Vollfinanzierung: Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Wer das nötige Eigenkapital für die Baufinanzierung nicht aufbringen kann, hat die Chance auf eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital. Lesen Sie alles Wichtige über die Finanzierungsmöglichkeit.

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Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital / Vollfinanzierung

Um von einer Immobilienfinanzierung Gebrauch zu machen, erwarten Kreditinstitute in der Regel einen Eigenanteil von circa 20 Prozent. Wer dieses Eigenkapital für die Baufinanzierung nicht aufbringen kann, hat die Chance auf eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital. Welche Kriterien der Kreditnehmer erfüllen muss, um diese sogenannte Vollfinanzierung zu erhalten und welche Risiken sie mit sich bringt, wird im folgenden Artikel erklärt.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Was versteht man unter einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital?
  2. Für wen ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital geeignet?
  3. Wie viel Kredit wird ohne Eigenkapital vergeben?
  4. Wofür kann der Kredit bei einer Vollfinanzierung genutzt werden?
  5. Welche Tilgungsmöglichkeiten gibt es bei der Vollfinanzierung?
  6. Was kostet eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
  7. Welche Risiken bestehen bei einer Vollfinanzierung?
  8. Wie steht es um die Zinsen bei einer Vollfinanzierung?
  9. Welche Vor- und Nachteile hat eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

1. Was versteht man unter einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital?

Während bei den anderen Formen der Immobilienfinanzierung ein gewisses Maß an Eigenkapital gefordert ist, wird bei dem Immobilienkredit ohne Eigenkapital der komplette Kaufpreis aus Fremdmitteln finanziert. Vergeben wird der Kredit erst nach sorgfältiger Prüfung durch die Bank, denn eine Reihe an Voraussetzungen müssen vom potenziellen Kreditnehmer erfüllt werden. Man unterscheidet die Baufinanzierung ohne Eigenkapital in zwei verschiedene Varianten:

o 100-Prozent-Finanzierung: Hier wird der Kaufpreis der Immobilie durch Kredite finanziert. Die Kaufnebenkosten müssen bei dieser Art der Vollfinanzierung vom Käufer selbst getragen werden. o 110-Prozent-Finanzierung oder Vollfinanzierung: In diesem Fall werden zusätzlich zum Kaufpreis auch alle anfallenden Kaufnebenkosten über das Hauptdarlehen oder über einen separaten Privatkredit abgedeckt. Der Käufer selbst muss kein Eigenkapital einbringen.

Tip

Hinweis:

Beim Kauf einer Immobilie, egal ob Wohnung oder Haus, fallen prozentual und zusätzlich zum Kaufpreis sogenannte Kaufnebenkosten an. Zu diesen Kosten gehören unter anderem die Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbuch- und Maklergebühren.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten? Der Notar ist dafür verantwortlich, den Kaufvertrag und die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch zu beurkunden. Die Notarkosten dafür liegen bei 0,5 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. In der Regel engagiert der Käufer den Notar und trägt den Großteil der anfallenden Kosten. Die Grundbuchkosten belaufen sich zusätzlich auf ungefähr 1,5 Prozent des Kaufpreises. Die Maklerprovision ist das Honorar des Maklers, das jedoch erst nach der Entscheidung für eine Immobilie anfällt. Die exakte Höhe der Provision hängt vom jeweiligen Bundesland ab, bewegt sich jedoch meist zwischen drei bis sieben Prozent des Kaufpreises.

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2. Für wen ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital geeignet?

Um eine Vollfinanzierung von der Bank zu erhalten, muss der Kunde einige Voraussetzungen erfüllen. Wer eine Vollfinanzierung beantragen will, sollte folgende Kriterien bei der Bank vorweisen können: o Gute Kreditwürdigkeit in Form eines tadellosen Schufa-Scores o Sehr hohes, gesichertes Einkommen: Kreditgeber richten sich häufig nach der „40-Prozent-Regel” → Darlehensnehmer kommen dementsprechend dann infrage, wenn ihre monatlichen Raten zur Ablösung des Kredits nicht mehr als 40 Prozent ihres monatlichen Einkommens ausmachen o Sicherer Arbeitsplatz Allgemein gilt, dass Personen mit schwankendem Einkommen schlechte Chancen auf eine Vollfinanzierung haben.

Tip

Hinweis:

Um sich im Falle von einer Zahlungsunfähigkeit zu schützen, sichern Banken den Kredit über die Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek ab. Wenn es zu Zahlungsschwierigkeiten kommt, ist die Bank zur Verwertung der Immobilie berechtigt. Eine Risikovorsorge in Form einer Risikolebensversicherung und Absicherung gegen Erwerbsunfähigkeit sind empfehlenswert.

3. Wie viel Kredit wird ohne Eigenkapital vergeben?

Eine pauschale Antwort auf diese Frage ist nicht möglich, da die Höhe des Kredits von vielen Faktoren abhängig ist. Dem Einkommen kommt eine besondere Rolle zu, je höher das Einkommen ist, umso höher ist in der Regel auch der Kredit. Auch der Wert der Immobilie ist entscheidend. Eine Immobilie in guter Lage und gutem Zustand erhält meist ein höheres Darlehen von der Bank als ein Objekt in schlechter Lage und schlechtem Zustand.

4. Wofür kann der Kredit bei einer Vollfinanzierung genutzt werden?

Der Kredit, der bei der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital vergeben wird, ist ein zweckgebundener Kredit. Dies bedeutet, dass das Geld ausschließlich für den Immobilienkauf, -bau, Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen verwendet werden darf. Der zweckmäßige Einsatz des Kredits wird durch die jeweilige Bank geprüft. Der Kreditnehmer muss die korrekte Verwendung des Geldes durch die Vorlage von Rechnungen nachweisen. Außenanlagen, Garagen oder Carports können ebenfalls im Rahmen der Vollfinanzierung finanziert werden, vorausgesetzt, dies wurde vorher mit der Bank vereinbart.

5. Welche Tilgungsmöglichkeiten gibt es bei der Vollfinanzierung?

Um den Kredit im Rahmen einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital zurückzuzahlen, gibt es verschiedene Rückzahlungsoptionen. Man unterscheidet zwischen einer Tilgung durch monatlich gleichbleibende Annuitäten und der Tilgung in einer Summe am Ende der Laufzeit. Als Finanzierungsmöglichkeit gibt es das Annuitätendarlehen und das Festdarlehen. Beim Annuitätendarlehen werden anhaltend gleiche Raten gezahlt, die sich erst nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ändern. Diese Raten, auch Annuitäten genannt, bestehen aus Zins und Tilgung, wobei sich deren Verhältnis im Laufe der Zeit verschiebt. Die jährlichen Kreditraten ändern sich im Rahmen eines Annuitätendarlehens hingegen nicht. Da die Zinsen nur auf den geschuldeten Restbetrag gezahlt werden müssen, nehmen die Zinszahlungen mit der Zeit ab. Der Tilgungsanteil steigt währenddessen um den ersparten Zinsbetrag an. Wenn nach dem Ablaufen der Zinsfestschreibung noch eine Restschuld besteht, wird eine Anschlussfinanzierung benötigt.

Wenn der Kreditnehmer sich für ein Festdarlehen entscheidet, zahlt er während der vereinbarten Laufzeit Zinsen auf die Darlehenssumme. Die Hausfinanzierung wird am Ende der Laufzeit in einer Summe getilgt. Das Immobiliendarlehen kann unter Umständen mit einem Bausparvertrag abgelöst werden.

6. Was kostet eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist in der Regel teurer als eine Finanzierung mit Eigenkapital, da höhere Zinsen anfallen. Eine Vollfinanzierung stellt für die Bank ein erhöhtes Risiko dar, gegen das sie sich mit höheren Zinsen absichert. Ein Zinssatz zwischen 1,5 und 2,5 Prozent ist gängig.

Baufinanzierung mit Eigenkapital100-Prozentfinanzierung110-Prozentfinanzierung
Kaufpreis der ImmobilieCellCellCell
KaufnebenkostenCellCellCell
Vorhandenes EigenkapitalCellCellCell
DarlehenssummeCellCellCell
Effektiver Jahreszins für das DarlehenCellCellCell
Separater Kredit für die KaufnebenkostenCellCellCell
Effektiver Jahreszins für separaten KreditCellCellCell
Monatliche Rate separater KreditCellCellCell
Mnatliche Rate Darlehen (gesamt)CellCellCell
Zinsen nach 15 JahrenCellCellCell
Restschuld nach 15 JahrenCellCellCell
Laufzeit bis zur kompletten TilgungCellCellCell

7. Welche Risiken bestehen bei einer Vollfinanzierung?

Wie bei allen Formen der Immobilienfinanzierung birgt auch die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital gewisse Risiken. Eine Vollfinanzierung ist oft länger und teurer als eine Finanzierung mit Eigenkapital. Dadurch können folgende Probleme entstehen:

  • Die Raten können nicht mehr gezahlt werden: Eine Vollfinanzierung zahlt der Kreditnehmer länger zurück, was bedeutet, dass die risikobehaftete Zeit entsprechend länger ist. Das Risiko, den Kredit nicht tilgen zu können, erstreckt sich über einen größeren Zeitraum.

  • Der Kreditnehmer bleibt bei Zahlungsausfall auf höheren Schuldenbergen sitzen: Wer zu Beginn keine eigenen Finanzmittel mitgebracht hat, bleibt im Fall einer Zwangsversteigerung in der Regel mit höheren Schulden zurück als jemand, der Eigenkapital beitragen konnte. Grund dafür ist, dass die Restschuld bei einer Vollfinanzierung wesentlich langsamer abbezahlt wird.

  • Die Anschlussfinanzierung geht mit höheren Zinsen einher: Bei einer Vollfinanzierung wird die Restschuld deutlich langsamer abgetragen. Wenn die erste Zinsbindung abgelaufen ist, muss dementsprechend eine viel höhere Summe weiter finanziert werden, als es bei einer Finanzierung mit Eigenkapital der Fall ist. Wenn sich das Zinsniveau im Laufe der ersten Jahre verschlechtert hat, kann es passieren, dass der Kreditnehmer unter Umständen einen höheren Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung in Kauf nehmen muss. Dies kann dazu führen, dass er die erhöhte, monatliche Belastung nicht mehr verkraftet.

8. Wie steht es um die Zinsen bei einer Vollfinanzierung?

Bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital fallen deutlich höhere Zinsen an als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Die Bank geht ein erhöhtes Risiko ein und sichert sich gegen die Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers ab. Im Falle einer Vollfinanzierung fehlt der Bank der Gegenwert für die Kaufnebenkosten, weshalb sie zur Absicherung einen höheren Zinssatz verlangen. Ein Zinssatz zwischen 1,5 und 2,5 fällt hier in der Regel an.

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9. Welche Vor- und Nachteile hat eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Mit jeder Art der Immobilienfinanzierung gehen unterschiedliche Vor- und Nachteile einher. Die wichtigsten Vor- und Nachteile einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital auf einen Blick:

Vorteile:

  • Hohe Tilgungsleistungen kommen häufig vor, dafür ist der Kredit schneller zurückgezahlt.
  • In Zeiten niedriger Zinsen kann sich eine Vollfinanzierung mehr lohnen als das Ansparen von Eigenkapital.
  • Eine Vollfinanzierung ermöglicht Alleinstehenden und jungen Familien mit sicherem Einkommen den Weg ins Eigenheim.
  • Banken, die eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital anbieten, sind oft erfahren und können ausführlich beraten.

Nachteile:

  • Die Banken verlangen hohe Tilgungsleistungen.
  • Die Konditionen der Vollfinanzierung sind zumeist teurer als mit Eigenkapitalanteil, die Zinskosten fallen höher aus.
  • Nur wenige Banken bieten eine Vollfinanzierung an.
  • Das Schuldenrisiko wird erhöht. Kommt es zu einer Zwangsversteigerung, besteht ein erhöhtes Risiko, mit einem hohen Schuldenberg zurückzubleiben.
  • Die Vollfinanzierung ist nicht mit allen Immobilien umsetzbar, da gute Lage und guter Zustand als Voraussetzungen gelten.
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