¿Es posible vender mi casa y seguir viviendo en ella?

Vender una casa y seguir viviendo en ella está presente en la legislación española. No solo se le puede extraer provecho, sino que además puede aportarnos considerables beneficios fiscales.

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¿Cómo puedo vender un piso mientras sigo viviendo en él?

La Ley de Arrendamientos Urbanos y demás normativa de nuestro país regula las condiciones en que puedo vender mi vivienda mientras continúo habitándola. La forma de vender mi casa mientras sigo viviendo en ella está presente en la legislación española. No solo se le puede extraer provecho, sino que además puede aportarnos considerables beneficios fiscales. Nos podemos convertir en usufructuarios de nuestra propia vivienda una vez vendida y seguir disfrutándola hasta nuestro fallecimiento. Este disfrute puede seguir llevándose a cabo una vez transmitida la propiedad. Pero ¿cuáles son las claves y las figuras jurídicas para poder llevar esto a cabo?

Tabla de contenidos

  1. ¿Qué es el usufructo?
  2. ¿Cuáles son los límites legales del usufructo?
  3. ¿Puede el propietario perder la propiedad?
  4. ¿Cuáles son los tipos de usufructo?
  5. ¿Por qué puede extinguirse un usufructo?
  6. ¿Cuáles son los derechos de un usufructuario?
  7. ¿Cuál es el significado de nuda propiedad?
  8. ¿Qué gastos adicionales implica una venta de vivienda en nuda propiedad?

¿Qué es el usufructo?

El concepto de usufructo, esencial para transmitir una vivienda mientras sigo habitándola, se recoge en el artículo 467 del Código Civil.

Se trata de uno de los conceptos fundamentales dentro de la normativa que regula el derecho a la propiedad.

Si quiero vender un piso mientras sigo viviendo en él, deberé convertirme en usufructuario del mismo. Es por ello que resulta vital que conozcamos la naturaleza y límites del usufructo según las leyes españolas.

Según este artículo, el usufructo da derecho a disfrutar de los bienes ajenos a condición de conservarlos. No se debe alterar la sustancia de las cosas usufructuadas, pero con dos salvedades. Una es que el propio título por el que se constituye el usufructo lo autorice. La otra es que la ley lo permita. Tales excepciones están pensadas, lógicamente, para posibilitar también el usufructo de cosas susceptibles de consumirse o deteriorarse.

¿Cuáles son los límites legales del usufructo?

Cuando vayamos a ser usufructuarios de un bien, por ejemplo de la vivienda que antes era nuestra, deberemos respetar los siguientes límites legales:

  • Si el usufructo es a favor de una persona física, por lo común es vitalicio. Esto quiere decir que, al vender una casa, podemos hacerlo con la condición de permanecer como usufructuarios de ella. El usufructo tan solo se extinguiría con nuestro fallecimiento. Esta es la situación más común cuando el destinatario de esta figura jurídica es persona física.

  • Si el usufructo es a favor de persona jurídica, entonces no podrá constituirse por más de treinta años. Si la persona jurídica (corporación, sociedad, municipio…) se disolviera, el usufructo se extinguirá.

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¿Puede el propietario perder la propiedad?

Asimismo, el propietario al que hemos transmitido la cosa de la que estamos disfrutando como usufructuarios, puede perder la propiedad. Las causas legales por las que puede perderla son las siguientes:

  • Por haber abandonado la propiedad durante un periodo de tiempo prolongado.
  • Por cesión de la propiedad a un tercero, sea a título oneroso (es decir, por compraventa) o gratuito.
  • Por destrucción o pérdida de la propiedad, o por quedar ésta fuera del comercio.
  • Por posesión de otro (incluso contra la voluntad del poseedor original), si esta posesión durase más de un año.

¿Cuáles son los tipos de usufructo?

Los tipos de usufructos se clasifican legalmente en:

  • Usufructo legal

Es cuando la norma jurídica establece este beneficio para determinadas personas. Así por ejemplo, el Código Civil reconoce el derecho del cónyuge viudo a convertirse en usufructuario de determinados bienes del cónyuge fallecido.

  • Usufructo voluntario

Puede ser por actos inter vivos, es decir, por acuerdos entre personas vivas, en que la cosa (por ejemplo, la vivienda) se enajena. También puede ser por actos mortis causa, es decir, por causa de fallecimiento de uno de los términos de la relación jurídica. Esta última es la modalidad más frecuente del usufructo voluntario.

  • Usufructo mixto

Es el que se adquiere cuando el usufructo ha prescrito. Si no es vitalicio, el usufructo puede prescribir por el transcurso de 3 o 6 años en cosas muebles, y en 10, 20 o 30 años en bienes inmobiliarios.

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¿Por qué puede extinguirse un usufructo?

Las causas por las que puede extinguirse el usufructo son las siguientes:

  • Fallecimiento del usufructuario. Es la causa más habitual, sobre todo en el caso del usufructo de viviendas.
  • Por extinguirse o por cumplirse algunas de las condiciones de resolución que figuren en el título por el que se constituyó. Es decir, porque finalice la relación jurídica entre el usufructuario y el nudo propietario.
  • Porque el usufructo y la propiedad se reúnan en una misma persona.
  • Por renuncia del usufructuario.
  • Por pérdida total de la cosa que sea objeto del usufructo.
  • Por la resolución (finalización o pérdida) del derecho del constituyente. Es decir, de la persona que constituyera el usufructo: el nudo propietario.
  • Porque el usufructo prescriba. En el caso de los usufructos vitalicios, como suele ser el de viviendas, la causa más habitual de prescripción es la muerte del usufructuario.

¿Cuáles son los derechos de un usufructuario?

Un usufructuario posee los siguientes derechos en su relación con el nudo propietario:

DerechosCaracterísticas
Derecho de disfrutePuede percibir los frutos industriales, naturales y civiles de la cosa.

También disfrutar de todos los beneficios inherentes a ésta.
Derecho de mejoraPuede reformar o modificar la cosa usufructuada para mejorarla.
Derecho de posesiónSiempre que se conserve la forma y sustancia de la cosa, salvo pacto en contrario.
Derechos de transmitir y gravarEl usufructo se puede transmitir (por ejemplo, vender) y someter a impuestos.
Derecho de retenciónEl usufructuario tiene derecho a retener la cosa usufructuada cuando el propietario no le hubiera pagado las reparaciones extraordinarias que aquel hubiera costeado.
Derecho de compensación de los bienesEl usufructuario tiene derecho a compensar al propietario por los desperfectos ocasionados en la cosa usufructuada, con las mejoras que él mismo hubiera realizado.
Paar schließt einen Vertrag ab, Quelle: iStock
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¿Cuál es el significado de nuda propiedad?

Para saber qué es nuda propiedad, en primer lugar hemos de saber que este concepto y el usufructo no son lo mismo. Sin embargo, también es cierto que ambos se encuentran íntimamente relacionados.

El nudo propietario es aquella persona que es titular de un bien, pero temporalmente sin derecho a su posesión, uso y disfrute. Estos derechos corresponden a la persona a la que se ha cedido el usufructo.

La plena propiedad tan solo se posee cuando nuda propiedad y usufructo coincidan en la misma persona. La nuda propiedad en Madrid es una tendencia en alza, al igual que en el resto del país, por las ventajas que depara a las partes.

Los términos de extinción de este tipo de propiedad están regidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Por qué optar por vender en nuda propiedad?

Vender una casa en nuda propiedad mientras nos reservamos a nosotros mismos el usufructo es una solución muy habitual. Por ejemplo, suelen recurrir a ella personas de avanzada edad que necesitan recursos económicos.

Estas personas reciben el uso vitalicio de la vivienda y reciben además una contraprestación económica.

Es un recurso muy habitual empleado por sociedades de inversión, compañías inmobiliarias, etc. Una persona de la tercera edad sin herederos puede necesitar vender para asegurarse una vejez económicamente más tranquila.

Sin embargo, hay otras soluciones por las que vender en nuda propiedad puede ser de interés:

  • Protege fiscalmente a los herederos de la vivienda, como más abajo veremos.
  • Para el comprador, la compra en nuda propiedad puede suponer una rebaja de entre el 30 y el 50% del precio del mercado.

¿Qué gastos adicionales implica una venta de vivienda en nuda propiedad?

En el proceso de compraventa de vivienda en nuda propiedad existen gastos adicionales, como en cualquier otra operación de compraventa inmobiliaria.

Los gastos se distribuirían de la siguiente manera entre vendedor (usufructuario) y comprador (nudo propietario):

| Gastos adicionales del vendedor (usufructuario) en la compraventa de una vivienda| Gastos adicionales del comprador (nudo propietario) en la compraventa de una vivienda| | Seguro del contenido de la vivienda (objetos de especial valor que se encuentren en la vivienda) y de responsabilidad civil | Seguro del continente de la vivienda (estructura, elementos constructivos, infraestructuras, etc) | | IBI (salvo pacto en contrario con el comprador) | Derramas extraordinarias (cuotas extraordinarias de la comunidad de vecinos | | Impuesto de Plusvalía Municipal (salvo si es mayor de 65 años y vende su vivienda habitual, con más de 3 años de uso extraordinario)|

¿Cuáles son los derechos y obligaciones del nudo propietario?

Los derechos y obligaciones del nudo propietario pueden resumirse así:

Derechos del nudo propietarioObligaciones del nudo propietario
Sobre la propiedadDerecho de propiedad, aunque sin uso ni disfruteObligación de no alterar la forma ni la sustancia de la cosa usufructuada, y de respetar los derechos del usufructuario
Sobre la ventaDerecho a vender la nuda propiedadSin especificaciones
Sobre la hipotecaDerecho a hipotecar la nuda propiedadObligación de pagar la hipoteca
Sobre obras y reparacionesDerecho a realizar obras y mejoras (siempre que no perjudique a la persona usufructuaria)Obligación de realizar reparaciones extraordinarias (si no las realiza cuando sean indispensables, podrá efectuarlas el usufructuario, y exigirle el incremento de valor de la finca como consecuencia de tales reparaciones)
Sobre expiraciónDerecho a que se le restituya el uso y disfrute expirado el usufructo (plena propiedad)Responder ante el usufructuario si la finca es embargada o vendida judicialmente para satisfacer deudas
Sobre la comunidad de propietariosSin especificacionesObligación de responder ante la comunidad de propietarios y de pagar sus cuotas
Sobre impuesto IRPFSin especificacionesObligación de abonar el IRPF

¿Cuáles son las ventajas fiscales de la nuda propiedad?

No existe un tipo de tributación específico para el nudo propietario. Éste deberá indicar en la clave de propiedad de su declaración de la renta que le corresponde la propiedad, pero no el usufructo.

No obstante, ser nudo propietario también reporta ciertas ventajas fiscales y tributarias:

  • A la hora de pagar los impuestos en la venta de la vivienda, no se tributa por el 100% del valor de la venta del inmueble. La razón es que el nudo propietario debe restar el valor del usufructo del valor total de transmisión de la vivienda. Es decir, que el usufructo posee de por sí un valor fiscal.
  • La Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones también regula un supuesto idéntico para este tributo. Es decir, se resta del valor total de la transmisión el valor correspondiente del usufructo, y solo se tributa por el resto.

Este tipo de propiedad se utiliza para transmitirla a los herederos (reservándose el titular el usufructo). De ese modo, se puede ahorrar a éstos el pago del Impuesto de Sucesiones.

Preguntas sobre cómo vender mi casa y vivir ahí

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