Selbstständig machen als Immobilienmakler: Der Ratgeber

Als Immobilienmakler selbstständig zu werden klingt für viele nach Freiheit, hohem Einkommen und flexiblen Arbeitszeiten. Die Realität ist anspruchsvoller, bietet aber enormes Potenzial. Wer diesen Schritt geht, muss unternehmerisch denken und bereit sein, aktiv Kunden zu akquirieren. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, welche Voraussetzungen wirklich zählen, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen, wie Einkommen entsteht und welche Alternativen es zur klassischen Selbstständigkeit als Immobilienmakler gibt.

Inhalt:

1. Voraussetzungen für den Start als selbstständiger Immobilienmakler
2. Den passenden Weg wählen: Immobilienmakler selbstständig hauptberuflich oder nebenberuflich?
3. Die passende Rechtsform: Immobilienmakler selbständig oder gewerblich?
4. Kosten für die Selbstständigkeit als Immobilienmakler
5. Einkommen: Was verdient ein selbständiger Immobilienmakler?
6. Marketing und Akquise für selbstständige Immobilienmakler
7. Was Sie im Berufsalltag eines selbstständigen Immobilienmaklers erwartet
8. Alternative zur eigenen Maklergründung: Einstieg in ein bewährtes Franchisemodell
9. Häufige Fragen

1. Voraussetzungen für den Start als selbstständiger Immobilienmakler

Der Einstieg in die Selbstständigkeit als Immobilienmakler ist rechtlich überschaubar, inhaltlich aber anspruchsvoll. Wer starten will, sollte die folgenden Voraussetzungen realistisch prüfen:

1. Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO: Voraussetzung für die Maklertätigkeit ist eine behördliche Erlaubnis. Dafür müssen Sie persönliche Zuverlässigkeit sowie geordnete Vermögensverhältnisse nachweisen. Eine klassische Ausbildung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben.

2. Fachliches Know-how: Sie benötigen Kenntnisse in Immobilienbewertung, Marktanalyse, Vertrags- und Mietrecht sowie Vermarktung. Zusätzlich besteht eine gesetzliche Weiterbildungspflicht.

3. Unternehmerisches Verständnis: Akquise, Kalkulation, Zeitmanagement und der Umgang mit unregelmäßigen Einnahmen gehören zum Alltag. Ein realistischer Finanz- und Zeitplan ist unverzichtbar.

4. Persönliche Eignung: Verhandlungssicherheit, Eigenmotivation, Belastbarkeit und ein professionelles Auftreten entscheiden maßgeblich über den Erfolg.

5. Netzwerk und Marktbezug: Kontakte zu Eigentümern, Dienstleistern und regionalen Partnern sind oft wichtiger als formale Qualifikationen.

2. Den passenden Weg wählen: Immobilienmakler selbstständig hauptberuflich oder nebenberuflich?

Hauptberuflich selbstständig starten

Wer sich vollständig auf die Maklertätigkeit konzentriert, kann schneller Reichweite, Marktkenntnis und ein belastbares Netzwerk aufbauen. Akquise, Besichtigungen und Kundenkontakte können Sie so flexibel über den Tag verteilen, was im Immobiliengeschäft ein klarer Vorteil ist. Dem gegenüber steht das volle unternehmerische Risiko: Einnahmen sind anfangs unregelmäßig, Fixkosten laufen trotzdem. Ohne finanzielle Rücklagen oder klare Vertriebsstrategie wird der Druck schnell hoch.

Nebenberuflich selbstständig arbeiten

Der Einstieg im Nebenberuf reduziert Ihr finanzielles Risiko und ermöglicht es, erste Erfahrungen zu sammeln, ohne sofort auf ein festes Einkommen zu verzichten. Gerade für Quereinsteiger kann das sinnvoll sein. Gleichzeitig sind die Grenzen klar: Immobiliengeschäfte lassen sich nur begrenzt „nebenbei“ betreiben. Termine, Eigentümergespräche und Besichtigungen finden oft zu Zeiten statt, die mit einem Hauptjob kollidieren. Zudem dauert der Aufbau von Sichtbarkeit und Vertrauen deutlich länger.

Zusammengefasst:

• Wer nebenberuflich startet, braucht realistisch verfügbare Zeit und eine klare Perspektive für den Übergang in die Vollzeit-Selbstständigkeit.
• Wer hauptberuflich startet, sollte finanziell vorbereitet sein und von Beginn an aktiv akquirieren.

3. Die passende Rechtsform: Immobilienmakler selbständig oder gewerblich?

Viele Gründer stolpern an dieser Stelle über Begriffe. Ein Immobilienmakler ist immer gewerblich tätig.

Die eigentliche Frage lautet also nicht, ob gewerblich oder selbständig, sondern in welcher Rechtsform die selbständige Tätigkeit ausgeübt wird. Diese Entscheidung beeinflusst Haftung, Steuern, Verwaltungsaufwand und Außenwirkung.

Welche Rechtsform für Immobilienmakler sinnvoll ist

Welche Struktur zu Ihnen passt, hängt vom geplanten Umfang, dem Risikoprofil und den eigenen Wachstumszielen ab:

1. Einzelunternehmen: Der häufigste Einstieg. Geringer Gründungsaufwand, niedrige laufende Kosten und schnelle Umsetzung. Nachteil ist die unbeschränkte Haftung mit dem Privatvermögen. Für den Start als Einzelmakler oft ausreichend.

2. Eingetragener Kaufmann e. K.: Ähnlich wie das Einzelunternehmen, aber mit Eintrag ins Handelsregister. Sinnvoll bei größerem Geschäftsvolumen oder höherer Außenwirkung. Die Haftung bleibt bestehen.

3. UG haftungsbeschränkt oder GmbH: Diese Rechtsformen trennen Geschäfts- und Privatvermögen und begrenzen das Haftungsrisiko. Dafür steigen Gründungs- und Verwaltungskosten sowie buchhalterische Pflichten. Häufig gewählt bei größerem Volumen, Teamaufbau oder strategischem Wachstum.

4. Personengesellschaften wie GbR oder OHG: Relevant, wenn mehrere Makler gemeinsam starten. Erfordern klare vertragliche Regelungen, da alle Gesellschafter für Verbindlichkeiten haften können.

Mit welchen Kosten die jeweilige Rechtsform verbunden ist, behandeln wir im nächsten Abschnitt.

4. Kosten für die Selbstständigkeit als Immobilienmakler

Die finanziellen Anforderungen hängen stark davon ab, wie schlank oder ambitioniert der Start geplant ist. Neben einmaligen Gebühren fallen laufende Kosten an, die realistisch eingeplant werden sollten, da Einnahmen zu Beginn oft unregelmäßig fließen.

Gebühren und Kosten für die Maklerlizenz nach § 34c

Die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO ist Voraussetzung für die Tätigkeit als Immobilienmakler. Die Kosten liegen je nach zuständiger Behörde und Bundesland meist zwischen 200 € und 1.000 €.

Gründungskosten je nach gewählter Rechtsform

Kosten je nach Rechtsform:

• Einzelunternehmen (ca. 20-60 € Gewerbeanmeldung)
• Eingetragener Kaufmann e. K. (ca. 200-400 € inkl. Registereintrag)
• UG haftungsbeschränkt (ca. 300-1.000 € zzgl. Stammkapital ab 1 €)
• GmbH (ca. 600-1.200 € zzgl. Stammkapital 25.000 €)
• GbR / OHG (geringer formaler Aufwand, Kosten abhängig vom Vertrag 0-300 €)

Zusätzliche Kosten können durch Beratung, Notar oder Steuerberater entstehen, sind aber nicht zwingend erforderlich.

Marketing und Kundenakquise als Kostenfaktor

Marketingkosten setzen sich aus einmaligen Startkosten und laufenden Ausgaben zusammen. Gerade Gründer unterschätzen diesen Punkt häufig.

Einmalige Marketingkosten zum Start, grob geschätzt:

• Website inkl. Design, Struktur und Basistexte: ca. 3.000-5.000 €
• Erweiterte SEO- oder Landingpage-Struktur (optional): zusätzlich 1.000-3.000 €
• Grundausstattung für Vermarktung (Vorlagen, CI, Exposé-Layouts): ca. 500-1.500 €

Laufende Marketingkosten pro Monat:

• Website-Betrieb, Pflege und SEO: ca. 100-400 €
• Immobilienportale: ca. 400-1.200 €
• Online-Anzeigen oder lokale Werbung: ca. 300-1.500 €
• Externe Dienstleistungen pro Objekt (Fotos, Texte): ca. 300-600 € pro Objekt

Realistisch bedeutet das:

• zurückhaltender Start: 500-800 € monatlich
• aktiver Aufbau: 1.000-2.500 € monatlich

Monatliche Betriebskosten realistisch einschätzen

Neben Marketing fallen laufende Betriebskosten an, die unabhängig vom Umsatz gedeckt werden müssen. Diese werden häufig zu optimistisch kalkuliert.

Typische monatliche Betriebskosten, grob geschätzt:

• Versicherungen (Berufshaftpflicht, etc.): ca. 80-200 € (Eine Vermögensschaden-Haftpflicht ist für Immobilienmakler verpflichtend.)
• Software, CRM, Marktanalyse, Tools: ca. 150-400 € bei aktivem Einsatz mehrerer Tools
• Telefon, Internet, Bürokosten: ca. 80-150 €
• Büro oder Arbeitsplatz:
  • Homeoffice: 0-100 €
  • kleines Büro: 400-1.200 €

Realistische Fixkosten pro Monat, grob geschätzt:

• sehr schlank: 400-600 €
• professionell: 800-1.800 €
• mit Büro & Team: 2.000 € aufwärts

5. Einkommen: Was verdient ein selbständiger Immobilienmakler?

Das Einkommen selbstständiger Immobilienmakler ist nicht fix, bietet aber ein hohes Potenzial. Es hängt stark von Markt, Erfahrung, Positionierung und persönlichem Einsatz ab. Wer strukturiert akquiriert und konstant abschließt, ist nach oben nicht gedeckelt.

Provisionsmodelle und Einnahmequellen

Die Haupteinnahmequelle ist die Vermittlungsprovision beim Verkauf oder bei der Vermietung von Immobilien. Diese wird in der Regel erfolgsabhängig gezahlt und fällt nur bei erfolgreichem Abschluss an.

Typische Einnahmequellen sind:

• Verkaufsprovisionen bei Wohn- und Anlageimmobilien
• Vermietungsprovisionen, meist geringer, dafür planbarer
• Zusatzleistungen wie Marktpreiseinschätzungen, Beratungen oder Sondervermarktungen
• Wiederkehrende Geschäfte durch Empfehlungen, Bestandskunden oder Investoren

Bei Kaufimmobilien liegen die Provisionen in Deutschland je nach Region und Modell häufig zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises, zuzüglich Mehrwertsteuer. Bei Vermietungen bewegen sich die Einnahmen meist im Bereich von ein bis zwei Nettokaltmieten.

Zur Einordnung ein vereinfachtes Beispiel: Wird ein Einfamilienhaus für rund 500.000 Euro verkauft und eine Provision von 3 Prozent vereinbart, ergibt sich eine Brutto-Provision von 15.000 Euro. Davon gehen Steuern, Marketing- und Betriebskosten ab, sodass der tatsächliche Ertrag deutlich darunter liegt. Entscheidend für das Einkommen ist jedoch nicht nur die Provisionshöhe, sondern vor allem die Abschlussquote und die Anzahl der erfolgreich vermittelten Objekte pro Jahr.

Einkommensspanne nach Region und Erfahrung

Die Bandbreite ist groß und hängt stark vom Standort und der eigenen Positionierung ab:

• Einsteiger im ersten Jahr erzielen oft unregelmäßige Einnahmen und liegen nicht selten unter 30.000 Euro Jahresumsatz, teilweise deutlich darunter.

• Etablierte Makler mit stabiler Akquise und Netzwerk bewegen sich häufig zwischen 50.000 und 100.000 Euro jährlich.

• Sehr erfolgreiche Makler in gefragten Regionen oder mit Spezialisierung erreichen auch sechsstellige Jahresumsätze, teils deutlich darüber.

In wirtschaftsstarken Regionen mit hoher Nachfrage sind höhere Umsätze möglich, gleichzeitig ist der Wettbewerb intensiver. In kleineren Märkten sind Provisionen oft niedriger, dafür können Kundenbeziehungen stabiler sein.

6. Marketing und Akquise für selbstständige Immobilienmakler

Als selbstständiger Immobilienmakler ist Akquise kein einmaliges Projekt, sondern eine tägliche Aufgabe. Gerade ohne großes Team oder bestehende Marke entscheidet das eigene Handeln darüber, ob regelmäßig neue Aufträge entstehen.

Wichtige Hebel in der Praxis sind:

• Persönliche Präsenz in der Region: Viele erste Aufträge entstehen über Empfehlungen, Gespräche im eigenen Umfeld und lokale Netzwerke. Wer sichtbar ist, Kontakte pflegt und regelmäßig im relevanten Umfeld auftaucht, baut schneller Vertrauen auf als über anonyme Werbung.

• Klare Positionierung statt breiter Streuung: Einzelmakler profitieren davon, sich auf bestimmte Stadtteile, Objektarten oder Zielgruppen zu konzentrieren. Eine klare Spezialisierung macht die Ansprache einfacher und erhöht die Wiedererkennung.

• Digitale Kanäle gezielt nutzen: Eine starke Website, gezielte Werbemaßnahmen auf Social Media und Immobilienportalen unterstützen die Akquise, ersetzen sie aber nicht. Entscheidend ist ein konsistenter Auftritt mit regionalem Bezug, nicht allein die bloße Präsenz auf möglichst vielen Kanälen.

• Aktive Eigentümeransprache: Wer auf Anfragen wartet, bleibt abhängig vom Zufall. Erfolgreiche Makler sprechen Eigentümer gezielt an, fassen Kontakte nach und bauen systematisch Beziehungen auf.

• Konsequenz und Nachverfolgung: Kontakte sind nur dann wertvoll, wenn sie gepflegt werden. Regelmäßiges Nachfassen und strukturierte Kontaktpflege sind oft wichtiger als zusätzliche Marketingmaßnahmen.

Marketing schafft Aufmerksamkeit, Akquise entsteht durch persönliches Handeln. Für selbstständige Immobilienmakler ist diese Konsequenz der entscheidende Erfolgsfaktor.

7. Was Sie im Berufsalltag eines selbstständigen Immobilienmaklers erwartet

Der Berufsalltag eines selbstständigen Immobilienmaklers ist vielseitig, aber oft anders als viele es sich vorstellen. Besichtigungen und Vertragsabschlüsse machen nur einen Teil der Arbeit aus. Ein großer Teil findet im Hintergrund statt und ist nicht direkt sichtbar oder sofort vergütet.

Typische Aspekte des Arbeitsalltags sind:

• Akquise als tägliche Kernaufgabe: Gespräche mit Eigentümern, Nachfassen von Kontakten und der Aufbau von Vertrauen nehmen regelmäßig mehr Zeit ein als der eigentliche Verkauf.

• Hohe Flexibilität bei gleichzeitiger Unplanbarkeit: Termine richten sich nach Kunden, nicht nach festen Arbeitszeiten. Abende und Wochenenden gehören häufig dazu.

• Viel Vorarbeit ohne Abschlussgarantie: Bewertungen, Beratungen und Besichtigungen führen nicht automatisch zu einem Auftrag oder Verkauf. Geduld und Durchhaltevermögen sind entscheidend.

• Volle Verantwortung für das eigene Geschäft: Umsatz, Organisation, Marketing und Qualität liegen komplett in der eigenen Hand.

• Abwechslung statt Routine: Kein Tag verläuft gleich. Wer sich gerne auf neue Situationen einstellt und eigenständig Prioritäten setzt, findet hier ein abwechslungsreiches Arbeitsumfeld.

Der Alltag als selbstständiger Immobilienmakler ist anspruchsvoll, aber für viele genau deshalb attraktiv. Wer Struktur, Eigenverantwortung und Kundenkontakt schätzt, kann in diesem Beruf langfristig erfolgreich sein.

8. Alternative zur eigenen Maklergründung: Einstieg in ein bewährtes Franchisemodell

Viele Makler träumen davon, ihr ganz eigenes Business aufzubauen. Jedoch ist der Aufwand eine eigene Marke, ein etabliertes Netzwerk und skalierbare Prozesse aufzubauen, sehr hoch. Eine Alternative ist der Einstieg in ein Franchisemodell oder Partnermodell, bei dem zentrale Strukturen bereits vorhanden sind. Statt alles selbst zu entwickeln, profitieren Sie von einer bestehenden Marke, standardisierten Abläufen und zentraler Unterstützung.

Ein Beispiel für ein solches Partnermodell ist das City-Partner-Programm von Evernest. Das Modell kombiniert unternehmerische Freiheit mit zentral bereitgestellten Strukturen. Partner arbeiten eigenständig in ihrer Region, während Evernest zentrale Aufgaben bündelt und standardisiert.

Das City-Partner-Programm von Evernest unterstützt Sie unter anderem mit:

• Zugriff auf eine zentrale Maklerplattform mit Software: Integriertes CRM, Marktanalyse, Käufermatching, Objektverwaltung und Vertriebssteuerung in einem System.

• Zentraler Marketing- und Lead-Unterstützung: Unterstützung bei Sichtbarkeit, Leadgenerierung und Vermarktung auf Markenebene.

• Eigenes Lizenzgebiet: Das City-Partner Programm ermöglicht Ihnen deutschlandweiten Vertrieb, und sichert Ihnen gleichzeitig zu, in Ihrem Gebiet exklusiv zu werben.

• Erprobte Prozessen für Akquise und Verkauf: Klare Abläufe für Lead-Nachverfolgung, Kundenkommunikation und Abschluss, direkt einsetzbar im Tagesgeschäft.

• Entlastung durch Backoffice-Services: Unterstützung bei administrativen Aufgaben, damit Sie sich auf Beratung, Verkauf und Abschluss konzentrieren können.

• Marketing: Ob Onlinemarketing, Werbemittel oder Merchandise - City-Partner profitieren von einem breiten Angebot an wirkungsvollen Werbemaßnahmen und professioneller Beratung.

• und noch einiges mehr

Für Immobilienmakler, die ihr eigenes Business aufbauen möchten, aber dennoch Risiken reduzieren und ihr Geschäft professionell aufstellen möchten, ist das City-Partner-Programm eine sinnvolle Alternative zur klassischen Eigengründung.