KfW 40 QNG: Definition, Bedingungen & Fördermöglichkeiten

Attraktive Vorteile durch die KfW-40-QNG-Förderung

Der Begriff KfW 40 QNG beschreibt ein Förderprogramm der KfW, das sich an alle richtet, die maximal nachhaltigen Wohnraum bei bestmöglicher Förderung schaffen wollen. Bis zu 150.000 Euro sind hier möglich.

Für Bauherrinnen und Bauherren bedeutet dies eine bessere Energieeffizienz, langfristige Wertstabilität und Zugang zu sehr günstigen Förderkrediten der Förderprogramme rund um den KfW klimafreundlichen Neubau. Durch die besondere Kombination aus Sonderabschreibung und degressiver Abschreibung können sich für Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger außerdem lohnenswerte Abschreibungen von bis zu 10 % im ersten Jahr ergeben. Wie diese Kombination genau funktioniert, erklären wir in Abschnitt 2.

Was sonst noch möglich ist und worauf Sie zur Erfüllung aller Kriterien achten müssen, lesen Sie in diesem spannenden Ratgeber.

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist ein Effizienzhaus 40 und wie unterscheidet es sich von KfW 40 QNG?
2. Finanzielle Vorteile eines KfW 40 QNG Neubaus
3. Worauf sollten Bauherrinnen & -herren achten?
4. Für wen lohnt sich KfW 40 QNG?
5. FAQ zu KfW 40 QNG

1. Was ist ein Effizienzhaus 40 und wie unterscheidet es sich von KfW 40 QNG?

Ein Effizienzhaus 40 (EH40) ist ein Gebäude, das nur 40 % des Primärenergiebedarfs eines gesetzlich definierten Referenzgebäudes benötigt. Es verfügt über eine sehr gut gedämmte Gebäudehülle, geringe Wärmeverluste und moderne Heiz- und Lüftungstechnik. Dieser energetische Standard ist die Basis für viele nachhaltige Neubauprojekte und wird häufig als Zielgröße im energieeffizienten Bauen genutzt.

Die Richtlinien des KfW 40 QNG gehen jedoch einen Schritt weiter: Neben dem energetischen EH40-Niveau erfüllt das Gebäude hier zusätzlich die Anforderungen des Qualitätssiegels Nachhaltiges Gebäude (QNG). Dieses Siegel bewertet ökologische, ökonomische und soziale Kriterien – darunter CO₂-Bilanz, Materialökologie, Schadstoffarmut und Lebenszyklusanalyse. Weitere Teilkriterien neben den Hauptkriterien sind Punkte wie etwa die Barrierefreiheit eines Gebäudes. Erst die Kombination aus Energieeffizienz und Nachhaltigkeit macht ein Gebäude förderfähig im Programm „Klimafreundlicher Neubau mit QNG."

Diese Abgrenzung ist wichtig, da die alte Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) im Neubau 2022/2023 durch das Programm „Klimafreundlicher Neubau" (297/298) abgelöst wurde, das seit 01.03.2023 läuft. Ergänzend dazu gibt es aktuell die Klassifizierung Effizienzhaus 55-Plus, deren Förderung vorbehaltlich verfügbarer Haushaltsmittel längstens bis zum 31.12.2026 befristet ist.

2. Finanzielle Vorteile eines KfW 40 QNG Neubaus

Ein Neubau nach KfW 40 QNG bietet nicht nur hohe energetische Standards, sondern auch klare wirtschaftliche Vorteile. Durch die Kombination aus Effizienzhaus-40-Technik und QNG-Zertifizierung entstehen Gebäude, die langfristig niedrige Betriebskosten, stabile Wertentwicklung und Zugang zu besonders günstigen Förderkrediten ermöglichen. Die KfW-Förderprogramme unterstützen dabei, energieeffizientes Bauen auf ein neues Niveau zu heben – sowohl im klassischen oder höherpreisigen Wohnungsbau als auch beim klimafreundlichen Neubau im Niedrigpreissegment (KfW 296).

Wer heute in ein solches Projekt investiert, profitiert von moderner Gebäudetechnik, nachhaltigen Baustoffen und einer Finanzierung, die deutlich unter dem Marktzins liegt. So wird energieeffizientes Bauen zu einem echten Vorteil, der sich über die gesamte Lebensdauer des Gebäudes bemerkbar macht.

• Günstige Finanzierung: Bis zu 150.000 € Kredit je Wohneinheit mit vergünstigten Zinsen.
• Hohe Energieeffizienz: Deutlich geringere Betriebskosten durch energieeffizientes Bauen und moderne Anlagentechnik.
• Nachhaltige Wertentwicklung: Gebäude mit QNG gelten als besonders zukunftssicher (relevant für Wiederverkauf und Vermietung).
• CO₂-Reduktion über den Lebenszyklus: Erfüllung strenger GWP-Grenzwerte (Treibhauspotenzial).
• Förderfähig auch in unteren Preisklassen: Für kompakte, flächeneffiziente Projekte gibt es mit dem KfW-Kredit „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment" (296) ein eigenes Programm mit bis zu 100.000 € je Wohneinheit.

Warum das Programm für Kapitalanleger besonders attraktiv ist

Laut einer Marketing-Analyse der BSK Immobilien GmbH, einer 100-prozentigen Tochtergesellschaft der Berliner Sparkasse, die selbst Neubauprojekte nach KfW-40-QNG-Standard vertreibt, profitieren Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger gleich von mehreren Pluspunkten, wenn sie in ein Gebäude nach KfW 40 QNG investieren. Die Kombination aus hoher Energieeffizienz und QNG-Zertifizierung kann zwar zu insgesamt höheren Baukosten durch teurere Baumaterialien und Heizsysteme führen, auf der anderen Seite aber auch zu:

• geringerem Instandhaltungsrisiko, da moderne Technik und nachhaltige Materialien eingesetzt werden,
• besseren steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten, insbesondere bei Neubauten mit EH40-Standard,
• höherer Wertstabilität, weil nachhaltige Gebäude langfristig gefragt bleiben.

Damit wird energieeffizientes Bauen nicht nur ökologisch sinnvoll, sondern auch wirtschaftlich attraktiver.

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG bietet Kapitalanlegern einen spürbaren steuerlichen Vorteil, wenn sie in ein Gebäude mit QNG-Zertifizierung investieren. Denn nur Immobilien, die das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude tragen, dürfen in den ersten vier Jahren jeweils 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten zusätzlich abschreiben. Insgesamt lassen sich so 20 % der Kosten frühzeitig steuerlich geltend machen – ein deutlicher Liquiditätsvorteil in den Anfangsjahren der Investition und ein klarer Anreiz für nachhaltiges, energieeffizientes Bauen. Wichtig: Die Sonderabschreibung setzt eine Vermietung zu Wohnzwecken für mindestens 10 Jahre voraus. Auch gelten eine Baukostenobergrenze von 5.200 €/m² sowie eine Bemessungsgrundlage von maximal 4.000 €/m².

Woher kommt die Information „bis zu 10 %"?

Zusätzlich zur Sonderabschreibung nach § 7b EStG (5 % pro Jahr) können Vermieterinnen und Vermieter im ersten Jahr eine degressive Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG von bis zu 5 % geltend machen. In Kombination ergeben sich so im ersten Jahr bis zu 10 % Abschreibung, danach sinkt der degressive Anteil jährlich, während die Sonder-AfA konstant bei 5 % pro Jahr bleibt (insgesamt 20 % über vier Jahre). Ob die degressive AfA im individuellen Fall zusätzlich nutzbar ist, hängt von den Umständen der Investition ab und sollte mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater abgestimmt werden.

• Jährlich 5 % Sonderabschreibung nach § 7b EStG
• Zusätzlich bis zu 5 % degressive AfA im ersten Jahr nach § 7 Abs. 5a EStG
• Insgesamt bis zu 20 % Sonderabschreibung in vier Jahren
• Reduzierte Steuerlast zu Beginn
• Förderung nachhaltiger Neubauten
• Baukostenobergrenzen & Bemessungsgrundlagen beachten!

(Quellen: § 7b EStG, gesetze-im-internet.de; BSK Immobilien GmbH, „Steuervorteile für Kapitalanleger mit KfW-40-QNG Standard")

Ökologische Pluspunkte für Umwelt & Nachbarschaft

Energieeffizientes Bauen hat nicht nur Vorteile, die die Wirtschaftlichkeit betreffen, sondern leistet wie bereits erwähnt auch einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz. Ein KfW 40 QNG Neubau verursacht über seinen gesamten Lebenszyklus deutlich weniger CO₂-Emissionen, weil er weniger Energie verbraucht und auf nachhaltige, schadstoffarme Materialien setzt.

Gleichzeitig reduziert ein solcher KfW klimafreundlicher Neubau nach 40 QNG den Bedarf an fossilen Ressourcen und unterstützt die Energiewende, indem moderne Wärmepumpen, Photovoltaik und intelligente Gebäudetechnik zum Einsatz kommen. So entsteht ein Wohngebäude, das sowohl ökologisch als auch gesellschaftlich zukunftsfähig ist. Wer ein solches Bauvorhaben startet, zeigt, dass energieeffizientes Bauen ein zentraler Bereich der nachhaltigen Stadt- und Wohnraumentwicklung ist.

3. Worauf sollten Bauherrinnen & -herren achten?

Bei einem KfW 40 QNG Neubau kommt es nicht nur auf die energetischen Kennzahlen an, sondern vor allem auf eine sorgfältige Planung. Wer dies realisieren möchte, sollte frühzeitig alle technischen, baulichen und dokumentarischen Anforderungen berücksichtigen. Dazu gehören die Abstimmung mit Energieeffizienz-Expertinnen und -Experten, die Auswahl CO₂-armer Baustoffe und die Sicherstellung, dass das Gebäude die Kriterien für die QNG-Zertifizierung erfüllt.

Auch die spätere Bewirtschaftung spielt eine Rolle: Nur wenn Ausführung und Nachweisführung ineinandergreifen, kann ein Projekt die KfW 40 Förderung erhalten und langfristig als Beispiel für tatsächlich energieeffizientes Bauen überzeugen. Besonders wichtig ist zudem, dass keine fossilen Heizsysteme eingesetzt werden und alle Berechnungen nach GEG und DIN V 18599 erfolgen. Dies gilt allgemein für jeden klimafreundlichen Neubau (KFN) aus dem KfW-Förderratgeber.

In fünf Schritten zur förderfähigen Planung:

1. Energieeffizienz-Expertin oder -Experten früh einbinden – Pflicht für alle KfW-Nachweise.
2. Nach GEG und DIN V 18599 planen – Grundlage für die Effizienzhausberechnung. Materialwahl mit geringem CO₂-Fußabdruck treffen – entscheidend für die Einhaltung der GWP100-Grenzwerte.
3. Keine fossilen Heizsysteme einplanen – ausgeschlossen sind Wärmeerzeuger auf Basis fossiler Energie oder Biomasse zur Deckung der Heizlast. Mit Biomasse betriebene Einzelraumfeuerstätten (z. B. Kaminöfen), die nicht zur Deckung der Heizlast erforderlich sind, sind laut KfW-Produktseite 297/298 weiterhin zulässig.
4. Materialwahl mit geringem CO₂-Fußabdruck treffen – entscheidend für die Einhaltung der GWP100-Grenzwerte.
5. QNG-Dokumentation früh starten – die Nachhaltigkeitszertifizierung ist umfangreich und sollte nicht erst kurz vor Fertigstellung begonnen werden.

Noch mehr Informationen zu den verschiedenen Förderprogrammen für energieeffiziente Neubauten finden Sie auch in diesem Ratgeber.

4. Für wen lohnt sich KfW 40 QNG?

Für viele Bauverantwortliche zahlt sich ein KfW 40 QNG Neubau aus ganz unterschiedlichen Gründen aus – abhängig davon, ob selbst genutzt, vermietet oder unternehmerisch gebaut wird.

Privatpersonen & Selbstnutzerinnen/Selbstnutzer Privatpersonen profitieren von langfristig niedrigen Energiekosten und einem modernen, nachhaltigen Wohnstandard. Steuerliche Vorteile nach § 7b EStG gelten nur für die Vermietung. Eigennutzerinnen und Eigennutzer profitieren dafür bei Finanzierung, Betriebskosten und Werterhalt.

Im Programm Klimafreundlicher Neubau (297/298) erhalten Selbstnutzerinnen und -nutzer mit QNG bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit statt 100.000 Euro. Familien und Alleinerziehende mit Kindern können zusätzlich das Programm Wohneigentum für Familien (KfW 300) nutzen. Mit QNG steigt der Kreditrahmen auf 220.000 bis 270.000 Euro – bis zu 50.000 Euro mehr als ohne Zertifizierung. Das Programm ist an feste Voraussetzungen geknüpft:

• Zu versteuerndes Haushaltseinkommen von maximal 90.000 € bei einem Kind, + 10.000 € je weiterem Kind
• Mindestens ein Kind bis 18 Jahre im Haushalt
• Mindestens 50 % Miteigentumsquote der antragstellenden Person
• Bei Antragstellung darf kein Wohneigentum vorhanden sein
• Das (inzwischen ausgelaufene) Baukindergeld darf nicht bereits in Anspruch genommen worden sein Beide Programme (297/298 und 300) lassen sich mit dem KfW-Wohneigentumsprogramm (124) um bis zu 100.000 Euro aufstocken.

Der EH40-Standard senkt den Primärenergiebedarf auf 40 Prozent und kann so einen dauerhaften Schutz vor steigenden Energie- und CO₂-Kosten bieten. QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM dokumentieren zudem eine nachhaltige Bauqualität, die sich positiv auf Wiederverkauf und Beleihung auswirkt. Auch die verpflichtende Baubegleitung und Nachhaltigkeitsberatung wird von der KfW bezuschusst. Kurz zusammengefasst bedeutet das, dass Selbstnutzer nicht steuerlich profitieren, sondern durch höhere Förderkredite, niedrige Betriebskosten und dokumentierten Werterhalt.

Vermieterinnen, Vermieter & Kapitalanlegerinnen/-anleger Vermieterinnen und Vermieter sowie Investment-Interessierte sichern sich mit einem KfW-40-QNG-Neubau stabile Renditen und eine hohe Wertbeständigkeit, weil KfW-klimafreundliche Neubauten am Markt an Nachfrage gewinnen. Die für diese Gruppe relevanten steuerlichen Vorteile nach § 7b EStG und die degressive AfA haben wir bereits ausführlich in Abschnitt 2 erläutert.

Wohnungsbaugesellschaften & Unternehmen Wohnungsbaugesellschaften erfüllen mit KfW-40-QNG-Projekten wichtige ESG-Kriterien, sind aber nicht im gleichen Rahmen wie Privatpersonen in den Programmen 297/298 antragsberechtigt. Für Unternehmen, öffentliche Einrichtungen und alle anderen Investoren in Nichtwohngebäude gilt stattdessen das KfW-Programm 299 (Klimafreundlicher Neubau – Nichtwohngebäude) mit einem Kreditbetrag von bis zu 2.000 €/m² Nettogrundfläche (max. 10 Mio. €) mit QNG bzw. bis zu 1.500 €/m² (max. 7,5 Mio. €) ohne QNG. __ Projektentwicklerinnen & Projektentwickler__ Projektentwicklerinnen und -entwickler profitieren von den spezifischen Programmvorteilen, insbesondere dann, wenn ein förderfähiger, klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment (KfW 296) geplant wird.

Die fünf KfW-Förderprogramme im Überblick

(Quellen: KfW 124, KfW 296, KfW 297/298, KfW 299, KfW 300)