¿Qué es la Ley de Propiedad Horizontal?

¿Cómo se aplica la Ley de Propiedad Horizontal?

La Ley de Propiedad Horizontal es aquella que regula las relaciones en el seno de una comunidad de vecinos. Por esta razón, resulta imprescindible conocerla si queremos adquirir un inmueble en propiedad, o un piso que se halle en una finca comunitaria. Cualquier persona que viva en una comunidad de vecinos ha de regirse por estas normas. Ello en su relación con los demás habitantes de la finca, edificio o complejo residencial. La labor cotidiana del administrador de la finca, como el funcionamiento de las juntas de la comunidad, la existencia de cuotas ordinarias o extraordinarias (derramas)… Así como las proporciones o mayorías que se necesitan para aprobar determinadas medidas, los órganos de gobierno, la impugnación de los acuerdos, las actas, etc. Todos estos aspectos y otros tantos más se rigen por la LPH, herramienta normativa esencial para el funcionamiento diario de las comunidades vecinales.

Contenido

1. ¿Qué es la Ley de Propiedad Horizontal y dónde se aplica?
2. ¿Dónde se aplica la Ley de Propiedad Horizontal?
3. ¿Cuáles son las normas de convivencia en la comunidad según la LPH?
4. ¿Qué actuaciones no tendrán por qué ser aprobadas en junta de la comunidad de propietarios?
5. ¿Cuáles son las funciones de una junta de propietarios?
6. ¿Cuándo deberá reunirse la junta de propietarios?

¿Qué es la Ley de Propiedad Horizontal y dónde se aplica?

La comunidad de propietarios se rige por la LPH. Así por ejemplo, cuando vamos a vender una vivienda es fundamental obtener un certificado de la comunidad. Este ha de demostrar que estamos al corriente del pago de todas las cuotas. En realidad, tales cuotas, y las deudas que se pueden contraer con la comunidad, se hallan asimismo regidas por la legislación.

La Ley de Propiedad Horizontal en el BOE fue publicada originalmente el 23 de julio de 1960. No obstante, continúa plenamente vigente a día de hoy como texto consolidado, tras múltiples reformas posteriores a tan lejanas fechas. Su denominación completa a efectos legales es la de Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

Cuando definimos esta ley, en primer lugar hemos de atender al hecho de qué se entiende por propiedad horizontal. Esta se define en el artículo 396 del Código Civil español. Se trata de las partes o zonas comunes de un edificio, que, precisamente por serlo, resultan susceptibles de copropiedad.

Ello incluye las fachadas, escaleras, rellanos, muros sustentantes interiores, vigas, etc. Por supuesto, también las antenas colectivas y los elementos comunes de telecomunicaciones, entre otros. Estas partes en copropiedad no podrán dividirse entre varios propietarios. Ya en el Código Civil se establece que estas zonas comunes en copropiedad habrán de regirse por “disposiciones legales especiales”. O sea, por leyes específicas: de ahí la necesidad de la LPH.

¿Dónde se aplica la Ley de Propiedad Horizontal?

En la Ley de Propiedad Horizontal, los elementos comunes son fundamentales para definir el propio objeto sobre el que se legisla. En función de ello, la LPH distingue los varios tipos de fincas a los que se aplica esta normativa:

• A las comunidades de vecinos.
• A aquellas comunidades de vecinos que aún no se hubiesen constituido como propiedad horizontal.
• A los complejos inmobiliarios privados, por ejemplo las urbanizaciones.
• A las subcomunidades de propietarios. Estas se definen por determinados elementos que son comunes al disfrute de un determinado número de propietarios, pero no al resto de la comunidad. Las subcomunidades se crean cuando varios propietarios llegan a acuerdos de uso y disfrute exclusivo de tales elementos.
• A las entidades urbanísticas de conservación, cuando así lo dispongan sus respectivos estatutos. ¿Qué son estas entidades? Son de derecho público y han de crearlas los propietarios de inmuebles de una urbanización. Se crean para descargar a la Administración local de administrar elementos comunes de estas urbanizaciones.

¿Cuáles son las normas de convivencia en la comunidad según la LPH?

En una comunidad de vecinos, las normas son fundamentales para evitar conflictos innecesarios y malentendidos evitables. Incluso es preciso tenerlas en cuenta entre los gastos y documentos necesarios para la venta de una vivienda. Las cuotas ordinarias y extraordinarias de la comunidad han de ser satisfechas puntualmente, también para evitar cargas que puedan pesar en la compraventa del inmueble.

Entre las diversas normas de convivencia que se regulan en la LPH, destacan especialmente:

• El establecimiento de normas de régimen interior de una comunidad de vecinos (aunque estas no poseerán rango de ley, al contrario que la LPH).
• Se limitan aquellas acciones que los propietarios pueden llevar a cabo en sus propiedades, teniendo en cuenta los comunes intereses de la propiedad horizontal. Las actividades prohibidas podrán ser denunciadas y demandado el propietario que las realice. Ello dentro de lo que en términos judiciales se conoce como acción de cesación.
• Obligación de comunicar al administrador de la finca las obras privativas que un propietario va a acometer en su inmueble.
• Obligaciones de los vecinos miembros de una comunidad de estas características. Se incluyen, por supuesto las de respetar las zonas comunes (es decir, de copropiedad o propiedad horizontal). También la de contribuir a los gastos comunitarios, entre otras.
• Otro aspecto de suma importancia entre las normas establecidas por esta ley es el certificado que demuestre estar al corriente de los pagos comunitarios. Se rige por el artículo 9.1, y es uno de los aspectos que habrá de incluirse en el certificado de deuda cero exigido para la compraventa de viviendas. Sea como fuere, el propio certificado de la comunidad como tal documento es exigido para los trámites notariales de transmisión de un inmueble.
• Obligación de establecer un fondo de reserva para cuando sea necesario, y establecimiento de cantidades mínimas de ese fondo.
• Obligación de responder por los daños en el inmueble.
• Obligación de comunicar al secretario una dirección de contacto, los cambios de titularidad del inmueble, etc.

¿Qué actuaciones no tendrán por qué ser aprobadas en junta de la comunidad de propietarios?

Algunas de las acciones no deberán ser aprobadas por la comunidad de propietarios, según la LPH. Es bueno tenerlas muy presentes, puesto que algunas de ellas afectan a la compraventa de un inmueble. Es el caso de determinadas reformas para incrementar el precio de mercado de una vivienda. Incluimos estas acciones que no necesitan ser aprobadas en junta, en la siguiente tabla:

¿Cuáles son las funciones de una junta de propietarios?

Las funciones de una junta de propietarios, según el artículo 14 de la LPH, son las siguientes:

• El nombramiento de presidente, secretario, administrador, secretario-administrador, y vicepresidente (si lo hay).
• Aprobar los presupuestos de la comunidad, así como las obras, que pueden ser ordinarias o extraordinarias. Las derramas, o cuotas extraordinarias para determinadas actuaciones necesarias para la comunidad, deberán ser aprobadas en sesión aparte.
• La aprobación y la reforma de los estatutos, así como de las normas de régimen interior.
• Conocer y decidir en los asuntos que sean del interés general de la comunidad de propietarios.

¿Cuándo deberá reunirse la junta de propietarios?

Según la LPH, la junta de propietarios deberá reunirse al menos una vez al año para la aprobación de presupuestos y cuentas. También en otras ocasiones cuando lo considere conveniente el presidente o así lo soliciten la cuarta parte de los propietarios. Igualmente se podrá reunir cuando lo solicite un número de éstos que represente al menos una cuarta parte de las cuotas de participación.

La convocatoria la deberá hacer el presidente o bien los promotores de la reunión, y en ella se incluirá el orden del día con los asuntos a tratar. Cuando una junta no haya podido celebrarse, la siguiente se llevará a cabo dentro de los ocho días naturales siguientes. La antelación mínima para convocar las reuniones será de tres días naturales.