Immobilienfinanzierung - der Weg zu Ihrer Traumimmobilie

Ihr Plan für die Immobilienfinanzierung

Bereits bevor Sie mit der Suche nach der Traumimmobilie beginnen, sollten Sie sich Gedanken über die Finanzierung machen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie man eine Immobilie finanzieren kann. In jedem Fall ist es ratsam, sich zunächst einen Überblick über Eigenkapital und weitere Optionen zu verschaffen. Wie Sie dabei am besten vorgehen und sich Ihr Eigenheim sichern, erfahren Sie im folgenden Artikel. Falls Sie auf der Suche nach einem Haus oder einer Wohnung sind, bietet Ihnen das Portfolio von Evernest eine umfassende Auswahl an Immobilien. Natürlich beraten unsere Makler Sie jederzeit gern.

Inhaltsverzeichnis:

1. Immobilienfinanzierung im Überblick
2. Die verschiedenen Arten der Immobilien- und Baufinanzierung
3. Die wichtigsten Begriffe der Immobilienfinanzierung
4. Tipps zur Immobilienfinanzierung

1. Immobilienfinanzierung im Überblick

Wer eine Immobilie kaufen, bauen oder sanieren möchte, wird sich früher oder später mit der Immobilienfinanzierung auseinandersetzen müssen.

Was versteht man unter einer Immobilienfinanzierung?

Eine Immobilienfinanzierung bezeichnet die zweckgebundene Finanzierung einer Immobilie. Das bedeutet, sie dient der Beschaffung von Geld, um eine Immobilie zu kaufen, zu sanieren oder neu zu bauen. Da die meisten Bauherren und Immobilienkäufer die Finanzierung der Immobilie nicht mit reinem Eigenkapital stemmen können, setzen sie auf die Unterstützung in Form von einem Bau- oder Immobilienkredit. Als mögliche Kreditgeber kommen hier Banken, Versicherungen, Bausparkassen und Landesförderinstitute infrage.

Wie läuft eine Immobilienfinanzierung ab?

Vor dem Kauf einer Immobilie informiert sich der Käufer oder Bauherr ausführlich über die verschiedenen Arten der Immobilienfinanzierung. Welche Form der Finanzierung am besten geeignet ist, ist individuell und hängt von Faktoren wie etwa dem Einkommen und dem Eigenkapital ab. Als klassische Form der Immobilienfinanzierung gilt das Annuitätendarlehen. Dabei erhalten die Kreditnehmer den Kaufpreis der Immobilie als Kredit, den Sie jeden Monat über eine gleich hohe Rate bestehend aus Tilgungs- und Zinsanteil an die Bank zurückzahlen.

2. Die verschiedenen Arten der Immobilien- und Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung besteht meist aus einem Hauptdarlehen und einem Förderdarlehen. Wir stellen die verschiedenen Arten der Immobilienfinanzierung vor und klären die Frage nach der Höhe des nötigen Eigenkapitals.

Welche Rolle spielt das Eigenkapital bei der Finanzierung?

Was ist der Vorteil von einer Finanzierung mit Eigenkapital? Was ist der Vorteil einer Finanzierung mittels eines Darlehens?

Die Finanzierung einer Immobilie kann auf unterschiedliche Weise erfolgen. Besteht der Wunsch, in ein Eigenheim zu investieren, sollte sich zunächst ein Überblick über die eigenen monatlichen Einnahmen sowie verfügbares Eigenkapital verschafft werden. Meistens wird eine Immobilie in Teilen durch Eigenkapital und in Teilen durch ein Darlehen finanziert. Je nach Höhe des Kaufpreises kann dieses mitunter direkt beim Kauf beglichen werden. Auch eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, jedoch nicht gängig.

Die Finanzierung mit Eigenkapital bietet den Vorteil, dass kein Geld von einer Bank geliehen werden muss. Somit muss nach dem Kauf kein Kredit abbezahlt werden, wodurch zusätzliche fortlaufende Kosten entfallen. Haus oder Wohnung gehören also von Anfang an den Käufern.

Doch auch die Finanzierung über Eigenkapital und ein Darlehen kann von Vorteil sein. Zunächst bietet ein Darlehen auch Personen mit weniger Eigenkapital die Möglichkeit, eine Immobilie zu erwerben. Der Kaufpreis muss zudem nicht beim Kauf voll beglichen werden – einen Teil streckt die Bank vor. Durch die Abzahlung in Raten können die mitunter hohen Kaufpreise dann langfristig beglichen werden und es bleibt womöglich mehr Eigenkapital für Nebenkosten oder zusätzliche Investitionen.

Wie setzt sich das Eigenkapital zusammen?

Um die Höhe des Eigenkapitals zu ermitteln, sind verschiedene Faktoren relevant. Einerseits zählen liquide Mittel wie Bankeinlagen oder Barvermögen zum Eigenkapital, andererseits auch Aktien, Wertpapiere und Co. Wer bereits eine Immobilie oder ein Baugrundstück erworben hat, kann diese ebenfalls zum Eigenkapital rechnen. Auch eine Lebensversicherung kann das Eigenkapital erhöhen.

Wie viel Eigenkapital sollte man mitbringen?

Nachdem Sie eine Übersicht über Ihre finanziellen Mittel erstellt haben, können Sie entscheiden, wie viel Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen wollen. Dabei ist es ratsam, nicht das gesamte Vermögen zu investieren. Stattdessen sollten Sie versuchen, den Großteil als Rücklage zu behalten. Es wird empfohlen, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises durch Eigenkapital zu decken und den Rest mithilfe eines Darlehens zu finanzieren.

Wie erhalte ich eine Finanzierungsbestätigung und ein Darlehen?

Um eine Immobilie erwerben zu können, muss in der Regel bereits vor dem Kauf eine Finanzierungsbestätigung vorgelegt werden. Diese wird von der Bank ausgestellt, die dafür Informationen zur Immobilie und zum Käufer benötigt. Diese Informationen umfassen den Preis, die Lage und die Größe der Immobilie sowie wichtige Dokumente wie den Personalausweis, die Einkommensnachweise und eine Aufstellung des Eigenkapitals des Käufers. Eine Finanzierungsbestätigung ist jedoch keine Garantie für ein Darlehen. Sie sagt lediglich aus, dass die Bank den Käufer für kreditwürdig hält. Ein Kredit muss zusätzlich beantragt werden.

Kann ich eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren und wenn ja, wie?

Die Finanzierung einer Immobilie ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich, jedoch unüblich. Eine finanzierende Bank zu finden, die Ihnen ohne Eigenkapital ein Darlehen anbietet, ist schwieriger als eine Bank zu finden, die Ihnen einen Kredit gewährt, wenn Sie über Eigenkapital verfügen. Entscheiden Sie sich dennoch für eine Finanzierung ohne Eigenkapital, sollte Ihr monatliches Einkommen möglichst hoch und sicher sein. Die jeweiligen Konditionen für den Kredit hängen von der finanzierenden Bank ab.

Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?

1. Annuitätendarlehen Das Annuitätendarlehen ist die klassische Form der Baufinanzierung und erfreut sich vor allem durch seine Planungssicherheit und Flexibilität großer Beliebtheit bei Kreditnehmern. Beim Annuitätendarlehen werden anhaltend gleiche Raten gezahlt, die sich erst nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ändern. Diese Raten, auch Annuitäten genannt, bestehen aus Zins und Tilgung, wobei sich deren Verhältnis im Laufe der Zeit verschiebt. Die jährlichen Kreditraten ändern sich im Rahmen eines Annuitätendarlehen hingegen nicht. Da die Zinsen nur auf den geschuldeten Restbetrag gezahlt werden müssen, nehmen die Zinszahlungen mit der Zeit ab. Der Tilgungsanteil steigt währenddessen um den ersparten Zinsbetrag an. Die Zinsbindung beträgt in der Regel zwischen fünf und 30 Jahren.

Das Annuitätendarlehen folgt vier einfachen Schritten:

1. Im ersten Schritt wird die Sollzinsbindung festgelegt. Üblich sind hier Optionen zwischen fünf und 30 Jahren.
2. Als Zweites wird die Höhe der anfänglichen Tilgungen festgelegt.
3. Anschließend wird der Zinssatz für das Darlehen durch die Bank berechnet und eine feste Monatsrate vereinbart.
4. Zuletzt wird die gleichbleibende Monatsrate, die aus Zinsen und Tilgung besteht, über den Zeitraum der Zinsbindung gezahlt.

Ein Annuitätendarlehen erweist sich dann als sinnvoll, wenn der Kreditnehmer Wert auf eine große Planungssicherheit legt und die zu finanzierende Immobilie selbst bewohnt.

Welche Vor- und Nachteile das Annuitätendarlehen bietet, erfahren Sie in unserem Ratgeberartikel zum Thema.

2. KfW – staatliche Förderung

Der größte Anbieter von Fördermitteln in Deutschland ist die bundeseigene KfW-Bank. Die Abkürzung KfW steht für die Kreditanstalt für Wiederaufbau, also die sogenannte staatliche Förderbank. Die Förderprodukte gibt es entweder in Form eines Kredits oder als direkt ausgezahlten Zuschuss. Wer eine Immobilie kaufen, sanieren oder neu bauen möchte, kann von einem Darlehen der KfW profitieren.

Eine besondere Förderung gilt dabei dem altersgerechten Umbau, der Sanierung von Bestandsimmobilien zu Effizienzhäusern und dem Einsatz von erneuerbaren Energien wie Photovoltaik. Dies sind jedoch nicht die einzigen Vorhaben, die durch die KfW finanziell unterstützt werden. Verschiedene KfW-Programme beziehungsweise Förderkredite, können Käufern oder Bauherren erhebliche Zinskosten sparen.

Welche Förderprogramme es gibt und wo diese beantragt werden können, erfahren Sie in unserem Ratgeberartikel zur KfW-Förderung.

3. Anschlussfinanzierung

Da viele Kreditnehmer das Darlehen innerhalb der Dauer der Zinsfestschreibung nicht zurückzahlen können, machen sie von einer Anschlussfinanzierung Gebrauch. Dabei handelt es sich um die Fortführung einer Baufinanzierung mit einem neuen Kredit. Wer nach Ablauf der Zinsbindung noch eine Restschuld hat, die weiterfinanziert werden muss, wird eine Anschlussfinanzierung benötigen. Wichtig ist, sich frühzeitig mit der Anschlussfinanzierung auseinanderzusetzen. Fünf Jahre bevor die erste Zinsbindung abläuft, ist es spätestens Zeit, sich über die Anschlussfinanzierung zu informieren.

Kreditnehmer haben die Möglichkeit, sich zwischen drei verschiedenen Arten der Anschlussfinanzierung zu entscheiden:

Prolongation Bei der sogenannten Prolongation handelt es sich um eine Verlängerung des Vertrags mit der bisherigen Bank. In der Regel werden dabei neue Konditionen mit dem Kreditinstitut vereinbart und eine entsprechende Vereinbarung wird von beiden Parteien unterzeichnet.

Umschuldung Bei der Umschuldung erfolgt ein Wechsel zu einem neuen Anbieter. Zum Ende der Zinsbindung löst der neue Darlehensgeber ab. Die Grundschulden tritt die bisherige Bank an den neuen Finanzierer ab, dafür ist eine notarielle Beurkundung notwendig.

Forward-Darlehen Das Forward-Darlehen gibt dem Kreditnehmer die Möglichkeit, seine Anschlussfinanzierung schon einige Jahre vor Ablauf der Zinsbindung der noch laufenden Immobilienfinanzierung abzuschließen. Dadurch sichern sich Kreditnehmer gegen die Zahlung eines Zinsaufschlags schon vor Ablauf der Zinsfestschreibung günstige Zinsen für die Zukunft. Bis zu fünf Jahre im Voraus sind hier möglich. Wenn mit steigenden Zinsen am Kapitalmarkt gerechnet wird, lohnt sich das Forward-Darlehen besonders.

Wie eine Anschlussfinanzierung funktioniert, welche Kosten dabei entstehen und wann man sie kündigen kann, erfahren Sie in unserem Ratgeber.

4. Bausparvertrag Ein Bausparvertrag zielt darauf ab, Eigenkapital für einen Immobilienkauf zu beschaffen. Das Motto lautet: Erst sparen, dann bauen. Der Bausparvertrag folgt also einem gemeinschaftlichen Prinzip: Die Sparer zahlen einen festgelegten Betrag in einen gemeinsamen Topf, andere Bausparer erhalten daraus ein Darlehen. Ein Gleichgewicht zwischen den Einzahlungen und den Darlehensabrufen ist hier entscheidend.

Grundsätzlich besteht der Bausparvertrag aus drei Phasen:

1. Ansparphase
2. Zuteilungsphase
3. Darlehensphase

Wer einen Bausparvertrag in Betracht zieht, hat die Möglichkeit, sich zwischen verschiedenen Tarifoptionen zu entscheiden. Diese unterscheiden sich vor allem in Bezug auf die Höhe der Guthabenzinsen, der Ansparzeit und der Darlehenszinsen. Man unterscheidet zwischen:

• Schnellspartarifen mit einer schnellen Ansparphase von unter sieben Jahren
• Standardtarifen mit einer Ansparphase von sieben bis etwa zehn Jahren
• Langzeittarifen mit einer Ansparphase von etwa elf Jahren
• Variablen Tarifen, bei dem der Kunde auch nach Vertragsabschluss die Bedingungen flexibel anpassen kann

5. Immobilienkredit

In der Praxis hat der Immobilienkredit verschiedene Bezeichnungen wie Hypothekendarlehen, Baukredit oder Baufinanzierung. Als typische Eigenschaften solcher Immobilienkredite gelten meist niedrigere Zinsen als bei einem Ratenkredit, gleich hohe monatliche Rate innerhalb der Zinsbindung sowie ihre Zweckgebundenheit. Außerdem beginnt die Finanzierungssumme bei 50.000 €, wobei der Kredit meist über eine Grundschuld oder Hypothek abgesichert ist.

Während bei einem Immobilienkredit eine maximale Beleihungsgrenze von in der Regel 60 oder 80 Prozent des Kaufpreises gilt, wird der restliche Anteil normalerweise mit Eigenkapital finanziert. Nur in Ausnahmefällen ist eine Gesamtfinanzierung inklusive Nebenkosten möglich. In der Regel handelt es sich bei Immobilienkrediten um die schon angesprochenen Annuitätendarlehen.

Die Eigenschaften von Immobilienkrediten auf einen Blick:

• Finanzierungssumme ab 50.000 €
• Über eine Hypothek oder eine Grundschuld abgesichert
• Meist niedrigere Zinsen als bei einem Ratenkredit
• Gleich hohe monatliche Rate innerhalb der Zinsbindung
• Zweckgebunden

Welche Unterlagen bei der Bank eingereicht werden müssen, um einen Immobilienkredit zu erhalten und von welchen Förderungen der Kreditnehmer profitieren kann, lesen Sie in unserem Ratgeber zum Immobilienkredit.

6. Finanzierungsplan Für eine solide Baufinanzierung gilt ein Finanzierungsplan als Grundvoraussetzung. Eigenkapital, Gesamtkosten und Kreditbedarf bilden die Basis, auf der der Finanzierungsplan erstellt wird. Ein Finanzierungsplan sorgt für die sichere Finanzierung eines Bauvorhabens und ermöglicht dem Bauherren schon vor Baubeginn die Tilgungsraten und Zinskonditionen richtig einzuschätzen. Ein Finanzierungsplan dient dazu, die einzelnen Kostenfaktoren zu veranschaulichen, sodass Immobilienkäufer oder Bauherren einen Überblick über die monatlichen Belastungen bis zum Ende der Finanzierungsphase haben. Der Finanzierungsplan setzt sich aus drei Teilen zusammen:

• Gesamtkosten des Vorhabens
• Fremdkapital
• Eigenmitteln

Sobald der gewünschte Finanzierungsplan umgesetzt wurde, sollte der Tilgungsplan vorliegen, er ist Bestandteil des Darlehensvertrags. In diesem Plan werden die Monat für Monat anfallenden Raten und Kosten ab dem Moment des Finanzierungsbeginns bis zum Ende der gewählten Zinsbindung aufgeführt. Darüber hinaus gibt er Aufschluss darüber, wie die Restschuld und die Zinskosten von Jahr zu Jahr abnehmen, wie viel Zinsen der Kreditnehmer bis zum Ablauf der Zinsbindung aufgebracht hat und wie hoch die Restschuld ist, die zu diesem Zeitpunkt übrig sein wird. Der Tilgungsplan dient der Veranschaulichung der Entwicklung des Immobiliendarlehens in tabellarischer Form und gibt einen Überblick darüber, wann welche Kosten auf den Kreditnehmer zukommen.

7. Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Während bei den anderen Formen der Immobilienfinanzierung ein gewisses Maß an Eigenkapital gefordert ist, wird bei dem Immobilienkredit ohne Eigenkapital der komplette Kaufpreis aus Fremdmitteln finanziert. Vergeben wird der Kredit erst nach sorgfältiger Prüfung durch die Bank, denn eine Reihe an Voraussetzungen muss vom potenziellen Kreditnehmer erfüllt werden. Man unterscheidet die Baufinanzierung ohne Eigenkapital in zwei verschiedene Varianten:

• 100-Prozent-Finanzierung: Hier wird der Kaufpreis der Immobilie durch Kredite finanziert. Die Kaufnebenkosten müssen bei dieser Art der Finanzierung vom Käufer selbst getragen werden.

• 110-Prozent-Finanzierung oder Vollfinanzierung: In diesem Fall werden zusätzlich zum Kaufpreis auch alle anfallenden Kaufnebenkosten über das Hauptdarlehen oder über einen separaten Privatkredit abgedeckt. Der Käufer selbst muss kein Eigenkapital einbringen.

Um eine Vollfinanzierung von der Bank zu erhalten, muss der Kunde einige Voraussetzungen erfüllen. Wer eine Vollfinanzierung beantragen will, sollte folgende Kriterien bei der Bank vorweisen können:

• Gute Kreditwürdigkeit in Form eines tadellosen Schufa-Scores
• Sehr hohes, gesichertes Einkommen: Kreditgeber richten sich häufig nach der „40-Prozent-Regel“ → Darlehensnehmer kommen dementsprechend dann infrage, wenn ihre monatlichen Raten zur Ablösung des Kredits nicht mehr als 40 Prozent ihres monatlichen Einkommens ausmachen.
• Sicherer Arbeitsplatz

Allgemein gilt, dass Personen mit schwankendem Einkommen schlechte Chancen auf eine Vollfinanzierung haben.

3. Die wichtigsten Begriffe der Immobilienfinanzierung

Bei der Immobilienfinanzierung spielen die Zinsbindung, die Tilgung und der effektive Jahreszins eine wichtige Rolle. Doch was versteht man unter diesen Begriffen?

Die Zinsen sind die Gebühr, die die Bank oder der Kreditgeber dafür verlangt, dass dem Kreditnehmer Geld geliehen wird. Man unterscheidet zwei verschiedene Arten von Zinsen, den Sollzins und den effektiven Jahreszins.

Der Sollzins ist abhängig von den Leitzinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) und gibt die reine Gebühr für das Beleihen des Kredits an.

Die Sollzinsbindung beschreibt den bei der Baufinanzierung festgelegten Zinssatz, der über den Finanzierungszeitraum hinweg konstant bleibt.

Die Zinsbindung umfasst den Zeitraum, in dem die Sollzinsvereinbarung weder vom Kreditnehmer noch von der Bank geändert werden darf. Die Zinsbindung kann in fünfer, zehner oder fünfzehner Jahresschritten vorgenommen werden und den gesamten Tilgungszeitraum andauern.

Der effektive Jahreszins umfasst sowohl die reinen Kreditkosten als auch alle weiteren Kosten, die bei der Kreditaufnahme entstehen. Er gilt als wichtige Größe, um Kredite miteinander zu vergleichen.

Als Restschuld bezeichnet man den Darlehensbetrag, den der Kreditnehmer der Bank nach Ende der Zinsbindung noch schuldet. Die Restschuld wird entweder aus Eigenkapital zurückgezahlt oder mit Hilfe einer Anschlussfinanzierung getilgt. Der Kreditnehmer beantragt dafür eine neue Finanzierung, für die ein neuer Zinssatz festgelegt wird. Den Kredit, mit dem die Restschuld finanziert wird, kann der Kreditnehmer bei der Bank seiner Wahl aufnehmen. Eine Möglichkeit zur Finanzierung der Restschuld bietet das Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung, das bereits 66 Monate vor Beginn der Finanzierung abgeschlossen werden kann.

Die Tilgung gibt die Höhe des Zahlungsturnus an. Um die passende Höhe der Tilgungsrate festzulegen, sollten Kreditnehmer vorab eine gründliche Haushaltsplanung vornehmen. Die Sondertilgung dient dazu, dem Kreditnehmer die Möglichkeit zu geben, die Restschuld durch höhere Einmalzahlungen zu begleichen. Für einen reibungslosen Ablauf sollte das Recht auf Sondertilgung vorab im Vertrag festgehalten werden.

4. Tipps zur Immobilienfinanzierung

Bei der Immobilienfinanzierung geht es um eine hohe Summe und ein langfristiges Projekt. Mit den folgenden Tipps für die Immobilienfinanzierung bereiten sich Kreditnehmer optimal auf das Projekt Eigenheim vor.

Was gilt es, bei einer Immobilienfinanzierung zu beachten?

• Eigenkapital prüfen: Etwa 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises plus die Erwerbsnebenkosten (für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbucheintrag) sollten mit Eigenkapital gedeckt werden können.
• Erwerbsnebenkosten nicht vergessen: Zusätzlich anfallende Kosten wie die Grunderwerbssteuer, der Grundbucheintrag, die Maklerkosten und die Kosten für den Notar sollten in die Planung mit einbezogen werden.
• Zinsen und Tilgung berechnen: Die Faustregel für die Berechnung der monatlichen Belastung lautet: (Nominal-) Zins plus 1 Prozent Tilgung durch 12 Monate. In Niedrigzinsphasen lohnt es sich, die Tilgung zu erhöhen.
• Wohngeld und Rücklagen einkalkulieren: Bei der Planung der Immobilienfinanzierung sollte das Wohngeld nicht vergessen werden (Müll, Verwaltung etc.). Es empfiehlt sich, eine Rücklage für die Instandhaltung zu bilden.
• Belastungen kalkulieren: Inklusive der Nebenkosten sollte die monatliche Belastung die 40-Prozent-Grenze des Nettoeinkommens des Kreditnehmers nicht übersteigen.
• Von Tilgungsdarlehen Gebrauch machen: Durch die Nutzung von Tilgungsdarlehen kann der Kreditnehmer im Jahr mindestens ein Prozent des Kredits tilgen.
• Kombi-Modelle genau prüfen: Bei Kombi-Modellen ist Vorsicht geboten, da sie meist nicht rentabel sind. Stattdessen lohnt sich das Sparen in Form eines Bausparvertrags oder einer Lebensversicherung. Da die Sparzinsen immer geringer sind als die Kreditzinsen, ist die Rückzahlung des Darlehens die beste Sparform.
• Staatliche Zuschüsse in Anspruch nehmen: Im Rahmen der Finanzierungsplanung sollten Informationen über die verschiedenen Fördermöglichkeiten eingeholt werden. Energiesparende Baumaßnahmen für Neu- und Altbauten werden von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gefördert. Familien können Anspruch auf eine öffentliche Förderung wie das Baukindergeld haben, wenn ein gewisses Jahreseinkommen nicht überschritten wird.
• Passende Zinsbindung auswählen: Wenn das Zinsniveau niedrig ist, sollte eine Zinsbindung von 15 Jahren oder mehr gewählt werden. Laut § 489 BGB können Verträge, die solch eine lange Zinsbindung haben, 10,5 Jahre nach der Vollauszahlung jederzeit ganz oder teilweise gekündigt werden. Der Kreditnehmer profitiert von dem Puffer, da er sich Zeit verschafft, die Zinsentwicklung zu beobachten.
• Sondertilgung vorab vereinbaren: Um den Kredit schneller abzubezahlen, sollten Sondertilgungen vereinbart werden. Fast alle Banken und Finanzinstitute haben Sondertilgungen von fünf Prozent standardmäßig im Angebot.
• Steuersparmodelle umgehen: Ein Immobilienvertrag sollte nicht mit der Intention abgeschlossen werden, Steuern zu sparen. Wohnungen sind meist überteuert und die erwarteten Mieteinnahmen unrealistisch.