Ratgeber Immobilienmakler

Lesen Sie hier alle Infos dazu, wann und warum die Arbeit mit einem Makler für Sie sinnvoll ist.

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Der Maklervertrag

Eine Immobilie über einen Makler zu vermieten oder zu verkaufen, ist oftmals eine gute Entscheidung. Bevor der Makler allerdings anfängt für Sie zu arbeiten, ist es sinnvoll, gemeinsam einen Maklervertrag aussetzten. Hier erfahren Sie, was ein solcher Vertrag beinhalten sollte, welche Arten von Maklerverträgen es gibt und was Sie beachten sollten.

  1. Was ist ein Maklervertrag?
  2. Welche verschieden Arten von Maklerverträgen gibt es?
  3. Was sollte in einem Maklervertrag stehen?
  4. Wie lange ist die Laufzeit eines Maklervertrags?
  5. Kann ich einen Maklervertrag kündigen?

1. Was ist ein Maklervertrag?

Ein Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag zwischen einer Privatperson und einem Immobilienmakler. Der Makler wird von der Privatperson meistens damit beauftragt, einen Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten. Die Kernaufgabe des Maklers ist es, passende Käufer bzw. Mieter zu finden und Miet- und Kaufverträgen abzuschließen. Für diese Tätigkeiten hat der Makler Anspruch auf eine Provision, die auch im Maklervertrag festgesetzt wird. Ein Maklervertrag regelt somit vor allem, welche Rechte und Pflichten der Makler hat und die Höhe der Provision, die er nach einer erfolgreichen Vermittlung ausgezahlt bekommt.

Auftragsziele für den Makler:

  • eine Immobilie zum Kauf suchen
  • einen Käufer für eine Immobilie suchen
  • eine Immobilie zur Miete suchen
  • einen Nachmieter für eine Immobilie suchen
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2. Welche verschieden Arten von Maklerverträgen gibt es?

Es gibt drei verschiedene Arten des Maklervertrags: den einfachen Maklervertrag, den Makleralleinauftrag und den qualifizierten Alleinauftrag. Diese drei Formen unterscheiden sich hauptsächlich darin, wer die Immobilie vermarkten darf.

Einfacher Maklervertrag Ein einfacher Maklervertrag kann mit mehreren Maklern für ein und dieselbe Immobilie abgeschlossen werden. Mit einem solchen Vertrag haben verschiedene Makler sowie der Immobilienbesitzer selbst das Recht, Käufer bzw. Mieter für die Immobilie zu suchen. Diese Art des Vertrags wird allerdings von vielen Immobilienmaklern abgelehnt, da das Risiko groß ist, trotz Ihrer Mühen am Ende keine Provision ausgezahlt zu bekommen. Aber auch für den Immobilienbesitzer kann diese Regelung von Nachteil sein, denn der Makler hat zwar das Recht, jedoch nicht die Verpflichtung, die Immobilie zu vermarkten.

Makleralleinauftrag Wenn Sie einen Makleralleinauftrag abschließen, liegt das Recht, die Immobilie zu vermarkten, bei einem einzigen Makler. Sie als Eigentümer dürfen zwar auch noch selbst einen Käufer oder Mieter für die Immobilie suchen, aber keinen anderen Makler mit der Vermarktung beauftragen. Finden Sie selbst einen passenden Käufer oder Mieter, fallen natürlich keine Maklergebühren an. Bei dieser Art des Maklervertrags ist es ratsam, die Vertragslaufzeit zu befristen, da der Makler dann engagierter arbeitet, um schnell einen Miet-bzw. Kaufvertrag abzuschließen.

Qualifizierter Alleinauftrag Beim Abschluss eines qualifizierten Alleinauftrags ist tatsächlich nur der Makler für die Vermarktung der Immobilie verantwortlich. Besitzer einer Immobilie dürfen bei einem solchen Vertrag die Immobilie nicht mehr eigenständig verkaufen, sondern müssen Interessenten an den Makler verweisen. Ein solcher Vertrag setzt allerdings auch alle Pflichten, wie zum Beispiel besprochene Vermarktungsmaßnahmen, die der Makler durchführen soll, fest. Erfüllt er diese Pflichten nicht, kann der Vertrag gekündigt werden.

Übersicht der verschieden Vertrags-Arten

Wer darf Käufer aussuchen?Ist eine Reservierung der Interessenten durch den Makler möglich?
Einfacher MaklervertragMehrere Makler & VerkäuferNein
MakleralleinauftragEin Makler & VerkäuferNein
Qualifizierter AlleinauftragEin MaklerJa
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3. Was sollte in einem Maklervertrag stehen?

Grundsätzlich sollte ein Maklervertrag immer die Daten des Eigentümers und des Maklers, Angaben zur Immobile, die Höhe der Provision, eine Kündigungsfrist und die Rechte des Maklers beinhalten. Beim Abschluss eines qualifizierten Alleinauftrags sollten im Vertrag auch immer die konkreten Pflichten des Maklers aufgeführt, sowie Angaben zur Art der Vermarktung gemacht werden. Es könnte in vielen Fällen auch von Vorteil sein, den Vertrag zu befristen. Außerdem werden Ihnen manche Immobilienmakler eine sogenannte Überpreisvereinbarung vorschlagen. Wenn der Makler einen höheren Preis erzielt als den im Voraus vereinbarten, steht ihm dann die gesamte Differenz zu. Da ein Makler aber den Immobilienwert im Voraus zu niedrig bemessen könnte, sollten Sie als Immobilienbesitzer darauf achten, dass eine solche Vereinbarung nicht mit in den Vertrag aufgenommen wird.

wichtige Punkte in einem Maklervertrag

  • Daten des Eigentümers
  • Daten des Maklers
  • Angaben zur Art der Immobilie
  • Höhe der Provision
  • Kündigungsfrist
  • Rechte des Maklers
  • evtl. Art und Aufwand der Vermarktung
  • evtl. Pflichten des Makler
  • evtl. Laufzeit des Vertrages
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4. Wie lang ist die Laufzeit eines Maklervertrags?

Maklerverträge können befristet und unbefristet abgeschlossen werden. Wenn ein unbefristeter Maklervertrag abgeschlossen wurde, können beide Parteien den Vertrag jederzeit kündigen. Ein befristeter Vertrag kann jedoch nur aus triftigen Gründen gekündigt werden. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Makler seinen Pflichten nicht nachkommt oder das Vertrauensverhältnis zwischen den beiden Parteien zerstört ist. Der Vorteil einer festgelegten Vertragslaufzeit ist, dass der Verkaufsprozess in den meisten Fällen beschleunigt wird. Der Makler muss die Immobilie während der angegeben Laufzeit vermittelt haben, sonst verliert er den Anspruch auf die vereinbarte Provision.

Top Tipp: Beachten Sie, dass eine Bindung über die festgelegte Vertragslaufzeit hinausgehen kann. Im Regelfall gilt eine Bindungsfrist von sechs Monaten. Es ist also durchaus möglich, dass der Makler immer noch Anspruch auf eine Provision hat, obwohl der akquirierte Kaufinteressent den Kauf- bzw. Mietvertrag erst nach Ablauf des Maklervertrags unterschreibt.

5. Kann ich einen Maklervertrag kündigen?

Wenn Sie sich kurz nachdem der Vertrag unterschrieben wurde, doch anders entscheiden und den Vertrag kündigen wollen, ist dies möglich. Seit dem 13. Juni 2014 gilt die gesetzliche Regelung, dass ein geschlossener Maklervertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen widerrufen werden kann. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass der Vertrag nicht in den Geschäftsräumen des Maklers unterschrieben wurde sondern zum Beispiel per E-Mail. Ist dieses 14-tägige Widerrufsrecht abgelaufen, hängt es von der Art des Maklervertrags ab, ob und wie dieser gekündigt werden kann. Ein unbefristeter Maklervertrag kann jederzeit und fristlos gekündigt werden. Ist der Vertrag befristet, geht das nur mit einem triftigen Grund. Nach § 626 BGB, ist ein wichtiger Grund zum Beispiel dann gegeben, wenn ein Makler seine Pflichten nicht erfüllt bzw. eine schwerwiegende Pflichtverletzung begeht. Dann können Sie als Immobilieneigentümer den Maklervertrag innerhalb von zwei Wochen kündigen. Generell empfiehlt es sich, Maklerverträge immer schriftlich zu kündigen.

Gründe für die Kündigung eines befristeten Maklervertrags

  • Der Makler ist den vereinbarten Vertragspflichten nicht nachgekommen.
  • Die Vertragslaufzeit ist zu lang.
  • Das Vertrauensverhältnis zwischen Makler und Auftraggeber wurde gebrochen.

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