¿Cómo obtener un aumento de rentabilidad de una vivienda?

¿Cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria?

La rentabilidad de la vivienda es una inquietud muy habitual en los tiempos actuales. Existen múltiples estrategias para extraer sustanciosos beneficios inmobiliarios, ya sea para la compraventa como para el alquiler. De cara a estas operaciones, es fundamental tener claro de antemano en qué consiste la rentabilidad de un inmueble. También es de capital importancia determinar en qué medida influyen las variaciones de costes y de rentabilidad en el resultado final de la operación. La rentabilidad ha aumentado un 7,2% según Idealista, por lo que resulta de especial interés a día de hoy. Puede hablarse, por un lado, de unas leyes generales aplicables al aumento de la rentabilidad de un inmueble. También, por otro lado, se puede y debe hablar de técnicas específicas para incrementar la rentabilidad de cara al arrendamiento o a la compraventa. A continuación, veremos detenidamente cada uno de estos apartados.

Contenido

1. ¿Qué significa incrementar una vivienda en rentabilidad?
2. ¿Cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria?
3. ¿Cómo aumentar la rentabilidad en una inversión inmobiliaria?
4. ¿Cómo incrementar la rentabilidad al invertir en vivienda para alquilar?
5. ¿Cuáles son los principales consejos a seguir para aumentar la rentabilidad al invertir en el mercado del alquiler en Madrid?
6. ¿Cómo incrementar la rentabilidad al comprar vivienda para venderla?
7. ¿Cuáles son los principales consejos a seguir al invertir en una inmobiliaria para vender propiedades en Madrid?

¿Qué significa incrementar una vivienda en rentabilidad?

Incrementar una vivienda en rentabilidad significa, en primer lugar, aplicar determinadas fórmulas generales. La rentabilidad inmobiliaria parte de una misma base para todos los tipos de inmuebles, aunque luego ello varíe según el arrendamiento o la venta. Estas leyes generales a que se alude aquí vienen representadas por la siguiente fórmula:

Rentabilidad = Ingresos anuales - Gastos fijos/ Inversión inmobiliaria x 100

Para realizar este cálculo, en primer lugar hemos de tener en cuenta dos aspectos esenciales. El primero es cómo debemos calcular la rentabilidad de nuestro inmueble. El segundo, cómo aumentar esa rentabilidad en términos generales.

¿Cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria?

A la hora de calcular la rentabilidad inmobiliaria, han de tenerse presentes todas estas facetas de la cuestión. Todas ellas se incluirán en la mencionada fórmula que se aplica al cálculo de esa rentabilidad:

• La inversión inmobiliaria, que incluye el precio de compraventa más los impuestos. En este apartado, habrá que hacer frente, sobre todo, al IVA y al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Dentro de este apartado de gastos, habrán de incluirse asimismo los de los trámites notariales y los del Registro de la Propiedad Estos últimos no son obligatorios, pero sí altamente recomendables por razones de seguridad jurídica. A ello hay que agregar los gastos en consultoría inmobiliaria, que supondrán un pequeño porcentaje, y muchas veces resultan fundamentales.

• Gastos fijos, es decir: todos aquellos vinculados al inmueble como tal, una vez este se ha adquirido en propiedad. También incluye el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que grava el valor catastral. Asimismo, habrá de incluirse aquí una provisión de fondos para los posibles arreglos esporádicos que la propiedad inmobiliaria pueda necesitar en un futuro. También hay que incluir aquí las tasas municipales si las hubiere: por ejemplo, la de recogida de basuras. Igualmente, los seguros del hogar pertenecen a los gastos fijos del inmueble.

• Los ingresos anuales que recibimos por el inmueble.

¿Cómo aumentar la rentabilidad en una inversión inmobiliaria?

Si nuestra intención es aumentar la rentabilidad en una inversión inmobiliaria, debemos seguir una serie de pasos generales, que se resumen en la siguiente tabla:

¿Cómo incrementar la rentabilidad al invertir en vivienda para alquilar?

Cuando queremos incrementar la rentabilidad al invertir en vivienda para alquilar, hemos de ir a la búsqueda de inmuebles asequibles. Ello significa que han de encontrarse por debajo del precio de mercado. Para lograr esto, se deben seguir una serie de consejos y orientaciones generales. Como resulta obvio, es necesario arriesgar aunque sea un poco si queremos granjearnos algunos beneficios. No es posible lograr una vivienda en las zonas más codiciadas, como asimismo resulta muy difícil elevar los precios en las zonas de peor fama. Todo ello también influye, y mucho, en la rentabilidad final que podamos extraer.

¿Cuáles son los principales consejos a seguir para aumentar la rentabilidad al invertir en el mercado del alquiler en Madrid?

Si nuestra intención es incrementar la rentabilidad al invertir en el mercado del alquiler en Madrid como en otras grandes ciudades, deberemos seguir estos consejos:

• Dentro de la clasificación de las viviendas en el mercado inmobiliario, es habitual hablar de zonas urbanas A, B, C y D. Las zonas A y B son las más codiciadas y caras. Por lo tanto, no siempre son las más aconsejables para optimizar la rentabilidad en el alquiler. En cuanto a las zonas C, son las de peor fama de cada núcleo urbano, por lo que una inversión en ellas puede resultar contraproducente. Lo más recomendable para lograr una optimización inversora lo más rápida posible suele ser, por lo tanto, dirigirse a las zonas C. Al menos, estos son los de menor riesgo inversor de entrada.

• Priorizar las zonas metropolitanas sobre las propiamente turísticas. La razón es que el turismo distorsiona mucho los precios.

• Algunas de las mejores viviendas para alquilar son, en su precio inicial, las que están pendientes de reforma. También las que se han de repartir entre varios herederos. Igualmente, los pisos de los bancos, ya que estos les son costosos de mantener cuando tardan en venderse. Otros inmuebles fáciles de optimizar en términos inversores son las viviendas que llevan mucho tiempo sin venderse, o bien las que acaban de salir al mercado.

¿Cómo incrementar la rentabilidad al comprar vivienda para venderla?

Cuando se pretende comprar vivienda para venderla posteriormente, es importante tener muy presentes otros consejos específicos. En este caso como en el anterior, contar con buenos consultores inmobiliarios que puedan asesorarnos al respecto es crucial.

Para la comercialización de viviendas, una buena promoción y una visibilidad en la web resulta aún más importante, si cabe, que para el alquiler. Este es otro aspecto que hemos de tener en cuenta cuando acometemos el proceso de compraventa de una vivienda.

Comprar vivienda en Madrid a menudo cuenta con determinadas ayudas públicas de la Administración Autonómica. Este detalle también es importante si en un futuro inmediato se pretende extraer rentabilidad al inmueble.

¿Cuáles son los principales consejos a seguir al invertir en una inmobiliaria para vender propiedades en Madrid?

Invertir en una inmobiliaria para vender propiedades en Madrid conlleva elegir sabiamente y seguir algunos consejos:

• Elegir un buen consultor inmobiliario que pueda ayudarnos con todo el proceso. Muchas empresas de sólida trayectoria en el mercado, como Evernest, ofrecen valoraciones inmobiliarias gratuitas. Contando con estas valoraciones, es fácil escoger un buen precio para la vivienda.

• Otro aspecto clave a la hora de invertir en inmobiliaria en España es tener presentes las exenciones y deducciones fiscales.

• El consultor inmobiliario conoce el mercado y las zonas específicas donde opera profesionalmente. Por lo tanto, su ayuda es de gran importancia para encontrar los inmuebles adecuados, y para el proceso posterior de venta.

• Otra razón fundamental por la que vender a través de inmobiliarias para la compra de una vivienda que luego queremos vender. Los consultores inmobiliarios preparan todo el proceso de promociones y visibilidad online de un inmueble. Así por ejemplo, un buen exposé con fotografías e información sobre este. Al contar con una buena inmobiliaria, las posibilidades de encontrar un buen inmueble y de venderlo rápidamente aumentan de forma vertiginosa.