Immobilienkredit: So sparen Sie Zinsen!

Eine Möglichkeit der Immobilienfinanzierung ist der Immobilienkredit. Wofür ein solcher Kredit aufgenommen werden kann und welche Kosten entstehen, wird im folgenden Artikel erklärt.

Paar unterschreibt Vertrag, Quelle: Shutterstock

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Immobilienkredit

Um dem Traum von den eigenen vier Wänden einen Schritt näherzukommen, greifen die meisten Käufer auf eine Art der Immobilienfinanzierung zurück. Eine Möglichkeit der Immobilienfinanzierung ist der Immobilienkredit. Wofür ein solcher Kredit aufgenommen werden kann und welche Kosten entstehen, wird im folgenden Artikel erklärt.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Was ist ein Immobilienkredit?
  2. Wofür kann ein Immobilienkredit aufgenommen werden?
  3. Welche Kosten fallen bei einem Immobilienkredit an?
  4. Auf welche Kriterien sollte man bei einem Immobilienkredit achten?
  5. Welche Unterlagen müssen bei der Bank eingereicht werden?
  6. Kann man einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital aufnehmen?
  7. Welche Förderungen für einen Immobilienkredit gibt es?
  8. Wie kann ein Immobilienkredit umgeschuldet werden?
  9. Worauf sollte bei der Aufnahme eines Immobilienkredits geachtet werden?

1. Was ist ein Immobilienkredit?

In der Praxis hat der Immobilienkredit verschiedene Bezeichnungen wie Hypothekendarlehen, Baukredit oder Baufinanzierung. Als typische Eigenschaften solcher Immobilienkredite gelten meist niedrigere Zinsen als bei einem Ratenkredit, gleich hohe monatliche Raten innerhalb der Zinsbindung sowie ihre Zweckgebundenheit. Außerdem beginnt die Finanzierungssumme bei 50.000 €, wobei der Kredit meist über eine Grundschuld oder Hypothek abgesichert ist.

Während bei einem Immobilienkredit eine maximale Beleihungsgrenze von in der Regel 60 oder 80 Prozent des Kaufpreises gilt, wird der restliche Anteil normalerweise mit Eigenkapital finanziert. Nur in Ausnahmefällen ist eine Gesamtfinanzierung inklusive Nebenkosten möglich. In der Regel handelt es sich bei Immobilienkrediten um so genannte Annuitätendarlehen. Beim Annuitätendarlehen werden anhaltend gleiche Raten gezahlt, die sich erst nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ändern. Diese Raten, auch Annuitäten genannt, bestehen aus Zins und Tilgung, wobei sich deren Verhältnis im Laufe der Zeit verschiebt. Am Ende der Zinsbindung bleibt häufig eine Restschuld übrig, die meist mit einer Anschlussfinanzierung weiter in Raten abbezahlt wird.

2. Wofür kann ein Immobilienkredit aufgenommen werden?

Der Immobilienkredit ist stets zweckgebunden, was bedeutet, dass die Vergabe des Kredits nur für den Kauf oder Neubau einer Immobilie sowie Modernisierungs- oder Instandsetzungsarbeiten erfolgt. Damit die Bank im Falle von Zahlungsschwierigkeiten berechtigt ist, Maßnahmen für eine Zwangsvollstreckung einzuleiten, wird ein entsprechendes Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen. Bevor eine Kreditvergabe erfolgt, wird die Immobile bewertet. Sobald die Sollzinsbindung der Erstfinanzierung abläuft, jedoch noch ein Betrag offen ist, steht eine Anschlussfinanzierung an. Die meisten Kreditnehmer entscheiden sich hier ebenfalls für einen Immobilienkredit.

3. Welche Kosten fallen bei einem Immobilienkredit an?

Wie hoch die Kosten für einen Immobilienkredit ausfallen, ist im Wesentlichen durch die Höhe der aktuellen Bauzinsen bestimmt. Aktuell herrscht ein niedriges Zinsniveau, wobei sich der Trend mit großer Wahrscheinlichkeit auch in 2022 fortsetzt. Denn die generelle Zinsprognose von Dr. Klein sieht einen Seitwärtstrend für 2022 vor. Die Europäische Zentralbank (EZB) begrenzt trotz erhöhter Inflation die Zinsen künstlich, indem sie Anleihen kauft und den Leitzins niedrig hält.

Tip

Hinweis:

Angebote unterschiedlicher Banken sollten unbedingt miteinander verglichen werden. Allein ein Zinsunterschied von nur 0,5 Prozentpunkten während derselben Laufzeit kann mehrere 10.000 Euro Zinsen mehr kosten (laut Zeitschrift Finanztest im November 2020).

Tilgung Wie hoch die Rate der monatlichen Zahlungen sein sollte, hängt maßgeblich von der finanziellen Situation des Kreditnehmers ab. Wird eine hohe monatliche Rate gewählt, wird entsprechend mehr von der Restschuld getilgt und die Rückzahlung des Immobilienkredits erfolgt in kürzerer Zeit. Da sich die Rate des Immobilienkredits immer aus einem Anteil Zinsen und einem Anteil Tilgung zusammensetzt, besteht bei einer niedrigen Tilgung das Risiko einer unnötig langen Rückzahlungszeit. Damit am Ende des Monats noch genug finanzielle Mittel für den Lebensunterhalt zur Verfügung stehen, sollte die monatliche Kreditrate nicht mehr als 35 Prozent des Haushaltseinkommens des Kreditnehmers ausmachen.

Zinsen Die Bank verlangt Zinsen dafür, dass sie einen Immobilienkredit vergibt. Der Zinssatz orientiert sich am EZB-Leitzins, der Kreditnehmer kann also nur bedingt Einfluss auf dessen Höhe nehmen. Berechnet werden die Zinsen an dem Betrag, der vom Kreditbetrag noch nicht zurückgezahlt wurde, der sogenannten Restschuld. Mit sinkender Restschuld, sinkt auch der Zinsanteil beim Immobilienkredit. Der Tilgungsanteil der Rate steigt hingegen, da die monatliche Rate gleichbleibend ist.

Zinsbindung Wie hoch die Sollzinsbindung des Kredits sein soll, kann der Kreditnehmer selbst bestimmen. Wenn die Zinsen niedrig sind, ist eine lange Sollzinsbindung von Vorteil. Eine kurze Sollzinsbindung hingegen ist in Zeiten hoher Zinsen ratsam. Die Sollzinsbindung garantiert dem Kreditnehmer den jeweiligen Zinssatz für die Zeit und schützt ihn vor dem Zinsänderungsrisiko. Meistens kann zwischen 5, 10, 12, 15, 20, 25 und 30 Jahren gewählt werden.

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4. Auf welche Kriterien sollte man bei einem Immobilienkredit achten?

Vor Abschluss des Kreditvertrags gilt es, einige Faktoren zu beachten. Neben der Höhe des Kredits ist auch die Laufzeit bzw. Zinsfestschreibungszeit von Bedeutung. Des Weiteren sollte die Tilgungsart und der Einsatz von Fördermitteln vorab genau abgewogen werden. Eine lange Sollzinsbindung bei geringen Kapitalmarktzinsen gilt als ideal. Hier profitiert der Kreditnehmer von einer Planungssicherheit von bis zu 15 Jahren. Um die Möglichkeit zu haben, während der Festschreibungszeit Sondertilgungen zu leisten, sollten derartige Sonderzahlungen idealerweise vor Vertragsunterzeichnung mit der Bank geklärt werden.

5. Welche Unterlagen müssen bei der Bank eingereicht werden?

Bevor es zur Vergabe eines Darlehens kommt, wird die persönliche Kreditwürdigkeit von der Bank geprüft und die Immobilie bewertet. Dafür benötigt sie verschiedene Unterlagen vom potenziellen Kreditnehmer.

  • Folgende Unterlagen sind bei der Bank einzureichen: o Grundbuchauszug o Auszug aus der Flurkarte, Lageplan o Baubeschreibung o Kaufvertrag o Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen o Gehaltsabrechnungen und/oder Steuerbescheid o Nachweis über Eigenkapital o Nachweise über bestehende Verbindlichkeiten und Kredite o Personalausweis

Selbstständige oder Rentner müssen außerdem an folgende Unterlagen denken: o Informationen über Rentenbezüge o Bilanz- und Gewinnermittlungen o die Nachweise über eine Krankenversicherung

Tip

Top Tipp:

Die Bank teilt Ihnen in der Regel die benötigten Unterlagen vor dem Beratungstermin mit. Die Beratung beim Fachmann für Baufinanzierungen ist trotzdem ratsam, da im Einzelfall unterschiedliche Dokumente anfallen können.

6. Kann man einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital aufnehmen?

In der Regel gilt, dass mindestens die Bau- beziehungsweise Kaufnebenkosten in Höhe von rund 10 bis 15 Prozent der Gesamtkosten für das Haus aus eigenen Mitteln finanziert werden sollten. Für den Kreditnehmer bietet Eigenkapital den Vorteil, dass Banken dieses mit einem besseren Zinssatz belohnen. Doch auch ohne Eigenkapital ist es möglich, einen Kredit zu erhalten. Unterschieden wird zwischen einer 100-Prozent-Finanzierung und einer 110-Prozent-Finanzierung. Während bei einer 100-Prozent-Finanzierung der Kaufpreis finanziert wird, werden bei einer 110-Prozent-Finanzierung zusätzlich die Kaufnebenkosten finanziert.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kommt für Personen infrage, die eine hohe Bonität aufweisen. Kreditnehmer mit sehr hohem Einkommen haben bessere Chancen auf eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital. Banken finanzieren ohne Eigenkapital vor allem Immobilien, die in einer hervorragenden Lage und in sehr gutem Zustand sind. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist in der Regel teurer als mit Eigenkapital, da hier die Zinsen meist höher veranschlagt werden. Als Nachteile der Vollfinanzierung gelten die höhere monatliche Rate und eine längere Laufzeit.

Um eine Vollfinanzierung zu erhalten, ist die Schufa-Abfrage obligatorisch. Wer diese umgehen will, findet Angebote weniger Banken, bei denen jedoch zur Vorsicht geraten ist. Es sollte darauf geachtet werden, dass es sich um eine Bank der Eurozone handelt. In anderen Fällen trägt der Kreditnehmer zusätzlich zum hohen Zinssatz ein Fremdwährungsrisiko, das den Kredit verteuert.

7. Welche Förderungen für einen Immobilienkredit gibt es?

Ein Immobilienkredit lässt sich durch verschiedene Förderprogramme ergänzen, wobei die verschiedenen Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ganz oben auf der Liste stehen. Die Förderprodukte gibt es entweder in Form eines Kredits oder als direkt ausgezahlten Zuschuss. Wer eine Immobilie kaufen, sanieren oder neu bauen möchte, kann von einem Darlehen der KfW profitieren. Eine besondere Förderung gilt dabei dem altersgerechten Umbau, der Sanierung von Bestandsimmobilien zu Effizienzhäusern und dem Einsatz von erneuerbaren Energien wie Photovoltaik. Welche Förderprogramme es gibt und wo diese beantragt werden können, erfahren Sie in unserem Ratgeberartikel zur KfW-Förderung.

Neben den KfW-Förderprogrammen können regionale Wohnungsbauförderungen mitunter eine sinnvolle Vervollständigung des Immobilienkredits darstellen. Bei vermieteten Immobilien lassen sich die Zinszahlungen außerdem in der Steuererklärung unter Werbungskosten berücksichtigen.

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8. Wie kann ein Immobilienkredit umgeschuldet werden?

Ein Kredit kann zurückgezahlt oder ein Wechsel zu einer anderen Bank vorgenommen werden, sobald die Zinsbindung abgelaufen ist. Eine Umschuldung verspricht meist attraktive Konditionen. Wenn der Kredit während der Sollzinsbindung zurückgezahlt wird, fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank an, für die der Kreditnehmer aufkommen muss. Die Bank hat das Recht, den durch vorzeitige Rückzahlung entstandenen Zinsschaden in Rechnung zu stellen.

9. Worauf sollte bei der Aufnahme eines Immobilienkredits geachtet werden?

Um den passenden Kredit zu finden, gibt es einige Dinge, auf die besonders geachtet werden sollte. Dies sind die wichtigsten Tipps für einen Immobilienkredit und was Sie als Kreditnehmer vermeiden sollten:

● Kreditvergleich mehrerer Angebote: Obwohl die Finanzierung bei der eigenen Bank als bequemster Weg erscheint, lohnt sich der Vergleich mit anderen Angeboten.

● Kleingedrucktes bei Zinssätzen beachten: Häufig bieten Banken günstige Zinsen nur bis zu einem Beleihungswert von 60 Prozent an, hier ist es wichtig, auf das Kleingedruckte zu achten.

● Tilgungsraten kalkulieren: Als Kreditnehmer sollten Sie vor Vertragsunterzeichnung sicherstellen, dass die vereinbarten Tilgungsraten langfristig Ihrem monatlichen Budget entsprechen. Trotzdem sollte der Tilgungssatz nicht zu gering gewählt werden, mit einem höheren Tilgungsanteil sind die Schulden schneller abbezahlt und das Risiko wird gemindert, nachher teure Anschlussfinanzierung eingehen zu müssen.

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