Immobilienverkauf ohne Makler - das müssen Sie beachten!

Viele Immobilienbesizer entscheiden sich für ein Privatverkauf der Immobilie ohne Makler. Wie sinnvoll das ist und welche Vor- und Nachteile das mit sich bringt, lesen Sie hier.

Ratgeber Übergabeprotokoll, Quelle: iStock

Immobilienverkauf ohne Makler

Die meisten Immobilienbesitzer entscheiden sich beim Verkauf ihres Objekts für den professionellen Verkauf durch einen Makler . Wer seine Wohnung oder sein Haus selbst verkaufen möchte, muss nämlich einiges beachten. Ohne entsprechendes Know-how können beim Immobilienverkauf viele Fehler passieren. Worauf muss bei einem privaten Immobilienverkauf besonders geachtet werden und wann empfiehlt es sich, einen Makler zu beauftragen?

Inhaltsverzeichnis:

  1. Wie verkaufe ich eine Immobilie ohne Makler?
  2. Welche Kosten entstehen beim Verkauf ohne Makler?
  3. Welche Unterlagen brauche ich beim Verkauf ohne Makler?
  4. Welche Vor- und Nachteile birgt der Verkauf ohne Makler?
  5. Darum lohnt es sich doch, einen Makler einzuschalten
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1. Wie verkaufe ich eine Immobilie ohne Makler?

Die Vorbereitung: Welche Unterlagen werden benötigt?

Der Verkauf einer Immobilie bedarf guter Vorbereitung und einem hohen Maß an Professionalität. Dabei ist es besonders wichtig, frühzeitig alle für den Verkauf notwendigen Unterlagen gesammelt zu haben. Um eine Immobilie erfolgreich zu verkaufen, sind nicht nur die inhaltlichen Informationen, sondern auch die Vollständigkeit der Dokumente entscheidend. Während es als Privatperson schwierig sein kann, den Überblick zu behalten, weiß ein guter Makler, welche Dokumente in welchem Schritt des Verkaufsprozessen benötigt werden und unterstützt den Verkäufer bei der Beantragung.

Den Immobilienwert bestimmen: Wie hoch ist der tatsächliche Verkehrswert?

Beim Verkauf einer Immobilie spielt der Preis eine wichtige Rolle. Wie hoch dieser angesetzt werden kann, hängt vom Wert des Verkaufsobjekts ab. Viele Verkäufer machen den Fehler, den ursprünglichen Kaufpreis als Grundlage für die Preisbestimmung zu nehmen. Der tatsächliche Wert kann jedoch um einiges über oder auch unter der damals investierten Summe liegen. Um den Wert der Immobilie zu bestimmen, können die ortsüblichen Immobilienpreise als Orientierung dienen. Einen verlässlichen Wert erhält man, wenn ein zertifizierter Gutachter zurate gezogen wird, der die Immobilie bewertet. Als Immobilienexperte kennt ein Makler den Markt und die Preise und kann den maximalen Gewinn für ein Objekt erzielen.

Die Präsentation und Vermarktung der Immobilie: Worauf muss geachtet werden?

Der erste Eindruck zählt – das gilt auch für den Immobilienverkauf. Darum ist es wichtig, das Verkaufsobjekt innen und außen auf die Besichtigungen vorzubereiten. Eine professionelle Vermarktung der Immobilie ist das A und O für einen erfolgreichen Verkauf. Dazu zählt nicht nur die entsprechende Präsentation von Haus oder Wohnung in Inseraten und bei der Besichtigung. Auch im Gespräch mit potenziellen Käufern müssen Fragen zur Immobilie beantwortet werden können. Für eine optimale Präsentation kann es hilfreich sein, vorab die Zielgruppe der Immobilie zu definieren.

Checkliste zur professionellen Präsentation der Immobilie:

  • Gute Fotos für die Anzeige schießen
  • Bei der Besichtigung sollten keine persönlichen Gegenstände in der Immobilie liegen
  • Garten und Innenräume aufräumen
  • Optische Mängel vorher beseitigen (Wände streichen etc.)
  • Tageszeit wählen, zu der gute Lichtverhältnisse herrschen
  • Erstellung eines Exposés, das die wichtigsten Infos über die Immobilie zusammenfasst

Der Verkauf einer Immobilie ist sehr komplex, eine ausreichende Vermarktung durch Anzeigen auf verschiedenen Immobilienportalen oder ein Zu-verkaufen-Schild vor Ort helfen dabei, Interessenten zu akquirieren. Nachdem die Anzeigen geschaltet wurden, muss der Verkäufer unbedingt für Kaufinteressenten erreichbar sein. Das zeugt nicht nur von Verlässlichkeit und Professionalität, sondern beschleunigt den Verkaufsprozess ungemein.

Hinweis: Eine hinreichende Prüfung der Kunden ist von großer Bedeutung. Wer nicht rechtzeitig auf entscheidende Faktoren wie die Zahlungsfähigkeit der Kaufinteressenten achtet, riskiert später Komplikationen.

Der Verkauf: Worauf muss geachtet werden?

Wenn sich geeignete Interessenten für den Kauf der Immobilie entschieden haben, kommen der Kaufvertrag und das sogenannte Übergabeprotokoll ins Spiel. Der Kaufvertrag sollte nicht gänzlich dem Notar überlassen werden. Der Notar ist zwar für die Änderungen im Grundbuch und die Vertragsgestaltung zuständig, genaue Verkaufsdetails sowie (mündliche) Absprachen müssen von den Vertragsparteien selbst im Vertrag genannt werden. Gerade bei diesen wichtigen Themen kann ein Makler sinnvoll sein.

Top Tipp: Bei Übergabe der Immobilie sollte unbedingt ein Übergabeprotokoll angelegt werden. Dadurch wird späteren Missverständnissen und Auseinandersetzungen mit dem Käufer vorgebeugt.

2. Welche Kosten entstehen beim Verkauf ohne Makler?

Wer seine Immobilie privat verkauft, nennt meist die entfallenden Maklerkosten als Grund. Jedoch fallen beim Verkauf einer Immobilie ohne Makler die üblichen Kosten an, über die sich der Verkäufer im Vorhinein klar sein sollte. Verschieden hohe Ausgaben können anfallen für:

  • Vorfälligkeitsentschädigung im Falle eines vorzeitig aufgelösten Kredits
  • Renovierungsarbeiten
  • Löschung der Grundschuld im Grundbuch
  • Gutachten, zum Beispiel Wertgutachten und Energieausweis
  • Werbemaßnahmen, zum Beispiel Inserate
  • Steuern, zum Beispiel Spekulationssteuer
  • Kosten für die An- und Abreise bei Besichtigungen

Ein Verkauf ohne Makler spart also die Provision, kostet aber Nerven und Zeit. Außerdem sollte bedacht werden, dass einige der aufgezeigten Kosten bereits in der Maklerprovision enthalten sind.

3. Welche Unterlagen brauche ich beim Verkauf ohne Makler?

Der Verkauf einer Immobilie bedeutet viel Papierarbeit. Verschiedene Dokumente sind nötig, um den Verkauf erfolgreich abzuschließen. Während man beim privaten Verkauf auf sich allein gestellt ist, hilft ein Immobilienmakler bei der Beantragung vieler Dokumente und dient als Ansprechpartner bei Fragen.

Zu den Unterlagen gehören:

  • Grundbuchauszug
  • Flurkarte
  • Grundriss
  • Wohnflächenberechnung (u. U. selbst ausmessen und zusammenstellen)
  • Bei Wohnungseigentum die Teilungserklärung
  • Die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung und die letzten Wohngeldabrechnungen
  • Belege über die letzten Investitionen
  • Wenn vorhanden, ein Wertgutachten
  • Energieausweis
  • Exposé
  • Gebäudeversicherungsnachweis
  • Kubaturberechnung
  • Ggf. Erbbaurechtsvertrag

Top Tipp: Wo Verkäufer und Käufer die Unterlagen beantragen – auf einen Blick.

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4. Welche Vor- und Nachteile birgt der Verkauf ohne Makler?

Beim Verkauf einer Immobilie ohne Makler entstehen gewisse Vor- und Nachteile. Trotz aller Aufwände gibt es ein paar Vorteile:

  • Die Maklerprovision entfällt.
  • Da die Kosten für die Provision entfallen, entsteht ein größerer Verhandlungsspielraum beim Verkaufspreis.
  • Die Kontrolle über den Verkaufsprozess liegt allein beim Verkäufer und ermöglicht einen größeren Gestaltungsspielraum.

Die eigene Wohnung oder das eigene Haus selbst zu verkaufen, bringt auch einige negative Aspekte mit sich:

Es entsteht ein hoher Arbeits- und Zeitaufwand, da zum Beispiel folgende Aufgaben anfallen:

  • Inserat vorbereiten
  • Exposé schreiben
  • Immobilie für die Besichtigung vorbereiten
  • Kaufinteressenten finden und die Anfragen eigenständig koordinieren
  • Kaufinteressenten überprüfen (Bonität)
  • Kaufvertrag vorbereiten
  • Der Verkaufsprozess dauert länger, da Makler schon potenzielle Käufer und Suchkunden haben.
  • Falsche oder suboptimale Preisbestimmung möglich.
  • Weniger Rechtssicherheit, wenn kein sauberer Kaufvertrag erstellt wird.

5. Darum lohnt es sich doch, einen Makler einzuschalten

Ein Immobilienverkauf ohne Makler ist möglich, birgt jedoch einige Risiken. Das Einsparen der Maklerprovision sollte in jedem Fall mit den Nachteilen eines Privatverkaufs abgewogen werden. Ein guter Makler ist seinen Preis wert und nimmt dem Verkäufer viel Arbeit ab.

4 Gründe, warum die Beauftragung eines Maklers sinnvoll ist:

  • Der Verkaufsprozess wird beschleunigt: Makler verfügen bereits über ein Netzwerk an Kunden und das nötige Know-how, um seriöse Käufer zu akquirieren.
  • Makler kennen die Marktlage und die Preisentwicklungen genau. Als Immobilienexperte kann ein Makler einen maximalen Verkaufspreis erzielen.
  • Der Verkäufer profitiert von einer kompetenten Beratung im gesamten Verkaufsprozess. Der Makler ist ständiger Ansprechpartner.
  • Wird der Verkauf durch einen Makler abgeschlossen, wird der Verkäufer entlastet. Verschiedene Aufgaben, wie die Vorbereitung eines sauberen Vertrags oder die Durchführung von Besichtigungen, werden vom Makler übernommen.
Hamburg Hafencity Ericusspitze, copyright:AndreasKreutzer

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