Bausparvertrag - so finanzieren Sie Ihr Traumhaus

In Deutschland ist das Bausparen noch immer eine der beliebtesten Anlageformen zur Immobilienfinanzierung. Besonders für eine langfristige Planung eignet sich das Anlageprodukt.

Alles Rund um den Bausparvertrag

In Deutschland ist das Bausparen noch immer eine der beliebtesten Anlageformen zur Immobilienfinanzierung. Besonders für eine langfristige Planung eignet sich das Anlageprodukt, da Sparplan und Darlehen kombiniert werden. Wie ein Bausparvertrag funktioniert und wann er sich lohnt, erfahren Sie im folgenden Artikel.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Was ist ein Bausparvertrag?
  2. Wie funktioniert der Abschluss eines Bausparvertrags?
  3. Welche Tarifoptionen unterscheidet man bei einem Bausparvertrag?
  4. Wofür darf das Bauspardarlehen genutzt werden?
  5. Für wen lohnt sich ein Bausparvertrag?
  6. Welche staatliche Förderung gibt es beim Bausparen?
  7. Was macht man mit einem alten Bausparvertrag?
  8. Wie kündigt man einen Bausparvertrag?
  9. Was versteht man unter einer Bausparsofortfinanzierung?

1. Was ist ein Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag zielt darauf ab, Eigenkapital für einen Immobilienkauf zu beschaffen. Das Motto lautet: Erst sparen, dann bauen. Ein solcher Vertrag wird bei einer sogenannten Bausparbank abgeschlossen. Wie hoch die Bausparsumme dabei sein soll, wird individuell festgelegt. Ein Bausparvertrag hat meist eine Länge von sieben bis zehn Jahren, abhängig vom Tarif. Der Kunde zahlt dabei regelmäßig einen gewissen Betrag auf das Konto ein und erhält gleichzeitig die Option auf ein Darlehen für die anstehende Baufinanzierung. Sparen und Baufinanzierung werden somit kombiniert.

Der Bausparvertrag folgt also einem gemeinschaftlichen Prinzip: Die Sparer zahlen einen festgelegten Betrag in einen gemeinsamen Topf, andere Bausparer erhalten daraus ein Darlehen. Ein Gleichgewicht zwischen den Einzahlungen und den Darlehensabrufen ist hier entscheidend.

2. Wie funktioniert der Abschluss eines Bausparvertrags?

Grundsätzlich besteht der Bausparvertrag aus drei Phasen:

  1. Ansparphase
  2. Zuteilungsphase
  3. Darlehensphase

Um einen Bausparvertrag abzuschließen, muss zuerst eine Bausparsumme festgelegt werden. In der vereinbarten Laufzeit werden abhängig vom Anbieter zwischen 30 und 50 Prozent der Bausparsumme angespart. Wie hoch die monatliche Sparrate ausfällt, wird entsprechend der Laufzeit des Bausparvertrags kalkuliert. Wichtig ist, zu beachten, dass beim Abschluss eines Bausparvertrags eine Abschlussgebühr von etwa 1 bis 1,6 Prozent der gesamten Bausparsumme anfällt. Erst wenn diese Gebühr restlos bezahlt wurde, fängt die Ansparphase an.

Sobald die Summe angespart und eine sogenannte Bewertungszahl erreicht wurde, gilt der Vertrag als zuteilungsreif. Das bedeutet, dass genug angespart wurde, um das Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen. Um die Bewertungszahl zu ermitteln, ziehen die Bausparkassen das Guthaben, die Einzahlungen der Sparleistung und die bisherige Laufzeit heran. Auch die liquiden Mittel der Bausparkasse sind für die Ermittlung von Bedeutung.

Ist die Zuteilung erfolgt, hat der Kunde das Recht, das Bauspardarlehen, das zwischen 50 und 70 Prozent der Bausparsumme ausmacht, in Anspruch zu nehmen. Hierbei sollte auf eine wohnwirtschaftliche Verwendung des Darlehens geachtet werden. Wer das Darlehen nicht in Anspruch nehmen möchte, hat die Möglichkeit, sich lediglich das Guthaben auszahlen zu lassen.

Beispiel 1: Wenn die vereinbarte Bausparsumme bei 50.000 Euro und die Mindestansparsumme bei 40 Prozent liegt, kann das Bauspardarlehen in Höhe von 30.000 Euro abgerufen werden, sobald mindestens 20.000 Euro angespart wurden. Angenommen die Sparer legen monatlich 250 Euro für das Bausparen zurück, so ist die Zuteilungsreife in weniger als sieben Jahren erreicht.

Beispiel 2: Die Höhe des monatlichen Sparbeitrages orientiert sich an der Bausparsumme. Je nach Tarif wird dieser in Tausendstel (Promille) der Bausparsumme festgelegt.

Beispiel: Bausparvertrag über eine Bausparsumme von 50.000 Euro

RegelsparbeitragMonatliche Sparrate
Tarif 13 %150 Euro
Tarif 25 %250 Euro

Mit dem Regelsparbeitrag wird der Bausparvertrag bespart, bis das tariflich festgelegte Mindestsparguthaben erreicht ist.

Die Mindestansparung eines Bausparvertrages beträgt bei einem klassischen Bauspartarif 40 oder 50 Prozent der Bausparsumme.

MindestansparungMindestsparguthaben
Tarif 140 %20.000 Euro
Tarif 250 %25.000 Euro

Hinweis: Die vom Kunden beauftragte Bausparkasse gibt Auskunft darüber, wie viel Geld auf dem Bausparkonto sein muss und wie lange die Einzahlung dauern wird, damit die Auszahlung des Darlehens erfolgen kann. Bevor diese Zahlungsreife nicht erreicht ist, kann der Zeitpunkt der Auszahlung der Bausparsumme nicht von der Bausparkasse garantiert werden. Da es sich bei den Angaben zur Auszahlung um Schätzungen handelt, kann sich das Datum noch verschieben.

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3. Welche Tarifoptionen unterscheidet man bei einem Bausparvertrag?

Wer einen Bausparvertrag in Betracht zieht, hat die Möglichkeit, sich zwischen verschiedenen Tarifoptionen zu entscheiden. Diese unterscheiden sich vor allem in Bezug auf die Höhe der Guthabenzinsen, die Ansparzeit und die Darlehenszinsen. Man unterscheidet zwischen:

  • Schnellspartarifen mit einer schnellen Ansparphase von unter sieben Jahren
  • Standardtarifen mit einer Ansparphase von sieben bis etwa zehn Jahren
  • Langzeittarifen mit einer Ansparphase von etwa elf Jahren und mehr
  • Variablen Tarifen, bei denen der Kunde auch nach Vertragsabschluss die Bedingungen flexibel anpassen kann

Je nach Tarif werden unterschiedliche Verzinsungen angeboten. Der Darlehenszins steigt dabei mit der Höhe des Guthabenzinses an. Eine hohe Guthabenverzinsung ist besonders für den Langzeittarif charakteristisch. Wer das Darlehen aller Voraussicht nach nicht in Anspruch nehmen möchte, als Sparer jedoch für die monatlichen Einzahlungen eine attraktive Rendite erwartet, für den stellt der Langzeittarif die ideale Option dar. Ein Tarif mit geringerem Darlehenszins lässt sich hingegen denjenigen empfehlen, die das Darlehen auf jeden Fall abrufen möchten. Ein genauer Vergleich der verschiedenen Modelle in Bezug auf die persönlichen Anliegen des Kunden ist vor Abschluss eines Bausparvertrags sinnvoll.

4. Wofür darf das Bauspardarlehen genutzt werden?

Bei einem Bausparvertrag muss zwischen dem angesparten Guthaben und dem Darlehen unterschieden werden. Während die Entscheidung über den Verwendungszweck des Guthabens in den Händen des Kunden liegt, ist das Darlehen an eine wohnwirtschaftliche Verwendung gebunden. Die Zweckbindung entfällt nur dann, wenn der Vertrag vor 2009 geschlossen wurde und mindestens sieben Jahre bestanden hat oder der Vertrag vor dem 25. Lebensjahr abgeschlossen wurde.

Wer bereits eine Immobilie besitzt, kann bei Modernisierungen und Renovierungsarbeiten von einem Bausparvertrag profitieren. Ist der Umzug in das eigene Heim bereits in Planung, kann der Bausparvertrag als Teil der Gesamtfinanzierung genutzt werden, alternativ kann das bestehende Darlehen nach Einzahlung in den Bausparvertrag abgelöst werden.

5. Für wen lohnt sich ein Bausparvertrag?

Wenn die Zinsen, die in der Sparphase gutgeschrieben wurden, nach Abzug der Kosten des Vertragsabschlusses attraktiv sind, ist der Sparvertrag rentabel. Obwohl die Bausparkassen die Kosten ausweisen, ist der Kunde selbst für das Ausrechnen der Sparzinsen über die Laufzeit verantwortlich. Die Sparphase lohnt sich nur dann, wenn der gewählte Tarif einen hohen Guthabenzins hat und die Sparzinsen für weitere Geldanlagen in Zukunft fallen. Ob ein Bausparvertrag in der Zuteilungsphase von Vorteil ist, hängt vom Darlehenszins des Bausparvertrags im Vergleich zum dann üblichen Darlehenszins ab. Nur wenn die Darlehenszinsen in Zukunft steigen oder der Kreditbedarf unter 50.000 Euro liegt, lohnt sich die zweite Phase.

Für Immobilienbesitzer, die durch den Bausparvertrag eine Rücklage für kommende Modernisierungen anlegen wollen, eignet sich der Vertrag gut. Wenn ein Tarif mit hohem Guthabenzins gewählt wird, kann der Bausparvertrag sich auch als reine Sparanlage lohnen. Auf eine hohe Verzinsung zu achten, ist hierbei ein Muss. Der Abschluss eines Bausparvertrags ist nur dann ratsam, wenn die Konditionen für eine Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulagen erfüllt werden. Ist dies nicht der Fall, lohnt es sich, sich nach anderen Finanzierungsmöglichkeiten umzuschauen.

6. Welche staatliche Förderung gibt es beim Bausparen?

Wenn bestimmte Bedingungen erfüllt werden, kann man als Bausparer von den folgenden Förderungen profitieren:

  • Wenn spezielle Riester-Bausparverträge abgeschlossen werden, profitiert der Kunde von der Riester-Förderung. Die Altersvorsorge wird vom Staat durch den Wohn-Riester unterstützt.
  • Wenn das zu versteuernde Einkommen bei maximal 25.600 Euro bzw. 51.200 Euro bei Verheirateten liegt, erhalten diese eine Wohnungsbauprämie von bis zu 8,8 Prozent auf die von ihnen eingezahlten Beträge. Der Staat zahlt maximal 90,11 Euro bei Verheirateten und 45,06 Euro bei Ledigen. Wichtig ist, dass der Kunde mindestens 50 Euro selbst in den Vertrag einzahlt.
  • Wer seine vermögenswirksamen Leistungen in einen Bausparvertrag einzahlt, erhält – abhängig vom entsprechenden Einkommen – eine Arbeitnehmersparzulage von 9 Prozent. Eine Sparleistung von maximal 470 Euro jährlich wird gefördert, wenn der Kunde als Alleinstehender nicht mehr als 17.900 Euro verdient. Bei Verheirateten liegt die Grenze bei 35.800 Euro.

7. Was macht man mit einem alten Bausparvertrag?

Aus heutiger Sicht bieten vereinzelte, alte Bausparverträge eine hohe Guthabenverzinsung, auch die Option, einen Bonuszins zu erhalten, ist teilweise gegeben. Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben, vor allem Instandhaltungskosten, können auf einem Altvertrag, der gut verzinst ist, geparkt werden. Der Altvertrag kann vorerst bestehen bleiben, sobald das Guthaben die Bausparsumme erreicht hat, kann die Bausparkasse den Vertrag allerdings kündigen.

Hinweis: Wenn die Bausparkasse einen Tarifwechsel vorschlägt, ist Vorsicht geboten. Auch wenn die Bausparkasse von einem geringeren Darlehenszins spricht, wird der Anspruch auf den Bonuszins sowie ein Gutteil der bisher angesammelten Sparzinsen eingebüßt. Die Bausparkasse kann die bereits gezahlten Beiträge rückwirkend niedriger verzinsen.

8. Wie kündigt man einen Bausparvertrag?

Wenn die vereinbarte Bausparsumme angespart wurde, hat die Bausparkasse das Recht, den Vertrag zu kündigen. In den letzten Jahren gab es vor allem bei Altverträgen mit hohen Verzinsungen, bei denen Kunden ihr Guthaben nicht abrufen wollten, eine Kündigungswelle. Als Kunde kann unter Einhaltung der Kündigungsfrist gekündigt werden. Die Frist ist in den Bedingungen festgehalten und beträgt meist zwischen drei und sechs Monaten.

9. Was versteht man unter einer Bausparsofortfinanzierung?

Um die Finanzierung der eigenen Immobilie zu ermöglichen, gibt es die Möglichkeit, Bausparvertrag und Immobilienkredit zu kombinieren. Damit wird eine sogenannte Bausparsofortfinanzierung abgeschlossen, auch Kombidarlehen genannt. Hierbei wird einerseits ein Bausparvertrag abgeschlossen, der in monatlichen Raten bespart wird. In der Regel müssen zuerst nur die Zinsen für das Darlehen gezahlt werden, das Darlehen für die Finanzierung muss zunächst nicht getilgt werden. Das Darlehen wird dann nach einigen Jahren durch die angesparte Summe aus dem Bausparvertrag teilweise abgelöst. Der übrige Betrag wird als (Bauspar-) Darlehen aufgenommen und abgezahlt.

Hinweis: Eine Bausparsofortfinanzierung ist nicht immer empfehlenswert. In der Regel sind die Kombidarlehen teurer als normale Annuitätendarlehen. Außerdem erweist es sich als schwierig, den Kredit ganz oder teilweise umzuschulden. Durch die besondere Konstellation ist der Zugang zu den aktuell günstigen Zinskonditionen am Markt schwer oder gar nicht erreichbar.

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