Ratgeber Immobilienbewertung

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Haus bewerten

Wenn Sie ein Haus kaufen oder verkaufen wollen, lohnt es sich, den Hauswert professionell ermitteln zu lassen. Für eine fundierte Hausbewertung empfiehlt es sich, einen Makler oder einen Sachverständigen zu engagieren. Lesen Sie in unserem Ratgeber, wie eine Hausbewertung abläuft und welche Faktoren dabei berücksichtigt werden.

  1. Wann sollte ich mein Haus bewerten lassen?
  2. Welche Faktoren beeinflussen die Hausbewertung?
  3. Welche Formen der Hausbewertung gibt es?
  4. Wer kann den Hauswert berechnen?
  5. Was kostet die Hausbewertung?
  6. Was ist der Verkehrswert?

1. Wann sollte ich mein Haus bewerten lassen?

Die Gründe für eine Hausbewertung können sehr unterschiedlich sein. Zum einen sollte ein Haus bewertet werden, wenn geplant ist, es zu verkaufen. So lässt sich ein angemessener und wettbewerbsfähiger Angebotspreis ermitteln und das Objekt bestmöglich verkaufen. Zum anderen lässt man ein Haus häufig im Falle einer Erbschaft oder einer Scheidung bewerten. In beiden Fällen sind oftmals mehrere Parteien beteiligt, weshalb es sich empfiehlt, den Wert des Hauses frühzeitig feststellen zu lassen, um etwaige Besitztümer gerecht aufteilen zu können.

Je nach Grund für die Hausbewertung werden unterschiedliche Arten von Gutachten benötigt. Für die Erstellung einer Bewertung können Sie Sachverständige beauftragen oder auch einen erfahrenen Immobilienmakler einbeziehen. Es ist auf jeden Fall ratsam, sich an Experten zu wenden, die ausreichend Erfahrung auf dem Immobilienmarkt haben. Unsere Makler bei Evernest können für Sie unverbindlich eine Hausbewertung durchführen.

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2. Welche Faktoren beeinflussen die Hausbewertung?

Um den Wert eines Hauses ermitteln zu können, gibt es verschiedene Faktoren, die die Gutachter prüfen. So ist zum einen die Lage des Hauses entscheidend. Dabei wird in Mikro- und Makrolage unterschieden. Die Mikrolage beschreibt den konkreten Standort und die unmittelbare Umgebung des Hauses. Sie bezieht Gegebenheiten wie Nachbarschaft, Infrastruktur und Umwelteinflüsse mit ein. Die Makrolage dagegen deckt die größere Region ab, also zum Beispiel die Anbindung und Infrastruktur des Stadtteils oder Ortes und die Preisentwicklung in der Region. Zum anderen spielen die Ausstattung des Hauses, der Zustand, die Bausubstanz und die Nutzungsmöglichkeiten eine Rolle. Natürlich können auch individuelle Faktoren hinzukommen, wie ein besonders aufwendig angelegter Garten, die Gutachter zusätzlich berücksichtigen.

3. Welche Formen der Hausbewertung gibt es?

Bei der Hausbewertung können verschiedene Bewertungsverfahren angewendet werden. In der Regel wird zwischen Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren unterschieden.

Für Häuser in gut bebauten Gebieten wird meistens das Vergleichswertverfahren angewendet. Dabei werden die Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in derselben Gegend verglichen. Je mehr Werte vorhanden sind, desto genauer wird das Ergebnis. Die Preise können beim örtlichen Gutachterausschuss angefordert werden.

Ist ein Haus vermietet, bietet sich das Ertragswertverfahren an. Dabei wird das Haus als Kapitalanlage betrachtet und getrennt vom Grundstück bewertet. Der Grundstückswert richtet sich nach dem Bodenrichtwert. Der Immobilienwert ergibt sich aus Herstellungskosten abzüglich der Abnutzungskosten und unter Berücksichtigung von Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten.

Auch das Sachwertverfahren ermittelt den Wert des Grundstücks und der Immobilie separat voneinander, basierend auf dem Bodenrichtwert und den Herstellungs- minus Abnutzungskosten. Die Situation am Immobilienmarkt wird allerdings nicht berücksichtigt.

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4. Wer kann den Hauswert berechnen?

Um ein Haus bewerten zu lassen, sollte man sich an Experten wie Makler oder Sachverständige wenden. Diese kennen den Markt und das Verkaufsgebiet sehr gut und können eine fundierte Bewertung vornehmen. Eigentümern fehlen in den meisten Fällen die entsprechenden Fachkenntnisse und Schulungen, um eine fundierte Hausbewertung selbstständig vorzunehmen.

Bei Gutachtern wird zwischen freien Immobiliengutachtern und geprüften sowie staatlich anerkannten Sachverständigen unterschieden. Die Berufsbezeichnung Sachverständiger ist dabei gesetzlich geschützt, nur diese Gutachter können auch gerichtlich anerkannte Gutachten erstellen. Für den Hausverkauf genügt eine Bewertung durch einen Makler. Die Makler von Evernest haben umfangreiche Erfahrungen in der Immobilienbewertung und ermitteln den Wert Ihres Hauses kostenfrei und unverbindlich.

Welche Unterlagen benötige ich für die Hausbewertung?

  • Grundbuchauszug
  • Grundriss der Immobilie
  • Wohnflächenberechnung
  • Energieausweis
  • Flurkarte und Lageplan
  • Baubeschreibung
  • Gegebenenfalls Nachweis über Modernisierungsmaßnahmen

5. Was kostet die Hausbewertung?

Die Kosten für eine Hausbewertung hängen von den engagierten Gutachtern und den benötigten Gutachten ab. Ein Kurzgutachten fällt – wie der Name bereits vermuten lässt – kürzer aus und ist mit weniger Zeitaufwand verbunden als ein Vollgutachten, weshalb auch der Preis niedriger angesetzt wird. In der Regel belaufen sich die Kosten für ein Kurzgutachten auf maximal 500 Euro. Ein Vollgutachten hingegen stellt eine ausführlichere Immobilienbewertung dar und ist dementsprechend länger und zeitaufwendiger. Hier wird der Preis mit 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswertes veranschlagt. Zudem ist relevant, wer den Gutachter beauftragt. Schickt beispielsweise das Finanzamt im Erbfall einen Sachverständigen, muss dieser nicht von den Erben, sondern vom Finanzamt selbst bezahlt werden. Engagiert ein Erbe allerdings einen weiteren Gutachter, muss er die Kosten für diesen übernehmen. Lassen Sie Ihr Haus von einem Makler wie Evernest bewerten, geschieht dies dagegen unverbindlich und kostenlos. Hier erfahren Sie mehr über die Immobilienbewertung bei Evernest.

Evernest selected Wohnzimmer Blick ins Grüne, Source:shutterstock
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6. Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert meint den Angebotswert. Er ist durch Paragraf 194 des Baugesetzbuchs geregelt, der festlegt:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Bei der Ermittlung des Verkehrswerts spielen Faktoren wie die Lage, das Baujahr, der Zustand des Gebäudes und der Ausstattung sowie besondere Merkmale (z. B. Balkon, Keller etc.) eine Rolle. Der Verkehrswert sollte allerdings nicht mit dem Verkaufspreis verwechselt werden. Alle relevanten Informationen zum Verkehrswert erfahren Sie hier.

So funktioniert die Bewertung einer Immobilie

Schritt 1: Erfassen aller relevanten Objektdaten

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