así por ejemplo, los gastos de la comisión de apertura de una hipoteca, si solicitamos una. También la cancelación anticipada de un crédito hipotecario. En este tipo de créditos, no solamente las cuotas mensuales han de ser tenidas en cuenta.

También han de incluirse los gastos de notaría y los fiscales (obligatorios), así como otros opcionales que son altamente aconsejables. Por ejemplo, los gastos de registro de la propiedad, imprescindibles por la seguridad jurídica que nos aportan, y por su valor probatorio legal. También los de consultoría, fundamentales para realizar operaciones de inversión negociadas en las mejores condiciones posibles y con la mayor rentabilidad.

Una inmobiliaria digital es de gran ayuda para poder realizar inversiones en las mejores condiciones, además de con la mayor rapidez y eficacia posibles. Empresas como Evernest ponen en contacto a los inversores con aquellos que ofertan propiedades en ciudades como Madrid.

Además, sus asesores ayudan al inversor a hallar propiedades con la mejor relación calidad-precio, así como a calcular la amortización y rentabilidad de la operación. Otro de los factores fundamentales es que ofrecen una valoración inmobiliaria gratuita. Así podremos saber si el precio ofrecido por el vendedor se ajusta al mercado.

Sí, para los préstamos hipotecarios existen ayudas públicas de la Comunidad de Madrid. Concretamente, el Plan Mi Primera Vivienda de esta autonomía se destina a ayudar a jóvenes menores de 35 años a adquirir su primera residencia habitual.

Las ayudas llegan a cubrir hasta el 95% del inmueble que se va a comprar. Estas subvenciones se encuadran en el seno del llamado Plan Estatal de Acceso a la Vivienda. Van destinadas a jóvenes independientes económicamente, pero sin solvencia suficiente para afrontar una hipoteca.

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