Anschlussfinanzierung - so geht es nach Ende der Zinsbindung weiter

Die Anschlussfinanzierung ist die Fortführung einer Immobilienfinanzierung mit einem Kredit. Worauf sie dabei achten sollten und welche Möglichkeiten Sie haben, erfahren Sie in unserem Ratgeber.

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Anschlussfinanzierung: Verlängerung einer Finanzierung

Eine Anschlussfinanzierung wird dann fällig, wenn die Zinsbindung der ersten Immobilienfinanzierung ausläuft. Was man unter einer Anschlussfinanzierung versteht, welche Arten man unterscheidet und wann mit der Planung begonnen werden sollte, erfahren Sie in diesem Artikel.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Was versteht man unter einer Anschlussfinanzierung?
  2. Welche Arten der Anschlussfinanzierung unterscheidet man?
  3. Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung?
  4. Wie steht es aktuell um die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung?
  5. Welche Kosten entstehen im Rahmen einer Anschlussfinanzierung?
  6. Wann kann die Anschlussfinanzierung gekündigt werden?
  7. Worauf muss man bei einem Anschlussdarlehen achten?

1. Was versteht man unter einer Anschlussfinanzierung?

Da viele Kreditnehmer das Darlehen innerhalb der Dauer der Zinsfestschreibung nicht zurückzahlen können, machen sie von einer Anschlussfinanzierung Gebrauch. Dabei handelt es sich um die Fortführung einer Baufinanzierung mit einem neuen Kredit. Wer nach Ablauf der Zinsbindung noch eine Restschuld hat, die weiter finanziert werden muss, wird eine Anschlussfinanzierung benötigen. Wichtig ist, sich frühzeitig mit der Anschlussfinanzierung auseinanderzusetzen. Fünf Jahre bevor die erste Zinsbindung abläuft, ist es spätestens Zeit, sich über die Anschlussfinanzierung zu informieren.

Top Tipp: Ein Vergleich der verschiedenen Angebote lohnt sich, denn mit einer günstigen Anschlussfinanzierung können die Zinskosten deutlich gesenkt und die monatlichen Raten für die Immobilie erheblich gesenkt werden.

2. Welche Arten der Anschlussfinanzierung unterscheidet man?

Kreditnehmer haben die Möglichkeit, sich zwischen drei verschiedenen Arten der Anschlussfinanzierung zu entscheiden:

1. Prolongation Bei der sogenannten Prolongation handelt es sich um eine Verlängerung des Vertrags mit der bisherigen Bank. In der Regel werden dabei neue Konditionen mit dem Kreditinstitut vereinbart und eine entsprechende Vereinbarung wird von beiden Parteien unterzeichnet. Die Prolongation bietet die folgenden Vorteile:

  • Die Kreditnehmer sind bei der Bank bereits bekannt. Ihre Kreditwürdigkeit muss daher nicht noch einmal geprüft werden.
  • Es ist kein neuer Vertragsabschluss erforderlich.
  • Die Abwicklung der Verlängerung erfolgt schnell und unkompliziert.
  • Änderungen im Grundbuch sind nicht notwendig, wodurch neue Kosten vermieden werden.
  • Der Ansprechpartner bleibt gleich.

Wer sich für eine Prolongation entscheidet, muss mit diesen Nachteilen rechnen:

  • Ein anderer Kreditgeber bietet unter Umständen günstigere Konditionen.
  • Die Bedingungen des alten Kreditgebers sind möglicherweise unflexibler und Sie haben weniger Möglichkeiten, die Vertragsgestaltung zu beeinflussen.

2. Umschuldung Bei der Umschuldung erfolgt ein Wechsel zu einem neuen Anbieter. Zum Ende der Zinsbindung löst der neue Darlehensgeber ab. Die Grundschulden tritt die bisherige Bank an den neuen Finanzierer ab, dafür ist eine notarielle Beurkundung notwendig.

Bei einer Umschuldung gibt es folgende Vorteile:

  • Günstigerer effektiver Jahreszins
  • Zinsersparnis führt zur schnelleren Tilgung des Kredits
  • Abhängig vom Anbieter haben Kreditnehmer die Möglichkeit, Sonderkonditionen wie außerplanmäßige Tilgungen zu vereinbaren.

Die Umschuldung birgt auch einige Nachteile:

  • Höherer Verwaltungsaufwand
  • Beim Vertragsabschluss mit einem neuen Kreditinstitut sind verschiedene Unterlagen vorzulegen.
  • Zusammenarbeit mit einem neuen Kundenbetreuer
  • Die Abtretung der Grundschuld und Änderung des Grundbuchs sind Pflicht.
  • Es fallen Bearbeitungsgebühren und weitere Kosten für die Abtretung der Sicherheit an.

3. Forward-Darlehen Das Forward-Darlehen gibt dem Kreditnehmer die Möglichkeit, seine Anschlussfinanzierung schon einige Jahre vor Ablauf der Zinsbindung der heutigen Immobilienfinanzierung abzuschließen. Dadurch sichern sich Kreditnehmer gegen die Zahlung eines Zinsaufschlags schon vor Ablauf der Zinsfestschreibung günstige Zinsen für die Zukunft. Bis zu fünf Jahre im Voraus sind hier möglich. Wenn mit steigenden Zinsen am Kapitalmarkt gerechnet wird, lohnt sich das Forward-Darlehen besonders.

Das Forward-Darlehen verspricht folgende Vorteile:

  • Kreditnehmer sichern sich gegen steigende Zinsen ab.
  • Kreditnehmer profitieren zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung von Planungssicherheit.

Die Nachteile des Forward-Darlehens:

  • Sollten die Zinsen weiter sinken, hat der Kreditnehmer keine Möglichkeit, davon zu profitieren.
  • Der Kreditnehmer zahlt mit der Vereinbarung des Forward-Darlehens einen Forward-Aufschlag. Dabei handelt es sich um einen Zinsaufschlag bei einem Forward-Darlehen, den viele Kreditgeber verlangen.

3. Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung?

Wenn die Sollzinsbindung der ersten Immobilienfinanzierung ausläuft und das Darlehen zum Zinsende nicht vollständig zurückgezahlt wurde, benötigt der Kreditnehmer einen weiteren Kredit als Anschlussfinanzierung. Aus den verschiedenen Angeboten kann der Kreditnehmer das passende auswählen, anschließend wird ein neuer Kredit zu den neuen Konditionen über die noch bestehende Restschuld abgeschlossen.

Hinweis: Kreditnehmer sollten unbedingt rechtzeitig vor Ende der Sollzinsbindung der ersten Baufinanzierung Angebote von verschiedenen Anbietern einholen. Alternativ kann auf das Angebot der eigenen Hausbank gewartet werden, dass die Bank bis spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung vorlegen muss.

4. Wie steht es aktuell um die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung?

Kreditnehmer profitieren momentan von einem niedrigen Zinsniveau, die Bedingungen für Anschlussfinanzierung sind aktuell sehr gut. Dieser Trend setzt sich mit großer Wahrscheinlichkeit auch im Jahr 2022 fort. Die generelle Zinsprognose von Dr. Klein sieht einen Seitwärtstrend für 2022 vor. Die Europäische Zentralbank (EZB) begrenzt trotz erhöhter Inflation die Zinsen künstlich, indem sie den Leitzins niedrig hält und Anleihen kauft. Kreditnehmern wird zu einer langen Laufzeit geraten, um das Zinsänderungsrisiko zu minimieren. Da die Konditionen für das Anschlussdarlehen nach den aktuellen Zinsen berechnet werden, lohnt es sich jetzt zu prüfen, ob ein Anschlussdarlehen in Frage kommt.

Besonders bei langfristigen Baufinanzierungszinsen ist der Trend zu beobachten. Während der Bestzins für ein 20-jähriges Hypothekendarlehen bei aktuell 1,36 Prozent liegt, lag er im Februar 2019 noch bei 1,54 Prozent. Um die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen zu untersuchen, lohnt sich ein Blick auf die Entwicklung der zehnjährigen Bundesanleihe, da die Baufinanzierungszinsen ihrer Tendenz folgen. Vor einem Jahr lag er noch bei -0,46 Prozent (05.02.2021), heute wird er mit 0,15 Prozent wieder positiv verzinst.

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5. Welche Kosten entstehen im Rahmen einer Anschlussfinanzierung?

Wie hoch die Kosten der Anschlussfinanzierung ausfallen, wird dadurch bestimmt, für welche Art des Anschlussdarlehens sich der Kreditnehmer entscheidet. Für eine Prolongation fallen in der Regel keine Kosten an. Bei der Umschuldung hingegen können folgende Kosten entstehen:

  • Die bestehende Grundschuld muss für den Wechsel auf die neue Bank übertragen werden. Die Höhe der entstehenden Kosten hängt davon ab, ob es sich um eine Grundschuldabtretung oder eine Löschung und Neueintragung der Grundschuld handelt.
  • Löschung und Neueintragung der Grundschuld Bei einer Grundschuld von 100.000 Euro fallen für die Löschung circa 200 Euro an, dazu kommt die Neueintragung, für die rund 663 Euro anfallen. Insgesamt muss der Kreditnehmer also 863 Euro zahlen.
  • Grundschuldabtretung Hier wird die Grundschuld von der alten an die neue Bank abgetreten. Das reduziert Kosten für den Kreditnehmer, denn die Abtretung kostet bei einer Grundschuld von 100.000 Euro nur rund 200 Euro. Häufig werden diese Kosten sogar von der neuen Bank übernommen. Zudem ist es zeitlich weniger aufwendig: In vielen Fällen nimmt die neue Bank die Kommunikation mit dem Notar und die anfallenden Formalitäten auf sich und entlastet somit den Kreditnehmer.

Auch für die dritte Form der Anschlussfinanzierung, dem Forward-Darlehen, entstehen Kosten:

  • Ein höherer Sollzins kann fällig werden.
  • Es fallen Kosten für die Grundschuldübertragung an.
  • Für die Wartezeit zwischen dem Abschluss und der Auszahlung des Forward-Darlehens berechnen die Banken einen Zinsaufschlag. Wie hoch dieser ist, fällt von Bank zu Bank unterschiedlich aus, im Durchschnitt beträgt er circa 0,02 Prozentpunkte pro Monat.

6. Wann kann die Anschlussfinanzierung gekündigt werden?

Eine Immobilienfinanzierung kann nicht einfach so gekündigt werden. Es gibt jedoch drei Ausnahmen für eine Kündigung:

  • Der Kreditnehmer kann von dem Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB Gebrauch machen. Das bedeutet, dass seine Anschlussfinanzierung zehn Jahre nachdem ausgezahlt wurde, mit sechsmonatiger Frist gekündigt werden kann.
  • Forward-Darlehen, die bei der vorherigen Bank prolongiert wurden, sind schon zehn Jahre nach dem Vertragsabschluss kündbar.
  • Der Finanzierungsbedarf für die Immobilie muss erhöht werden, die Bank ist aber nicht zu einer Nachfinanzierung bereit. In diesem Fall hat der Kreditnehmer in der Regel ein Recht auf Kündigung. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Dachboden altersgerecht ausgebaut werden muss und das Haus durchaus höher beliehen werden könnte, die Bank dies jedoch verweigert.
  • Als dritter Kündigungsgrund gilt der geplante Verkauf des Hauses oder der Wohnung. Ein Verkauf ist jederzeit das Recht des Besitzers, die Bank darf sich dem nicht in den Weg stellen.

7. Worauf muss man bei einem Anschlussdarlehen achten?

Um ein Anschlussdarlehen zu bekommen, das sich lohnt, gilt es, einige Dinge zu beachten. Wir haben die wichtigsten Tipps für Anschlussdarlehen zusammengefasst:

  1. Früh mit der Planung beginnen: Spätestens fünf Jahre vor Ablauf der ersten Zinsbindung sollte sich der Kreditnehmer mit der Anschlussfinanzierung auseinandersetzen.
  2. Es empfiehlt sich, aktuell günstige Zinsen zu nutzen, um bestehende Finanzierungen umzuschulden oder ein Forward-Darlehen abzuschließen.
  3. Der Kreditnehmer sollte nicht auf das Angebot zur Prolongation von der eigenen Bank warten. Um die verschiedenen Angebote zu vergleichen, sollten rechtzeitig Angebote für die Anschlussfinanzierung eingeholt werden.
  4. Ersparnisse können bei der Anschlussfinanzierung in eine höhere Tilgung investiert werden, dadurch kann der Kredit schneller abgezahlt werden.
  5. Um ein möglichst vorteilhaftes Anschlussdarlehen zu erhalten, sollte bei einem niedrigen Zinsniveau eine möglichst lange Zinsbindung gewählt werden.
  6. Die Entscheidung für eine Grundschuldabtretung kann Gebühren bei der Umschuldung sparen.
  7. Um eine rechtzeitige Planung zu ermöglichen, muss der Zeitpunkt der Zinsfestschreibung im Blick behalten werden.
  8. Um das bestmögliche Angebot zu finden, sollten die verschiedenen Konditionen verglichen werden.
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