¿Cómo vender una casa hipotecada?

Descubra cómo vender su casa hipotecada y cómo comprar otra, cancelando sus deudas hipotecarias o reduciéndolas al mínimo.

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¿Es posible vender una casa hipotecada?

Vender con hipoteca es un problema frecuente, aunque la venta de una casa puede resolverse de manera satisfactoria sin mucha dificultad. Se puede traspasar un bien inmobiliario, aunque no esté del todo pagado el préstamo hipotecario. De este modo, será posible cancelar las deudas cuando no pueden terminar de abonarse las cuotas periódicas de un crédito de estas características. En la actualidad, este tipo de compraventa se ha normalizado mucho, de forma tal que abunda bastante, sobre todo en vivienda de segunda mano.

Para la venta de una casa hipotecada, existen varias vías diferentes, que veremos a continuación.

Tabla de contenidos

  1. ¿Qué es una hipoteca puente?
    1.1. ¿Cuáles son los requisitos para poder solicitar una hipoteca puente?
    1.2. ¿Qué tipos de hipoteca puente existen?
    1.3. ¿Cuáles son las ventajas y los inconvenientes de este tipo de hipotecas?
  2. ¿Qué es la subrogación de la hipoteca al comprador?
    2.1. ¿Cuáles son los gastos de la subrogación de la hipoteca?
    2.2. ¿Qué pasos debemos seguir para la subrogación?
    2.3. ¿Cuáles son las ventajas e inconvenientes de la subrogación hipotecaria?
  3. ¿Cómo vender piso o vivienda para cancelar la hipoteca?
    3.1. ¿Cómo vender una vivienda por un precio superior a la hipoteca?
    3.2. ¿Por qué vender la casa por un precio inferior a la hipoteca para cancelar ésta?

¿Qué es una hipoteca puente?

Una hipoteca puente es una de las formas más habituales de vender vivienda con cuotas hipotecarias pendientes de pagar. Consiste en aunar dos hipotecas (la de la casa antigua y la de la nueva), hasta que se pueda vender la primera vivienda.

La persona hipotecada asume el compromiso de vender la vivienda en un plazo que, según las condiciones pactadas, oscila entre dos y cinco años.

Es la manera de asumir una sola cuota hipotecaria en lugar de dos distintas, por el método de reunificar deudas.

¿Cuáles son los requisitos para poder solicitar una hipoteca puente?

Si queremos solicitar una hipoteca de esta índole, en primer lugar habremos de someternos a un análisis de solvencia por parte de la entidad bancaria. Para realizar este análisis, el banco nos solicitará la siguiente información sobre el cliente:

  • Edad, estado civil, empleo, personas a su cargo (es decir, si tiene responsabilidades familiares, personas dependientes, etc).

  • Información de tipo económico y patrimonial: patrimonio del que dispone, ingresos, historial de crédito, y nivel de endeudamiento asumido.

  • Objeto de la hipoteca que se está solicitando, y cuál habría de ser el plazo de concesión que el solicitante necesita.

  • Tipo de contrato laboral: si es de duración determinada, o indefinido.

  • Ingresos adicionales al margen de su actividad laboral. Así por ejemplo, si es rentista o arrendador de un inmueble.

  • Otros documentos que el banco puede solicitar al cliente. En este apartado, se incluirían las tres últimas nóminas, la Declaración de la Renta, declaración de bienes, y seguros suscritos. Además, el banco puede solicitar al cliente autorización para solicitar sus datos financieros en la Central de Información de Riesgos (CIR) del Banco de España. Es la manera de que la entidad bancaria pueda acceder a la información de todos los préstamos, avales, créditos y riesgos del cliente. Tal información puede resultar decisiva en la concesión de la hipoteca.

¿Qué tipos de hipoteca puente existen?

Las hipotecas puente pueden ser de tres tipos distintos:

  • Cuota con carencia de capital

Es aquella en que no se hace frente a la devolución del capital, sino solo a los intereses de la hipoteca. Hasta que el cliente logre vender su casa hipotecada, pagará cuotas muy reducidas en comparación con lo habitual en el mercado hipotecario.

  • Cuota reducida

Se paga una cuota más baja que la que se deba abonar en el momento de la venta. Gran parte de tales cuotas estarán constituidas por los intereses.

  • Cuota normal

No se diferencia de una hipoteca tradicional, en que habremos de abonar tanto las cuotas como los intereses correspondientes.

¿Cuáles son las ventajas y los inconvenientes de este tipo de hipotecas?

Las ventajas e inconvenientes de las hipotecas puente pueden resumirse en la siguiente tabla:

VentajasInconvenientes
Más tiempo para vender la vivienda hipotecada y para financiar la compra de una vivienda nuevaComporta riesgos: si no conseguimos vender la vivienda hipotecada en el plazo pactado, perderemos la carencia y pasaremos a abonar cuotas mucho más altas
Más facilidades de pago, con cuotas más bajas de lo habitual en el mercado hipotecarioNuestra vivienda hipotecada puede perder valor de cara la venta, si la situación económica fuera desfavorable
Ratgeber Übergabeprotokoll, Quelle: iStock
¿Qué hago si no puedo seguir pagando la hipoteca?

Le informamos cómo disminuir las cuotas, rebajar los intereses y alargar el plazo de devolución.

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¿Qué es la subrogación de la hipoteca al comprador?

Subrogar la hipoteca es otra de las opciones más socorridas para vender una casa con deudas hipotecarias pendientes.

En este caso concreto, se traspasan todas las obligaciones de pago vinculadas a una hipoteca al comprador. Por lo tanto, la titularidad de la hipoteca y de la vivienda hipotecada cambia de manos. Igualmente, quedan traspasados los derechos del deudor al comprador, quien, de este modo, se convierte en el nuevo deudor del banco.

¿Cuáles son los gastos de la subrogación de la hipoteca?

A la hora de establecer qué es la subrogación de hipoteca, hemos de tener presente que este traspaso de las deudas hipotecarias conlleva gastos. No obstante, sí es preciso apuntar que tales gastos son menores que los de cancelar la hipoteca y los de solicitar otra nueva.

Estos gastos de la subrogación de la hipoteca serían los siguientes:

  • Tarifas de subrogación

Esta tarifa se incluye muchas veces en el contrato del banco para el traspaso de la hipoteca.

  • Estudio de perfil de riesgo del comprador

Los costes de este estudio, realizado por el banco para garantizar la seguridad financiera del traspaso de deuda, corren también a cargo del vendedor.

  • Gastos de notaría, gestoría y registro de la propiedad

Estos gastos, con la nueva legislación hipotecaria, actualmente corresponden al banco.

  • Gastos de tasación hipotecaria

Con la subrogación no se modifica la hipoteca, pero puede haber excepciones. Por ejemplo, debido a fluctuaciones del mercado inmobiliario, podría haberse dado una pérdida de valor de la vivienda. En este caso concreto, sería necesario que el vendedor corriese con los costes del tasador.

  • Asesor hipotecario

Recurrir a esta figura es optativo, pero podría resultar de gran interés para llevar a cabo la subrogación de la forma más ventajosa. Al vender la casa con hipoteca mediante subrogación, es altamente recomendable acudir a profesionales especializados.

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¿Qué pasos debemos seguir para la subrogación?

Los pasos que hemos de seguir para poder efectuar la subrogación hipotecaria son los siguientes:

  1. Debemos confirmar con el comprador su disposición a asumir nuestra hipoteca. Asimismo, deberán determinarse las condiciones para la subrogación y para la compraventa de la vivienda hipotecada.
  2. A continuación, deberemos entrevistarnos con el banco para proponerle la subrogación. Si la entidad bancaria accede, entonces lo habitual es que efectúe un estudio de perfil de riesgo del comprador.
  3. Si el banco da el visto bueno, entonces es cuando se procederá a firmar por ambas partes la subrogación.

¿Cuáles son las ventajas e inconvenientes de la subrogación hipotecaria?

Las ventajas e inconvenientes de este traspaso de la hipoteca pueden compendiarse en la siguiente tabla:

Ventajas de la subrogaciónInconvenientes
Nos permite cambiar de viviendaDeberá ser el banco el que acepte al comprador
Nos ahorra gastos de cancelación de la hipotecaEl comprador deberá soportar las condiciones de la hipoteca previa, sin poder negociar una novación de éstas
Gastos de subrogaciónLos gastos de subrogación son inferiores a los de cancelación de la hipoteca y a los de constitución de una nueva

¿Cómo vender piso o vivienda para cancelar la hipoteca?

En determinados casos, el titular de una hipoteca decide cancelarla, sea por razones económicas, de cambio de residencia, de divorcio o un largo etcétera.

Una hipoteca puede durar décadas, y en este lapso de tiempo puede ocurrir de todo en nuestras vidas. De este modo, hay muchas personas que optan por la venta de la vivienda para cancelar la deuda, y así poder iniciar una nueva vida.

Existen vías diversas para vender piso rápido, y así cancelar la hipoteca en el momento de la venta:

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¿Cómo vender una vivienda por un precio superior a la hipoteca?

Ésta es la mejor posibilidad a la hora de optar por la venta de la vivienda. Sin embargo, hay que advertir que no siempre es posible. Para lograr que esto se haga realidad, es necesario que el mercado del inmueble esté pasando por un buen momento.

Los pasos a seguir en caso de que lo lográsemos, serían éstos:

  1. Confirmar el precio con el comprador y asegurarnos de que el dinero resultante sobrepasará la cuantía total de la hipoteca.

  2. Solicitar a la entidad bancaria el Certificado de Deuda Pendiente. Es un certificado exigido cuando se vaya a vender la vivienda sometida a hipoteca.

  3. Firmar la compraventa ante notario, para lo que habrá que aportar el mencionado Certificado.

  4. Cuando hayamos recibido el cheque del comprador, habremos de acudir al banco a que nos cancele la deuda de la hipoteca. Lo habitual es que también hayamos de pagar las comisiones por cancelación.

  5. Una vez saldada la deuda hipotecaria con el banco, éste nos hará entrega del dinero restante.

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¿Por qué vender la casa por un precio inferior a la hipoteca para cancelar ésta?

En ocasiones, se da la situación de que, por fluctuaciones del mercado, nos resulta imposible vender por un precio igual o superior a la hipoteca. Sea como fuere, la compraventa sigue siendo de gran ayuda para el deudor hipotecario que quiera cancelar la deuda o, simplemente, cambiar de vivienda.

Los pasos a seguir en tal caso serían:

  1. Confirmar que tenemos comprador y el precio de venta.
  2. Solicitar al banco el Certificado de Deuda Pendiente. En este supuesto específico, debemos aclarar a la entidad bancaria la situación y nuestra intención de devolver el dinero restante de la deuda.
  3. Con el cheque del comprador, iremos al banco a saldar la parte correspondiente de la deuda hipotecaria.
  4. Se reformulará la deuda y se podrá constituir un nuevo crédito. En este último caso, será preciso pagar las comisiones de cancelación de la hipoteca previa y de constitución de la nueva.
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