Finanzierungsplan: So finanzieren Sie Ihre Immobilie

Um sich den Traum der eigenen vier Wände zu erfüllen, muss zuerst die Frage nach der Immobilienfinanzierung geklärt werden. Eine gründliche Planung ist das A & O - worauf Sie achten sollten.

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Ihr persönlicher Finanzierungsplan

Um sich den Traum der eigenen vier Wände zu erfüllen, muss zuerst die Frage nach der Immobilienfinanzierung geklärt werden. Da es um eine hohe Summe und lange Zahlungsverpflichtung geht, ist eine gründliche Planung des Finanzierungsvorhabens ratsam. Bei der frühzeitigen Bestandsaufnahme der Finanzsituation ist der Finanzierungsplan und der daraus folgende Tilgungsplan ein Hilfsmittel. Was man unter einem Finanzierungsplan versteht und wie man ihn erstellt, wird im Folgenden erklärt.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Was ist ein Finanzierungsplan?
  2. Wie erstellt man einen Finanzierungsplan? Schritt-für-Schritt-Anleitung

1. Was ist ein Finanzierungsplan?

Für eine solide Baufinanzierung gilt ein Finanzierungsplan als Grundvoraussetzung. Eigenkapital, Gesamtkosten und Kreditbedarf bilden die Basis, auf der der Finanzierungsplan erstellt wird. Ein Finanzierungsplan sorgt für die sichere Finanzierung eines Bauvorhabens und ermöglicht dem Bauherren, schon vor Baubeginn die Tilgungsraten und Zinskonditionen richtig einzuschätzen.

Tip

Top Tipp:

Da es eine Vielzahl an Möglichkeiten zur Immobilienfinanzierungen gibt und der Finanzierungsplan individuell auf die finanzielle Situation eines jeden Bauherren zugeschnitten wird, ist die Hilfe eines Finanzberaters empfehlenswert.

2. Wie erstellt man einen Finanzierungsplan? Schritt-für-Schritt-Anleitung

Ein Finanzierungsplan dient dazu, die einzelnen Kostenfaktoren zu veranschaulichen, sodass Immobilienkäufer oder Bauherren einen Überblick über die monatlichen Belastungen bis zum Ende der Finanzierungsphase haben. Der Finanzierungsplan setzt sich aus drei Teilen zusammen:

  • Gesamtkosten des Vorhabens
  • Fremdkapital
  • Eigenmitteln

Wie man bei der Erstellung eines Finanzierungsplans am besten vorgeht, zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt:

a. Maximales Budget festlegen

Im ersten Schritt der Erstellung eines Finanzierungsplans sollte ein Überblick über die finanzielle Situation erstellt werden. Es gilt die Frage zu klären, welcher monatliche Betrag zur Rückzahlung eines Darlehens zur Verfügung steht. Dabei ist es wichtig, auch die Rücklagen für anfallende Instandhaltungskosten zu berücksichtigen. Um einen Überblick über die Ein- und Ausgaben zu erhalten, bietet sich die Erstellung eines Haushaltsplans an.

b. Höhe des Eigenkapitals festlegen

Im Rahmen des Finanzierungsplans sollte die Höhe des Eigenkapitals festgelegt werden, das der Kreditnehmer einbringt. Dabei gilt, je mehr Eigenkapital eingesetzt wird, desto niedriger fällt der Sollzins für das Darlehen aus. Allgemein wird eine Beteiligung von rund 20 Prozent an den Gesamtkosten mit Eigenkapital empfohlen. Wenn der Betrag des Eigenkapitals festgelegt wurde, kann der mögliche Darlehensbetrag hinzugerechnet und das maximale finanzielle Budget somit festgelegt werden. Um auf zusätzliche Ausgaben vorbereitet zu sein, ist es ratsam, nicht alles an Eigenkapital in die Finanzierung zu investieren und Rücklagen zu behalten. Gewisse Eigenleistungen können abhängig vom handwerklichen Geschick selbst erbracht werden, der Zeitaufwand sollte im Vorfeld genau berechnet werden. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist in Ausnahmefällen ebenfalls möglich, man spricht dann von einer Vollfinanzierung.

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c. Gesamtkosten berechnen

Im nächsten Schritt wird der Darlehensbedarf ermittelt. Dieser besteht aus dem Kaufpreis und aus weiteren Nebenkosten. Beim Kauf einer Immobilie, egal ob Wohnung oder Haus, fallen prozentual und zusätzlich zum Kaufpreis sogenannte Kaufnebenkosten an. Zu diesen Kosten gehören unter anderem die Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbuch- und Maklergebühren. Die Notarkosten liegen bei 0,5 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. In der Regel engagiert der Käufer den Notar und trägt den Großteil der anfallenden Kosten. Die Grundbuchkosten belaufen sich zusätzlich auf ungefähr 1,5 Prozent des Kaufpreises. Die exakte Höhe der Maklerprovision hängt vom jeweiligen Bundesland ab, bewegt sich jedoch meist zwischen drei bis sieben Prozent des Kaufpreises.

Sobald die Höhe der Gesamtaufwendungen, die vorhandenen Eigenmittel und der monatlich verfügbare Betrag ermittelt wurden, kann die Höhe des benötigten Darlehens festgelegt werden. In die Planung sollten Zuschüsse wie etwa die verschiedenen Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bereits mit einbezogen werden – diese fließen in das Fremdkapital mit ein.

d. Ziel zeitlich abstecken

Der Finanzierungsplan steckt außerdem den Zeitrahmen fest, in dem die Finanzierung stattfinden soll. Wie lang die Finanzierung dauert, hängt von verschiedenen Faktoren wie der Tilgungsrate ab und variiert demnach je nach Bauvorhaben. Empfehlenswert ist eine Planung, bei der der Kreditnehmer bis zur Rente schuldenfrei ist. Ob dieser Plan umsetzbar ist, hängt maßgeblich vom Alter ab, in dem die Finanzierung begonnen wird.

e. Informationen über verschiedene Darlehensformen einholen

Um eine Immobilie zu finanzieren, gibt es zahlreiche Möglichkeiten. Zwischen den verschiedenen Darlehen bestehen erhebliche Unterschiede, über die sich der Kreditnehmer im Vorfeld informieren muss. Als Klassiker der Baufinanzierung gilt das Annuitätendarlehen, bei dem immer gleich hohe Monatsraten gezahlt werden. Nach Ablauf der Finanzierung besteht meist noch eine Restschuld, die mit einer sogenannten Anschlussfinanzierung beglichen wird. Das Volltilgerdarlehen hingegen gibt bereits bei der Erstellung des Finanzierungsplans Auskunft darüber, wann der Kredit vollständig beglichen ist. Bei dieser Art der Immobilienfinanzierung ist der Darlehensnehmer am Ende der Laufzeit schuldenfrei, da eine höhere Tilgung als beim Annuitätendarlehen angesetzt ist.

Wer über ein höheres Einkommen und Risikobereitschaft verfügt, für den kommt das variable Darlehen ohne festen Zinssatz infrage. Die Zinsen passen sich bei dem variablen Darlehen alle drei Monate an die Marktzinsen an. Eine andere Möglichkeit bieten das Bausparen, das mit einem Kombikredit besonders für Personen mit wenig oder keinem Eigenkapital geeignet ist.

f. Die passende Zinsbindung bestimmen

Die Zinsbindung spielt eine wichtige Rolle im Finanzierungsplan. Um die passende Zinsbindung zu bestimmen, lohnt es sich, die Zinsentwicklung zu beobachten. Wenn die Zinsen aktuell niedrig liegen, es aber Anzeichen für ein steigendes Zinsniveau gibt, sollte auf eine lange Zinsbindung gesetzt werden. Damit sichert sich der Kreditnehmer gegen das Zinsänderungsrisiko ab. Bei hohem Zinsniveau und einer möglichen Senkung in naher Zukunft ist die kurze Zinsbindung die beste Wahl. Dadurch kann der Kreditnehmer bei der Anschlussfinanzierung von den gesunkenen Zinsen profitieren.

g. Die richtige Tilgung wählen

Bei der Wahl der richtigen Tilgung gibt es einige Aspekte zu beachten. Obwohl eine höhere Tilgung auch bedeutet, dass der Kredit schneller abbezahlt wird, sollte sie dennoch nicht zu hoch angesetzt werden, da eine höhere monatliche Belastung damit einhergeht. Wenn möglich, wird ein anfänglicher Tilgungssatz von mindestens zwei Prozent pro Jahr als Start empfohlen.

h. Fördermittel in Planung einbeziehen

Bereits in der Planungsphase sollte der Kreditnehmer sich über die verschiedenen Fördermöglichkeiten informieren und diese in die Berechnungen mit einbeziehen. Eine Baufinanzierung besteht meist aus einem Hauptdarlehen und einem Förderdarlehen. Diese Förderdarlehen und deren Konditionen werden bereits in den Finanzierungsplan eingebunden. Als Beispiel für mögliche Förderungen sind die KfW-Förderprogramme zu nennen. Sie gelten als zinsgünstige Möglichkeiten, ein Eigenheim zu subventionieren. Auch das Wohn-Riestern kann in den Finanzierungsplan integriert werden. Das Kapital, das aus dem Riester-Vertrag kommt, kann direkt in die Baufinanzierung fließen. Da Gemeinden und Städte mit Förderprogrammen Bevölkerung anlocken wollen, lohnt es sich, Informationen über zusätzliche Förderprogramme der jeweiligen Stadt beziehungsweise Gemeinde einzuholen.

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i. Sondertilgungsmöglichkeiten bewusst einplanen

Eine Empfehlung bei der Erstellung des Finanzierungsplans ist dessen flexible Gestaltung. Kostenlose Sondertilgungsoptionen sollten mit in den Vertrag aufgenommen werden, besonders dann, wenn zusätzliche Einkünfte etwa durch eine Erbschaft erwartet werden. Dabei gilt zu bedenken, dass Sondertilgungsmöglichkeiten Kosten verursachen, da sich der jährlich zahlbare Sollzins erhöht. Sondertilgungsmöglichkeiten lohnen sich nur dann, wenn tatsächlich von ihnen Gebrauch gemacht wird.

j. Tilgungsplan ausstellen lassen

Sobald der gewünschte Finanzierungsplan umgesetzt wurde, sollte der Tilgungsplan vorliegen, er ist Bestandteil des Darlehensvertrags. In diesem Plan werden die Monat für Monat anfallenden Raten und Kosten ab dem Moment des Finanzierungsbeginns bis zum Ende der gewählten Zinsbindung aufgeführt. Darüber hinaus gibt er Aufschluss darüber, wie die Restschuld und die Zinskosten von Jahr zu Jahr abnehmen, wie viel Zinsen der Kreditnehmer bis zum Ablauf der Zinsbindung aufgebracht hat und wie hoch die Restschuld ist, die zu diesem Zeitpunkt übrig sein wird. Der Tilgungsplan dient der Veranschaulichung der Entwicklung des Immobiliendarlehens in tabellarischer Form und gibt einen Überblick darüber, wann welche Kosten auf den Kreditnehmer zukommen. Besonders nützlich ist der Tilgungsplan für den Kreditnehmer, wenn dieser in einigen Jahren eine Anschlussfinanzierung wie zum Beispiel ein Forward–Darlehen benötigt. Der Tilgungsplan hilft dabei, vorab zu planen, wie hoch die Darlehenssumme dann ausfallen muss.

Tip

Top Tipp:

Während der Erstellung des Finanzierungsplans lohnt es sich, viele Vorschläge von verschiedenen Banken im Hinblick auf die Hypothekenzinsen zu vergleichen. Dabei solle der Zeitfaktor bedacht werden. Der Vergleich verschiedener Angebote kann sehr zeitaufwändig sein, denn dazu müssen Termine bei den Instituten gemacht und die Einkommensverhältnisse des potenziellen Kreditnehmers offengelegt werden.

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