Alles Wichtige rund um das Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die klassische Form der Baufinanzierung und erfreut sich großer Beliebtheit. Alles rund um diese Finanzierungsform erhalten Sie in unserem Ratgeber.

Paar schließt einen Vertrag ab, Quelle: iStock

Mit Annuitätendarlehen zu Ihrer neuen Immobilie

Wer sich dazu entschieden hat, eine Immobilie zu kaufen, wird sich vor dem Kauf mit den verschiedenen Formen der Immobilienfinanzierung auseinandersetzen müssen. Eine der Finanzierungslösungen ist das sogenannte Annuitätendarlehen. Welche Vorteile diese Art der Immobilienfinanzierung hat, wie sie funktioniert und wie man die dabei entstehenden Kosten berechnet, erfahren Sie in diesem Artikel.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Was ist ein Annuitätendarlehen?
  2. Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?
  3. Wie berechnet man die Zins- und Tilgungszahlung?
  4. Wie berechnet man die Kosten für ein Annuitätendarlehen?
  5. Wann wird die erste Tilgung fällig?
  6. Wann macht ein Annuitätendarlehen Sinn?
  7. Wann kann ein Annuitätendarlehen gekündigt werden?
  8. Welche Alternativen gibt es zum Annuitätendarlehen?
  9. Welche Vor- und Nachteile hat ein Annuitätendarlehen?

1. Was ist ein Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen ist die klassische Form der Baufinanzierung und erfreut sich vor allem durch seine Planungssicherheit und Flexibilität großer Beliebtheit bei den Kreditnehmern. Beim Annuitätendarlehen werden anhaltend gleiche Raten gezahlt, die sich erst nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ändern. Diese Raten, auch Annuitäten genannt, bestehen aus Zins und Tilgung, wobei sich deren Verhältnis im Laufe der Zeit verschiebt. Die jährlichen Kreditraten ändern sich im Rahmen eines Annuitätendarlehens hingegen nicht. Da die Zinsen nur auf den geschuldeten Restbetrag gezahlt werden müssen, nehmen die Zinszahlungen mit der Zeit ab. Der Tilgungsanteil steigt währenddessen um den ersparten Zinsbetrag an. Die Zinsbindung beträgt in der Regel zwischen fünf und dreißig Jahren.

2. Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen folgt vier einfachen Schritten:

  1. Im ersten Schritt wird die Sollzinsbindung festgelegt. Üblich sind hier Optionen zwischen fünf und dreißig Jahren.
  2. Als zweites wird die Höhe der anfänglichen Tilgungen festgelegt.
  3. Anschließend wird der Zinssatz für das Darlehen durch die Bank berechnet und eine feste Monatsrate vereinbart.
  4. Zuletzt wird die gleichbleibende Monatsrate, die aus Zinsen und Tilgung besteht, über den Zeitraum der Zinsbindung gezahlt.

Dabei gilt es zu beachten, dass sich die Anteile von Zins und Tilgung nach jeder gezahlten Rate verschieben. Während der Zinsanteil mit jeder Rate sinkt, steigt der Tilgungsanteil mit jeder gezahlten Rate an. Nachdem die Sollzinsbindung ausläuft, bleibt häufig eine Restschuld bestehen, da der Kreditnehmer nicht die gesamte Summe zurückzahlen konnte. Die Mehrheit der Kreditnehmer finanziert diese mit einem neuen Annuitätendarlehen im Rahmen einer Anschlussfinanzierung.

Darlehenshöhe 200.000 Euro Sollzinssatz 1 % p. a. Tilgungssatz 3 % p. a. Zinsfestschreibung 15 Jahre Rate 666,67 Euro Zinsanteil im ersten Monat der Zinsbindung 166,67 Euro Tilgungsanteil im ersten Monat der Zinsbindung 500 Euro Zinsanteil im letzten Monat der Zinsbindung 86,27 Euro Tilgungsanteil im letzten Monat der Zinsbindung 580,40 Euro

3. Wie berechnet man die Zins- und Tilgungszahlung?

Um zu berechnen, wie sich die erste Zahlung in Zins- und Tilgungszahlung aufteilt, wird die folgende Formel angewandt:

Zinszahlung = Kredit * Zinssatz Tilgungszahlung = Annuität – Zinszahlung

Wer am Verlauf der regelmäßigen Belastungen und dem Stand der Rückzahlungen interessiert ist, kann diesen mit einem Annuitätenrechner ermitteln.

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4. Wie berechnet man die Kosten für ein Annuitätendarlehen?

Die bei einem Annuitätendarlehen entstehenden Kosten bestehen aus dem Sollzins und dem Risikoabschlag der Bank. Um die Höhe der Kosten für das Annuitätendarlehen zu bestimmen, kann der Effektivzins zur Orientierung dienen. Der Effektivzins beinhaltet die meisten Kosten, die dem Kreditnehmer von der Bank in Rechnung gestellt werden. Um die Höhe der Annuität zu ermitteln, ist diese Formel maßgeblich:

Annuität = Darlehenssumme × [(1 + Zinssatz) Laufzeit × Zinssatz] / [(1 + Zinssatz) Laufzeit –1]

Das Ergebnis beschreibt eine jährliche Annuität. Um die monatliche Rate zu erhalten, muss das Ergebnis durch 12 geteilt werden.

Hinweis: Die Formel ist darauf ausgelegt, dass die Darlehenssumme innerhalb der Laufzeit komplett getilgt ist. Abhängig von den Eingaben, die der Kreditnehmer vornimmt, kann die monatliche Rate höher ausfallen.

5. Wann wird die erste Tilgung fällig?

Um den Startzeitpunkt der ersten Tilgung zu erfahren, reicht ein Blick in den Darlehensvertrag. Hier ist der Zeitpunkt der Tilgung festgeschrieben. Grundsätzlich ist die erste Tilgung nach der Auszahlung des Darlehens fällig. Der Zeitpunkt variiert je nachdem, ob ein Haus gekauft oder neu gebaut werden soll.

Bei einem Hauskauf wird die erste Rate für die Immobilie fällig, sobald die Bank den vollständigen Betrag der Darlehenssumme ausgezahlt hat. Damit der Immobilienkauf direkt erfolgen kann, wird die gesamte Summe auf einmal ausgezahlt.

Beim Hausbau hingegen erfolgt die Auszahlung der Darlehenssumme abschnittsweise. Sobald ein Bauabschnitt abgeschlossen ist, erhält die Bank die entsprechenden Rechnungen und überweist den Betrag direkt an die jeweiligen Unternehmen oder an den Kreditnehmer selbst. Dementsprechend wird die Darlehenssumme je nach erfolgreich abgeschlossenem Bauabschnitt ausgezahlt. In diesem Zeitraum zahlt der Kreditnehmer nur die Zinsen an die Bank. Erst wenn die Darlehenssumme vollständig abgerufen wurde, beginnt der Kreditnehmer mit der Tilgung des Annuitätendarlehens.

6. Wann macht ein Annuitätendarlehen Sinn?

Ein Annuitätendarlehen erweist sich dann als sinnvoll, wenn Sie Wert auf eine große Planungssicherheit legen und die zu finanzierende Immobilie selbst bewohnen. Kreditnehmer können außerdem von langen Zinsbindungsfristen profitieren. Zwar führen diese zu etwas schlechteren Konditionen, dafür sichern sie Immobilienkäufer aber gegen unerwartet hohe Raten ab. Für einkommensstarke Darlehensnehmer eignet sich die Alternative des Volltilgungsdarlehens, bei dem die Sollzinsbindung identisch mit der gesamten Laufzeit ist. Bei dieser Option wird die gesamte Baufinanzierung mit gleichbleibenden Raten abbezahlt, eine Restschuld und die damit einhergehende Anschlussfinanzierung fallen nicht an.

7. Wann kann ein Annuitätendarlehen gekündigt werden?

Ist der Darlehensvertrag unterschrieben, gelten die vereinbarten Bedingungen über die gesamte Sollzinsbindungsfrist. Eine vorzeitige Kündigung ist nur unter den folgenden Bedingungen möglich:

  • Beleihung: Wenn der Kreditnehmer die Immobilie als Sicherheit für einen anderen Kredit verwenden möchte, kann er den bestehenden Kreditvertrag kündigen, wenn die aktuelle Bank ihm die Beleihung verwehrt. Da der Bank hierdurch Zinsen entgehen, wird die Bank dafür in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
  • Hausverkauf: Wenn der Kreditnehmer die Immobilie, für die er die Finanzierung aufgenommen hat, verkaufen möchte, hat er das Recht das Baudarlehen zu kündigen. Die Gründe für den Verkauf spielen hierbei keine Rolle. Auch hier gilt: Die Bank kann eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Kündigung verlangen.
  • Sonderkündigungsrecht: Von Rechtswegen nach § 489 BGB steht dem Kreditnehmer nach zehn Jahren jederzeit eine Sonderkündigung zu. Die noch ausstehende Sollzinsbindung ist nicht von Bedeutung, eine Entschädigungszahlung an die Bank wird nicht fällig.
  • Widerrufsrecht: Nach der Vertragsunterzeichnung hat der Kreditnehmer die Möglichkeit, innerhalb von 14 Tagen von seinem Widerrufsrecht Gebrauch zu machen. In dem Fall kommt der Vertrag nicht zustande.

8. Welche Alternativen gibt es zum Annuitätendarlehen?

Die Finanzierung einer Immobilie kann auf unterschiedliche Weise erfolgen. Neben dem Annuitätendarlehen gibt es außerdem die Möglichkeit zum Bausparen. Ein Bausparvertrag zielt darauf ab, Eigenkapital für einen Immobilienkauf zu beschaffen. Das Motto lautet: Erst sparen, dann bauen. Wer über kein Eigenkapital, aber eine gute Kreditwürdigkeit verfügt, für den kann die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital eine Möglichkeit sein. Beim Immobilienkredit ohne Eigenkapital wird der komplette Kaufpreis aus Fremdmitteln finanziert. Die Vergabe erfolgt nach sorgfältiger Prüfung durch die Bank. Für den Kauf oder Neubau einer Immobilie und Modernisierungs- oder Instandsetzungsarbeiten werden Immobilienkredite mit einer Finanzierungssumme ab 50.000 Euro vergeben. Nähere Informationen zu diesen und weiteren Finanzierungsformen, erhalten Sie in unserem Ratgeber zur Immobilienfinanzierung.

9. Welche Vor- und Nachteile hat ein Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Baufinanzierung. Trotz vieler Vorteile, sind auch einige Nachteile bei der Planung eines solchen Darlehens zu beachten. Die wichtigsten Vor- und Nachteile eines Annuitätendarlehens zusammengefasst:

Vorteile:

  • Hohe Planbarkeit aufgrund der gleichbleibenden Raten während der Zinsbindung
  • Bezüglich der Baufinanzierung gibt es keine unangenehmen Überraschungen zu befürchten
  • Sicherung von Zinsen über viele Jahre hinweg ist besonders bei niedrigen Bauzinsen, wie es sie aktuell gibt, ein großer Vorteil
  • Tilgungsplan gibt bereits bei Vertragsabschluss Auskunft darüber, wie hoch die Restschuld nach der Zinsbindungsfrist ausfällt

Nachteile:

  • Geringe Flexibilität des Annuitätendarlehens
  • Kündigung während Sollzinsbindung nicht ohne Weiteres möglich
  • Bei sinkenden Zinsen ist ein Umschulden auf einen günstigeren Baukredit nicht ohne Weiteres möglich
  • Tilgungssatzwechsel muss vorab vertraglich vereinbart werden, eine Anpassung an aktuelle Lebenssituation gestaltet sich schwierig
  • Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung
Hamburg Hafencity Ericusspitze, copyright:AndreasKreutzer

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